Читать книгу Инвестирование в недвижимость для начинающих. Как заработать на аренде недвижимости; Дешево купить и выгодно сдать в аренду: практические советы и стратегии - Ашраф Махин - Страница 9

Инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду

«Наши цели могут быть достигнуты только с помощью плана, в который мы должны горячо верить и в соответствии с которым должны решительно действовать. Другого пути к успеху нет». – Пабло Пикассо, художник

Составьте план:

Добро пожаловать, я рада, что вы решили бросить вызов стихии и продолжили читать дальше. Переходя к инвестициям в недвижимость для сдачи в аренду, давайте рассмотрим первую контрольную точку для успешных инвестиций, а именно «ПЛАНИРОВАНИЕ».

Инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду всегда были довольно популярны среди людей, стремящихся заработать состояние. Но успешное вложение требует правильных стратегий и плана. Умные инвестиции начинаются с постановки целей, разработки стратегий, планирования пути к успеху и неукоснительного следования этим принципам. При таком планировании следует учитывать как краткосрочные, так и долгосрочные цели, которые необходимо достичь, при этом уделяя приоритетное внимание временному диапазону этих целей и их рискованности.

Но если вы все еще задаетесь вопросом, зачем вообще составлять план, если я могу следовать указаниям этой книги? вам нужно успокоить эти деструктивные мысли в себе. Жизненные цели и задачи индивидуальны для каждого человека. Я не проложу путь, по которому вам нужно будет слепо идти; вместо этого я помогу вам создать свой собственный.

Установите свою цель:

Цели – это вишенка на пироге каждого инвестора. Без них у вас нет определенной мотивации или чего-либо, к чему можно стремиться. Постановка целей – важная практика; она проясняет ваши приоритеты, повышает вашу производительность за счет повышения мотивации, усиления внимания, улучшения выполнения задач и повышения вашей производительности, что в конечном итоге обеспечивает потенциальное денежное вознаграждение.

Цели – это ступеньки к вашему окончательному результату и основа вашего инвестиционного плана. Без целей нет инвестиционного плана, а без планов вы на пути к финансовому краху. Итак, прежде чем выходить на рынок недвижимости, убедитесь, что вы поставили цели и составили инвестиционные планы.

Вот совет от Гранта Кардона, крупного инвестора в мире недвижимости, который он упомянул в своей книге: Правило 10X: «Единственная разница между успехом и неудачей заключалась в том, что он записывал свои цели и читал их вслух каждое утро и каждую ночь или всякий раз, когда ему было плохо». Это может показаться детским или непрактичным, но это работает! Говорят, если вы повторяете ложь несколько раз, она начинает превращаться в факт, и это работает на всём (а не только на лжи). Повторение целей про себя заставляет вас хотеть их еще больше и прилагать больше усилий. Оно напоминает вам о тех самых вещах, которые вы хотите успеть сделать, прежде чем ваши волосы поседеют.

НА СТАРТ, ВНИМАНИЕ, МАРШ! – Составьте инвестиционный план:

Как однажды сказал Антуан де Сент-Экзюпери: «Цель без плана – это просто желание», поэтому, чтобы ваши инвестиции были плодотворными, вам нужен хорошо продуманный и четкий план.

Но как мне начать? Давайте начнем постепенно? Составляя свой план, всегда помните о желаемой цели. Есть разные места, куда люди могут попасть благодаря инвестициям в недвижимость, и каждый уже составляет план, как туда попасть. Итак, успокойтесь, сядьте и подумайте: «Куда я хочу отправиться?» Всегда помните о своей конечной цели и замените свои «Я не могу» на «Как мне это сделать?» и «Я сделаю».

Итак, что касается плана, во-первых, выберите правильную стратегию. Есть две стратегии, к которым вы можете стремиться:

1) Долгосрочная или традиционная стратегия аренды- В рамках этой стратегии вы сдаете свою недвижимость в аренду одному арендатору на длительный срок (скажем, на пять месяцев). Это типичная стратегия аренды, которая применяется чаще всего.

2) Краткосрочная аренда или стратегия аренды через Airbnb- В рамках этой категории вы выставляете свою собственность на платформах совместного использования жилья, таких как Airbnb, и сдаете ее в аренду по дням (или посуточно). Ваш план сдачи недвижимости в аренду будет зависеть от выбранной вами стратегии.

Двигайтесь дальше, займись своими финансами! Вы окажетесь потерянным ребенком в мире недвижимости, если не разберетесь со своими финансами. Крайне важно учитывать вероятный доход и связанные с этим расходы, чтобы проанализировать ожидаемый доход от аренды вашей собственности. И, прежде чем приступить к инвестициям в аренду, убедитесь, что вы выбрали подходящую недвижимость! Ваш план должен включать вид арендуемой собственности, который лучше всего подходит для вашей цели, вернитесь к страницам Главы 1 и прочтите раздел «Типы недвижимости для сдачи в аренду» еще раз, и определите, какой вид собственности даст вам желаемый результат.

А как насчет способов покупки? Полностью наличный расчет, кредиты, партнерство или левередж, подумайте о каждом из них, решите, какой из них более доступен вам, и разработайте план, который обязательно приведет вас к своим целям.

Следующим шагом будет планирование вашей аренды, того, как выбрать подходящих арендаторов, и хотите ли вы делать все самостоятельно, или создать команду управляющих недвижимостью, агентов и дилеров, которые помогут вам на этом пути. Все эти факторы слишком важны для объяснения в одной короткой главе, поэтому я подробно расскажу о каждом из них в следующих главах.

Как быть умным инвестором:

Мое определение умного инвестора – это «просто человек с отличными навыками выживания». Нет, мы не говорим здесь о «Джуманджи» или о «Выжить любой ценой», мы говорим о бизнесе, и не просто о каком-то бизнесе, мы говорим об ИНВЕСТИЦИЯХ В СОБСТВЕННОСТЬ ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ (да, буквы слишком большие, но я буду напоминать вам об этом, пока это целиком не охватит ваши мысли).

Составление общего плана поможет вам создать дорожную карту к конечному пункту назначения, но это не значит, что вы не столкнетесь с многочисленными препятствиями и тупиками или не совершите неправильных поворотов на своем пути. Итак, чтобы быть умным инвестором, вам нужно уметь выживать с умом.

«И как я должен это делать?» Остыньте, всегда помните, что лучший способ справиться с врагом – это заранее знать его схемы и слабые места. Это то, чем мы в том числе будем заниматься. Я расскажу вам обо всех возможных препятствиях, с которыми вы можете столкнуться на пути к финансовой независимости, и о том, как с ними справиться. Таким образом, вы будете готовы ко всем препятствиям и испытаниям, которые бросает вам этот мир!

1. Отрицательный денежный поток- Простое владение арендной недвижимостью не имеет большого значения, но наличие собственности, приносящей положительный денежный поток, несомненно имеет. Отрицательный денежный поток от вашей собственности будет означать, что вам придется погашать кредиты, долги и другие расходы из своего денежного резерва. Если ваш бизнес продолжает работать с отрицательным денежным потоком, вы будете тратить больше, чем зарабатываете; в конечном итоге это приведет к исчерпанию вашего денежного резерва, в результате чего вы станете банкротом.

Итак, как мне предотвратить это? Просто используйте калькулятор сдачи недвижимости в аренду. НЕТ Я НЕ ШУЧУ! Этот волшебный инструмент анализирует рынок и вычисляет все показатели недвижимости, в конечном итоге находя потенциальную недвижимость, в которую вы можете инвестировать. Так что вам больше не придется беспокоиться о такой проблеме, как отрицательный денежный поток!

2. Недооценка затрат на ремонт и техническое обслуживание- Это одна из проблем при инвестировании в недвижимость, которую большинство начинающих инвесторов обычно недооценивают. Как и у каждого из нас, у недвижимости есть свой срок жизни, поэтому ее нужно обслуживать и ремонтировать, чтобы она продолжала генерировать прибыль как можно дольше. Поддержание вашей собственности в хорошем состоянии имеет свою цену, поэтому вы должны иметь реалистичные ожидания относительно расходов на ее содержание. Представьте, что вы спланировали все свои финансы и неожиданно столкнулись с огромными счетами за обслуживание. Недостаток бюджета будет угрожать вашему спокойствию, как никогда раньше.

Чтобы предотвратить это, всегда включайте плату за обслуживание в ежемесячные расходы, чтобы не столкнуться с неожиданными расходами, которые испортят ваш бюджет. По-прежнему разумно держать полностью отдельный фонд для этих неожиданных расходов, чтобы предотвратить отрицательный денежный поток.

3. Низкий коэффициент заполнения недвижимости- Это очень распространено и может случиться с каждым новичком, имеющим дело со своей первой сдаваемой в аренду недвижимостью. Низкая заполняемость означает, что для вашей собственности в течение некоторого времени арендаторов будет меньше или совсем не будет. Этого можно легко избежать, если хорошо разбираться в объектах для сдачи в аренду; если знать, как найти подходящую недвижимость, назначить на нее цену, прорекламировать ее и найти потенциальных арендаторов; мы обсудим все подробно в этой книге.

4. Плохие арендаторы — Теперь, когда вы арендодатель, вы столкнетесь со многими арендаторами, которые могут быть еще большей головной болью, нежели обслуживание самой собственности. Итак, что значит «плохие арендаторы»? Они не преступники и не похитители; они наносят ущерб вашей собственности, не платят вовремя арендную плату, создают проблемы для своих соседей и т. д. Звучит разочаровывающе, правда?

Итак, чтобы не столкнуться с такими арендаторами, вы можете сделать несколько вещей: выполните тщательную проверку их биографии; это поможет вам узнать, есть ли у них криминальное прошлое или имеется ли у них достаточный доход, чтобы платить за съем. Следующим шагом будет подписание договора аренды; да, это очень важно. Договор аренды защищает права как арендатора, так и арендодателя, поэтому это беспроигрышный вариант для обеих сторон. А если вы владелец многоквартирного дома и вам сложно справляться со всем, найдите себе надежного управляющего недвижимостью. Так вы сможете расслабиться и не вмешиваться, пока управляющий сам найдет для вас надежного арендатора и решит все вопросы, связанные с ним!

Инвестиции – это непростая битва, в которой есть много вызовов, но вместо того, чтобы бояться их, смело вступайте в бой и будьте к ним готовы. Наличие готовых решений до столкновения с проблемами определенно даст вам преимущество.

4 простых шага, чтобы ваш план заработал:

Если вы новичок и инвестируете впервые, вы склонны сомневаться в своей способности придумать успешный план, а неуверенность всегда ходит с вами за руку. Я вас прекрасно понимаю! Неуверенность в себе и нервозность здесь вполне нормальны. Вот почему я придумал четыре совета, которые помогут вам успокоить дрожащие руки, и хочу предложить вам план, который обязательно приведет к успеху.

1. Правильное мышление Психологическая подготовка, вероятно, является наиболее важным шагом перед тем, как начать инвестировать. Когда вы будете готовы, думайте позитивно, верьте, что преодолеете любое препятствие, которое может встретиться на вашем пути, и будьте настроены достичь своей цели. Выберите направление и следуйте ему, не вдавайтесь в сомнения «Должен ли я делать это?», «Нет, нет, это, кажется, лучше», «Или, может быть, это?», «Надо попробовать это; если это будет слишком сложно, выберу план Б». НЕТ, никогда не делайте этого; это только создаст ментальный хаос, а ТАКОГО ПОНЯТИЯ, КАК ПЛАН Б, НЕ СУЩЕСТВУЕТ! Отказ от стратегии ведет к неудаче. Убедитесь, что вы выбрали одну стратегию и следуете ей, пока не достигнете своей цели.

Допустим, вы решили инвестировать в одноквартирные дома с планами управлять ею самостоятельно и целью иметь в своем распоряжении 50 объектов в течение одного или двух лет. Приступайте к осуществлению этого. «В настоящее время у меня есть 20 объектов; может быть мне стоит переключиться на многоквартирные дома, и это будет быстрее», «может быть, ничего страшного в том, что я найму управляющих». Не изменяйте свое мнение на полпути осуществления плана; это заставит вас усомниться в самих планах. Так что всегда никогда не забывайте оставаться позитивным, решительным и придерживаться своего плана.

2. Выберите правильный источник для изучения темы: Ранее я говорил о низком коэффициенте заполнения недвижимости и ее причине в виде недостаточного понимания того, во что вы ввязываетесь. Так что выбор правильных источников с правильной информацией просто необходим!

– Книги: Поздравляю, вы уже нашли такую книгу! В этой книге представлены все основные рекомендации о том, как инвестировать в аренду с нуля!

– Блоги: Поскольку писательство постепенно становится одной из самых значительных профессий всех времен, многие профессионалы и новички начали делиться своими знаниями в Интернете через блоги. Сегодня существуют миллионы блогов с тоннами полезной информации и личным опытом успешных инвесторов. Это отличный способ почерпнуть вдохновение!

– Сайт форума: Веб-сайты, основанные на вопросах и ответах, сделали жизнь удобной, как никогда раньше! Всего одним щелчком мыши вы можете задать свои вопросы и поделиться своими сомнениями в Интернете. Это отличный способ получить ответы или разъяснения на любые сомнения в вашей голове.

– Подкасты: Это может показаться глупым, но подкасты существенно влияют на то, как вы смотрите на конкретную тему. Подкасты по недвижимости от гуру мира инвестиций – отличный способ изучить и понять концепции инвестирования в недвижимость.

3. Анализируйте и рассчитывайте инвестиционные матрицы: Все ваши исследования и усилия пойдут насмарку, если вы не умеете управлять своим активом. Если вы думаете, что можете просто нанять управляющего недвижимостью и быть спокойным, проснитесь и вернитесь в реальность, наем управляющего не означает, что вам не нужно изучать основы управления арендуемой недвижимостью.

Сдать в аренду недвижимость, в отличие от других инвестиций в недвижимость, подразумевает определенные проблемы. Они требуют много внимания и управленческих навыков. Помимо обработки кредитных выплат, счетов и налогов, арендуемая недвижимость также требует регулярных проверок и обслуживания. На все это нужны деньги, учитывая что вам важен положительный денежный поток; вам нужна хорошо проанализированная структура данных, чтобы управлять ими всеми.