Читать книгу Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость - Дмитрий Пушин - Страница 4

Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Не смотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения показателей окупаемости и доходности.

Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

Кроме стоимости объекта и валовых поступлений от аренды в расчетах окупаемости и доходности важно учитывать следующие переменные:

Ставка дисконтирования

Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

где

i – Процентная ставка;

n – Номер периода.

Индексация ставки аренды

Условия по индексации ставки – обязательный пункт любого договора аренды. Обычно повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом по соглашению сторон.

Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи

К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт, услуги управляющей компании по обслуживанию помещения. Данные статьи расходов как правило не оплачиваются арендатором, и способны значительно сократить чистый доход получаемый от объекта недвижимости.

Особенно это актуально для офисных помещений в составе бизнес центров, где эксплуатационные расходы могут достигать 20% от суммы арендных платежей.

Налог на доходы и прочие налоговые отчисления

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение – на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение – для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.

Процент простоя

Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

Горизонт инвестирования

Горизонт инвестирования влияет на значение средней доходности за выбранный период. Он учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

Таким образом, доходность объекта недвижимости определяется с помощью приведенной величины доходов (NPV) и рассчитывается по формуле:

где OP_i – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; K_i – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VC_i – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.

Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPV_i (OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPV_i (OP)) по формуле:

где N_i – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; ∑NPV_i (OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPV_i (OP) —величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.

Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.

Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:

Вы можете скачать калькулятор по ссылке:

Доходность тесно связана с другим параметром инвестиций в недвижимость – риском.

Как правило всегда соблюдается прямая зависимость – чем выше доходность, тем выше риск и наоборот.

Так же как окупаемость и доходность, степень риска напрямую влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости. Рассмотрим какие риски нужно учитывать при выборе и покупке коммерческой недвижимости и как можно ими управлять.

Какие могут быть риски при покупке коммерческой недвижимости

Первая группа рисков – макроэкономические. Они отражают изменения в экономике страны в целом. Повлиять вы на них вряд ли сможете, но учитывать эти риски необходимо.

– Инфляционный риск.

Чем выше инфляция, тем выше риск. Темпы роста инфляции могут опережать рост стоимости недвижимости или стоимости аренды, тем самым определяя показатели доходности и окупаемости.

– Нестабильность национальной валюты.

Этот риск ощутили на себе иностранные инвесторы, которые вкладывали средства в российскую недвижимость до 2014 года. За период с июля по декабрь 2014 курс доллара вырос с 34 до 65 рублей и менее чем за 6 месяцев их активы подешевели в 2 раза. В сырьевых экономиках на нестабильность национальной валюты также влияют изменения цен на нефть и другие сырьевые ресурсы. В России цены на недвижимость снижались в периоды с 2008 по 2009, а также в 2015 году, когда наблюдалось значительное снижение цен на нефть.

– Риск покупательской способности.

Покупательская способность населения напрямую влияет на востребованность в коммерческих площадях. Она снижается или увеличивается при изменениях количества населения. При этом изменение населения нужно учитывать не только для страны в целом но и для отдельных регионов и городов. А также, при изменении уровня доходов населения, роста и сокращение ВВП, снижения и увеличение импорта/экспорта.

– Политические риски.

Смена власти, введение различных санкций со стороны других государств, военные действия негативно отражаются на всех секторах экономики, в том числе на рынке недвижимости.

– Правовые риски.

Здесь мы имеем в виду различные изменения в законодательстве. Повышение существующих и введение новых налогов. Введение ограничительных законов, касающихся строительства и инвестиций.

Наиболее существенным событием за последнее время стал переход застройщиков на проектное финансирование. Что значительно увеличило себестоимость строительства, а, следовательно, привело к росту цен на недвижимость.

– Изменения ключевой процентной ставки.

Ключевая ставка – это минимальная процентная ставка по которой Центральный Банк предоставляет кредиты коммерческим банкам. От нее зависят ставки по ипотечным и прочим кредитам. Чем ниже ставки, тем доступней становится приобретение недвижимости и стоимость ее растет.

Вторая группа рисков – связана с конкретным проектом или сделкой.

– Финансовый риск.

На финансовые риски влияет выбор способа финансирования и управление заемными средствами. Как правило, чем выше доля заемного капитала, тем выше риск.

– Риски планирования.

Риски планирования несет как собственник помещения, так и арендатор.

Собственник помещения может не верно оценить стоимость и сроки ремонтных работ в помещении, время на поиск арендатора, будущую цену продажи объекта и сроки его реализации.

Арендатор может просчитаться в прогнозах и доходах и потерять возможность оплаты аренды за пользование помещением.

– Приобретение объекта некапитального строительства.

К объектам некапитального строительства относят киоски, небольшие мобильные магазины, кафе и пекарни.

Когда такой объект находится на земельном участке с правом аренды, собственник участка, как правило это администрация города, в праве расторгнуть договор аренды и попросить демонтировать постройку. Такая необходимость может возникнуть в связи благоустройством территории, строительством дорог и различных социальных объектов.

В данном случае судебная практика не дает возможности отстоять права на коммерческое помещение. Поэтому покупка таких объектов недвижимости крайне рискованна

– Ненадлежащий собственник и прочие юридические риски.

При ведении переговоров о покупке объекта недвижимости и перед подписанием договора важно убедится в том, что лицо с которым вы ведете переговоры и которое подписывает документы уполномочено на это.

Перед сделкой запросите свежие выписки из ЕГРН, в которых указывается собственник объекта недвижимости. А если документы подписывает представитель собственника по доверенности, убедитесь, что у него есть права на подписание соответствующего документа – внимательно изучите доверенность.

Подписание сделки ненадлежащим собственником приводит к признанию сделки недействительной, дальнейшим спорам и судебным разбирательствам.

– Обременения.

Обременения могут быть со стороны третьих лиц и кредитных организаций. Так же на недвижимость могут быть наложены запреты и аресты.

Бывает, что продавец заключает с покупателем предварительный договор, получает определенный задаток за помещение, а потом выясняется, что недвижимость находится в обременении у банка. В этом случае сделка соответственно срывается, а получение обратно внесенных авансом денежных средств как правило вызывает большие затруднения.

– Состояние объекта и инженерное оснащение.

Год постройки, техническое состояние объекта, наличие систем пожарной безопасности и прочих инженерных систем, планировка помещения – все это оказывает влияние на ликвидность объекта недвижимости и риски.

Часто старые и изношенные объекты дают хорошую доходность в моменте, но они всегда более рискованны для инвестиций чем объекты в хорошем состоянии.

– Арендатор и договор аренды.

Крупные федеральные арендаторы с долгосрочными договорами аренды как правило менее рисованы чем небольшая местная компания с краткосрочным договором аренды.

При покупке объекта с арендатором, обращайте внимание на то, когда заканчивается срок договора аренды и какие условия его пролонгации.

Другие важные условия договора аренды: ответственность сторон, авансовые и депозитные платежи, условия расторжения договора, гарантии и поручительства, текущий ремонт и обслуживание, штрафы и пени, уступка прав и возможность субаренды, страхование ответственности. Все эти пункты договора могут регулировать степень риска.

– Удаленное управление объектом.

Удаленное управление объектом всегда менее качественное, что повышает уровень риска. В случае если объект недвижимости находится на расстоянии, лучше поручить его управление и обслуживание управляющей компании.

Управление рисками

– Анализ риска.

При покупке того или иного объекта можно заранее просчитать и проанализировать возможные риски. По каждому виду и типу коммерческой недвижимости есть свои, сформировавшиеся рынком допустимые нормы риска. На основе статистических данных, опыта предыдущих сделок и экспертного мнения.

У каждого инвестора есть свои допустимые нормы риска, обусловленные системой налогообложения, возможностями по привлечению заемных средств, объему собственных средств и прочее.

– Диверсификация.

Вложение средств в разные объекты коммерческой недвижимости, позволяет снизить среднее значение риска.

Объекты можно диверсифицировать:

– По типам (торговые помещения формата street retail, офисные помещения в бизнес – центрах, гостиничная недвижимость);

– По подтипам (для торговой недвижимости это торговые и торгово-развлекательные центры; Многофункциональные комплексы; Street retail; Объекты стационарной и мобильной торговли);

– По площади помещений;

– По видам бизнеса арендаторов (продукты, общепит, банки, аптеки и так далее);

– По географии (разные районы города, разные города и регионы).

Хорошо, когда объект имеет возможность перепрофилирования (например, перевод гостиничной недвижимости в жилой фонд и наоборот).

– Страхование.

Классический вид управления рисками. Можно застраховать как сам объект недвижимости, так и ответственность перед третьими лицами, контрагентами и подрядчиками.

– Распределение риска.

Риск можно распределить между собственником и арендатором, продавцом и покупателем. И предусмотреть соответствующие пункты в договоре аренды / купле-продаже недвижимости.

Например, инфляционные риски можно сократить путем указания в договоре условий по индексации ставки аренды на уровень инфляции.

Можно, например, переложить ответственность за повреждения помещения на арендатора и при этом застраховать объект. При этом в случае наступления страхового случая арендатор сам и восстанавливает помещение, а собственник получает дополнительно выплату от страховой компании.

– Выбор формы владения.

На кого будет оформлено помещение. На физическое лицо, организацию или ИП. Выбор организационно-правовой формы влияет на личную ответственность собственника помещения или инвестора перед кредиторами и законом.

– Проверка объекта, продавца и документов перед сделкой.

Всесторонняя проверка объекта, продавца, договора купли-продажи, доверенностей и прочих документов перед покупкой также помогут снизить потенциальные риски. Подробно этот вопрос будет рассмотрен в главе 10.

Таким образом, при выборе объекта, кроме показателей окупаемости и доходности важно оценивать потенциальные риски, которых как вы убедились достаточно много. Но при грамотном управлении их можно свести к минимуму.

При этом важно понимать, что более высокая доходность, как правило связана с большими рисками. И баланс между риском и доходностью каждый инвестор устанавливает сам.