Читать книгу Договорная работа «упрощенцев» - Е. В. Шестакова - Страница 5

В некоторых случаях юридическое лицо или индивидуальный предприниматель должны зарегистрировать договор в органе исполнительной власти. Зачем это делать? Это требование законодательства, поэтому его несоблюдение влечет признание договора незаключенным. Например, ваша компания долго искала, где можно арендовать помещение в центре города за небольшие деньги. И вот наконец-то вы нашли такое помещение, заключили договор, провели ремонтные работы. Но впоследствии арендодатель заявляет, что ваш договор не считается заключенным. И юридически он будет прав. Почему?

Все дело в том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ). Причем госрегистрации подлежит не только договор аренды помещения, но и, например, договор аренды предприятия. Договор аренды предприятия считается заключенным также с момента такой регистрации (ст. 658 ГК РФ).

Аналогичное требование применяется и к договору субаренды. Согласно абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Следовательно, он тоже подлежит госрегистрации. Однако в случае с субарендой мало представить в регистрирующий орган сам документ. Необходимо представить согласие арендодателя на сдачу помещения или здания в субаренду. Данное правило установлено п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Еще одним распространенным случаем, когда требуется госрегистрация, является случай купли-продажи недвижимого имущества. Например, вы приобрели здание, но сделка не прошла госрегистрацию. Какие негативные последствия могут возникнуть? Продавец может заявить через какое-то время, что не продавал вам имущество. Кроме того, налоговые органы могут предъявить претензии о неуплате или несвоевременной оплате налога на имущество, неправомерном признании расходов. Таким образом, следует помнить, что ст. 551 ГК РФ предусматривает обязательную госрегистрацию перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.

В результате вы получите свидетельство о праве собственности.

Обратите внимание! В соответствии с мнением Президиума ВАС (Постановление от 20.09.2011 № 5785/11) положения ст. 551 и 556 ГК РФ позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости самостоятельно установить, до или после государственной регистрации перехода права собственности должна быть произведена передача объекта покупателю.

Кроме указанных договоров подлежит госрегистрации договор ренты (ст. 584 ГК РФ).

Нотариальному удостоверению подлежит договор ренты, а также договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.

Согласно ст. 1017 ГК РФ передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Договор коммерческой концессии подлежит государственной регистрации в федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственности. При несоблюдении этого требования договор считается ничтожным (ст. 1028 ГК РФ).

Часто государственную регистрацию связывают с объектами интеллектуальных прав. Например, вы изобрели программное обеспечение, с помощью которого компания может более эффективно контролировать расходы. Каким образом продать такое программное обеспечение? В этом случае на помощь придет лицензионный договор. Но нужно помнить, что такой договор тоже подлежит госрегистрации. На основании ст. 1232 ГК РФ государственная регистрация отчуждения исключительного права на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации по договору, государственная регистрация залога этого права, а также государственная регистрация предоставления права использования такого результата или такого средства по договору осуществляются посредством государственной регистрации соответствующего договора.

А вот если ваша компания описала методы экономии расходов в каком-то пособии, то такое пособие регистрировать не нужно, поскольку для возникновения, осуществления и защиты авторских прав не требуется регистрация произведения или соблюдение каких-либо иных формальностей (ст. 1259 ГК РФ).

Какова же процедура госрегистрации?

Прежде всего вам нужно собрать пакет документов и отнести его в регистрирующий орган.

Рассмотрим пример госрегистрации договоров в Росреестре.

Для госрегистрации вы подаете следующие документы:

1) заявление о госрегистрации.

Важно знать, что подавать данное заявление может не любое лицо.

Таблица 5. Лица, предоставляющие документы на госрегистрацию

2) документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица (оригинал);

3) документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия);

4) документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия, 2 экз.);

5) учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия);

6) документ, подтверждающий полномочия на подписание договора лицом, не являющимся руководителем или иным лицом, действующим от имени юридического лица без доверенности (оригинал и копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия, 2 экз.);

7) правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности лица, отчуждающего объект недвижимости;

8) договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты (пожизненного содержания с иждивением) (если договор совершен в простой письменной форме – оригинал, 2 экз.; если договор нотариально удостоверен – не менее 2 экз., один из которых оригинал);

9) закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если возникает ипотека в силу закона и в случае составления закладной) (оригинал и копия);

10) кадастровый паспорт жилого помещения, выданный после 01.03.2008, либо технический паспорт или иной документ, который содержит описание такого объекта недвижимости, выданный до 01.03.2008, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимости (если такой документ ранее на государственную регистрацию представлялся, вещное право на объект недвижимости было зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке, сведения об объекте недвижимости, ранее внесенные в ЕГРП, не требуют изменения, документ не предоставляется) (оригинал и копия). Обратите внимание, что данные документы предоставлялись до 2013 года;

11) иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки.

Но государственная регистрация договора не является бесплатной. За регистрацию договора предусмотрена государственная пошлина:

15 000 рублей – за государственную регистрацию договора;

15 000 рублей – за государственную регистрацию права.

Если договор заключен юридическим и физическим лицами, за государственную регистрацию договора юридическое лицо уплачивает 15 000 рублей, разделенные на количество участников договора, физическое лицо – 1000 рублей, разделенные на количество участников договора. Если среди лиц, обратившихся за государственной регистрацией, одно лицо (несколько лиц) освобождено (освобождены) от уплаты государственной пошлины, размер государственной пошлины уменьшается пропорционально количеству лиц, освобожденных от ее уплаты. При этом оставшаяся часть суммы государственной пошлины уплачивается лицом (лицами), не освобожденным (не освобожденными) от уплаты государственной пошлины.