Читать книгу Практика инвестирования в коммерческую недвижимость - Айдар Вафин - Страница 6

В общем виде можно описать следующие этапы покупки коммерческой недвижимости.

Для начала нужно определиться с бюджетом и задать себе следующие вопросы:

Сколько у меня есть средств для инвестирования?

Сколько я могу взять в ипотеку?

Есть ли одобренная кредитная и/или ипотечная линия? Если нет, то как быстро смогу оформить?

Задавая себе эти вопросы, вы формируете первое понимание о том, в каком ценовом сегменте можете искать коммерческую недвижимость.

Далее следует задать вопросы о доходности: какую доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости хотелось бы получать (желаемая, максимальная)? На какую самую низкую доходность (минимальную) буду готов согласиться?

Ответив на эти два вопроса, вы поймете еще один критерий отсева объектов коммерческой недвижимости.

Приблизительную доходность вы можете определить следующим образом. Представленная ниже формула является утрированной в связи с тем, что не учитывает имущественные налоги, налоги на доходы, инфляцию, затраты на капитальный ремонт, страховку, рост стоимости арендной платы и т. п. Но она подходит для экспресс-оценки привлекательности объекта.

Доходность (в процентах) = чистый арендный поток / стоимость объекта * 100

Под чистым арендным потоком, в рамках данной формулы, следует считать арендную ставку (арендная ставка за всю площадь или арендная ставка за 1 кв. м, умноженная на количество арендных кв. м) за вычетом систематических коммунальных расходов (газ, отопление, электричество, вода, управляющая компания).

После определения ваших основных двух параметров: бюджет и минимальная доходность, а также желаемая доходность, вы уже смело можете провалиться в ресурсы интернета и в объятия риелторов. Самое простое – использовать сайт www.avito.ru (или подобные), на котором вы можете выставить параметры поиска по бюджету, типу недвижимости: торговая, офисная, складская и т. п. С моей точки зрения, лучше быть максимально открытым и не ограничивать свой выбор типами объектов коммерческой недвижимости, смотреть все варианты, таким образом вы сможете составить полную картину о рынке вашего города.

Далее наступает процесс выбора, обзвона, получения информации, однако помните, что этот экспресс-анализ работает только при первичном выборе объектов для их дальнейшего изучения. Теперь о том, как нужно выбирать объекты для первичного отбора. Можно смело исходить из следующих положений:

1. Смотрим на фотографии, нравится ли вам этот объект или нет.

Здесь нет четких критериев, просто смотрим. Как правило, продавец лучшую фотографию объекта ставит первой (главной). Далее закономерность такая: чем красивее фотографии (то есть все отделано, ремонт хороший, помещение блестит и сверкает), тем дороже объект и меньше доходность. Соответственно, чем печальнее фотографии (ремонта со времен начала 1990-х не было, тускло), то тем дешевле стоимость объекта и выше доходность. Эти тенденции не абсолютны, однако в большинстве случаев они подтверждаются и сегодня (на момент написания).

2. Смотрим на местоположение.

Как завещали нам классические учебники по маркетингу: локация, локация и еще раз локация. Лучше вас ваш город знает только ваш сосед. Заходим в google map и смотрим, что вокруг: какие объекты есть, чем больше сданных площадей вокруг потенциального объекта, тем лучше, потому что, скорее всего, в этом месте есть хороший трафик людей. Вероятнее всего, вы замечали, когда друг за другом стоят два непримечательных многоквартирных жилых дома, при этом в одном из них каждый метр квадратный первого этажа сдан, а в другом только одно место, и то на продаже и без арендатора. Задайте себе вопросы: «Почему так? Что там такого есть, что в одном все сдано, а в другом нет?»

Смотрите расположение вашего объекта: есть ли рядом станция метро, автобусная или трамвайная остановка, хорошо ли просматривается ваш объект с разных сторон улицы и из автомобильного транспорта, есть ли рядом парковочные места, насколько данное место является проезжим и проходимым. В то же время я на своей практике неоднократно убеждался, что даже от того солнечная сторона или нет, зависит трафик, сменность арендатора и арендная ставка. Внимательно изучите локацию, потому что отсутствие солнечных лучей может существенно повлиять на выбор объекта арендатором (понаблюдайте в своем городе за этим и вы заметите, что естественным для вас образом вы будете прокладывать свой путь по солнечной стороне).

3. Обзванивайте и задавайте вопросы о цене, о скидке на объект, о том, какой арендный поток по объекту, какие базовые коммунальные расходы. После того, как уже выбрали из десятков или иногда даже сотен объектов, переходим на следующий этап – осмотр.

Этапы осмотра:

1. Визуальный осмотр. Приходим и смотрим, совпадает ли увиденное на интернет-ресурсах и на карте google map с действительностью. Расхождения как в лучшую, так и в худшую сторону для себя помечаем. Лучше записать, потому что за день просмотров может быть с десяток, запомнить информацию по каждому объекту может быть сложно, да и информация может наложиться друг на друга. Делаем фотографии.

2. Заходим в объект в качестве клиента. Смотрим, как работает арендный бизнес, что продают, предлагают, какие услуги оказывают. Представьте, что вы – клиент, ваше поведение должно быть максимально доброжелательным, открытым, таким, чтобы сотрудникам захотелось с вами пообщаться. А вы, соответственно, доступным способом узнаете, как у этого бизнеса идут дела. Следующие вопросы будет самому себе такими: будут ли эти арендаторы «сидеть» дальше? А если они съедут, то как быстро смогу сдать в аренду? Нужно понять, насколько они долгосрочные арендаторы и насколько место проходное и интересное для арендаторов (к сожалению, здесь нет четких критериев оценки, все достаточно индивидуально). В то же время желательно проверить трафик как в час пик, так и в утреннее и вечернее время. Бывает так, что проходимость вроде хорошая, а арендаторы постоянно меняются, потому что люди просто не заходят.

3. Встречаемся с собственником. Не всегда собственники приезжают сами на первую встречу, иногда они отправляют своих представителей или же, в большинстве случаев, – риелторов, которые ни на один вопрос толком ответить не могут. Назначая встречу, для экономии своего времени важно обговорить эти моменты. Здесь уже ваша харизма и умение переговаривать вам в помощь. Обратите внимание на следующие аспекты: как говорит собственник о цене, насколько может двигаться по цене, как рассказывает об арендаторах, насколько открыт к показу документов, есть ли все документы на собственность, договоры аренды, узаконены ли площади и т. п. Дополнительно можете спросить: “если бы вы были собственником еще лет 5, то что бы вы улучшили в объекте? Какие перспективные возможности видите у объекта?”, “если бы вы были собственником еще лет 5, то исходя из вашего знания об объекте, какие возможные угрозы вы видите?”.

Ваша основная задача – расположить человека к себе и постараться пообщаться по-дружески, чтобы у вас появились условные доверительные отношения и вы обменялись телефонными номерами, если вас соединили риелторы. Показывайте свою заинтересованность объектом. Первые три этапа могут быть перемешаны или же вложены друг в друга.

4. Запрашиваем копии документов, при этом можете смело подписать соглашение о неразглашении полученной информации. Следует запросить правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности / выписка из ЕГРН и договор (купли-продажи, договор дарения, мены, приватизации, ДДУ и т. д., правоустанавливающие документы с актом приема-передачи), технический паспорт и технический план, градостроительный план земельного участка (если его нет у собственника, просите сразу же его заказать), коммунальные договоры (договор с управляющей компанией или же отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг), договоры аренды со всеми дополнительными соглашениями.

Если на этом этапе вам ничего не понравилось, то начинаем сначала. И так до тех пор, пока у нас не будет хотя бы две-три альтернативы. Желательно выбирать из нескольких возможных вариантов, тогда, скорее всего, вы сможете быть более объективным. Старайтесь сами мониторить рынок, не полагайтесь на риелторов, которые занимаются для вас подбором, они могут ввести вас в заблуждение, показывая вам сознательно сначала 5 плохих объектов, а потом 1, по сравнению с ними, шикарный и при этом все по одной стоимости. Конечно же, на фоне демонстрируемых плохих вы выберете неосознанно и под заблуждением тот, который выгоднее всего продать риелторам с их утверждениями о том, что “это самое лучшее, берите, лучше не найдете”, и вдобавок ко всему риелторы постараются получить с вас комиссионные за подбор, а с продавца – процент с продажи.

Далее переходим к следующему этапу – изучение документов. На этом этапе следует работать следующим образом: если один из этапов не проходит, то дальше рассматривать вопрос о покупке не имеет смысла, или же ваша покупка будет связана с повышенным риском.

Этапы проверки документов:

1. Заказываем расширенную выписку на сайте Росреестра, чтобы увидеть все обременения и ограничения по объекту. Если есть нежелательные для вас обременения или ограничения пользования, которые могут повлечь за собой потерю объекта, или негативно повлиять на доходность объекта, то следует повременить с дальнейшим рассмотрением. Заказываем также выписку о переходе прав, где будут указаны все собственники и даты сделок, если этот объект очень часто продавали с короткой периодичностью, то стоит задуматься, почему.

2. Смотрим по правоустанавливающим документам (договор купли-продажи или иной документ), как давно приобреталось имущество и кому оно принадлежит (юридическому лицу или физическому лицу).

Имущество принадлежит юридическому лицу.

Открываем базу юридических лиц (можем пользоваться сайтом ФНС, https://bankrot.fedresurs.ru/, а лучше – такими сервисами, как Контур. Фокус), вбиваем ИНН и смотрим:

• Находится ли это юридическое лицо на стадии банкротства или ликвидации. Если находится на этой стадии, продажа объекта, даже если нет обременения суда, незаконна. Ставим объект в лист ожидания до тех пор, пока все процедуры не закончатся или же пока объект не начнут реализовывать с торгов.

• Если организация существует и функционирует, тогда смотрим, отвечает ли организация признакам банкротства, если нет, то это, конечно же, хорошо. На этой стадии вы должны сохранить все данные с этого сервиса об этой компании, отчетности, сводный анализ, выписки из налоговой, фотографии сайта. Это необходимо сделать для того, чтобы соответствовать критериям должной осмотрительности и хранить эти распечатки и сами файлы не менее 3–4 лет.

Теперь рассмотрим общие признаки банкротства и определим, соответствует ли наш объект исследования этому признаку:

• наличие требований к должнику в общей сумме для юридических лиц – от 300 000 рублей;

• неспособность должника в течение трех месяцев удовлетворить в полном объеме финансовые претензии кредиторов;

• документально подтвержденный факт превышения суммы обязательств, взятых на себя должником, над стоимостью принадлежащего ему имущества.

Если есть признаки предбанкротного состояния и в то же время вы решаетесь купить объект недвижимости, тогда вы обязаны потребовать устранить признаки предбанкротного состояния.

Если объект коммерческой недвижимости принадлежит физическому лицу, тогда запрашиваем у него кредитную историю и проверяем по базе судебных приставов на наличие не погашенных задолженностей. Если данное физическое лицо покупало объект недвижимости у юридического лица и прошло менее трех лет с момента покупки, то проделываем тот же анализ, как было описано выше. При наличии каких-либо других признаков, таких как наличие большого кредита или иных задолженностей, может еще что-то вас могло смутить в части чистоты сделки, то тогда при покупке объекта следует совершить сделку у нотариуса или приобрести объект в ипотеку. В первом случае всю законность сделки и соответствие всем нормам будет обязан проверить нотариус, и в негативном варианте для вас, как для покупателя, вы смело сможете привлечь нотариуса как третье лицо к ответственности (поверьте, уж они точно будут отбиваться и защищать свой договор (нотариальный договор читайте и корректируйте, не редко бывает, что они штампуют самый простой скаченный с интернета договор, лучше приносите им свой вариант договора). Во втором случае, банк сам проверит все документы и сделка будет застрахована наличием третьего лица в виде банка.

После проверки правоустанавливающих документов и удовлетворенности их результатами следует внимательно изучить ГПЗУ (при наличии земельного участка), технический план и технический паспорт.

В ГПЗУ самая важная для нас информация – это XY координаты участка и чертеж с линиями градостроительного регулирования, где вы можете найти информацию о “красных” линиях, о зональности земельного участка и о допустимом пятне застройки.

Данный документ отвечает на самый главный вопрос по земельному участку: находится ли данный земельный участок в пределах своих координат, зачастую пятно застройки равно площади участка и очень важно знать, не заходит ли ваш потенциальный объект на территорию ваших соседей. Для того чтобы проверить координаты, вызываем геодезистов и делаем контрольные замеры, сравниваем результаты. Если все хорошо и координаты соответствуют (небольшие отклонения на пару сантиметров могут быть в зависимости от точности прибора), то отлично. Если есть наложение координат, то выясняем причины у собственника (при этом собственник может об этом даже не знать (обычно это так и бывает)). В случае наложения вашего земельного участка на чужой нужно оценить риски, однако решение этого вопроса уже не в рамках данной книги, потому что каждый случай требует отдельного детального рассмотрения.

Стандартный срок изготовления ГПЗУ – 1 месяц, реальный – до 1 недели в зависимости от вашего умения вести переговоры и величины коробки конфет.

В техническом плане самая главная информация – это координаты здания и площадь покупаемого объекта. Данная площадь должна совпадать с выпиской (пункт 1). Если не совпадают, то следует выяснить у собственника и запросить актуальный технический план, если его нет, то попросить его сделать.

Стандартный срок изготовления – 1 месяц, реальный – до 1 недели, опять же в зависимости от вашего умения договариваться и дарить конфеты.

В техническом паспорте самая важная информация – это план здания или помещения, экспликация и соответствие площади документам выше. Здесь самое главное, чтобы ваш технический паспорт и планировка объекта совпадали полностью, то есть планировка должна быть полностью узаконена. Не должно быть лишних дверей, проемов, окон или же их отсутствие при наличии в плане. Желательно, чтобы технический паспорт был изготовлен отделом Бюро технической инвентаризации вашего города. Если же нет у собственника, то просим изготовить и выдать.

Стандартный срок изготовления – 1 месяц, реальный – 1 день после обмеров в зависимости от вашей харизмы и обаяния.

Во всех этих документах мы задаемся вопросом: все ли “чисто” с потенциальным объектом коммерческой недвижимости, если что-то не так, то рассматриваем более детально и взвешиваем риски наступления неблагоприятных событий и их предельную стоимость.

3. На этом этапе проверяем договоры с коммунальными службами (обобщенно назовем их таким образом), а именно: договор с управляющей компанией (УК), договор с поставщиками электричества, тепловой энергии, воды, газа. При этом вам следует заранее знать, что если ваше помещение находится в составе МКД (многоквартирный жилой дом), то однозначно какие-то коммунальные платежи будет выставлять УК, даже если у вас есть прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Есть несколько сценариев по взаимодействию с коммунальными службами:

а. Ваш потенциальный объект имеет обособленный статус, то есть имеет свою землю и здание. Тогда вы запрашиваете все прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг. В этом случае у вас не будет “нахлебника” в виде УК.

Самое правильное – иметь прямые договоры со всеми поставщиками коммунальных услуг, таким образом вы будете платить только за фактическое потребление.

б. Ваш потенциальный объект находится в составе МКД. Тогда необходимо запросить договор с УК, и если его нет, то счета-фактуры за год. Уже после покупки нужно сравнить тарифы, далее нужно сравнить тарифы и постараться заключить прямые договоры, сузив услуги УК, потому что стоимость их “эффективного” управления часто бывает необоснованной.

в. Ваш потенциальный объект находится в бизнес-центре, торгово-развлекательном центре или т. п. В этом случае обязательно должен быть договор с УК этого объекта, и вы должны детально изучить тарифы (так как они могут регулироваться произвольно, по желанию основного собственника), и (при наличии) изучить прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг. (В качестве примера приведу вам следующее. В одно время мы арендовали офис в одном бизнес-центре, арендодатель после долгих торгов со 115 тыс. рублей согласился отдать помещение за 78 тыс. рублей в месяц при долгосрочной аренде, включая в эту сумму все коммунальные платежи кроме электричества. Как мы позже выяснили, из этих 78 тыс. рублей наш арендодатель 45 тыс. рублей оплачивает УК бизнес-центра, который включил все, что только мог пожелать, и, как нам ответил уже основной собственник (у него более 55 % площадей данного объекта) и он же одновременно руководитель УК, что он все свои расходы покрывает за счет платежей остальных собственников. Поэтому еще раз: изучайте договоры внимательно!)

На этом этапе мы оцениваем потенциальные наши затраты на содержание объекта. Эту сумму вы должны рассчитать (сложить) и записать в блокноте в свою выборку объектов.

4. Необходимо уточнить у собственника или выяснить другим способом, входит ли ваш потенциальный объект в список торговой недвижимости вашего города, региона. Это нужно для планирования ваших расходов по оплате налога на недвижимость. Торговые объекты платят максимально возможный налог на недвижимость от их кадастровой стоимости. Обычно эту информацию можно найти на сайте мэрии или же на сайте министерства (департамента) строительства.

5. На этом этапе проверяем договоры аренды. Запрашиваем у собственника и читаем. На что нужно обратить внимание:

а. площадь аренды, ставка аренды, порядок увеличения арендной платы. Самое хорошее, когда вы в одностороннем порядке можете увеличивать арендную ставку;

б. наличие обеспечительного платежа – если он есть, то тогда нужно иметь в виду, что перевод обязательства по обеспечительному платежу нужно отразить в договоре купли-продажи;

в. какие платежи покрывает арендатор, оплачивает ли коммунальные платежи и в каком размере;