Читать книгу Ratgeber Immobilien - Was Bauherren und Kaufinteressierte wissen müssen - Dörte Jochims - Страница 3

Mehr als 3.500 Euro pro Quadratmeter zahlen Immobilienkäufer in den Toplagen mancher Großstädte. In Teilen Schleswig-Holsteins oder Niedersachsens sind dagegen noch freistehende Häuser für 50.000 Euro zu haben. Egal ob beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie: Wer sein Eigenheim plant, sollte die Preise in der Umgebung sorgfältig vergleichen.

Was ist hinsichtlich der Lage zu beachten?

Die meisten Immobilienkäufer suchen ein Objekt in der Nähe ihres Arbeitsortes oder sind aus anderen Gründen auf eine Region festgelegt. Wie finden Interessenten hier eine Lage, in denen der Wert eines Objekts auch in Zukunft steigt? Es gibt dafür mehrere Kriterien.

 Infrastruktur: Gibt es eine gute Anbindung an den Nahverkehr, Parkplätze, grüne Ecken, Geschäfte, Schulen, Kindergärten? Sind Ärzte, Supermärkte, Schulen, Busse und Bahn zu Fuß erreichbar?

 Lärm: Sind Industrie, große Straßen, Bahngleise in der Nähe? Mitunter stören sich Menschen auch an Kirchenglocken und Kinderlärm. Auch eventuelle Einflugschneisen gilt es zu beachten.

 Umgebung: Liegt das Grundstück oder Gebäude in einem Wohn- oder Geschäftsgebiet? Wie weit entfernt sind Grünflächen oder Naherholungsgebiete?

 Nachbarschaft: Welchen Eindruck machen die umliegenden Häuser?

 Ausrichtung und Ausblick: Wie ist die Nord-Süd-Ausrichtung des Gebäudes? Wann scheint die Sonne in welche Zimmer? Wohin gehen die Fenster?

 Stadt oder Land: Im Hinblick auf Werterhalt und Wertsteigerung einer Immobilie sind städtische Lagen besser als ländliche Gegenden. Auch die sogenannten Speckgürtel um Zentren herum versprechen eine stabile Wertentwicklung. Dafür sind ländliche Lagen oft günstiger zu haben. Für denselben Preis ist die Wohnqualität dort meist höher. Aber auch auf dem Land gibt es Unterschiede.

 Stadtentwicklung: Eine entscheidende Rolle für den Wert einer Immobilie spielt die gesamte Entwicklung einer Stadt. Falls sich ein Strukturwandel abzeichnet, Firmen schließen, wertet das die Immobilien vor Ort ab. Wer in Ballungsgebieten bei sowieso hohen Immobilienpreisen einsteigt, muss sich mit der Rendite bescheiden. Ideal für eine Geldanlage sind Städte mit Entwicklungspotenzial.

 Wohnung oder Haus: Als Geldanlage eignet sich grundsätzliche eine Wohnung zum Kauf besser als ein Einfamilienhaus: Wohnungen sind standardisierter und lassen sich deswegen leichter wieder verkaufen. Häuser sind dagegen oft individuell gestaltet. Sie verfügen mitunter über teure Ausstattungselemente, die aber oft nicht den Geschmack oder den Bedürfnissen von Kaufinteressenten entsprechen.

Wie können Käufer den Wert einer Immobilie einschätzen?

Ob ein Objekt zum wahren Wert angeboten wird, ist für Laien schwer einzuschätzen. Neben der Lage spielt die Bausubstanz eine wichtige Rolle. Doch der erste Eindruck kann trügerisch sein. Daher sollten sich Immobilienkäufer vor Vertragsabschluss professionelle Hilfen holen.

Was kosten vergleichbare Objekte in Ihrer Region?

Erforschen Sie schon vor einer aktiven Suche nach einer Immobilie den Markt: Mit diesem interaktiven Tool können Interessierte Mieten- und Kaufpreise in ihrer Region, ihrem Viertel und ihrer Straße vergleichen. Die Daten werden regelmäßig aktualisiert. Basis ist die Datenbank des Immobilienportals Immobilienscout24 mit mehr als 14 Millionen Angeboten im Jahr (http://marktplatz.immobilienscout24.de/heatmaps/66564027).

Welche Energiesparwerte sollte ein Neubau erfüllen?

Am 1. Mai 2014 ist die neue Energieeinsparverordnung in Kraft getreten. Seither müssen Immobilienanzeigen wesentliche Angaben zu den Energiekennwerten enthalten und ein Energieausweis ist Pflicht. Darin finden Mieter und Käufer auf fünf Seiten Informationen zum jährlichen Energieverbrauch im Gebäude, zur Art des Heizens sowie Verbesserungsvorschläge darüber, wie das Haus noch sparsamer gemacht werden könnte.

Denn je besser ein Gebäude isoliert ist, desto weniger Energie verbraucht es zum Heizen. Welche Anforderungen ein Haus in dieser Hinsicht mindestens erfüllen sollte, regelt die Energieeinsparverordnung (EnEV). Die entscheidende Bezugsgröße ist dabei der Primärenergiebedarf, also die Energie, die zum Heizen von Räumen und Wasser nötig ist. Neue Häuser dürfen eine bestimmte Obergrenze nicht überschreiten.

Um den maximalen Jahres-Primärenergiebedarf für einen Neubau zu berechnen, wird ein Gebäude gleichen Zuschnitts und gleicher Nutzfläche und Ausrichtung zum Vergleich herangezogen. Die Wärmedämmwerte für Dach, Wände und Decken, die bei der Kalkulation zugrunde gelegt werden, gibt die Energieeinsparverordnung ebenfalls vor.

Die Effizienzklassen zeigen auf einen Blick ob das Objekt zu den energiesparenden oder energiefressenden Gebäuden zählt. Die Abstufung von A+ bis H ist ähnlich wie bei Kühlschränken. Sie teilt die Immobilienwelt in neun Klassen ein. In welche Kategorie ein Haus eingestuft wird, entscheidet der Verbrauch pro Quadratmeter.

Ein Gebäude der Klasse A+ zum Beispiel hat mit weniger als 30 Kilowattstunden pro Quadratmeter den geringsten jährlichen Verbrauch und mit zwei Euro pro Quadratmeter auch die geringsten Kosten. Zum Vergleich: Ein Haus der Klasse H verbraucht im Jahr 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzungsfläche und verschlingt mit 20 Euro pro Quadratmeter fast das Zehnfache.

Welche Tücken stecken in Altbauten?

Wer einen Altbau kauft, sollte sich nicht auf den ersten Eindruck verlassen. Gerade Laien entgehen viele Schwachstellen und oft kennt selbst der Besitzer die Mängel im eigenen Haus nicht. Denn die Schäden sind versteckt: Seltsame Gerüche, blätternder Putz, Feuchtigkeit am Fensterrahmen, eine sich leicht wellende Tapete können auf ernste Bauschäden hinweisen. Unter Umständen verbergen sich dahinter verrottete Außenabdichtungen, defekte Rohre, Schimmel oder durchfeuchtete Dämmstoffe.

Es ist daher sinnvoll, vor Vertragsabschluss einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen. Er kann bei sorgfältiger Untersuchung des Gebäudes beurteilen, ob es seinen Preis wert ist oder nicht. Die Kosten für ein Gutachten hängen von der Größe der Immobilie und Alter ab und belaufen sich bei einzelnen Häusern auf 1.000 bis 1.500 Euro. Im Zweifelsfall ist das jedoch gut investiertes Geld, wenn sich damit böse Überraschungen vermeiden lassen.

Adressen von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sind bei den Industrie- und Handelskammern oder den Handwerkskammern erhältlich – auch im Internet. Unter www.svv.ihk.de stellen die Industrie- und Handelskammern eine bundesweite Datenbank zur Suche von Sachverständigen zur Verfügung.

Wo finde ich Vergleichsmöglichkeiten im Internet?

Grundsätzlich ist es für Laien ohne Erfahrung mit Immobilien fast unmöglich, den Wert einer Wohnung einzuschätzen. Dazu ist eine genaue Kenntnis des Marktes und Erfahrung nötig. Außerdem müssen viele Aspekte einbezogen werden, was Ausstattung, Zustand und Lage des Gebäudes betrifft.

Um eine erste Einschätzung zu erhalten, ob sich der Preis für ein Haus oder eine Wohnung im ortsüblichen Rahmen bewegt, bietet die Internet-Plattform Immobilienscout 24 eine Online-Bewertung an. Anhand einer Checkliste mit Angaben zu Größe, Zustand, Ausstattung und Lage wird der Preis mit ähnlichen Objekten in der Region verglichen und ein Richtwert für den angemessenen Preis genannt. So bekommen Kaufinteressenten eine Grundlage, um nachzufragen, warum ein Objekt viel teurer oder billiger angeboten wird als zu erwarten. Kosten: 49,90 Euro (www.immobilienscout24.de/de/immobilienbewertung/online-bewertung.jsp).

Wer jedoch glaubt nahe an der Entscheidung zu sein, aber auf Nummer sicher gehen will, sollte bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ein Verkehrswert-Gutachten in Auftrag geben. Kosten bei einem Wohnhaus: etwa 1.000 bis 1.500 Euro.

Was sind übliche Abschläge beim Handeln?

Handeln lohnt sich immer, schließlich sind Wohnung und Häuser kein standardisiertes Gut. Vergleicht man den Angebotspreis mit dem tatsächlichen Verkaufspreis, so zahlen Käufer fast nie die anfangs geforderte Summe. Bei guten Lagen ist der Verhandlungsspielraum natürlich begrenzt – vor allem, wenn es noch viele andere Interessenten gibt. Da geht es nur um einige Prozent. In ländlichen Gebieten sind dagegen Abschläge von bis zu 20 Prozent möglich.

Wie sind die Chancen bei Zwangsversteigerungen?

Zwangsversteigerungen bieten die Möglichkeit, Immobilien weit unter den Verkehrswerten zu bekommen. Doch die Risiken sind nicht zu unterschätzen.

Es kommt immer wieder vor, dass Schuldner und Mieter Besichtigungen vor der Versteigerung ablehnen. Es ist auch nicht gesagt, dass Mieter oder frühere Besitzer problemlos ausziehen. Und: Es gibt keinerlei Gewährleistung für das ersteigerte Objekt. Die neuen Besitzer müssen im Fall von Baumängeln alleine dafür aufkommen.

Wie erfahre ich von Zwangsversteigerungen?

Zwangsversteigerungen werden in den Schaukästen der Amtsgerichte bekannt gegeben. Unter www.argetra.de sind Termine verschiedener Amtsgerichte im Internet abrufbar. Auch in Tageszeitungen werden Zwangsversteigerungen veröffentlicht.

Daneben gibt es Anbieter im Internet, die über Zwangsversteigerungen informieren, teilweise sogar mit Fotos. Die dazugehörigen Versteigerungskalender mit den Terminen gibt es allerdings nur nach Abschluss eines kostenpflichtigen Abonnements.

Mit welchen Kosten müssen Bauherren rechnen?

Die meisten Menschen bauen nur einmal im Leben ein Haus. Daher soll beim Bau alles passen. Doch gerade hier treffen Laien auf Profis. Wie Bauherren realistisch kalkulieren:

Grundstückskosten: Ihre Höhe richtet sich vor allem nach der Lage und den Bebauungsplänen.

Baugenehmigung: Ohne eine offizielle Baugenehmigung darf in Deutschland kein Bagger anrollen. Die Planungshoheit vor Ort liegt immer bei den Gemeinden. Ansprechpartner ist die Baubehörde der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Sie prüft den Bauantrag samt Bauzeichnungen, Baubeschreibung und Energiebilanz und legt ihn der Gemeinde zur Genehmigung vor. Die Höhe der Gebühren variiert von Kommune zu Kommune, sie beläuft sich aber in etwa auf 0,5 Prozent der Baukosten.

Der Ganz zum Bauamt empfiehlt sich bereits vor einem Erwerb des Grundstücks. Denn hier gibt es Informationen zur Art der Grundstücke und – falls vorhanden - zum Bebauungsplan. Er legt genau fest, was und wie in einem Areal gebaut werden darf. Die Vorgaben können sogar Details wie Dachfarbe, Firstrichtung und Traufhöhe betreffen.

Baukosten: Sie machen den Löwenanteil des Projekts aus und es lohnt sich vor dem Bau Ratgeber der Verbraucherzentrale unter http://www.ratgeber-verbraucherzentrale.de/recht-und-vertraege-beim-hausbau zu studieren. Die meisten Bauherren vereinbaren heutzutage einen Festpreis, erleben aber ein böses Erwachen, wenn sich herausstellt, dass der Bauvertrag nicht alle notwendigen und gewünschten Leistungen am neuen Haus enthält. Bau- und Leistungsbeschreibungen, die mit dem Vertrag vereinbart werden, lassen oft vieles offen - meist zum Vorteil des Bauunternehmens. Am Ende kostet das Wunschhaus dann wesentlich mehr als erwartet. Unter www.zdb.de können sich Bauherren kostenlos Musterverträge herunterladen. Zudem hilft die Musterbaubeschreibung der Verbraucherzentrale, die vertraglichen Pflichten des Bauunternehmens konkret festzulegen und damit die Baukosten besser im Griff zu halten.

Erschließungskosten: Je nachdem wie abgelegen das Grundstück liegt, können Kosten für den Straßenzugang, Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telefon und Kabel anfallen. Hinzu kommen die Kosten für Außenanlagen wie Garten, Wege, Stellplätze und Entwässerung sowie Honorare für Architekten und Ingenieure.

Grundschuld: Wer den Hauskauf über Darlehen oder Bausparverträge finanziert, muss zudem als Sicherheit für die Geldgeber zusätzlich die Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen. Damit gewährleisten Kreditinstitute, dass sie Zugriff auf die Immobilie haben, falls der Eigentümer seine Raten nicht zahlt. Auch für diesen Eintrag fallen Gebühren an.

Bereitstellungszinsen: Sie fallen an, wenn ein Bauherr einen Kredit ausgehandelt hat, ihn aber zunächst nicht in Anspruch nimmt, beispielsweise, weil sich der Baubeginn verzögert. Die Bank zieht das Geld zwar nicht zurück, stellt aber Zinsen in Rechnung.

Versicherungen. Schließlich gehören in das Budget für den Hausbau die Beiträge für eine Bauleistungspolice und den Bauherren-Haftpflicht-Vertrag.

Mit welchen Zusatzkosten Hausbesitzer rechnen müssen

Neben den Aufwendungen für den Bau oder den Erwerb der Immobilie fallen nicht unerhebliche Gebühren, Steuern und Abgaben an. Sie machen mindestens fünf Prozent der Gesamtkosten aus. Und oft sind es noch deutlich mehr:

Grunderwerbssteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent des Immobilienpreises. Mehrere Bundesländer haben zum 1. Januar 2014 die Grunderwerbssteuer angehoben. Bundesweiter Spitzenreiter ist Schleswig-Holstein mit einem Satz von 6,5 Prozent. Wer also im Norden ein Haus für 200.000 Euro kauft, muss zusätzlich 13 000 Euro an das Finanzamt überweisen. Die traurige Nummer zwei ist das Land Berlin. Lag hier die Grunderwerbssteuer vor sechs Jahren noch bei 3,5 Prozent, werden hier inzwischen sechs Prozent fällig. Besonders günstig ist das Bauen in Bayern und Sachsen, wo jeweils nur 3,5 Prozent zu berappen sind.

Übersicht Grunderwerbssteuer
Schleswig-Holstein	6,5 Prozent
Berlin	6,0 Prozent
Saarland	5,5 Prozent
Bremen	5,0 Prozent
Niedersachen	5,0 Prozent
Baden-Württemberg	5,0 Prozent
Brandenburg	5,0 Prozent
Hessen	5,0 Prozent
Mecklenburg-Vorpommern	5,0 Prozent
Nordrhein-Westfalen	5,0 Prozent
Rheinland-Pfalz	5,0 Prozent
Sachsen-Anhalt	5,0 Prozent
Thüringen	5,0 Prozent
Hamburg	4,5 Prozent
Bayern	3,5 Prozent
Sachsen	3,5 Prozent
Stand: 1.1.2014

Notar- und Grundbuch-Kosten: Zum Immobilienkauf gehören auch Nebenkosten für Notar und Grundbuch. Denn für Immobilienkäufe ist in Deutschland eine rechtswirksame Kaufvertragsabwicklung und eine beglaubigte Urkunde von einem Notar erforderlich.

Notarkosten entstehen hier für die Erstellung des Kaufvertrages und gegebenenfalls für die die Eintragungen in die Grundbücher. Dafür kalkulierte man früher mit etwa 1,5 Prozent des Immobilienpreises. Seit 1.August 2013 kommt man damit nicht mehr aus. Kaufinteressenten tun gut daran, sich mit dem geplanten Kaufpreis und der Höhe der Grundschuld zu bewaffnen und den Rechner unter http://grundbuch.rechner.handelsblatt.com/rechner2/handelsblatt2/ zu verwenden.

Eventuelle Maklercourtage: Wer beim Immobilienkauf die Leistung eines Immobilienmaklers in Anspruch nimmt, zahlt im Erfolgsfall dem Immobilienmakler eine Vergütung. Die Höhe der Maklercourtage wird anhand des Kaufpreises der Immobilie berechnet. Je teurer also der Objektpreis ist, desto höher fällt die Courtage aus. Die Maklercourtage kann in Deutschland grundsätzlich frei verhandelt werden.

Üblicherweise beträgt die Courtage bei Immobilienverkäufen zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Dabei variiert die Höhe der Courtage als je nach Region. Zudem zahlt etwa in Berlin, Bremen oder Hamburg üblicherweise der Käufer die Courtage. In Süddeutschland teilen sich hingegen Verkäufer und Käufer die Provision häufig hälftig. Hinzu kommt noch die Mehrwertsteuer. Welches Niveau vor Ort üblich ist, lässt sich bei den Regionalstellen des Bundesverbands der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen (IVD) erfragen. Adressen sind unter www.ivd.net im Internet zu finden.

Eventuelles Verkehrswert-Gutachten: Für die Finanzierung, den Verkauf oder die Steuer erstellen Experten solche Gutachten, die den Marktwert einer Immobilie zeigen, sofern Käufer und Verkäufer nicht unter Druck verhandeln. Die Honorare für die Gutachter sind nicht mehr geregelt. Sachverständige können ihre Vergütungen vollkommen frei aushandeln.

Welche Rücklagen sollten Hausbesitzer für Modernisierungen einkalkulieren?

Bei Wohnungen wird der neue Eigentümer mit dem Kauf Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, die für den gemeinsamen Unterhalt der Immobilie sorgen muss. Dazu werden sogenannte Instandhaltungsrücklagen angespart. Jeder Eigentümer muss dazu monatlich einen bestimmten Betrag entrichten. Die Höhe hängt dabei vom Alter der Immobilie und den zu erwartenden Instandhaltungskosten ab.

Bei älteren Anlagen werden sie mittels der Petersschen Formel abgeschätzt. Bei Neubauten ist nach einer Faustregel des Fachverbands für Wohnungseigentumsverwalter eine jährliche Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage von 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises ab Baufertigstellung angemessen.

Es gibt allerdings empfohlene Höchstsätze für die Rücklagenbildung. Bei einem Gebäude, das weniger als 22 Jahre alt ist, sollten im Jahr höchstens 7,10 Euro pro Quadratmeter für die Instandhaltungsrücklage angesetzt werden. Bei einem Alter von 22 bis 31 Jahren sind es höchstens neun Euro, bei noch älteren Häusern höchstens 11,50 Euro.

Auch privaten Hausbesitzern wird empfohlen, von Anfang an monatlich etwas für Reparaturen oder Modernisierung zurückzulegen, falls irgendwann Bodenbeläge oder Fenster erneuert werden müssen. Farbanstriche auf Fenstern und Außentüren halten rund sieben Jahre. Bei Fußböden, Treppen und Innenböden rechnet man bei normalem Verschleiß mit einer Haltbarkeit von zehn Jahren. Heizkessel werden im Schnitt nach 17 Jahren erneuert. Dachpfannen dagegen haben meist eine Lebensdauer von mindestens 50 Jahren.

Welche Modernisierungen wann fällig werden:

Die folgenden Angaben sind Schätzwerte und beziehen auf ein Einfamilienhaus beziehen, das älter ist als 20 Jahre und etwa 130 Quadratmeter Wohnfläche auf eineinhalb Geschossen bietet. Die tatsächlichen Preise hängen letztlich vom Zustand ab und davon, wie aufwendig Sie modernisieren wollen.

Fahrplan für Modernisierungen

Maßnahme	ungefähre Kosten in Euro	Häufigkeit
Dachisolierung	100 – 200 €/qm	alle 10 bis 15 Jahre
Dachflächenfenster	500 – 2.000 €/qm
Fassade	60 – 100 €/qm
Fenster	500 – 4.000 € pro Stück.	alle 20 bis 40 Jahre
Heizung	9.000 – 14.000 €	alle 15 – 20 Jahre
Fußböden	15 – 100 €/qm	alle 7 bis 30 Jahre
Kamin, Kachelofen	4.000 – 10.000 €
Küche	7.500 – 25.000 €	alle 10 bis 15 Jahre
Sauna	3.000 – 10.000 €
Sanitär-Erneuerung	5.000 – 25.000 €	alle 10 bis 15 Jahre
Wandbeläge	5 – 100 €/qm	alle 3 bis 10 Jahre

Quelle: Deutsche Bank

Differenzierte Berechnungen können Hausbesitzer auf der Internetseite der Bausparkasse Schwäbisch Hall anstellen. Hier werden für Renovierungen auch verschiedene Varianten aufgezeigt (siehe: https://www.schwaebisch-hall.de/ham/bauen-modernisieren/neubau-umbau/artikel/h1103_Kosten-fuer-Modernisierung.php).

Bevor Sie allerdings Ihr Projekt starten, sollten Sie stets Kostenvoranschläge mehrerer Firmen einholen. Die Unterschiede sind oft enorm.

Bauüberwachung

Welche Tücken lauern beim Hausbau?

Zeitmangel. Der Bau eines Hauses ist äußerst zeitintensiv, und neben dem Job kaum zu leisten. Viele beauftragen deshalb einen Bauträger, der sich um alles kümmert. Dabei gilt: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Bei einem Bauträger haben sie nur einen Ansprechpartner, der für sie alles abwickelt, Handwerker beauftragt, Arbeiten koordiniert, bis alles fertig ist. So der Idealfall.

Bauvertrag. Die Tücken beginnen mit dem Vertrag. Dieser sollte sehr sorgfältig geprüft werden, am besten von einem unabhängigen Sachverständigen, der firmen- und produktneutral berät. Denn Leistungsbeschreibungen müssen eindeutig sein, die Kostenpläne realistisch. Ansonsten kann es passieren, dass zum Beispiel die in der Leistungsbeschreibung genannte Stärke der Mineralwolle für den Bau eines Niedrigenergie-Hauses nicht ausreicht.

Sachverständiger. Damit sich nicht erst beim Einzug mögliche Mängel zeigen, raten Verbraucherverbände den Bauherren, auch während der Bauzeit einen eigenen Sachverständigen mit der regelmäßigen Baukontrolle zu beauftragen. So werden Fehler schon zu einem Zeitpunkt entdeckt, zu dem sie noch ohne großen Aufwand zu beheben sind. Vier bis fünf Kontrolltermine reichen in der Regel.

Bauabnahme. Außerdem sollte der Bauherr auf eine offizielle Bauabnahme bestehen, auch wenn Anbieter versuchen, das Ganze formlos abzuwickeln. Die Bauabnahme ist der wichtigste Rechtsakt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Mit ihr gehen alle Risiken wieder auf den Bauherrn über. Außerdem beginnt mit der Bauabnahme die Gewährleistungsfrist. Wenn eine Firma zwischenzeitlich Insolvenz anmeldet, bleibt der Bauherr auf seinen Mängeln sitzen.

Infos: Genaue Auskünfte zu diesem umfassenden Thema gibt der Verband privater Bauherren (VPB), eine bundesweit tätige Verbraucherschutz-Organisation im Bauwesen. Er unterhält 61 Regionalbüros im Bundesgebiet. Auf der informativen Homepage (www.vpb.de) finden Interessenten unter anderem auch VPB-Ratgeber zum Thema Gutachter und Bauabnahme zum kostenlosen Download.

Welche Versicherungen brauchen Bauherren?

Dacheinstürze, Überflutungen, Vandalismus: Während des Hausbaus kann viel passieren, daher sollten Bauherren bei Sach- und Personenschäden vorbereitet und abgesichert sein. Mindestens drei Versicherungen sind Pflicht.

1 Die Bauleistungsversicherung deckt nicht absehbare Sachschäden am Bau ab. Darunter fallen Dacheinstürze oder Überflutungen nach Wolkenbrüchen und Stürmen ebenso wie Vandalismus.

2 Die Bauherren-Haftpflichtversicherung springt ein, wenn Dritte auf der Baustelle zu Schaden kommen, beispielsweise wenn Kinder trotz Absperrungen auf dem Rohbau spielen und sich verletzen. Abgesichert sind jedoch nicht freiwillige Bauhelfer. Wer mit Freunden und Verwandten in Eigenleistung am Bau arbeitet, sollte unbedingt eine Bauhelfer-Versicherung abschließen.

3 Die Wohngebäude-Versicherung greift in der Regel bei Schäden, die durch Brand, Explosion, Frost, Rohrbrüche, Sturm oder Hagel entstehen.

Zusätzlich ist für das fertige Haus auch eine Grundstücksbesitzer-Haftpflicht sinnvoll, um den Hausherrn vor hohen Forderungen zu schützen, wenn ein Fußgänger vor der Tür stürzt oder ein Ziegel vom Dach rutscht und jemanden verletzt.

Welche Steuern Hauseigentümer entrichten müssen

Jeder Hauseigentümer in Deutschland muss eine jährliche Grundsteuer direkt an Stadt oder Gemeinde zahlen. Die Höhe variiert von Ort zu Ort. Wie sich der Satz zusammensetzt, und wann Erbschaftssteuern anfallen.

Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach dem Wert des Grundstücks und der Art der Bebauung und variiert von Ort zu Ort, weil die Kommunen individuelle Hebesätze geltend machen.

Das Finanzamt bewertet dabei jeden Grundbesitz und setzt dafür einen individuellen Einheitswert fest. Je nach Bebauung wird er mit einer Messzahl multipliziert. Daraus ergibt sich der sogenannte Steuermessbetrag. Multipliziert mit dem jeweiligen Hebesatz der Kommune ergibt sich der Grundsteuerbetrag.

Einheitswert x Messzahl = Steuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

Wie können Hausbesitzer Immobilien vererben?

Immobilien können an Ehegatten und Kinder oder an Kinder von bereits verstorbenen Kindern steuerfrei vererbt werden. Das gilt aber nur, wenn sie das Haus oder die Wohnung selbst bewohnen und innerhalb von zehn Jahren weder verkaufen noch vermieten. Darüber hinaus darf bei Kindern die Wohnfläche pro Erbe nicht größer als 200 Quadratmeter sein.

Andernfalls fallen Erbschaftssteuern an. Dabei werden jedoch Freibeträge gewährt, die sich je nach Verwandtschaftsgrad zwischen 500.000 Euro bei Ehegatten, 400.000 Euro bei Kindern, 200.000 bei Enkeln und Eltern und 20.000 Euro bei Freunden bewegen.

Das Finanzamt nutzt bei der Berechnung des Wertes der Immobilie ein standardisiertes Verfahren, das oft dazu führt, dass der angenommene Wert viel höher ausfällt als der tatsächliche Marktwert. In solchen Fällen können Erben mithilfe eines qualifizierten Wertgutachtens den niedrigeren Verkehrswert nachweisen. Diese Gutachten werden vom Finanzamt in der Regel akzeptiert. Die Kosten für den Sachverständigen trägt zwar der Steuerpflichtige, doch das kann sich schnell rechnen. Außerdem kann dieser Aufwand bei der Erbschaftssteuer mindernd geltend gemacht werden.

Die Erbschaftssteuer variiert je nach Steuerklasse und dem Wert des steuerpflichtigen Erbes. Sie kann zwischen sieben und 50 Prozent betragen. Ein Beispiel: Bei einem steuerpflichtigen Erbe im Wert von bis zu 600.000 Euro fällt bei Steuerklasse I eine Erbschaftssteuer von 15 Prozent an.

Tabellen und weitere Informationen finden sich auf der Homepage des Bundesfinanzministeriums (www.bundesfinanzministerium.de).

Eine andere Möglichkeit ist, sich beim zuständigen Finanzamt zu erkundigen.

(http://www.finanztip.de/recht/steuerrecht/erbst-07.htm)