Читать книгу Недвижимость – Вторичка - - Страница 6

На прошлом занятии мы имели возможность убедиться, что функции специалиста – помощника в покупке-продаже квартиры определяются условиями заключённого с ним договора о возмездном оказании услуг. По российскому законодательству практически обеспечить безопасность сделки возможно только страхованием титула объекта купли-продажи либо по гарантийному письму, выданному агентством недвижимости для компенсации возможных в будущем убытков по конкретно определённому объекту. Данный подход практически невозможно претворить в жизнь, тем более в массовом масштабе, так как страхование титула требует серьёзных финансовых затрат, а письменные гарантии агентства с открытием отдельного расчётного счета для оплаты рисков по определённому объекту покупки получить невозможно, ибо данный подход делает всю работу посредников убыточной.

Отметим: именно поэтому пункт о компенсации денежных затрат покупателя в случае признания сделки недействительной не включён в договор оказания услуг посредниками (риелторами, брокерами, юристами) и не может являться обязанностью по соглашению между заказчиком и исполнителем. Возникает извечный русский вопрос – что делать?

Каждый участник сделки решает его самостоятельно, это его право. В рамках настоящего урока предлагаю ознакомиться с понятиями «добросовестный приобретатель» и «самозащита» обозначенных в Гражданском кодексе РФ, так как знаменитая фраза Остапа Бендера «спасение утопающих – дело рук самих утопающих» в сделках с недвижимостью всегда будет уместна.

Для понимания значения термина «добросовестный приобретатель» обратим внимание на «Толковый словарь русского языка» под редакцией С. И. Ожегова и Н. Ю. Шведовой. Источник трактует термин «добросовестный» как «честно выполняющий свои обязательства, обязанности», а слово «приобретатель» означает «стать владельцем, обладателем чего-нибудь, получить что-то». Таким образом, добросовестный приобретатель в буквальном значении – это «лицо, честно исполнившее свои обязанности и врезультате этого ставшее владельцем, обладателем чего-нибудь».

Энциклопедический словарь Ф. А. Брокгауза и И. А. Ефрона даёт своё видение термина: «Добросовестность означает субъективное состояние лица при совершении юридических актов, его неосведомлённость об обстоятельствах, опорочивающих внешнюю правомерность акта и могущих заставить честного в юридическом смысле человека отказаться от его совершения, несмотря на отсутствие формальных к тому препятствий».

А. А. Чукреев в статье «Добросовестность в системе принципов гражданского права» (Журнал российского права, 2002, № 11) отмечает: «Принцип добросовестности – это обязанность участника гражданских правоотношений при использовании своих прав и исполнении своих обязанностей заботиться о соблюдении прав и законных интересов других участников имущественного оборота. Заботливость в этом смысле подразумевает стремление субъекта предвидеть и предотвращать связанные с его деятельностью нарушения прав и законных интересов других лиц».

Задавшись целью исследовать юридический термин обстоятельно, мы можем найти десятки и сотни различных мнений, предположений и формулировок, что не входит в определённую нами задачу. Поэтому отметим, что существуют различные точки зрения, характеризующие понятия «добросовестность» и «добросовестный приобретатель». Объясняется данный подход возможностью рассматривать термин с нравственно-этической, социальной, политической и собственно с позиции правовой нормы.

Каждая из точек зрения, изложенная юристами, теоретиками, имеет право на существование, однако всё это не делает понятие «добросовестный приобретатель» доступным в понимании рядового читателя, не обременённого юридическими познаниями. Законодатель по известной ему причине не даёт однозначного понимания юридической конструкции «добросовестный приобретатель».

Для подтверждения подобного утверждения обратимся к Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Федеральным законом РФ от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ в ст. 1 ГК РФ был включён п. 3 следующего содержания:

«При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно». Статья 1 ГК РФ «Основные начала гражданского законодательства» позволяют квалифицировать понятие «добросовестность» как одно из основных начал гражданского законодательства РФ, как один из принципов права России. Развивает и закрепляет позицию законодателя п. 5 ст. 10 ГК РФ «Пределы осуществления гражданских прав», который гласит: «Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются». Добросовестность возведена в принцип права, что позволяет сделать вывод о том, что каждое лицо, обратившееся за защитой своего права в суд, действует добросовестно. Однако предположение не соответствует действительности, что подтверждено судебной практикой и необходимостью доказывания проявления добросовестности предпринятого действия в суде.

В ст. 302 ГК РФ законодатель упоминает, но не даёт развёрнутого понятия термина «добросовестный приобретатель», однако указывает: «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя…», – и тем самым определяет направление мысли «Добросовестный приобретатель есть лицо, которое оплатило стоимость имущества лицу, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать.

Особого внимания заслуживает ст. 8.1 п. 6 ГК РФ, которая вроде бы раскрывает содержание понятия «добросовестный приобретатель», прямо указывая: «Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным (ст. 234, 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.» Данный пункт закона введён ФЗ от 16.12.2019 № 430-ФЗ. Однако радоваться преждевременно – предлагаю обратить внимание на следующее.

Первое: вторая часть приведённой нормы «пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.»

Второе: статья М. К. Сулейменова «Добросовестность в гражданском праве: проблемы теории и практики». Ссылаясь на работы М. Ф. Лукьяненко, автор статьи констатирует «Что касается добросовестности как оценочного понятия, следует присоединиться к высказанному в литературе утверждению, что реализация принципов добросовестности, разумности и справедливости, выступающих в качестве предела усмотрения при применении оценочных понятий гражданского права, производится судом путём сравнения поведения лица со стандартом среднего человека. Однако у каждого правоприменителя (читаем – суда) свои оценочные критерии, собственные представления и понимание, что такое средний человек. Они могут быть разными и существенно отличаться друг от друга, часто это зависит от опыта, возраста и других факторов. Поэтому принципы разумности, добросовестности и справедливости являются неопределёнными пределами усмотрения, что ещё раз подтверждает вывод об оценочных понятиях, имеющих место в гражданском праве, как явлении в большей степени субъективном, нежели объективном».

Переведя изложенное на язык обычного человека, можем сказать, что ясность изложения и понимания термина «добросовестный приобретатель» с позиции законодателя, закреплённого в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, является кажущейся, возможность признать либо нет гражданина добросовестным покупателем вновь передано на усмотрение суда. Аналогичный вывод делает и Степан Хантимиров в статье, размещённой в «ЭЖ-Юрист» (№ 10, 2020 г.), где автор указывает: «Вместе с тем Верховный суд придерживается несколько иной позиции, нежели законодатель, и налагает на приобретателя недвижимого имущества более высокий стандарт доказывания добросовестного поведения. Так, приобретатель должен совершить все возможные действия, чтобы проверить право собственности отчуждателя на недвижимое имущество, в том числе: получить выписку из ЕГРН, лично осмотреть объект, проверить фактическое владение отчуждателя, всю возможную историю отчуждения имущества. Риски, связанные с несовершением таких действий, несёт приобретатель».

Вывод С. Хантимирова основан на анализе судебной практики, что подтверждается указанием им на гражданские дела, рассмотренные в различных судебных инстанциях, и выводы суда, положенные в основу принятого решения. Например:

– Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2019 № 19АП-2153/2019 по делу №А35–6503/2018) – резолютивная часть: отчуждатель или подконтрольное ему лицо пользуется имуществом вместо приобретателя после совершения сделки по отчуждению…

– Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.03.2015 № 305-ЭС14–5473 по делу №А41–268/14 – резолютивная часть: приобретатель знал или мог знать о банкротстве отчуждателя…

– Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 16.08.2016 по делу № 33–8180/2016 – резолютивная часть: имущество было реализовано по явно заниженной стоимости…

– Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.10.2015 № 33–16601/2015 по делу № 2–1915/2015 – резолютивная часть: период нахождения имущества в собственности продавца был подозрительно коротким…

– Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.09.2017 №Ф09–6167/16 по делу №А07–8387/2014» – резолютивная часть: наличие родственных связей между продавцом и приобретателем имущества.

Вывод: в резолютивной части судебных решений по тем либо иным обстоятельствам суд не видит возможности признать заинтересованное лицо добросовестным приобретателем и предполагает отмену принятого ранее решения, что ведёт к отказу в признании истца добросовестным приобретателем.

Обобщая изложенное, отметим, что более правильным и удобным для лица, не связанного с юридической, риелторской деятельностью, будет принять формулировку, предложенную С. И. Ожеговым и Н. Ю. Шведовой, и рассматривать понятие «добросовестный приобретатель» как лицо, честно исполнившее свои обязанности и в результате этого ставшее владельцем, обладателем чего-нибудь, в нашем случае квартирой.

Ответ на вопрос: какие обязанности, кроме оплаты стоимости покупки, должно честно исполнить лицо, чтобы в ходе судебного процесса его признали добросовестным приобретателем, можно увидеть в материалах судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утверждены Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 года и 25 ноября 2015 года). В материалах изложены обстоятельства, учитываемые судами при решении вопроса о признании приобретателя добросовестным:

а) наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества;

б) была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки;

в) меры, которые принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество;

г) производился ли покупателем осмотр жилого помещения до его покупки;

д) ознакомился ли он со всеми правоустанавливающими документами;

е) иные факты, обусловленные обстоятельствами дела, в том числе связанными с возмездностью приобретения имущества.

Отложим полученную информацию в тайниках памяти и идём дальше.

С 01.01.2020 подлежащее изучению понятие «добросовестный приобретатель» приобрело повышенную ценность, так как данный статус теперь позволяет покупателю отстаивать в суде право на возмездно приобретённое жильё у недобросовестного продавца и на получение от государства денежной компенсации в случаях, установленных законом.

Действуя с должной осмотрительностью и разумно, не блуждая в дебрях интернета, обратим внимание на ФЗ от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу с 01 января 2020 года.

Глава 10.1 «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения». Ст.68.

– п. 1. Физическое лицо – добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в настоящей статье – добросовестный приобретатель), имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счёт казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.

– п. 2. Компенсация, предусмотренная настоящей статьёй, выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации.

– п. 3. Размер компенсации, предусмотренной настоящей статьёй, определяется судом исходя из суммы, составляющей фактический ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта, предусмотренного частью настоящей статьи.

На первый взгляд, всё просто и понятно. Хочется воскликнуть, что с 01.01.2020 все покупатели квартир – под защитой государства. Лицо, признанное в суде добросовестным приобретателем, имеет возможность обратиться с иском к Российской Федерации и возвратить деньги в размере кадастровой стоимости купленной ранее квартиры. Принимая во внимание, что в настоящее время кадастровая стоимость объекта составляет не менее 70 % от рыночной цены квартиры, гражданин(ка) получает право на компенсацию ранее безвозвратно утерянных денежных средств в размере, как минимум, 70 %. Выгода признания гражданина добросовестным приобретателем очевидна.

Однако можно заметить и ограничительный характер действия настоящего закона. Прямое исполнение распространяется не на всех добросовестных приобретателей, а только тех, «от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации». Поэтому знакомимся с п. 1 ст. 302 ГК РФ. «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли».

Как следует из смысла статьи, законодатель предполагает, что имущество (квартира), если она была изъята помимо воли владельца, подлежит возврату в пользу собственника от добросовестного покупателя в любом случае. Ограничительный характер действия статьи закона, смею предположить, базируется на мнении законодателя, что в остальных случаях, например, когда продавец квартиры – законный и единственный собственник, то покупатель сможет защитить свои интересы самостоятельно, предъявив требования в суд, так как личность продавца ему известна, а денежные средства, вероятно, будут затрачены для приобретения другого объекта недвижимости, что предполагает возможность возврата сторон в первоначальное состояние.

Новизна и несомненная польза для лиц, квартира которых оказалась изъята (добросовестный приобретатель)на основании ст. 302 ГК РФ, состоит в том, что гражданин получает возможность обратиться к государству, которое сможет компенсировать ему ущерб в размере кадастровой стоимости квартиры (ранее сумма не могла составлять более одного миллиона рублей), а не к физическому лицу, действовавшему недобросовестно. И только потом государство самостоятельно обращается с иском к недобросовестно действовавшему гражданину за возвратом денежных средств, переданных государством добросовестному приобретателю. Однако имеют место сложности, в частности, судебная практика свидетельствует, что нет единого взгляда и понимания фразы в статье 302 ГК РФ – «либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли».

Сложно понять, возможно ли предположить и утверждать, что продажа недвижимости произошла помимо воли заинтересованного лица, при совершении сделок по отчуждению имущества:

• без получения необходимого разрешения (одобрения) органами опеки и попечительства;

• при отсутствии нотариального согласия второго супруга, органов юридического лица;

• при нарушении воли продавца и т. п.

Поэтому в настоящее время указанную проблему следует решать в каждом отдельном случае индивидуально, принимая во внимание все обстоятельства дела с опорой на собранные ранее доказательства. Тщательный подход и необходимость действий с должной осмотрительностью объясняются существующими сложностями в области права и возможностью различного толкования используемых юридических терминов.

Примером отсутствия однозначного понимания предложенных законодателем терминов может служить понятие «недобросовестность». Оно раскрыто в ГК РФ через такие оценочные и субъективные признаки, как «(не)знал или (не) должен был (мог) знать». Поэтому при оценке недобросовестности и добросовестности должны приниматься во внимание все имеющие значение обстоятельства дела, в частности, характеристики и история квартиры, цена, личность продавца, время и место, условия приобретения, порядок оплаты и т. д.

Каждый покупатель решает самостоятельно, необходимо либо нет ему готовиться к такому повороту событий заранее. Однозначно только одно: когда в суде ставится вопрос об имеющихся доказательствах проявления добросовестности, правильным будет их предъявить (желательно одним пакетом документов), чем заявить об их отсутствии. При наличии структурированных и подготовленных для лёгкого восприятия судом подтверждающих документов шансы на успех значительно повышаются. Стороне процесса предоставляется возможность выйти победителем, а при отсутствии доказательств участник сдаётся без боя. В заключение вспомним пословицу «Сани готовят летом, а телегу зимой» и обратим внимание на ст. 56 ГПК РФ (Гражданского процессуального кодекса РФ). Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обобщение: Законодатель в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ раскрывает понимание термина «добросовестный приобретатель». Однако указанное понятие является оценочным, а возможность его толкования передана судам, что предполагает возможность его различного понимания с учётом имеющих место обстоятельств дела. Признание лица добросовестным приобретателем позволяет покупателю квартиры отстаивать в ходе судебного процесса своё право на имущество и доказать, что оно не знало и не могло знать о недобросовестных действиях продавца.

Подтверждением правильности и практической целесообразности указанной позиции являются судебные решения, в соответствии с которыми статус добросовестного приобретателя позволил гражданам отстоять своё право на квартиру, приобретённую возмездно у лица, которое не имело право его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 22 июня 2017 г. № 16-П; Постановление от 13.07.2021 г. № 35-П).

Второй плюс: с 01.01.2020 статус добросовестного приобретателя даёт право на получение денежной компенсации от государства в размере кадастровой стоимости помещения, выбывшего из владения помимо воли последнего собственника.

Вывод: Добросовестный приобретатель имеет право в судебном порядке сохранить за собой право собственности на квартиру либо получить денежную компенсацию за безвозвратно утерянное им ранее жилое помещение. Своевременная постановка вопросов, а также меры, предпринятые покупателем и продавцом квартиры для самозащиты от действий недобросовестной стороны, будут способствовать юридической чистоте сделки и станут гарантией отсутствия судебных разбирательств в будущем. Говорят, что проблему легче предотвратить, чем бороться с последствиями, как и то, что девиз «Защити себя сам!» – не декларация, а руководство к действию.

Далее более подробно рассмотрим термин «самозащита», к которой могут прибегнуть стороны сделки при покупке-продажи квартиры на вторичном рынке жилья.

Понятие «самозащита» – одно из немногих, которое может порождать огромное число разных представлений. Они, как правило, базируются на прочитанных книгах, увиденных фильмах либо собственном опыте. Бесспорно одно: чаще всего мозг рождает картинки, в которых супергерой молниеносными движениями рук или ног оставляет лежащими и беспомощными двух – трех и более отрицательных героев. В нашем случае задача и проще, и сложнее одновременно. Самозащита в области гражданско – правовых отношений, возможно, не настолько романтична, однако вещь не менее, а иногда даже более полезная. В области недвижимости самозащита в лучшем варианте позволяет полностью исключить любые посягательства на права собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему на законном основании квартирой. В другом варианте или в худшем случае знание, понимание и практическое выполнение ряда приёмов самозащиты дают возможность отстоять в судебном процессе право на принадлежащую лицу собственность или получить от государства денежную компенсацию, которая позволит приобрести новую квартиру.

В любом случае знание и понимание понятия «самозащита» и вариантов его реализации заслуживают внимания, тем более что данный юридический термин нашёл своё отражение в правовой норме – ст. 14 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения».