Читать книгу Как разбогатеть на недвижимости в России в свободное время - Н. В. Белов, Группа авторов - Страница 4

Инвестируя в недвижимость, нужно смотреть не на прогнозы цен (которые никогда не сбываются) и не на процент годовых по формуле «аренда, деленная на продажу». Инвестиции в недвижимость – комплексная деятельность, в которой необходимо по максимуму использовать такие преимущества недвижимости, как легкость получения и дешевизна кредитов под залог недвижимости, а также возможность иметь доход и от арендной платы, и от удорожания помещения, лишь тогда можно рассчитывать на доходность в 15–20 % годовых при полном страховании рисков.

«Комплексная» стратегия инвестирования в недвижимость подразумевает покупку недвижимости с дальнейшей сдачей ее в аренду и получение под залог приобретенной недвижимости кредита в банке. При этом кредит берется с таким расчетом, чтобы арендные платежи покрывали выплаты по кредиту. В результате реализации этой стратегии инвестор вкладывает в объект лишь небольшую долю своих средств, а высвобожденные ресурсы может использовать по своему усмотрению.

Риск в инвестициях – это шанс потерять инвестированную сумму и (или) доход от инвестиции.

Доход от любой инвестиции может выражаться в увеличении ее стоимости или в регулярных платежах. Как уже было отмечено, недвижимость – одна из немногих инвестиций, позволяющих получать двойной доход: как в виде периодических платежей (ренты), так и в результате увеличения стоимости. На самом деле такая возможность – большая редкость для инвестиционного инструмента. Как правило, если инвестиция генерирует регулярные платежи, она не прибавляет в стоимости (тот же банковский вклад), а если растет в стоимости (акция), то не приносит регулярного дохода.

Естественно, некоторые компании выплачивают своим акционерам дивиденды, что является разновидностью регулярных платежей, проблема лишь в том, что большинство компаний платят лишь символические дивиденды: например, дивиденды по акциям Газпрома за 2006 год составили лишь 2 руб. 54 коп. на акцию, что при цене акции в 247 руб. 58 коп. (на 22 мая) означает годовую доходность в 1,02 %.

Риск не получить доход при сдаче недвижимости в аренду может возникнуть по двум причинам – из-за простоя помещения (отсутствие арендатора) и задержки или даже неуплаты арендной платы.

Первый способ уберечься от простоя помещения – тщательно подходить к выбору объекта инвестиции. Принимая решение в пользу того или иного объекта, необходимо учитывать не только цену, но и ликвидность: если целью инвестора является извлечение рентного дохода, то нет смысла покупать непривлекательное для арендаторов помещение даже дешевле его рыночной цены.

Кроме того, инвестор должен вести правильную арендную политику: запрашивать адекватные рынку арендные ставки и условия аренды, активно и грамотно вести работу по поиску арендаторов. То есть знание рынка и умение работать на нем являются необходимыми атрибутами инвестора, хотя всегда есть возможность привлечь к работе соответствующие агентства, которые всегда готовы помочь с поиском арендаторов и дать консультации по вопросу арендных ставок.

Тотальный дефицит недвижимости на российском рынке приводит к тому, что в жилом секторе, например, срок экспозиции (ожидания клиента) типовой квартиры при сдаче в аренду редко превышает неделю. Коммерческие помещения на первых этажах на проездных улицах также находят арендаторов в считанные дни. На подбор арендатора для менее ликвидных помещений может уйти месяц-два (что вполне приемлемо для инвестора), и лишь очень неудачная покупка будет простаивать действительно долго.

Второй риск, связанный с арендой помещения – неплатежи арендной платы. Главным оружием в руках собственника является тщательный выбор арендатора. На рынке аренды жилой недвижимости необходима проверка «арендной истории» потенциального квартиросъемщика, включая разговоры с прежними арендодателями. В коммерческой недвижимости также обращают внимание на сроки работы компании-арендатора и ее известность. И, конечно, правильно составленный договор аренды в том числе поможет снизить или компенсировать риск неплатежей.

Многолетний опыт западного рынка говорит в пользу использования в инвестиционных расчетах показателя 7 %; именно в такую долю от совокупного арендного дохода обходятся потери от простоя помещения. При отсутствии более надежных сведений можно ориентироваться на указанную цифру.

Риски неполучения рентного дохода (в силу простоя и неплатежей) полностью контролируются собственником недвижимости, как и большинство других рисков. Эту особенность необходимо отнести к преимуществам недвижимости как инвестиционного инструмента. Сравните эти возможности, например, с возможностями владельца миноритарного пакета акций: акционер никак не контролирует риски профессионализма менеджеров или надежности контрагентов.

Почему же при всех достоинствах недвижимости как инвестиционного инструмента так мало частных инвесторов вкладывают свои средства в квадратные метры? Основной причиной является то, что инвестиции в недвижимость – долгий и сложный процесс, требующий экспертных знаний сразу в нескольких областях. Начинающим инвесторам логично было бы прибегнуть к помощи профессионалов рынка, хотя обращение к риэлтерам практически не снижает требований к инвестору, как это станет ясно читателю после прочтения раздела о правилах работы с посредниками.

Прежде чем приступить к осуществлению проекта с избранным инвестиционным объектом, устраивающим по качественным параметрам, необходимо произвести расчет доходности. Ниже представлен вариант такого расчета, который учитывает основные затраты и потери (простой, амортизация, текущий ремонт).

ОБЪЕКТ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ: офисное помещение

Адрес: Санкт-Петербург, Адмиралтейский р-н, 3-я ул. Строителей, 17

Резюме проекта:

Сумма инвестиций – 3 308 760 руб.;

Сумма к получению через один год – 2 659 335 руб. (80,3 % от вложенных средств);

Внутренняя норма доходности (IRR) – 24,57 %.

Подробное описание объекта:

здание – административное, год постройки – 1967, в хорошем состоянии, расположено в глубине квартала на закрытой территории;

помещение – офисное площадью 60 м², с собственным санузлом, высота потолков – 3 м;

вход – прямой из подъезда;

инфраструктура – все телекоммуникации, кондиционирования нет;

состояние – готовый ремонт 3-годичной давности;

парковка – 2 машиноместа в закрытом дворе.

Экономика:

запрашиваемая стоимость – 126 000 условных единиц (1 у. е. = 26 рублей);

трансакционные расходы – 1 % от суммы сделки.

Прогноз затрат:

ремонт «по евростандарту» – 3 000 руб. за 1 м² общей площади;

страхование помещения – 1 % от оценочной цены;

коммунальные платежи – за счет арендатора.

Прогноз доходов:

арендная плата – 600 руб. за 1 м² в месяц;

арендная плата за парковку – 2 500 руб. за машиноместо в месяц.

Инвестиционные показатели:

соотношение «арендная ставка/стоимость» (yield) – 13,19 %;

соотношение «чистый операционный доход/стоимость» (cap rate) – 14,02 %.

Предлагаемая стратегия инвестиций:

помещение приобретается за собственные средства инвестора;

ремонт «по евростандарту», сроки – 2 месяца;

сдача помещения в аренду по 600 руб. за 1 м² в месяц + коммунальные платежи, ежегодная индексация арендной ставки – 10 %;

по истечении года с момента приобретения под залог помещения берется кредит на стандартных условиях (70 % от оценочной стоимости, 13 % годовых, срок выплаты 7 лет);

выплаты по кредиту погашаются за счет арендных платежей;

после погашения кредита помещение продается; трансакционные расходы при продаже составят 1 % от суммы сделки.

Принятые допущения:

среднее ежегодное удорожание составит 10 %;

потери от недозагрузки и неплатежей составят 7 % от ежегодной арендной платы.

График денежных потоков:

Годовые (суммарные) денежные потоки

Проект обладает высокой устойчивостью – доходность по-прежнему превышает 15 % годовых даже при:

– уменьшении арендной ставки на 25 %;

– одновременном уменьшении прогноза удорожания до 5 % в год и ежегодной индексации арендной ставки до 5 %;

– одновременном уменьшении арендной ставки на 20 %, прогноза удорожания до 6 % в год и ежегодной индексации арендной ставки до 5 %.

Перспективность проекта:

при увеличении арендной ставки на 20 % доходность проекта превышает 25 %;

при увеличении прогноза удорожания до 20 % доходность проекта превышает 30 %;

при одновременном увеличении арендной ставки на 20 % и прогноза удорожания до 20 % доходность проекта превышает 35 %.

Консультационные услуги на рынке инвестиций в недвижимость готовы предоставить некоторые компании, работающие в сфере инвестиций. Кроме того, реагируя на спрос, многие агентства недвижимости сейчас создают в своем составе отделы инвестиционного консалтинга. К сожалению, частному инвестору они в большинстве случаев помочь не могут. Серьезные компании, специалисты которых действительно разбираются в вопросах инвестиций в недвижимость, не рассматривают в качестве клиентов инвесторов с суммой в 100 000–500 000 долларов; они начинают разговор с инвесторами, обладающими денежными средствами в размере 5 млн долларов и выше. Но даже если инвестору повезет и в небольшой компании ему попадется профессионал, действительно разбирающийся в инвестициях в недвижимость (а не просто имеющий финансовое образование), который поможет инвестору составить подробный план действий, реализовывать этот план инвестору придется самостоятельно.

Инвестиционный консультант умеет правильно учесть и посчитать доходы от эксплуатации недвижимости и затраты на ее содержание, может предложить схемы кредитования, увеличивающие эффективность инвестиций, но в своих расчетах он опирается на цифры, которые ему дают другие люди. И если эти цифры окажутся неверными, то пострадает от этого только инвестор – свое вознаграждение консультанты получают за написание отчетов, а не за соответствие содержания этих отчетов реалиям инвестиционной практики. Поэтому обращение к инвестиционным консультантам в лучшем случае снимает лишь часть проблем инвестора.