Читать книгу Ипотека. Руководство к действию - Ян Арт - Страница 4

ИПОТЕЧНЫЙ кредит представляет собой результат взаимодействия нескольких сторон. Главные действующие лица – это заемщик и банк. Кроме них в деле обязательно участвуют оценщик недвижимости, страховая компания, регистрирующий орган.

Кроме того, в цепочку включается продавец этой недвижимости. А в процессе оформления ипотечной сделки могут понадобиться услуги нотариуса, риэлтора, брокера.

С банком и заемщиком все понятно: один выдает кредит, другой – получает. Оценщик выдает официальное заключение о рыночной стоимости недвижимости, которая будет служить залогом. Этот документ необходим, чтобы определить максимально возможную сумму кредита, так как она жестко увязана со стоимостью недвижимости. Страховая компания необходима, чтобы застраховать закладываемую недвижимость от риска уничтожения и повреждения, это обязательное условие ипотеки по российскому законодательству. Помимо этого для получения ипотечного кредита может понадобиться застраховать жизнь и здоровье заемщика, а также юридическую чистоту сделки (это называется страхование титула).

Роли каждого участника в системе ипотечного кредитования

В ипотеке принимают участие не только заемщик и кредитор, но и другие заинтересованные лица.

 ^{РИАНОВОСТИ © 2012 WWW.RIA.RU}

Если кредит предоставляется для приобретения недвижимости, чтобы воспользоваться деньгами, заемщику необходимо предоставить свидетельство о праве собственности, которое оформляет регистрирующий орган. И при заключении ипотечной сделки любого рода, будь то приобретение недвижимости, или залог вашей уже имеющейся недвижимости, вам придется обратиться в регистрирующий орган для регистрации собственно ипотеки – обременения права собственности на недвижимость в пользу банка. Когда кредит выплачен, это обременение снимается.

Для оформления заявки на получение ипотечного кредита заемщику могут понадобиться нотариально заверенные документы разного рода, так что нотариусы тоже часто необходимы в цепочке ипотечной сделке.

РИЭЛТОР и кредитный (ипотечный) брокер сегодня служат посредниками для большинства сделок с недвижимостью, особенно – когда речь идет об ипотеке. Изначально функции риэлтора и брокера служили разным целям. Риэлтор помогал найти подходящий для покупки объект недвижимости, подготовить необходимые для совершения сделки документы и руководил непосредственно процессом заключения сделки и регистрации права собственности покупателя. Брокер выступал посредником между заемщиком и банком, помогая выбрать оптимальную кредитную программу и подготовить документы для получения кредита. Сегодня функции риэлторов и брокеров зачастую перемешались: риэлтор может помочь с получением кредита, а брокер – с покупкой недвижимости.

Роли каждого участника в системе ипотечного кредитования

В ипотеке принимают участие не только заемщик и кредитор, но и другие заинтересованные лица.

НЕЗАВИСИМЫЙ ОЦЕНЩИК

ФУНКЦИИ

Оценщик проводит независимую экспертизу будущего объекта залога, чтобы банк мог убедиться в его ликвидности.

Список аккредитованных оценщиков у каждого банка свой, и заемщик может выбрать любого из них. Теоретически заемщик может привлечь и любого стороннего оценщика, имеющего лицензию, но, как правило, это не приветствуется банками. Услуги независимого оценщика являются необходимой частью сделки, прописанной в законе. То есть, сэкономить на этой статье расходов у заемщика не получится.

 ^{РИАНОВОСТИ © 2012 WWW.RIA.RU}

Нередко, взяв кредит, потом приходится кусать локти, узнав, что в другом банке предлагался кредит на более выгодных условиях. Разница в процентных ставках может дать экономию в тысячи долларов за год. Самостоятельно разобраться, какой ипотечный продукт из тех, что сегодня предлагают сотни банков, будет выгоднее лично вам, сможет не каждый. Если вы не хотите возиться со всем этим, есть смысл обратиться к кредитному брокеру. Кредитный брокер поможет не только выбрать наиболее подходящую для вас ипотечную программу, но сделает процесс оформления ипотечного кредита более комфортным, выгодным и быстрым. Его задача состоит в полном сопровождении клиента, от заявки до покупки и страхования квартиры.

Раньше люди обращались за помощью к брокерам, прежде всего потому, что не знали, как подступиться к банку, чтобы взять ипотеку. Теперь клиентами брокеров все чаще становятся просто очень занятые люди, которым недосуг тратить свое время на походы в банк, к оценщику, нотариусу, страховщику.

Роли каждого участника в системе ипотечного кредитования

В ипотеке принимают участие не только заемщик и кредитор, но и другие заинтересованные лица.

КРЕДИТНЫЙ БРОКЕР (РИЭЛТОР)

ФУНКЦИИ

Брокер – это своеобразный помощник заемщика. Он может подобрать банк с наиболее подходящей кредитной программой, подготовить заявку на получение кредита и собрать все необходимые документы. Как правило, крупные агентства недвижимости оказывают своим клиентам брокерские услуги. Однако брокеры не несут ответственность за отказ в кредите и не могут давать гарантий его получения.

ПЛЮСЫ

• Экономия времени, т. к. нет необходимости изучать весь спектр предложений по ипотеке и собирать документы.

• В некоторых случаях у брокеров есть банки-партнеры, которые могут предложить заемщику более выгодные условия кредитования.

СТОИМОСТЬ УСЛУГ

Составляет 1–4 % от суммы кредита.

 ^{РИАНОВОСТИ © 2012 WWW.RIA.RU}

Идти на сотрудничество с кредитным брокером надо, четко представляя себе, чем именно он может вам помочь, за что вы ему платите. В этом случае можно рассчитывать на то, что таким сотрудничеством вы останетесь довольны. Брокер подберет вам ипотечную программу, поможет собрать документы, необходимые для подачи заявки на кредит, проверит – нет ли «подводных камней» в кредитном договоре. Хороший брокер всегда в курсе, в каких банках идут акции, по которым заемщикам предоставляются различные бонусы и скидки. Самые продвинутые имеют договоренности с банками и риэлторами о льготах для своих клиентов.

Зная все тонкости требований к заемщикам в том или ином банке, кредитный брокер сможет «подать» вас банку с лучшей стороны. Клиентам проверенных партнеров банки предоставляют кредиты на льготных условиях, недоступных для тех, кто обращается в банк напрямую. Иногда клиенту снижают или отменяют комиссию за выдачу кредита, иногда уменьшают ставку по кредиту на 0,5–1 процент. Одно из важных преимуществ оформления ипотеки через кредитного брокера – это ускорение процесса рассмотрение заявки и выдачи кредита благодаря налаженным связям внутри банков.

Ипотечный брокер – специалист широкого профиля, проконсультирует и насчет страхования, и насчет покупки жилья: поможет выбрать страховку, чтобы вам не пришлось переплачивать за ненужные опции, подскажет хорошего, проверенного риэлтора или сам возьмется за поиск нужного вам жилья. Брокер возьмет на себя подготовку всех документов, необходимых для регистрации сделки купли-продажи и договора по ипотеке.

Брокерские компании используют самые разные схемы в своей работе. Одни считают свою задачу выполненной с момента передачи заемщика в руки банковских специалистов. Другие считают своим долгом сопровождать клиента до момента государственной регистрации права собственности на жилье. Третьи готовы за символическую плату консультировать своих клиентов годами, чтобы удержать свою долю рынка. Такой брокер поможет рефинансировать кредит, если с течением времени вам понадобится изменить его параметры: процентную ставку или валюту, окажет поддержку, если у клиента возникнут проблемы с погашением кредита. Очень часто в такой ситуации люди впадают в панику, и очень полезно иметь под рукой специалиста, который поможет оценить серьезность проблемы и договориться с банком либо насчет отсрочки платежей, либо насчет реализации квартиры из под залога, не доводя дела до продажи с торгов.

Плата за услуги брокера может рассчитываться по-разному. Кто-то берет аванс, где-то оплата происходит по факту выдачи кредита. Могут брать отдельную плату за каждую отдельную услугу по прейскуранту или выставить счет за комплексное обслуживание. В последнем случае размер вознаграждения, чаще всего, определяется как некий процент от суммы кредита.

Но помните: нанимая кредитного брокера можно столкнуться с мошенниками, «черными брокерами». Как отличить настоящего профессионала от жулика? Одна из характерных примет – мошенник постарается сразу взять с вас полную предоплату. Настоящий профессионал никогда не предложит клиенту использовать незаконные методы для того, чтобы повысить шансы на получение кредита – «организовать» липовую справку 2-НДФЛ, исказить информацию о вас в анкете заемщика. Подобная «помощь» клиенту может обернуться плачевно: подделка документов – это подсудное дело.

В РОССИИ есть одна особенность национальной манеры ведения дел. Тут либо не из чего выбирать, либо выбор огромен. Я, разумеется, не о парламентских выборах. Я – о банках. В стране действует более девятисот банков. Более половины из них выдают ипотеку.

Выбирать банк, в котором вы возьмете ипотеку, следует совершенно по иной логике, чем банк, в котором вы откроете счет, кредитную карту или депозит. В случае с ипотекой симпатии к какому-либо конкретному банковскому бренду и другие эмоциональные факторы отступают на самый дальний план. Дело куда серьезнее.

Если вы уверены, что разберетесь в дебрях ипотечного рынка сами, стоит начать с погружения в интернет-пространство. На банковских сайтах, как правило, содержится вся необходимая информация об условиях предоставления ипотечного кредита. Там же вы найдете перечень партнеров банка – строительных компаний, у которых можно приобрести жилье на этапе строительства без хлопот и на льготных условиях.

Если какие-то особенности вам оказались непонятны, следует позвонить в банк и прояснить ситуацию в разговоре с консультантом или посетить офис и обсудить все детали в личной беседе.