Читать книгу Азбука инвестирования в недвижимость - Кен Макэлрой - Страница 8

Очень легко вообразить, что люди, которые успешно занимаются инвестированием в недвижимость, прямо-таки обладают каким-то особым даром одним прикосновением руки превращать все вокруг себя в золото. Но на самом деле никакого особого дара не существует. Эти люди просто умеют видеть благоприятные возможности и знают, как реализовать их, получив при этом прибыль.

Возьмите любой участок земли размером в 4 гектара. Предположим, что этот участок со всех сторон окружен значительными объектами розничной торговли, а неподалеку находятся большие торговые центры, где можно купить абсолютно все. Кроме того, поблизости расположено большое предприятие по изготовлению микрочипов, дающее работу тысяче человек.

Спросите у предпринимателя, занимающегося массовой постройкой жилых домов, и он вам скажет, что видит на этом участке в 4 гектара сорок жилых домов на одну семью. Спросите застройщика, работающего по заказам, и он вам скажет, что видит здесь десять роскошных особняков. Спросите дельца, специализирующегося на строительстве торговых помещений, и он вам скажет, что видит здесь новый гипермаркет, в центре которого стоят два больших универсальных магазина, а вокруг расположилось множество специализированных торговых точек и ресторанов. Спросите застройщика, имеющего дело с жилыми комплексами, и он скажет вам, что видит здесь большой 150-квартирный дом с клубом, бассейном и тренажерным залом. А другой предприниматель, специализирующийся на деловых центрах, увидит здесь трехэтажное офисное здание. Иными словами, каждый видит эту собственность по-своему, и каждый из этих планов предполагает разный уровень дохода – один выше, а другой ниже.

Важнейшим элементом искусства оценки возможностей является просто наличие здравого смысла. Те люди, которые, как кажется окружающим, обладают способностью при одном лишь прикосновении превращать все вокруг себя в золото, на самом деле просто задействуют свой здравый смысл, рассматривая возможности использования той или иной собственности. В приведенном примере здравый смысл подсказывает мне, что построенные дорогие особняки будет трудновато продать, учитывая, что этот небольшой участок со всех сторон окружен торговыми точками, вызывающими постоянное скопление автотранспорта. Типовые домики на одну семью можно построить разве что в качестве эксперимента. Постройка торгового центра, пожалуй, еще может иметь смысл, но только в том случае, если застройщик сможет заинтересовать таких арендаторов центральных торговых мест, которые переплюнут по качеству обслуживания соседние магазины. Но таких дельцов может и не найтись, так как все они уже закрепились и успешно работают в расположенных неподалеку торговых центрах. Так что в этом примере наилучшими вариантами выбора остаются два: многоквартирный жилой дом или офисное здание. Почему? Потому что поблизости есть много рабочих мест, в то время как жилье в этом районе отсутствует; а также из-за близости к торговым точкам и нехватки офисных помещений. В данном случае застройщик, который возьмется за строительство офисов или квартир, имеет наибольшие шансы на успех, а со стороны людям будет казаться, что он обладает способностью запросто превращать в золото все что угодно. Но никакого волшебства тут нет – только здравый смысл.

Но как узнать, что вы смотрите на ту или иную ситуацию с позиции здравого смысла? Это очень просто. Если каждый человек, с которым вы обсуждаете свою точку зрения на использование собственности, замечает в этом те или иные трудности, то это может означать только одно из двух: или ваша идея носит настолько революционный характер, что большинство людей ее просто не могут воспринять, или эта идея настолько плоха, что это видит каждый, кроме вас. В 99 % случаев имеет место второй вариант. Помните, что если вы сталкиваетесь с трудностями, пытаясь объяснить людям выгоду от предполагаемого использования собственности, то с такими же трудностями вы столкнетесь и потом, когда захотите продать уже готовый объект! И на этом вы можете потерять очень много денег.