Читать книгу Недвижимость – Вторичка - - Страница 3

«Будьте внимательны к своим мыслям – они начало поступков», – говорил древний китайский философ Лао-Цзы. Утверждение в полной мере можно отнести и к вопросам работы с недвижимостью. Непонимание либо недоработка на любом из этапов продажи может отозваться неприятностями: приостановкой или отказом в регистрации перехода права собственности, судебными спорами, невозможностью получения денежных средств со счёта или банковской ячейки, нарушением сроков альтернативной покупки и прочее. Для того чтобы лучше рассмотреть какую-либо вещь, мы пользуемся очками, линзами, микроскопом и т. д. Укрупнение предмета позволяет рассмотреть детали, которые сразу не бросаются в глаза, но могут иметь важное значение в дальнейшем. При продаже-покупке квартиры таких деталей множество.

Первое при намерении выставить объект на продажу – это необходимость понимания, есть ли согласие всех зарегистрированных в квартире лиц на совершение данного действия.

Ответы могут быть разными и предвидеть их невозможно, так как количество предположений велико. Читателю предоставляется возможность активно включиться в работу и решить самостоятельно: учтены или нет им детали в отношении личной ситуации при намерении выставить собственную квартиру на продажу, в которой в настоящее время проживает или зарегистрировано такое-то количество лиц. Задача преподавателя – увеличить предмет и найти те детали, на которые необходимо обратить внимание слушателя.

В китайской философии существует такое понятие, как Инь и Янь, что буквально означает наличие теневого и солнечного склона горы или то, что в любом предмете всегда присутствует противоположность: мужское и женское начало, жизнь и смерть и т. д. В русской культуре, например, существует выражение «палка о двух концах», значение которого подразумевает вероятность нескольких вариантов принятия решения или определённая степень риска предстоящего дела. Рассмотрение наших вопросов с учётом данного правила позволит избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Вариант первый – Да, есть согласие!

При ответе «Да» всё кажется просто, однако возникают вопросы:

• количество собственников;

• отношения между ними;

• статус: супруг, несовершеннолетние дети, родители и взрослые дети;

• документ, являющийся основанием права собственности на объект недвижимости;

• возраст проживающих в квартире лиц;

• состояние здоровья;

• участие в финансировании на этапе приобретения объекта и т. д.

Это детали, которые должны быть изучены, так как в дальнейшем они могут иметь значение. Например, основанием права собственности на квартиру может быть не только договор купли-продажи квартиры одним из собственников, но и другие юридические документы, в частности: договор на передачу квартиры в собственность граждан (приватизация), решение суда о признании права собственности на объект недвижимости, свидетельство о праве на наследство по закону, свидетельство о праве на наследство по завещанию, договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа (ипотека), договор дарения, мены и так далее.

Каждый из указанных документов имеет свои тонкости, например, по договору передачи квартиры в собственность граждан (приватизации) необходимо уточнить: все ли зарегистрированные в квартире лица приняли участие в приватизации? Учтены ли интересы малолетних, несовершеннолетних детей? Были или нет среди зарегистрированных лица, отказавшиеся от приватизации? Практика показывает, что даже при согласии всех проживающих лиц на продажу необходимо учитывать интересы не только прямого собственника, но и членов его семьи, в том числе бывших (в случае развода), как и лица, отказавшегося от приватизации в пользу других членов семьи.

Получено согласие – ответ на возможность продажи квартиры «Да», но возникают нюансы:

1. Есть ли согласие сторон по судьбе денег, полученных от продажи? Случаи бывают разные, например, развод супругов, спор между родственниками, при покупке нескольких объектов (двух квартир или комнат)и т. д. Определён ли однозначно предмет? Что это будет: покупка квартиры на вторичном рынке жилья, или в новостройке, или будут использованы оба варианта?

2. Проработан ли вопрос получения дополнительных денежных средств в случае их недостаточности:

a) будет ли использован ипотечный кредит?

b) если да, то в каком банке, на каких условиях и под какие проценты он будет получен?

c) будет ли вместе с квартирой подлежать дополнительной продаже, например, земельный участок, дача, гараж, комната одного или нескольких участников?

3. Учтена либо нет существующая в настоящее время ситуация на рынке недвижимости, а именно: политическая, экономическая, ставка рефинансирования ЦБ, продажи на подъёме или спаде, курс доллара, евро, как это может сказаться на планах по продаже и покупке недвижимости?

Самостоятельно ответив на все поставленные вопросы, приближаемся к пониманию возможности выставления объекта на продажу. Однако необходимо иметь в виду, что:

⋎ Любая сделка предполагает ответственность за результат. При согласии сторон данный вопрос среди продавцов не теряет свою злободневность. Как известно, ответственность бывает единоличной или солидарной, когда отвечают все вместе. Кто из участников продажи берёт на себя ответственность за конечный результат? Вопрос очень серьёзный, если принять во внимание информацию, размещённую в статье от 14.02.2019 под названием «Министр юстиции РФ высказался за повсеместное участие нотариусов в совершении сделок с недвижимостью». В материале приводятся слова министра юстиции Российской Федерации Александра Коновалова: «от 5 до 7 % процентов сделок несут в себе пороки законности». Для слушателя, далекого от юридических терминов, уточняю: фраза «пороки законности» означает, что любая сделка, которая попадает в число 5–7 % по г. Москве, может быть признана судом оспоримой или ничтожной. Люди, попадающие в этот процент, годами могут «глотать пыль в судах», как сказал известный политик, а потом остаться без квартиры и денег. Много это или мало, люди решают сами, но по факту – это каждая двадцатая сделка по продаже-покупке квартиры в Москве. Для нас же важно сейчас другое – отметить, что в нашем первом вопросе о согласии на продажу квартиры существует и такая деталь, как ответственность по сделке, как предстоящей, так и будущей (в случае альтернативной продажи). В зависимости от сложившихся в большой семье отношений могут быть востребованы и документы, например, письменное обязательство о принятии ответственности по продаже квартиры лицом на себя с согласия остальных членов семьи. Это может быть важно при рассмотрении вопроса в судебном порядке, при обращении любого из собственников квартиры, при неполучении им запланированного результата.

⋎ При согласии всех собственников на отчуждение объекта может возникнуть и такая деталь, как судебная история одного из участников процесса, который может одновременно являться ответчиком по гражданскому иску о возврате долга либо находиться в стадии банкротства, иметь задолженность по алиментам, налоговым обязательствам и прочее. Если данный вопрос не был изучен до принятия решения о продаже, то он обязательно всплывет на стадии регистрации перехода права собственности на квартиру в органах Росреестра и выступит непреодолимым заслоном в её совершении. Время, нервы, деньги, в том числе и внесённые в качестве задатка за предполагаемую покупку – новую квартиру, будут потеряны безвозвратно.

Вариант два – нет согласия на продажу одного или нескольких лиц или бывших членов семьи.

Решений в данном случае совсем немного:

1. Стороны находят решение самостоятельно либо с приглашением специалистов по урегулированию конфликтов – процедура медиации. При положительном результате квартира продаётся по максимально выгодной цене и сохраняются отношения между сторонами. Выигрывают все.

2. В судебном порядке – вариант достаточно популярный, несмотря на всеего слабые стороны, к которым можно отнести:

• замораживание конфликта между когда-то близкими или родными людьми на длительное время, часто на всю оставшуюся жизнь;

• большие финансовые затраты на оплату услуг адвокатов и судебные издержки;

• снижение стоимости объекта как при выделе доли квартиры в натуральном виде, так и при продаже доли без её фактического выделения;

• большие затраты времени и нервов;

• предоставление возможности широкому кругу лиц использовать возникший конфликт в собственных интересах и за счёт сторон процесса продажи.

В рамках нашего курса ограничимся указанным кругом предположений и предоставим возможность читателю – учащемуся школы, используя собственные знания и личный опыт, ответить на расположенные ниже вопросы, которые в определённой мере соответствуют первой теме курса. Учащиеся при желании могут использовать различные источники: интернет-площадки, книги, кодексы РФ по жилищному и гражданскому праву, советы «бывалых» риелторов и знакомых юристов. Задача учащегося – не просто ознакомиться с текстом книги, а начать искать, действовать самостоятельно. Читатели, которые не располагают временем, имеют возможность ознакомиться с ответами, которые размещены ниже таблицы.

Пример – квартира приобреталась до брака, один собственник.

Ответы по желанию читателя-учащегося сравниваются с мнением автора курса, который выступает в качестве преподавателя школы продаж вторичного жилья.

Вопрос 1: Я обязан/не обязан интересоваться, где будет проживать супруга после развода в случае продажи квартиры?

Ответ: Правильный ответ – «нет». Человек не только не обязан по закону интересоваться, но и не имеет на это права, так как в соответствии с Конституцией РФ, ст. 23: «Каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, защиту своей чести и доброго имени».

Вопрос 2: Отсутствие согласия между членами семьи собственника может повлиять/не повлиять на цену продажи?

Ответ: Определимся с юридическими терминами: «член семьи», «собственник» и «жилое помещение» – это имеет прямое отношение к ответу на вопрос.

Понятие члена семьи собственника закреплено в пункте 1 ст. 31 Жилищного кодекса РФ: «К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.»

В соответствии со ст. 212 ГК РФ (Субъекты права собственности) в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Квартира продавца может находиться в личной (индивидуальной) собственности, совместной, общей долевой собственности:

• Индивидуальная или личная собственность: квартира получена в дар, куплена до брака или получена по наследству. Право владения, пользования и распоряжения принадлежат одному лицу.

• Совместная собственность: квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделён на доли, и права каждого владельца считаются равноценными. Пример – покупка квартиры супругами в период брака или квартира приватизирована.

• Общая долевая собственность: квартира находится в общей собственности, а доли каждого лица определены и подтверждены документально. Например, доли лиц, участвующих в приватизации квартиры, определены как равные, что и подтверждено договором. При семье из трёх человек каждый из членов семьи будет являться собственником 1/3 доли в праве собственности на квартиру.

Ответ: Да, на цену продажи отсутствие согласия собственников может повлиять самым нежелательным образом. При возражении одного из собственников доли в квартире продажа невозможна. Вопрос может быть разрешён в досудебном порядке, т. е. по соглашению сторон, либо решение может быть принято в суде. Если собственник единолично продаёт принадлежащую ему долю в праве собственности на квартиру, то проигрывают все, а объект значительно теряет в стоимости. Часто подобные квартиры являются желанными для всякого рода любителей поживиться за чужой счёт.

Вопрос 3: Правильно/неправильно решать вопрос о разделе денег между собственниками до продажи квартиры?

Ответ: Если семья дружная, проживает совместно и споров о разделе полученной от продажи суммы между членами семьи нет, то и торопиться нет необходимости. При раздельном проживании (развод супругов, у одного или нескольких детей уже свои семьи, отселение родителей и т. д.) вопрос приобретает важное значение. Решать его необходимо на первой стадии и определять причитающуюся каждому сумму, лучше в процентном соотношении, учитывая интересы всех заинтересованных лиц. Для душевного спокойствия всех участников достигнутые договорённости лучше изложить в письменном виде. Конфликт, возникающий после продажи, может привести к оспариванию уже проведённой сделки, разрыву семейных отношений и большой нервотрёпке всех участников продажи-покупки объекта. Ответ: Да, правильно и необходимо!

Вопрос 4: Цены на квартиры меняются, поэтому смотреть их до продажи, значит, зря терять время?

Ответ: Говорят, «знаний лишних не бывает». Раз вы читаете эту книжку, значит, находитесь на правильном пути, а сказанное выше в полной мере относится к вопросу о продаже квартиры. Меняется постоянно и всё то, что находится в движении: цены, обстановка в стране и мире, курс евро и доллара, рынок вторички и новостройки, ставка Центробанка, проценты ипотечного кредита и т. д. Научившись разбираться в данной теме, вы сумеете принять верное решение по цене. Даже если на изучение вопроса уйдёт месяц или год, вы будете всегда в выигрыше. Ответ: Нет. Планируя продажу или продажу с последующей покупкой, необходимо серьёзным образом подойти к изучению всего рынка недвижимости. Проводить анализ и корректировать цену своей квартиры и возможных объектов покупки необходимо постоянно и в течение всего периода подготовки сделки.

Вопрос 5: У нас широкий круг знакомых и родственников, так что вопрос о дополнительных деньгах на квартиру много времени займёт/не займёт?

Ответ: Вопрос не простой и требует изучения в каждом отдельном случае, однако известна пословица: «Хочешь потерять друга – дай ему денег в долг». По мнению автора, лучше надеяться на себя, а не на широкий круг знакомых и родственников. Ответ: Нет.