Читать книгу Как обустроиться в Европе. Практическое пособие для проживающих и отъезжающих - Анна Прийдак - Страница 6

Для принятия решения о привлечении специалистов к приобретению недвижимости достаточно ответить на три вопроса.

1 Есть ли у вас время для самостоятельного и трудоемкого поиска нужного вам объекта и сбора всей информации о нем?

2 Насколько доступна и прозрачна информация о недвижимости в интересующей вас стране?

3 Можно ли доверять маклеру продающей стороны и нотариусу (не в смысле, что они украдут ваши деньги; вопрос в том, насколько тщательно они проверят легальность всех аспектов сделки и смогут ли дать необходимые вам разъяснения)? При этом без нотариуса вы не обойдетесь нигде, так как он должен зарегистрировать сделку.

Мой опыт показывает, что чем севернее вы отправитесь, тем большую самостоятельность можете проявить (при условии знания языка). Например, в Голландии и Германии нотариусу можно доверять на сто процентов, и вы легко сможете получить все нужные вам сведения об объекте от риелтора продавца и/или в интернете. В странах Средиземноморья ответы на второй и третий вопросы не столь однозначны, поэтому лучше рассчитывать не только на себя, но и на специалистов.

Хотя каждая европейская страна по-своему регулирует риелторский бизнес, в целом можно сказать, что государственное лицензирование риелторской деятельности или отсутствует, или сходит на нет. Это связано с решением Евросоюза о свободе предпринимательской деятельности. Обычно вопросы регулирования, которые раньше были в ведении государства, берут на себя профессиональные ассоциации. Они принимают экзамены, разрабатывают стандарты практики и механизмы контроля над риелторской деятельностью, которые бывают самыми разными. Например, в Голландии без членства в профессиональной ассоциации практически невозможно получить страховку, покрывающую ущерб, вызванный неверными действиями риелтора. Кроме этого, вся выставленная на продажу недвижимость, предлагаемая риелторами самой крупной и надежной профессиональной ассоциации NVM, представлена на одном сайте www.funda.nl Агенты выставляют все объекты эксклюзивно (то есть владелец недвижимости может заключить договор только с одним риелтором) и отвечают за качество и актуальность информации. Самое страшное наказание для голландского риелтора – лишиться права пользоваться этой системой, потому что тогда он потеряет доступ к покупателям. Довольно много информации о каждом объекте выложено на этом сайте, а остальное сообщит риелтор продавца. Конечно, нужно знать, что спрашивать, и не слушать его, когда он рассказывает о прекрасном виде из окна, игнорируя бензозаправку в тридцати метрах от дома. Он может говорить не всю правду или быть, как говорят англичане, «economical with truth», но врать не будет, страшась изгнания из ассоциации. В Германии механизмы контроля другие: раньше все маклеры сдавали в торговой палате специальный экзамен и без сертификата об успешной сдаче не могли заниматься сделками купли-продажи. Экзамен существует и сейчас, но Германия не нарушает решение Евросоюза, так как в принципе любой житель страны действительно может снять офис и назваться консультантом по недвижимости, зарегистрировав фирму в торговой палате. Единственное условие – отсутствие судимостей. Однако клиент всегда может попросить предъявить документ о сдаче государственного экзамена. Учитывая большую конкуренцию среди риелторов, многие из них решают все же пройти обучение и сдать экзамен. Дополнительный механизм контроля – законы о защите прав потребителей.

Кроме этого, и в Германии, и в Голландии риелторы и продавцы несут ответственность за сообщение ложных сведений. Продавец, обращаясь к маклеру, обязан заполнить вопросник на нескольких листах, вранье в котором может привести к последующей отмене сделки и возмещению ущерба покупателю. Кроме этого документа, потенциальный покупатель получает всю информацию о товариществе собственников жилья (ТСЖ), выписку из кадастра и др. Массу официальной и точной информации можно найти в интернете на официальных государственных сайтах. Если вы покупаете уж совсем старый дом с возможными скрытыми дефектами, вы можете пригласить инженера-строителя, который примерно за 300 евро проведет техническую экспертизу.

Нотариусы в этих странах очень дорожат своей репутацией и тщательно проверяют чистоту сделок. Помимо этого, в Голландии они являются и хранителями денег покупателя. Пока вы не получили ключи и документы, подтверждающие, что стали владельцем недвижимости, деньги обычно находятся на счету нотариуса. При этом и продавец, и покупатель могут спать совершенно спокойно. В Германии покупатель иногда переводит деньги на счет продавца, но только по инструкции нотариуса и после того, как становится собственником. Все объекты недвижимости в Германии учтены и зафиксированы в специальном регистре – земельной книге (Grundbuch). Обязанность вести эти книги возложена на районные суды. Продавец может быть спокоен, что получит деньги, потому что регистрация нового владельца в земельной книге производится нотариусом после полного завершения сделки. В Голландии аналогом Grundbuch является Kadaster, и любой человек может получить информацию по интересующим его объектам на сайте kadaster.nl

Южнее, например в Испании, ситуация совершенно другая. Даже если бы я говорила по-испански как по-русски, я бы ни шагу не сделала без юриста, причем юрист не должен иметь никакого отношения к риелтору или застройщику. Так советуют и все англоязычные эксперты, а уж англичане намного раньше русских начали обживать Испанию, и им можно верить. Причин несколько. Во-первых, там любой человек может выступать в роли риелтора, но механизмов контроля значительно меньше и они не столь эффективны. В то же время их комиссионные на побережье могут доходить до 10 %. Для Европы это очень высокая цифра, то есть соблазн заняться этим бизнесом велик. Существуют две профессиональные ассоциации (API и GIPE), члены которых сдают экзамены и придерживаются определенных правил, но и на это не надо сильно рассчитывать. Они не предоставят вам всю необходимую информацию одним пакетом. Получить с них компенсацию тоже будет нелегко. Совсем не стоит связываться с риелторами, у которых нет страховки и отдельного банковского счета для хранения залога. Нотариус тоже не будет часами изучать, что именно вы покупаете, так как он просто регистрирует сделку. Вам же предстоит самостоятельно выяснить:

♦ не висят ли на собственности ипотека и другие долги (по взносам в ТСЖ, за свет, газ, водуи т. д.),

♦ оплачен ли муниципальный налог (новый владелец должен будет выплатить все неоплаченные муниципальные налоги за пять лет),

♦ каковы реальные размеры жилья и земли,

♦ соответствует ли недвижимость документам, которые хранятся в городской администрации,

♦ была ли легализована урбанизация (поселок или многоквартирный дом с прилегающей к нему, обычно огороженной территорией), в которой находится объект. Для этого нужно проверить Plan Parcial в городской администрации,

♦ для объекта на первой линии (то есть у моря) необходимо специальное

♦ разрешение Jefatura de Costas. В Испании жестко контролируется строительство ближе чем в ста метрах от берега,

♦ что планируют городские власти в вашем районе и т. д.

Не все эти данные можно получить в интернете. Придется лично посетить многие инстанции, что как раз и сможет сделать за вас юрист. В Италии достаточно опытного и легального маклера, если только ситуация не выглядит слишком сложной (например, если продавцом является офшорная компания, которая брала под недвижимость многочисленные кредиты, – тогда нужен юрист). Самая надежная профессиональная ассоциация торговцев недвижимостью – FIAIP; вторая – FIMAA– меньше внимания уделяет контролю профессионального уровня. Принадлежность риелтора к крупной фирме (Tecnocasa, Professionecasa, Gabetti и Grimaldi) не дает никаких гарантий. В Италии, кроме зарегистрированных риелторов, есть масса обычных людей, которые занимаются этим бизнесом, вообще не имея права получать комиссионные. Если на их сайте не написано «agenzia immobilare», будьте осторожны. Если они не хотят, чтобы их данные указывались в договоре купли-продажи, то это точно ненастоящие риелторы. По закону эта информация должна быть в договоре, чтобы налоговая инспекция без проблем могла проследить, заплатила ли риелторская фирма налог. Чтобы дело не доходило до подписания договора, подготовленного нелегальными риелторами, при первой встрече можно попросить разрешения взглянуть на выписку из торговой палаты и карточку, подтверждающую членство в FIAIP.

В любой европейской стране для того, чтобы найти надежного риелтора, лучше всего воспользоваться надежными рекомендациями. Можно зайти на англоязычные сайты местных экспатов и просмотреть их отзывы. Самое простое – ввести фамилию и имя риелтора в Google и изучить ссылки. Хороший признак – если риелтора рекомендуют местные представительства международных организаций и крупных фирм, так как он помогает найти жилье их сотрудникам. В любом случае попросите риелтора предъявить документы о членстве в профессиональной ассоциации и выписку из торговой палаты о регистрации фирмы. Обращаться к русскоязычным продавцам недвижимости лучше только по нескольким рекомендациям. Совладелец транспортной компании из Петербурга приобрел в одной испанской деревушке квартиру за 230 000 евро, которую ему «подыскала» заботливая подруга его сестры. Апартаменты представляли собой три маленькие комнатки с двумя ванными и кухней. Десять минут езды от моря, место тихое, необжитое. Посетив друзей в Марбелье, он удивился, узнав, что квартира в два раза больше на этом известном дорогом курорте стоит 250 000 евро. Другой «доброжелатель» помог установить в квартире, снятой с его помощью, телефон и интернет со скоростью 2 мб в секунду, по его словам, за 90 евро в месяц. Начались технические проблемы, продолжавшиеся несколько недель. Испанцы рассказали потом, что они платят максимум 30 евро в месяц и все сразу работает.

Сразу прощайтесь с риелтором любой национальности, если он «темнит» по поводу цены интересующего объекта или внезапно ее повышает, а также если фотографии, опубликованные на его сайте, не имеют отношения к реально предлагаемым домам.

Итак, если вы говорите на языке страны пребывания и у вас есть свободное время, то в неюжных странах можно, конечно, ограничиться нотариусом, но во всех остальных случаях нужен еще как минимум надежный риелтор, а в ряде ситуаций целесообразно воспользоваться услугами юриста и/или инженера-строителя.