Читать книгу Ваша недвижимость - Юрий Михайлов - Страница 2

1.2.1. Содержание процедуры передачи приватизируемого жилого помещения в собственность

Рассмотрим далее процедуру передачи приватизируемого жилого помещения в собственность, которая – вновь обратим на это внимание — будет действовать в течение ближайших трех лет в отношении неприватизированных жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма до 01.03.2005. В соответствии с рассматриваемым нами законом передача жилых помещений в собственность граждан посредством приватизации должна осуществляться уполномоченными собственниками указанных жилых помещений, в том числе:

– органами государственной власти (органами местного самоуправления);

– государственными (муниципальными) унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;

– государственными (муниципальными) учреждениями либо казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

С целью упорядочения приватизации жилых помещений местными органами власти – как правило, на базе действующих структур жилищно-коммунального хозяйства – учреждаются агентства (бюро) по приватизации жилья, действующие на хозрасчетной основе. Гражданин, желающий приватизировать занимаемое жилое помещение, подает в указанное агентство (бюро) соответствующее заявление и представляет следующие документы:* (* См. примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в РФ, утвержденное решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18.11.1993 № 4).

– заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, имеющими право на владение указанным помещением на условиях совместной или долевой собственности;

– документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;* (* ордер и (или) договор социального найма).

– справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья соответствующими гражданами не было использовано;

– в случаях, предусмотренных законодательством – документ органов опеки и попечительства.

Отметим, что передача гражданам в собственность приватизируемых жилых помещений производится только с письменного согласия всех совместно проживающих в данном помещении совершеннолетних членов семьи. При этом по желанию граждан приватизируемое жилое помещение может быть приобретено в долевую или совместную собственность, о чем должно быть сообщено в заявлении (заявлениях).

Норма бесплатно передаваемых в собственность граждан жилых помещений устанавливается в размере не менее 18 м. кв. общей площади на человека и дополнительно 9 м. кв. на семью (с учетом потребительских качеств жилья) * (* См. в этой связи постановление коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от18.10.1991 № 7). Таким образом, в общем случае семья в составе 3 человек вправе бесплатно (т.е. без доплаты, см. далее) приватизировать квартиру площадью не более 63 м. кв.

Разница между общей стоимостью квартиры и стоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья оплачивается гражданами единовременно или в рассрочку в порядке, определяемом органами, уполномоченными в соответствии с законода тельством осуществлять передачу приватизируемых жилых помещений в собственность. Например, если площадь квартиры составляет 84 м. кв., то упомянутая семья из 3 человек в общем случае должна будет оплатить разницу - 21 м. кв.

Вместе с тем местным органам власти предоставлено право увеличивать размер бесплатно передаваемых (в порядке приватизации) жилых помещений в собственность граждан.* (* Кроме того, местные органы власти вправе принимать решения о безвозмездной передаче всего занимаемого жилого помещения, вне зависимости от его площади, инвалидам и ветеранам войны, семьям военнослужащих, погибших при исполнении обязанностей военной службы и др.). При этом, помимо потребительских качеств приватизируемого жилого помещения, могут приниматься во внимание:

– состав семьи;

– материальное положение граждан, заявивших о намерении приватизировать жилое помещение;

– совокупный вклад указанных граждан в общественные фонды потребления;

– возможность получения указанными гражданами другого жилого помещения в связи со сносом дома без компенсации;

– другие заслуживающие внимания обстоятельства.

Установленный вышеуказанным образом размер бесплатно передаваемого в собственность жилого помещения оценивается стоимостным эквивалентом. Стоимостной эквивалент определяется исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в действующих на момент приватизации ценах в домах со средним для данного населенного пункта уровнем потребительских качеств (уровнем благоустройства, средним уровнем износа жилищного фонда и др.)* (* См в этой связи например, "Методику оценки стоимости жилья, передаваемого в собственность граждан" (приложение 1 к постановлению коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18.10.1991 № 7)).

Таким образом, общая стоимость приватизируемого жилого помещения будет либо соответствовать стоимостному эквиваленту, либо складываться из стоимостного эквивалента и доплаты. Сведения об общей стоимости жилого помещения отражаются в акте, а размер доплаты – в обязательстве.* (* Формы документов определены приложением 2 к постановлению коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18.10.1991 № 7).

Акт и обязательство являются приложениями к договору передачи приватизируемого жилого помещения в собственность. Содержание договора, порядок его заключения и вступления в силу рассматривается далее.

1.2,2. Договор передачи приватизируемого жилого помещения в собственность

Передача приватизируемого жилья в собственность гражданам оформляется соответствующим договором. Указанный договор гражданин (граждане) заключает с органом, уполномоченным в соответствии с законодательством осуществлять передачу приватизируемых жилых помещений в собственность. Форма примерного договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан установлена постановлением коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18 октября 1991 г. № 7. В договоре указываются:

– наименование документа;

– заголовок к тексту;

– сведения о дате и месте составления договора;

– сведения о сторонах договора;

– предмет договора;

– условия договора;

– сведения об адресах сторон договора.

Отметим, что в договор передачи в собственность приватизируемого жилого помещения, наряду с дееспособными гражданами, включаются несовершеннолетние лица: имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность; имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие при этом прав пользования данным жилым помещением.

Пример договора представлен ниже.* (* Соответствует приложению 2 к примерному положению о приватизации жилищного фонда в РСФСР, утвержденному Госкомитетом ЖКХ РФ от 18.10.1991 № 7).

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься в двухмесячный срок со дня подачи гражданином соответствующего заявления и всех необходимых документов (см. выше). Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данного жилого помещения не противоречит установленному законодательством порядку.* (* В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд).

Например, если гражданин, подавший заявление о приватизации жилого помещения, умер до оформления договора на передачу приватизируемого жилого помещения в его собственность либо до регистрации такого договора, то и это обстоятельство не может служить основанием к отказу в приватизации. При возникновении подобной ситуации доля умершего подлежит наследованию в порядке и на условиях, определенных законодательством, поскольку наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения (не отозвал свое заявление).

Кроме того, гражданам, ранее ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации до достижения совершеннолетия, не может быть отказано в реализации права на приватизацию по достижении ими возраста 18 лет. Что касается дееспособных граждан, ранее ставших собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, то за ними сохраняется право на передачу приватизированных ими (и свободных от обязательств) жилых помещений в государственную или муниципальную собственность, при условии, что указанные помещения служат для них единственным местом постоянного проживания.

Соответствующие органы местной власти в случае получения от вышеуказанных граждан заявлений (обращений) обязаны принять такие жилые помещения в собственность, заключив с заявителями (обратившимися) договоры социального найма в порядке, установленном законодательством и нормативно-правовыми актами органов местной власти. Органы местной власти также вправе выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более рационального их перераспределения, в том числе для улучшения жилищных условий соответствующих категорий граждан.

Должностные лица, виновные в нарушении порядка приватизации жилых помещений, привлекаются к ответственности. В то же время подчеркнем, что соблюдение установленного порядка передачи приватизируемого жилья в собственность гражданам обязательно как для должностных лиц, на которых возложены соответствующие полномочия, так и для самих для граждан.

Право собственности на приватизированное жилое помещение возникает у гражданина с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения* (* Утверждена приказом Минюста РФ от 06.08.2001 № 233) и административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.* (* Утвержден приказом Минюста РФ от 14.09.2006 .№ 293, см. в этой связи главу 11 настоящего пособия).

Поскольку приватизация – это не единственный случай возникновения (перехода) права собственности на недвижимое имущество, то все вопросы государственной регистрации указанных прав представляется целесообразным рассмотреть в рамках отдельной главы данного пособия. А в его очередной главе мы познакомим уважаемых читателей с действующим порядком покупки жилья.