Читать книгу Договорная работа «упрощенцев» - Е. В. Шестакова - Страница 3

В законодательстве предусмотрены две основные формы договора:

• устные сделки;

• письменные сделки.

К устным сделкам, как правило, относятся небольшие договоры. Например, вы положили груз в камеру хранения.

Письменные же сделки совершаются, если этого захотели стороны или такая сделка предусмотрена законодательством. Например, вы не можете продать или приобрести имущество без заключения договора. Не сможете вы оформить и арендные отношения на срок более 12 месяцев не только без договора аренды в письменной форме, но и без государственной регистрации договора.

При этом некоторые письменные сделки могут требовать нотариального удостоверения. Например, если вы решите продать долю в обществе с ограниченной ответственностью.

Итак, что же говорит законодательство о формах сделки?

Таблица 1. Форма договора

Таким образом, при заключении сделки важно понять, должна ли она заключаться в письменной форме или возможно ее заключить в устной форме.

Таблица 2. Письменная форма договора

Продолжение табл. 2

Продолжение табл. 2

Окончание табл. 2

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Но не всегда договор признается недействительным. Например, вы передали груз на хранение перевозчику в соответствии с устной договоренностью. Но груз был утерян. В этом случае можно воспользоваться ст. 887 ГК РФ, которая говорит о том, что несоблюдение простой письменной формы договора хранения не лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора о тождестве вещи, принятой на хранение, и вещи, возвращенной хранителем.

В некоторых случаях требуется нотариальное заверение сделки. Рассмотрим случаи, когда требуется нотариальное заверение сделки (табл. 3).

Таблица 3. Нотариальное заверение сделки

Следует обратить внимание на то, что заверение договора требует уплаты сумм за нотариальное удостоверение:

1) за удостоверение договоров дарения, за исключением договоров дарения недвижимого имущества:

   • детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам – 0,3 % суммы договора, но не менее 200 рублей;

   • другим лицам – 1 % суммы договора, но не менее 300 рублей;

2) за удостоверение договоров финансовой аренды (лизинга) воздушных, речных и морских судов – 0,5 % суммы договора;

3) за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, – в зависимости от суммы договора:

   • до 1 000 000 рублей – 0,5 % суммы договора, но не менее 300 рублей;

   • от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно – 5 000 рублей плюс 0,3 % суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;

   • свыше 10 000 000 рублей – 32 000 рублей плюс 0,15 % суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей;

4) за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, – 500 рублей.

Таким образом, необходимо соблюдать форму договора. При этом нотариальная форма требуется в редких случаях. Следует обратить внимание на то, что часто стороны заключают сделки в нотариальной форме, если речь идет о продаже недвижимости, таким образом, стороны пытаются избежать дополнительных рисков в части неисполнения обязательств. Однако в этом случае достаточно заключить договор в простой письменной форме.

Рекомендации

1. Заключайте договор в простой письменной форме, если такая форма требуется законодательно. В противном случае договор может быть признан незаключенным.

2. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

3. При несоблюдении простой письменной формы возможно возникновение судебных споров, а также возникновение убытков. Например, в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 № А56-54925/2013 по делу № А5654925/2013 суд отказал в удовлетворении требований о взыскании неустойки за несвоевременную оплату услуг по перевозке, поскольку суд пришел к выводу о незаключенности договора перевозки грузов в связи с отсутствием подписей и печатей сторон, а несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке. В Апелляционном определении Московского городского суда от 22.01.2014 по делу № 33-1846 суд также указал, что несоблюдение письменной формы договора влечет в данном случае его недействительность. Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.