Читать книгу Как обустроиться в Европе. Практическое пособие для проживающих и отъезжающих - Анна Прийдак - Страница 17

«8 ноября 2010 года Гаагский суд вынес решение, запрещающее насильственным путем освобождать помещения, занятые сквоттерами в Амстердаме, Гааге и Леувардене. Выселения должны были производиться муниципалитетами и полицией в соответствии с новым законом: с 1 октября в Нидерландах самовольный захват пустующих зданий стал уголовно наказуемым. Однако суд постановил, что новый голландский антисквоттерский закон противоречит Европейской конвенции о защите прав человека, так как не предусматривает возможности для лиц, занявших чужое помещение, обращаться в суд до насильственного освобождения недвижимости. Так как Европейская конвенция о защите прав человека обеспечивает защиту права на жилье, каждый, кого собираются выселять, должен иметь возможность обратиться в суд до выселения. Пока закон не будет приведен в соответствие с этим постулатом, выселения не состоятся»⁵ .

«Было уже десять часов вечера, когда я добралась до своей маленькой уютной гостиницы в историческом центре Брюсселя, в двух шагах от главной площади. Прямо у отеля я наткнулась на мрачную толпу арабов – не менее двухсот человек, окруженную телекамерами и журналистами с микрофонами в руках. Все как один пялились на башенный кран, возвышающийся напротив старинного обветшалого здания.

На самом верху крана болтали ножками две крошечные человеческие фигурки. „Ребята, что происходит?” – спросила я съемочную группу местного телеканала. „Арабы-нелегалы живут в заброшенном здании уже несколько лет, – охотно пояснил скучающий оператор. – Теперь владельцы здания хотят его отреставрировать и пытаются выгнать поселенцев. Полиция ведет с ними переговоры, а мы все ждем – прыгнут они с крана из чувства протеста или не прыгнут” – „А нельзя применить силу? – наивно осведомилась я. – Прислать местный спецназ?”– „А что скажут их адвокаты?” – „Адвокаты?! – Я широко раскрыла глаза. – Ты ведь сказал, они нелегалы?” Теперь оператор уставился на меня как на буйнопомешанную. „Все „люди без бумаг” (так в Бельгии зовут нелегалов) имеют адвокатов. Это нормально”»⁶.

Для того чтобы понять, с какими сложностями вы можете столкнуться, сдавая или снимая жилье, надо представить себе общую картину. Весь рынок съемного жилья в Европе состоит из частного и социального. Социальное жилье составляет от 4 % всего жилищного фонда в Венгрии до 35 % в Нидерландах, и оно везде в той или иной форме субсидируется государством. Хотя в каждой европейской стране существует своя система финансирования и распределения квартир, проблемы, связанные с социальным жильем, везде одни и те же.

Первая сложность – сегрегация населения: в районах, где преобладает социальное жилье, живут в основном малообеспеченные семьи, большую часть которых составляют иммигранты со статусом беженцев. Там появляются так называемые «черные школы», где практически нет белых детей и многие ученики недостаточно хорошо знают местный язык. После обучения в подобной школе шансы детей на получение высшего образования и подъем по социальной лестнице невелики, и они формируют новые группы безработных и нуждающихся в помощи. Именно поэтому в некоторых странах (например, в Голландии и некоторых городах Германии) девелоперы обязаны выделять квартиры под социальное жилье, даже реализуя самые дорогие проекты. Немцы и голландцы надеются таким образом сломать изоляцию менее удачливых членов общества и дать им и их детям новые возможности.

Вторая сложность усугубилась последствиями финансового кризиса: недостаток средств привел к сокращению финансирования и снижению уровня доступности дешевого съемного жилья. Например, с 1 января 2011 года социальное жилье в Нидерландах, арендная плата за которое составляет менее 648 евро в месяц, сдается только семьям с доходом менее 33 000 евро в год. От последствий введения этих мер больше всего страдает часть населения, располагающая средним доходом, ненамного превышающим 33 000 евро в год. Именно у этой группы при текущем состоянии жилищного рынка нет альтернатив. Финансирование социального жилья реформируется или сокращается практически во всех европейских странах.

Так, впервые с 1945 года отменено прямое финансирование социального жилья в Англии. Жилье, построенное с привлечением общественных средств, будет сдаваться в аренду по цене, составляющей 80 % от рыночной; никакие другие формы финансирования социального жилищного фонда не предполагаются. Так как социального жилья становится все меньше, а правила его получения все жестче, рассчитывать на него иностранцам, кроме беженцев и женщин, подвергнувшихся насилию, не приходится. Даже и тем, кто соответствует всем требованиям, приходится ждать переезда несколько лет, поэтому реалистам стоит надеяться только на частный сектор.

Дело с частным сектором тоже обстоит непросто, поскольку в среднем по Европе частных сдаваемых квартир и домов значительно меньше, чем социальных и тех, в которых проживают сами владельцы. Это видно из таблицы 1. Сумма процентов в рядах таблицы не всегда составляет 100 %. Можно предположить, что это связано с наличием других видов жилья, не относящихся ни к одному из трех видов, например студенческих общежитий и домов престарелых.

Таблица 1. Процентное соотношение жилья, в котором проживает владелец, частного сектора и социального жилья. ⁷

Такая обстановка сложилась потому, что после Второй мировой войны и в течение долгих лет европейские государства жестко контролировали уровень квартплаты, и инвестировать сбережения в жилье для его последующей сдачи было невыгодно. Сейчас первоначальная арендная плата регулируется рынком, но повышать ее можно только на определенный процент (в Германии – на 20 % в течение трех лет, в Нидерландах – на 3 % ежегодно). Одновременно путем налоговых льгот и низкой ипотечной ставки поощрялось приобретение недвижимости для проживания в ней. Частное жилье может принадлежать не только физическим лицам, но и банкам, инвестиционным компаниям, пенсионным фондам и пр. Владельцы редко сдают его самостоятельно и обычно обращаются к риелторам, которые проверяют платежеспособность потенциальных квартиросъемщиков, изучая их кредитную историю и источники дохода, и составляют договоры об аренде с учетом местного законодательства.

Казалось бы, если жилья сдается мало, а спрос на него велик, стоит задуматься о покупке квартиры или дома для последующей сдачи в аренду. Однако нельзя забывать, что найти жильцов будет намного проще, чем их выселить. Поэтому, собираетесь ли вы снимать, или сдавать жилье, не жалейте времени на выяснение прав владельцев и съемщиков недвижимости. Мой коллега Хельмут, немец с голландским паспортом, пришел однажды на работу в прекрасном настроении и вот что он рассказал. Он снимает двухкомнатную квартиру в центре Амстердама за 250 евро в месяц. Если вы захотите снять подобное жилье сейчас, будете платить не меньше 700 евро, но владелец не имеет право повышать квартплату больше чем на 3 % в год. Пришло время делать ремонт, и хозяин пообещал Хельмуту обновить фундамент (квартира находится на первом этаже), положить новые полы, покрасить стены и поменять кухню. Я не смогла не спросить, в чем именно повод для радости. Ведь ясно, что после ремонта, который потянет тысяч на двадцать евро, сдавать квартиру за 250 евро никто не будет. Как вы думаете, что мне ответил Хельмут? Оказалось, хозяин не имеет никаких прав. Он обязан сделать ремонт и продолжать сдавать квартиру Хельмуту. Ее можно продать, но новый владелец не сможет выселить жильца. С Хельмутом можно договориться только полюбовно, предложив ему деньги, чтобы он выехал добровольно. Не делать ремонт тоже нельзя, потому что на безответственного хозяина можно пожаловаться в ассоциацию квартиросъемщиков или подать в суд. Так что Хельмут останется жить в отремонтированной квартире за 250 евро в месяц. Если он согласится искать новое жилье, то получит компенсацию (примерно 25 000 евро).

Сдать квартиру на ограниченный срок легально практически невозможно. Пока квартиросъемщик платит деньги, он не может быть выселен. Даже если вы сдали квартиру, но ваши обстоятельства изменились и вам стало негде жить, вы можете освободить свою недвижимость только через суд, но на это уйдет много денег и времени. Я присутствовала при беседе одного неудачливого владельца сданной квартиры с адвокатом, и тот посоветовал договариваться мирно, потому что это при любых обстоятельствах будет дешевле, чем через суд.

Инженер-нефтяник из Норвегии рассказал довольно типичную историю про своего местного коллегу. Тот сдал свой дом немецкому врачу, который через пару месяцев перестал платить, объяснив это тем, что дом находится слишком далеко от его работы. Было бы логично переехать поближе, но этого он не сделал. Норвежец нанял адвоката и вот уже несколько месяцев передает ему существенную часть своей зарплаты в качестве гонорара. Не то что выселить мошенника, но даже заходить в дом без разрешения жильца он не имеет права.

Если вы собираетесь покупать дом или квартиру, чтобы сдавать, стоит обратить внимание на следующие моменты. Сдана ли квартира? Если вы для вложения денег покупаете уже сданную квартиру, можете ли вы выселить жильца? Если можете, что выгоднее: найти нового (тогда вы установите новую цену, обычно выше) или оставить старого (вам не придется тратить время на поиски, и квартира не будет простаивать). Обычно квартиры с жильцом, которого нельзя или трудно выселить, стоят дешевле, чем свободные.

Если вы снимаете жилье, уточните 1) при каких условиях вас могут попросить съехать; 2) что и когда должны сделать вы, если решили освободить жилплощадь.

Многие владельцы квартир ошибочно предполагают, что можно заключить какой-то особый контракт, который поможет освободить квартиру от жильцов. Например, в Испании некоторые инвесторы считают, что панацеей от всех бед может стать контракт на сдачу жилья на одиннадцать месяцев. Таким образом они надеются избежать автоматического продления контракта через год проживания еще на пять лет, в течение которых нельзя повышать квартплату более чем на процент, соответствующий инфляции. На самом деле, если жилец докажет, что квартира уже стала его домом, например, потому что он работает в этом городе, его можно будет выселить или поднять ему квартплату только через пять лет, и был ли заключен контракт на одиннадцать или двадцать пять месяцев, не имеет значения. Единственная возможность практически в любой европейской стране ограничить срок пребывания жильца в вашей квартире и, следовательно, иметь возможность регулярно повышать квартплату и продать ее, когда вы этого захотите, – это сдавать меблированную квартиру или дом. В них обычно останавливаются молодые работающие иностранцы, которые долго там не задержатся. Жить на меблированной жилплощади изначально дороже, и ее нет смысла снимать на длительный срок. Если вы хотите выгодно сдать меблированное жилье, есть смысл заранее посоветоваться с риелтором по поводу дизайна. В каждой стране есть свои особенности, например в Голландии пользуются спросом трехкомнатные квартиры, где одна комната не обставлена. Стены там должны быть обязательно белыми. Если вы снимаете меблированное жилье, вам могут предложить не тратить время на оплату счетов за коммунальные услуги, а ежемесячно переводить фиксированную сумму владельцу квартиры или риелтору. Нужно понимать, что при этом вы, скорее всего, заплатите больше, чем если будете сами оплачивать все счета, так как с вас будут брать по максимуму и могут даже обмануть. Однако в этом случае владелец недвижимости несет все расходы и, таким образом, принимает на себя риск, связанный с их ростом.

Имеет смысл выяснить, какие дополнительные налоги вы должны будете заплатить, если будете сдавать недвижимость. Стоит также иметь в виду, что в некоторых ситуациях (например, если вы купили дом в кредит) вы, возможно, не имеете права сдавать его без разрешения банка.

Не забудьте получить депозит от съемщика, поскольку он понадобится вам, если жильцы съедут раньше положенного срока или что-то испортят в вашей квартире.

Что советуют делать эксперты, если жильцы не платят и их все-таки придется выселять?

♦ Если жилец задержался с оплатой хотя бы на две недели, пошлите ему заказное письмо с напоминанием. Оставьте себе копию и квитанцию об отправке.

♦ Попробуйте договориться с ним. Может быть, он сможет платить, если вы немного снизите квартплату.

♦ Найдите адвоката и начинайте судебный процесс по выселению. На это может уйти год или больше.

Итак, хотя сами цены на съемное жилье и либерализированы, европейскими законодателями четко отрегулированы такие вопросы, как заключение арендного договора, а также сроки и условия его расторжения, правила взимания и изменения квартплаты, ремонт сдаваемого жилья. К тому же интересы квартиросъемщика весьма активно отстаивают различные общественные организации. Все это необходимо учитывать при сдаче или найме жилья. В дополнение к этим общим правилам необходимо знать специфику региона, потому что города в одной и той же стране могут сильно отличаться друг от друга ценами и динамикой рынка, а следовательно, требовательностью и поведением арендодателей. Примером является Лондон и его окрестности, где цены на жилье сильно превышают даже московские. Если вы ищете там жилье, да еще не только для себя, но и для четвероногого друга, ситуация будет значительно сложнее, чем если бы вы собирались поселиться, например, в маленьком испанском городке.

Из переписки с моей подругой Машей, которая периодически живет в Англии и в Италии:

«Мы сейчас ищем новый дом, поскольку нам здесь подняли аренду, а нам не кажется, что место и дом того стоят. Шумит автострада, и дом оказался очень неморозоустойчивым, насквозь продувным. И вот в очередной раз мы столкнулись с тем, что эта нация любителей животных отказывается сдавать дома (я уж молчу про квартиры), да без мебели, если у арендатора есть собака.

Из 10 в лучшем случае соглашаются двое. В этом смысле Италия намного лучше. Нам ни разу не отказали в проживании с собакой, в походах с нею в ресторан. Во Франции это вообще в порядке вещей – таскаться везде с бобиком (причем любого размера и фасона). Нам удалось снять гостиницу, где за собаку даже не брали дополнительную плату, а нашей просьбе к консьержу подыскать dog-friendly ресторан консьерж был сильно удивлен и долго нам объяснял, что во Франции собак любят, поэтому там везде с ними можно. И действительно. Мы зарулили в какой-то моднючий ресторанчик (то ли с двумя, то ли с тремя мишленовскими звездочками), скромно спросили, в каком уголочке мы могли бы притулиться с собачкой, и обалдели, когда официант предложил нам самим выбрать, где нам удобнее (правда, свободных столиков было два или три, но все равно). Так что я теперь отношусь к французам с большой теплотой».

Через несколько дней: «Хотели переехать в новый дом. Нашли в Кенте в тихом месте. Вроде бы обо всем договорились, расторжение текущей аренды дали (без этого наши текущие арендодатели отказывались давать референсиз новым), денег за то, чтобы нас специальная конторка проверила, заплатили. Всю информацию про себя предоставили. В итоге нас, можно сказать, „выбраковали”, так как у нас нет местного бухгалтера, который бы подтвердил нашу кредитоспособность. Почему им недостаточно банковских выписок – за пределами моего понимания. Теперь я в бешенстве. Деньги выкинуты на ветер. Где жить дальше, непонятно. Есть риск, что наш дом уже кому-то тоже предложен. Я уж молчу, что оставаться здесь мы не хотели, но теперь, похоже, будем платить большие деньги, чтобы нас здесь оставили».

Еще через неделю: «Все здесь очень странно. Представляешь, даже при том, что мы сделали предложение по цене и срокам новому арендодателю, которое он принял, почему-то он продолжает предлагать дом через другие компании и на сайтах. Риелтор, через которого мы на него вышли, снял со своего сайта дом (вернее поставил над ним значок „under offer”) только после того, как мы ему позвонили и потребовали это сделать, а насчет остальных сказал, это дело собственника. Да, еще, похоже, наш нынешний арендодатель разозлился, что мы дали notice of termination, и тупо наврал про нас новым. Нам вчера позвонил риелтор и сказал, что нам арендодатель дал очень плохие рекомендации. Мы якобы задерживаем выплату арендной платы. Мы тут ко всему уже привыкли, но это как бы уже слишком».

Через десять дней: «Прочитала сегодня договор аренды по дому, который хотим снять. Пришла в ужас. Могут расторгнуть договор в случае ЛЮБОГО моего нарушения, т. е. гвоздь в стенку забила или покурила в садике – до свидания. На собаку (специфицируют какую именно, количество штук – 1) дают отдельное согласие, которое, впрочем, могут upon reasonable notice – ОТОЗВАТЬ, типа передумали, а если вдруг арендодатель или кто из соседей решит, что собака in any way creates ANY difficulty or nuisance, собака должна быть немедленно удалена из дома или же договор будет расторгнут. Насчет курить была забавная приписка, что речь идет не только о табаке, но – for the avoidance of doubt – ио любых других субстанциях. Еще очень забавно и подробно они прописывают, как именно мы и наши гости можем и должны пользоваться домом и садом: в длительный отпуск (свыше 21 дня) можно уехать только с письменного разрешения арендодателя; и даже сколько человек – occupiers – can reside at the property at a time. Не более четырех. При том, что в доме 5 спален, а арендную плату никто не снижал в связи с тем, что нас только двое».

Через две недели после переезда в новый дом: «Наша история с расторгнутой арендой не закончилась. Эти жулики (хозяева первого дома – примечание автора) пытаются теперь удержать наш депозит. Придумывают уже просто невообразимые предлоги. Требуют 800 фунтов за то, чтобы привести в порядок бассейн и сад, которыми год никто не занимался, при том, между прочим, что по договору это была обязанность арендодателя, и еще 500 фунтов за то, чтобы в целом привести дом в порядок, хотя по договору опять-таки допускался естественный износ. Сам арендодатель не занимался текущим ремонтом, когда это требовалось, и по идее это нам должны были доплачивать за то, что мы жили в ухудшившихся условиях. Ну и, наконец, еще 300 фунтов за то, что мы вернули дом якобы без профессиональной уборки. Это при том, что мы обратились в профессиональную клининговую компанию, рекомендованную самим арендодателем, и эта же компания занималась этим домом два года назад, когда его арендовали мы. Я еще могла бы предположить, что они схалтурили, но мы потом ездили в дом и видели, что он профессионально убран. Ну и по мелочи они требуют денег за устранение каких-то царапин, дырок и т. д. в стенах и дверях, которые там были изначально, но, к сожалению, когда мы въезжали, дом не был отфотографирован, как это, оказывается, принято. Теперь они весь ремонт дома пытаются сделать за наш счет. Короче, жулики страшные, а нам урок – надо быть подготовленными и бдительными. Хорошо, что в новом доме нам вручили почти стостраничный кондуит с фото и описанием состояния дома, включая каждую трещинку или туго открывающуюся дверь».