Читать книгу Строим свой собственный дом с нуля до переезда - Александр Столупин - Страница 9

Обзаводясь землей, приглядись прежде всего к воде, дороге, соседу.

Плиний Старший

Почему я советую сначала сделать предварительный проект, а потом искать земельный участок? Можно начать и с земельного участка, ничего страшного тут нет. Однако, изначально правильно оценив потребности и возможности, проще сделать выбор: загородный участок или в черте города, у дороги, либо, наоборот, дальше от нее; нужен вам будет газ или достаточно электричества; огород или детская площадка… Здесь же можно привести такой пример, как возможность строительства таунхауса. Например, если вы с друзьями или близкими решите построить двухквартирный (двухсекционный, на две семьи) дом, то и искать земельный надел нужно с учетом этой потребности, так как на редких участках будет доступен такой вариант строительства.

Основные критерии для выбора участка:

– удаленность от города;

– наличие коммуникаций (электричество, канализация, водоснабжение и газ) и возможность к ним подключиться (из обязательных для нас – электрификация);

– правовой статус земельного участка;

– наличие подъездных путей (по крайней мере грунтовая дорога, по которой можно проехать, не увязнув весной после таяния снега и в периоды сильных дождей);

– доступность общественного транспорта и небольшая удаленность от остановки (не более 600‒800 м);

– конфигурация и размер участка;

– тип участка, уровень грунтовых вод, вид почвы;

– стоимость земельного участка.

Ниже представлена табл. 3, учитывающая все эти критерии.

Таблица 3

Критерии выбора будущего участка

С такой таблицей удобно выбирать будущий участок, просто установив свои параметры во втором столбце. А затем, обзванивая продавцов, вносить данные по каждому подходящему участку. Но имейте в виду: всю информацию от продавцов необходимо тщательно проверять!

Теперь давайте подробнее поговорим об этих критериях.

Удаленность от города

Если участок расположен в черте города либо совсем недалеко и есть возможность легко до него добраться на городском транспорте, это огромный плюс для членов семьи, у которых нет автомобиля, а также для близких родственников, которые будут время от времени вас навещать. Ну и экономия времени на дорогу. Однако на такие участки и цена более высокая, и затраты на энергоресурсы выше в сравнении с сельской местностью. И придется заплатить бóльший налог на недвижимость, если участок входит в границу города. Кроме того, стоит учитывать экологическую обстановку, которая в городе и его окрестностях всегда хуже, чем в отдаленных сельских районах.

Если же участок находится в трех километрах от города и далее, важно наличие приличной дороги, так как ездить придется часто, особенно если вы работаете в городе. Даже если вы счастливчик: вам не надо ежедневно ездить в город на работу, – когда ваши дети/внуки пойдут в школу, скорее всего, вам придется по будням их туда возить. Но можно выбрать вариант поселковой школы, и тогда будете, как в Америке, отправлять ребенка в школу на автобусе. Каждый сам для себя должен определить комфортное расстояние от дома до города.

Хорошо бы изучить выбранный маршрут, поездить по нему в разное время суток, еще лучше – в разное время года и проверить загруженность дороги. Если весь маршрут занимает до одного часа – здорово! Конечно, в больших городах, таких как Москва, Санкт-Петербург, этот критерий может показаться из области невозможного. Но помните – выбор всегда за вами.

Преимущества дома в городе – доступность для всей семьи общественного транспорта, магазинов, образовательных учреждений, секций и вечерних прогулок под яркими городскими фонарями. Но на этом преимущества заканчиваются. Из недостатков: городской смог и шум, более высокие в сравнении с загородными тарифы на электричество, налог на землю и недвижимость, плюс высокая стоимость участка.

Конечно, ежедневные поездки из пригорода отнимают время и деньги на бензин. Но это того стоит, особенно когда всю зиму любуешься белым снегом, не боишься отпустить ребенка кататься на велосипеде по поселку. Ну и экология, природа – я об этом могу говорить бесконечно…

Наличие коммуникаций

Самое важное для нас – возможность подключиться к электросетям, и в самое короткое время, либо приобрести участок с электропитанием. Нам необходима возможность подключения 5‒15 кВт. Необходимость на участке других коммуникаций вы определяете исходя из ваших потребностей и финансовых возможностей.

При поиске участка никогда не верьте популярной фразе «коммуникации рядом». Всегда всю информацию от продавцов надо проверять. Но об этом чуть ниже.

Определение правового статуса земельного участка и его разрешенного использования

Эта информация указана в выписке на земельный участок, также ее можно увидеть по кадастровому номеру на сайтах: http://pkk5.ru/, https://pkk5.rosreestr.ru, http://roscadastr.com/map.

Из категорий земель нам подходит «земли населенных пунктов». Использование: для ведения личного хозяйства, для жилищного строительства. (Возможно построиться в некоторых случаях на землях сельскохозяйственного значения. Но я бы советовал идти простым путем без дополнительных усложнений.)

Наличие дороги

Выше мы говорили об удаленности участка от города. Так вот качество дороги хоть и не влияет на удаленность, но может влиять на время передвижения. Поэтому приоритет для нас – асфальтовая дорога, на втором месте – бетонная или из бетонных плит, на третьем – из инертных материалов, но хорошо накатанных и утрамбованных. Менее предпочтительна, но приемлема грунтовая дорога. Совсем нежелательна кислая ненакатанная, без должного оканавливания дорога (если летом по ней еще можно как-то добираться на автомобиле, то весной такую одолеет разве что танк). Даже стометровый участок плохой дороги может доставить массу хлопот водителю. Но, кроме того, в период строительства к участку будут подъезжать строительная техника, грузовой транспорт с материалами. Важно, чтобы они без трудностей могли добраться до участка и заехать на него.

Доступность общественного транспорта

Наличие автомобиля – всегда огромный плюс, но иногда возникают ситуации, когда просто необходимо уехать в город на автобусе или электричке. Например, сломался автомобиль или надо отправить домой родственника, гостей, и нет времени, а может быть, и желания отвозить их в город самому. Ну и просто хорошо иметь дополнительную транспортную возможность. Чем ближе остановка транспорта к вашему дому, тем лучше.

Конфигурация и размер участка

Идеальный вариант – квадратный и ровный участок, но такое бывает далеко не всегда. Главное, чтобы участки были простых геометрических форм, как квадрат или прямоугольник. Если это прямоугольник, то он не должен быть очень узким. Идеальная пропорция – 1:2. Бывают и многоугольники, и странные участки с аппендиксами. Главное, чтобы участок вам казался гармоничным.

Важно! Если участок узкий, есть соседи по обе стороны длинной части участка и у них уже построены дома, то место для постройки вашего дома будет ограниченно, так как между домами должно быть расстояние не менее 7 м. На рис. 11 все это представлено в деталях. (Обратите внимание, что соседи здесь только с одной стороны участка, с другой – дорога.)

Рис. 11. Чертеж градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования

Размер участка, необходимый для размещения дома и нормальной планировки, – минимум 6 соток. Участкам более 15 соток надо будет уделять гораздо больше времени: только скос травы необходимо производить не менее пяти раз за летний сезон. Да и полностью благоустроить большой земельный участок выйдет долго по времени и затратно по деньгам (здесь я имею в виду проведение ландшафтных работ).

Тип участка, уровень грунтовых вод, вид почвы

Что важно? Проверить участок визуально на неровности, насыщенность почвы водой. Если участок сырой, то его придется дополнительно дренировать, а это приличные расходы. Если он сильно неровный, понадобится его выравнивание и, возможно, подсыпка. Если вам достанется участок и сырой, и неровный, то это чревато очень-очень существенными тратами.

Как проверить участок? Вернее спросить – когда проверить? Весной! Только весной участок как на ладони! Видны все огрехи: справляются ли дренажные канавы вдоль дорог к участку, как выглядит сам участок, в воде он или достаточно сухой, реально ли заехать транспорту на участок. Если участок устраивает вас по цене, но вы обнаружили некоторые недостатки: неровности рельефа, заросли и ветхие постройки; при этом вы понимаете, что, вложив определенную сумму на устранение этих недостатков, вы все равно уложитесь в предусмотренный бюджет и не сильно увязнете в доработках, покупка такого участка оправданна.

Также нужно определить уровень залегания грунтовых вод на участке. Для этого надо пробурить в разных частях участка по три лунки. Во всех лунках замерить уровень наполняемости водой и вывести средний показатель – это примерно и есть уровень грунтовых вод на этом участке. В разные сезоны года уровень воды разный. Чем глубже уровень залегания грунтовых вод, тем лучше!

Какие же грунты стоит выбирать? Фактически можно построить дом на грунте любого типа. Здесь вопрос, скорее, в финансовых затратах на приведение земельного участка в допустимое состояние, сооружение фундамента и его защиту от воздействия агрессивной среды. Поэтому лучше выбирать песчаные грунты. Суглинки с низким уровнем залегания грунтовых вод тоже подойдут.

Узнать о почве легче всего у жителей той местности, в которой выбираете участок. Можно самостоятельно исследовать почву, но это даст вам только приблизительные результаты.

Сведениями о структуре почвы и ее особенностях можно поинтересоваться из открытых источников в интернете.

Стоимость участка

Тут многое зависит от объективных факторов. Слишком разнится стоимость земли в ближайшем Подмосковье от стоимости участков в городах поодаль, а тем более в других регионах. Так что действуйте с учетом вашего бюджета на покупку участка и реалистичности цены для вашей местности.