Читать книгу Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Постатейный - Группа авторов - Страница 9

1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Комментарий к ст. 6

1. В комментируемой статье определен круг субъектов, которым принадлежит право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке. Так, в соответствии с п. 1 комментируемой статьи ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. При этом перечень данного имущества перечислен в предыдущей статье.

Суть права собственности изложена в ст. 209 ГК РФ. Согласно этой норме собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Стоит учитывать, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Однако участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

При ипотеке квартиры в многоквартирном доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на этот дом (ст. 75 Закона).

Право хозяйственного ведения в соответствии со ст. 294 ГК РФ может быть установлено только в отношении государственного или муниципального унитарного предприятия. Такое предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Собственник же имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

При переходе права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику государственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему имущество.

Также необходимо учитывать, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение (ст. 69 Закона). Отдельные исключения из указанного правила содержатся в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Так, в соответствии с ч. 7 ст. 13 указанного закона застройщику предоставлено право передачи в залог объекта долевого строительства. Однако необходимо отметить, что застройщику на объект долевого строительства не принадлежит ни право собственности, ни право хозяйственного ведения.

Договор ипотеки, по которому залогодателем выступает не собственник или не лицо обладающее имуществом на праве хозяйственного ведения, ничтожен, стороны по нему должны быть возвращены в положение, существовавшее до сделки, если закон не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 167, 168 ГК РФ). В рассматриваемом случае специальной нормой, направленной на защиту интересов залогодержателя и обеспечение стабильности экономических отношений, предусмотрены иные последствия ничтожности ипотеки, если сделка недействительна ввиду отсутствия у залогодателя прав на заложенное имущество. В соответствии с п. 2 ст. 354 ГК РФ и ст. 42 комментируемого Закона в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Таким образом, законодательством предусмотрено, что и недействительный залог порождает у залогодержателя право обращения взыскания на заложенное имущество, если только собственник в установленном федеральным законом порядке, т. е. путем предъявления виндикационного иска, не изымет его у залогодателя. Говоря другими словами, ипотека в отношении имущества прекращается лишь в тех случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке (виндикация) на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо.

При предъявлении указанного иска разрешаются вопросы о том, каким образом имущество выбыло из владения собственника, имеются ли основания для применения последствий истечения срока исковой давности, если об этом заявлено ответчиком. Отсюда следует, что применительно к данной правовой ситуации ответчиком по виндикационному иску должен привлекаться не только не являющийся собственником залогодатель, но и залогодержатель, на случай, если у залогодателя отсутствует интерес в предъявлении возражений против иска и заявлении о пропуске исковой давности. На необходимость привлечения залогодержателя к участию в деле, по которому требования об изъятии заложенного имущества предъявлены к залогодателю, прямо указано в ст. 33 комментируемого Закона.

Непосредственно из содержания закона также следует, что виндикационный иск в отношении заложенного имущества должен предъявляться, в отступление от общего правила, даже в том случае, когда владение залогодателем не осуществляется и фактически перешло от него к собственнику в результате злонамеренного соглашения этих лиц с целью причинения ущерба залогодержателю. Иначе не может быть достигнута основная цель, преследуемая указанными специальными нормами – защита интересов залогодержателя.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки и регистрации этих изменений (п. 1 информационного письма ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»). Так, судом установлено, что изменение технических характеристик заложенного имущества в результате произведенной реконструкции не означает гибели заложенной вещи по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ. Ипотека, установленная на объекты недвижимости, подвергшиеся реконструкции, сохраняется в отношении реконструированного объекта (см. постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по проверке законности и обоснованности определения арбитражного суда, не вступившего в законную силу от 11 июля 2014 г. по делу N А55-30899/2009).

2. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Подробнее остановимся на перечне имущества, которое является изъятым из оборота. Так, в соответствии с ч. 4 ст. 27 ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы. С 1 марта 2015 г. (согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) исключен объект «строение»;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды. С 1 марта 2015 г. (согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) исключен объект «строение»;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

В соответствии со ст. 6 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» природные ресурсы и недвижимое имущество, расположенные в границах государственных природных заповедников, являются федеральной собственностью и изымаются из гражданского оборота, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Статья 5 Федерального закона от 2 мая 1997 г. N 76-ФЗ «Об уничтожении химического оружия» определяет, что объекты по хранению химического оружия и объекты по уничтожению химического оружия являются объектами, изъятыми из хозяйственного оборота, находятся в исключительном ведении Российской Федерации и находятся в федеральной собственности, управление которой осуществляется Правительством РФ в установленном порядке.

Помимо имущества, изъятого из оборота, в соответствии с комментируемой статьей не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Согласно ст. 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен ГПК РФ. Статья 446 ГПК РФ предусматривает, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, являющегося предметом ипотеки, если на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши;

имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает сто установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда;

используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания;

семена, необходимые для очередного посева;

продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении;

топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения;

средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество;

призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден гражданин-должник.

При рассмотрении вопросов, связанных с взысканием по исполнительным документам имущества, принадлежащего гражданину-должнику, суды, порой, делают ошибочные выводы о том, что законодательством установлен исполнительский иммунитет в отношении единственно пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку. Залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит). Сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением, не препятствует обращению взыскания на упомянутое помещение, если оно обременено ипотекой (см. определение ВАС РФ от 26 августа 2013 г. N ВАС-6283/13 по делу N А65-15362/2009).

Перечень имущества должника-организации, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается федеральным законом. Перечислим в общих чертах перечень такого имущества:

1) на движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения не может быть обращено взыскание по претензиям кредиторов (п. 5 ст. 21 Федерального закона от 26 сентября 1997 г. N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях»). Перечень видов имущества богослужебного назначения, на которое не может быть обращено взыскание по претензиям кредиторов, устанавливается Правительством РФ по предложениям религиозных организаций;

2) согласно ст. 23 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» на предмет лизинга не может быть обращено взыскание третьего лица по обязательствам лизингополучателя, в том числе в случаях, если предмет лизинга зарегистрирован на имя лизингополучателя. Соответственно, предмет лизинга не может быть и предметом залога. Рассмотрим пример из судебной практики. По одному из дел суд установил, что согласно договору о залоге предметом залога является оборудование, указанное в приложении к договору и принадлежащее залогодателю на праве собственности. Данное оборудование ранее было передано в лизинг ответчику, однако ссылок в договоре залога на передачу в залог прав из договора лизинга в тексте не содержится (равно как и на сам факт наличия договора лизинга). В соответствии с п. 2.3 оспариваемого договора о залоге передаваемое в залог имущество не обременено правами третьих лиц. Все вышеизложенное свидетельствует о противоречии договора о залоге требованиям ст. 23 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» и ст. 6 Закона об ипотеке. Апелляционный суд в связи этим отметил, что на момент передачи имущества в залог по договору о залоге оно уже год находилось в лизинге у ответчика и, следовательно, было обременено правами третьих лиц, а именно ЗАО «Невский ювелирный завод». Потому договор о залоге следует признать недействительным (см. постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2011 г. по делу N А56-73424/2010);

3) Федеральным законом от 1 декабря 2007 г. N 317-ФЗ «О Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» (ч. 9 ст. 3) закреплено, что корпорация отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ей имуществом, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание. Перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание, утверждается Правительством РФ. В настоящее время такой перечень утвержден постановлением Правительства РФ от 6 мая 2008 г. N 346 «О мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от 20 марта 2008 г. N 369»;

4) Федеральный закон от 8 мая 1996 г. N 41-ФЗ «О производственных кооперативах» в ст. 11 закрепляет, что имущество, составляющее неделимый фонд кооператива, не включается в паи членов кооператива. На указанное имущество не может быть обращено взыскание по личным долгам члена кооператива;

5) согласно ст. 11 Закон РФ от 21 июля 1993 г. N 5473-I «Об учреждениях и органах, исполняющих уголовные наказания в виде лишения свободы» обращение взыскания на имущество учреждений, исполняющих наказания, и территориальных органов уголовно-исполнительной системы не допускается;

6) в соответствии с п. 7 ст. 37 Федерального закона от 8 декабря 1995 г. N 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» взыскание по долгам кооператива при отсутствии у него денежных средств, достаточных для погашения задолженности, может быть обращено на принадлежащее ему имущество, за исключением имущества, отнесенного в установленном порядке к неделимым фондам, рабочих лошадей и скота, продуктивного и племенного скота и птицы, животных, содержащихся на выращивании и откорме, сельскохозяйственной техники и транспортных средств (за исключением легковых автомобилей), семенных и фуражных фондов.

Однако указанное правило в отношении имущества кооператива, на которое не может быть обращено взыскание, не применяется при залоге имущества кооператива в качестве обеспечения исполнения обязательств кооператива, если:

договор залога имущества кооператива заключался на основании решения общего собрания членов кооператива, принятого не менее чем двумя третями голосов от общего числа членов кооператива, и уставом кооператива предусмотрена субсидиарная ответственность членов кооператива в размере не менее чем 20 % от их пая;

имущество кооператива передано в залог для обеспечения кредитов, по которым федеральным бюджетом или бюджетом субъекта РФ для сельскохозяйственных товаропроизводителей предусмотрено возмещение части затрат на уплату процентов, и иных льготных кредитов, по которым субсидирование осуществляется за счет средств федерального бюджета или бюджета субъекта РФ.

Следующую группу объектов, на которые не может быть установлена ипотека, составляет имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена:

1) согласно ст. 44 Закона РФ от 9 октября 1992 г. N 3612-I «Основы законодательства Российской Федерации о культуре» культурное наследие народов Российской Федерации, в том числе культурные ценности, хранящиеся в фондах государственных и муниципальных музеев, архивов и библиотек, картинных галерей, в ассортиментных кабинетах предприятий художественной промышленности и традиционных народных промыслов, включая помещения и здания, где они расположены, не подлежат приватизации;

2) Федеральным законом от 29 декабря 1994 г. N 78-ФЗ «О библиотечном деле» (ст. 23) запрещаются разгосударствление, приватизация государственных и муниципальных библиотек, включая помещения и здания, в которых они расположены;

3) Федеральный закон от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ «О пожарной безопасности» в ст. 11 закрепляет, что имущество Государственной противопожарной службы и муниципальной пожарной охраны приватизации не подлежит;

4) согласно ст. 37 Федерального закона от 4 декабря 2007 г. N 329-ФЗ «О физической культуре и спорте в Российской Федерации» не подлежат приватизации также спортивные сооружения, находящиеся в государственной собственности, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

5) в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 26 марта 1998 г. N 41-ФЗ «О драгоценных металлах и драгоценных камнях» служебные и производственные здания, сооружения и помещения, используемые для хранения, приемки и обслуживания ценностей Государственного фонда драгоценных металлов и драгоценных камней Российской Федерации, являются федеральной собственностью и приватизации, не подлежат;

6) не подлежат приватизации подразделения, организации, созданные федеральным органом исполнительной власти в области государственной охраны и осуществляющие свою деятельность в рамках Федерального закона от 27 мая 1996 г. N 57-ФЗ «О государственной охране» (п. 4 ст. 29);

7) предприятия, учреждения и организации, созданные или создаваемые для обеспечения деятельности федеральной службы безопасности, осуществляют свою деятельность без лицензирования и приватизации не подлежат (ст. 7.1 Федерального закона от 3 апреля 1995 г. N 40-ФЗ «О Федеральной службе безопасности»);

8) ст. 15 Федерального закона от 20 июля 2012 г. N 125-ФЗ «О донорстве крови и ее компонентов» установлено, что не подлежит приватизации имущество следующих субъектов обращения донорской крови и (или) ее компонентов:

медицинских организаций государственной системы здравоохранения;

организаций федеральных органов исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная и приравненная к ней служба;

медицинских организаций, которые подведомственны уполномоченным органам местного самоуправления и соответствующие структурные подразделения которых созданы не позднее 1 января 2006 года;

9) в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 19 июля 1998 г. N 113-ФЗ «О гидрометеорологической службе» имущество, находящееся в федеральной собственности, используемое в области гидрометеорологии и смежных с ней областях и обеспечивающее единство технологического процесса наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением, а также сбора, обработки, хранения и распространения полученной в результате наблюдений информации, приватизации не подлежит;

10) не подлежат приватизации организации кинематографии, специализирующиеся на показе фильмов для детей. Кроме того, не подлежит приватизации организация кинематографии, осуществляющая показ фильмов и являющаяся единственной организацией кинематографии в данном населенном пункте (ст. 17 Федерального закона от 22 августа 1996 г. N 126-ФЗ «О государственной поддержке кинематографии Российской Федерации»);

11) не подлежат приватизации некоторые виды земельных участков:

в соответствии со ст. 58 Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» не подлежат приватизации земли в границах территорий, на которых расположены природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и находящиеся под особой охраной;

приватизации не подлежат также находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами (ст. 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (ст. 27 ЗК РФ);

не подлежат приватизации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами (ст. 85 ЗК РФ);

земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков не подлежат приватизации (ст. 95 ЗК РФ);

12) имущество организаций федеральной почтовой связи, включая средства почтовой связи, является федеральной собственностью и приватизации не подлежит в соответствии со ст. 24 Федерального закона от 17 июля 1999 г. N 176-ФЗ «О почтовой связи»;

13) приватизация имущества и иные формы разгосударствления предприятий и учреждений, входящих в единый технологический комплекс, связанный с производством наркотических средств и психотропных веществ, внесенных в списки I и II, а также внесенных в Список I прекурсоров, запрещаются в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 8 января 1998

г. N 3-ФЗ «О наркотических средствах и психотропных веществах». Помимо этого запрещаются приватизация и передача в доверительное управление медицинских организаций государственной и муниципальной систем здравоохранения, оказывающих наркологическую помощь (ст. 55 указанного закона);

14) согласно ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 1994 г. N 79-ФЗ «О государственном материальном резерве» запасы материальных ценностей государственного резерва независимо от места размещения таких запасов, здания, сооружения и другое имущество организаций, входящих в систему государственного резерва, а также земельные участки, на которых эти организации расположены, и участки недр, которые используются для хранения материальных ценностей государственного резерва, являются федеральной собственностью и не могут быть использованы в качестве предмета залога. В соответствии с законодательством Российской Федерации государственный резерв не подлежит приватизации.

Таким образом, законодатель устанавливает определенные виды недвижимого имущества, которые не могут выступать в качестве предмета по договору ипотеки.

3. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. Перечислим ряд случаев, когда необходимо получение такого согласия. Так, необходимо представлять:

разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п. 3 ст. 6, п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 292 ГК РФ);

согласие собственника на ипотеку имущества, принадлежащего унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ);

в иных случаях.

Приведем пример из судебной практики. Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что принятое по делу решение в части удовлетворения иска ОАО АКБ «Союз» об обращении взыскания на жилое помещение и отказа в удовлетворении встречного иска Тритузовых А.В. и Л.И. о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора залога, в силу п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, подлежит отмене. При этом суд исходил из следующего. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. В силу ст. 77 Закона об ипотеке органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение:

сделок по отчуждению (в том числе обмену или дарению) имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог;

сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

По делу установлено, что в квартире, являющейся предметом залога и принадлежащей на праве собственности Тритузову А.В., проживает (кроме собственника и его супруги Тритузовой Л.И.) и состоит на регистрационном учете его несовершеннолетняя дочь. Ответчики в суде первой инстанции указывали, что другого жилья семья Тритузовых не имеет. При заключении договора залога вышеуказанного жилого помещения в обеспечение исполнения заемщиками денежного обязательства, ОАО АКБ «Союз» был поставлен в известность о праве пользования указанным жилым помещением как Тритузовым А.В., так и членами его семьи, в том числе несовершеннолетней Т.Е.А. Однако сведений от родителей ребенка о том, что в случае возможного отчуждения указанного жилого помещения несовершеннолетняя Т.Е.А. будет вселена в другое жилое помещение, получено не было. В обоснование доводов апелляционной жалобы относительно отмены состоявшегося по делу решения суда в данной части указано, что договор залога квартиры ничтожен, поскольку при его заключении нарушено право несовершеннолетней на жилище. По делу установлено, что на заключение договора залога вышеуказанного жилого помещения разрешение органа опеки и попечительства получено не было. Это при установленных обстоятельствах является нарушением положений п. 1 ст. 28 ГК РФ, ст. 64 СК РФ, ст. 6 ч. 3 Закона об ипотеке, ч. 3 ст. 17, ч. 2 ст. 38 и ч. 1 40 Конституции РФ (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 15 мая 2012 г. по делу N 33-2693/2012).

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

4. В соответствии с п. 4 комментируемой статьи право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В данном пункте воспроизводится норма п. 2 ст. 615 ГК РФ. Подобным же образом урегулирован данный вопрос и в п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ. Следует также учесть, что в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 335 ГК РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Обратим внимание, что в некоторых случаях, предусмотренных законом, даже наличие согласия арендодателя не может быть основанием для передачи права аренды. Так, по одному из дел суды пришли к верному выводу, что земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, могут быть предметом ипотеки в том случае, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В данном случае суды, установив, что спорный земельный участок предоставлен залогодателю в аренду для строительства автокомплекса, что исключает возможность передачи его в залог, правомерно признали договор ипотеки ничтожной сделкой, как не соответствующей требованиям п. 1 ст. 62.1 и ст. 63 Закона об ипотеке.

Таким образом, учитывая, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ), суды обоснованно отказали в удовлетворении требований общества «Сбербанк России» об обращении взыскания на заложенное по этой сделке имущество (см. постановление ФАС Уральского округа от 13 ноября 2012 г. N Ф09-10081/12 по делу N А50-20298/2011).

5. В соответствии с п. 5 комментируемой статьи залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

Порядок проведения конкурса по продаже государственного или муниципального имущества регулируется Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», постановлением Правительства РФ от 12 августа 2002 г. N 585 «Об утверждении Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе и Положения об организации продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе», постановлением Правительства РФ от 27 августа 2012 г. N 860 «Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме», а также региональными и муниципальными актами, регулирующими вопросы приватизации государственного имущества регионального уровня и муниципального имущества.

6. В соответствии с п. 6 комментируемой статьи ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или комментируемым Законом.

Термин «неотделимые улучшения» встречается также при регламентации договора аренды. Под улучшениями понимаются определенные свойства предмета аренды, которые делают его эксплуатацию комфортнее, однако само отсутствие их не создает препятствий в пользовании данным предметом. Улучшения бывают двух видов: отделимые и неотделимые. Первые можно отделить от вещи не нанося ей вреда, вторые – нет.

Действующее законодательство оперирует также таким понятием как капитальный и текущий ремонт. Различает данные понятия и арбитражная практика (см., например, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А12-10945/2014 от 22 августа 2014 г.). Производство ремонта и создание неотделимых улучшений отличаются друг от друга и влекут разные правовые последствия. В то же время на практике могут возникать сложности, связанные с различением улучшений и ремонта (текущего или капитального).

Неотделимые улучшения представляют собой то, без чего раньше арендованное имущество существовало и использовалось по какому-либо назначению, другими словами, это нечто новое, дополнительное. В свою очередь ремонт не создает ничего нового, поскольку его задачей является поддержание недвижимого имущества в состоянии, пригодном для использования или восстановления его первоначальных эксплуатационных качеств.

Таким образом, улучшениями недвижимого имущества может быть то, чего раньше в объекте недвижимости не было, и то, без чего объект мог использоваться по его назначению, либо была произведена полная замена основных конструкций, срок службы которых в здании является наибольшим (реконструкция). К улучшениям можно отнести достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение.