Читать книгу Инвестиции в строительный бизнес: от теории к практике - - Страница 4

Сущность инвестиций и специфические особенности инвестиций в строительный бизнес

Рыночная экономика строится на свободе частной собственности и коммерческих интересов, которые выступают фактическим драйвером взаимодействия различных участников инвестиционного процесса, стимулирующим многообразие форм собственности, хозяйствования и направлений повышения человеком личного благосостояния.

Инвестиции являются одним из числа направлений, характерных для рыночной экономики, когда в угоду возможным рискам, инвестор, следуя за коммерческой выгодой от инвестиций, приобретает возможность реализовать собственный вклад в экономический рост.

Категория сущности инвестиций в этом вопросе является фундаментальным связующим элементом между вкладом каждого человека в экономический рост и природой любой экономической концепции развития.

Как и во многих направлениях и сферах деятельности у понятия «инвестиции» не существует общеупотребительного, принятого и котируемого определения, которое бы в полной мере отражало специфику и многогранность определения (таблица 1).

Таблица 1. Подходы к определению понятия «инвестиции».

Несмотря на это, под инвестициями мы будем понимать вложения финансовых и иных ресурсов (будто денег, времени, личных сил или других активов) в то или иное направление с целью достижения коммерческого эффекта.

Как правило, инвестиции невозможны без капиталовложений, т.е. вложения личных финансовых ресурсов в определенный объект инвестиций, за которым видится вероятная доходность и коммерческая перспективность.

В качестве объекта инвестиционных вложений могут рассматриваться как ценные бумаги, так и физические объекты, собственный бизнес или прочие активы, обладающие по мнению инвестора коммерческой ценностью и возможностями приобрести дополнительную финансовую или иную выгоду от осуществления вложений.

Таким образом, в основе инвестиций, как может показаться, лежит сугубо коммерческий интерес. В классическом понимании – да, это действительно так. Вместе с тем, также заметим, что российским экономистам свойственно рассматривать инвестиции и с точки зрения решения сугубо социальных задач, без ориентированности на финансовый потенциал и экономический рост.

Однако в рамках настоящей книги мы сфокусируемся именно на вопросах инвестиций в целях преумножения личных финансовых ресурсов, которые затрачиваются вкупе со временем и потенциалом креативности, которую реализует человек, осуществляющий управление собственными инвестициями, что соответствует представленному определению понятия «инвестиции».

Возвращаясь к рассмотрению отрасли строительства и инвестиций в строительный бизнес, отметим, что деятельность строительного бизнеса можно раскрыть в контексте ранее упомянутых нескольких направлений деятельности, связанной с предпринимательской активностью строительных компаний и реализацией функций строительства. В их числе:

– Новое строительство, под которым понимается процесс создания новых объектов инфраструктуры, зданий и сооружений с «нуля» на заранее подготовленных участках строительства. Является одним из сложнейших направлений строительства, поскольку предъявляет особые требования к проектированию, строительным работам и последующему обслуживанию объекта строительства.

– Расширение действующего объекта строительства, под которым понимается увеличение площади или объема существующих зданий или сооружений, например, за счет добавления новых этажей, строительства пристроек и так далее.

– Реконструкция, которая связана с изменением характеристик внешнего вида объекта строительства, внутреннего устройства или технико-технологических характеристик для повышения безопасности или достижения иных целей реконструкции.

– Техническое перевооружение, нацеленное на осуществление процедур обновления и модернизации технического оснащения объектов строительства, а именно инженерных систем, имеющегося оборудования в целях повышения эффективности, надежности или иных поставленных целей.

Как можно заметить, существует множество направлений деятельности в строительстве – и как понять в какое из них инвестировать?

Для ответа на этот вопрос стоит раскрыть как специфические особенности инвестиций в строительный бизнес, так и многие другие нюансы, по ходу которых станет ясно, что каждое из представленных направлений вполне самодостаточно, а выбор конкретного скорее зависит от личных предпочтений инвестора и особенностей конкретного рынка, перспектив рассматриваемого проекта инвестиций.

Фокусируясь на другом смежном вопросе, связанном со специфическими особенностями инвестиций в строительный бизнес, выделим ряд ключевых особенностей, среди которых: зависимость особенностей от рассматриваемой формы инвестиций (поскольку для финансирования строительства условного дома потребуется куда больше средств, чем для приобретения акций), целей и ожиданий инвестора (рис. 1).

Рис. 1. Особенности инвестиций в строительстве с точки зрения многообразия.

Все обозначенные особенности в конечном счете влияют на перспективность инвестиций в строительство, поскольку определяют систему ограничений и ожиданий, «потолок» инвестиций.

Теперь, когда мы понимаем важные ограничения, связанные с инвестициями в строительство, подчеркнем, что специфические особенности раскрываются нами именно с позиции многосторонности целей, проявлений и возможностей инвестиций в строительный бизнес:

Во-первых, как правило, высокий уровень капитальных затрат и потребности в инвестициях, поскольку строительство требует значительных первоначальных вложений, когда речь идет о непосредственном строительстве, т.е. о покупке земли, материалов, оборудования, оплате труда, управлении строительным бизнесом и т. д. Фактически данная особенность делает строительный бизнес практически недоступным для инвесторов с низким уровнем финансовых возможностей, недостаточным объемом первоначального капитала, за исключением отдельных форм инвестирования, о которых речь пойдет далее.

Во-вторых, как правило, окупаемость инвестиций в строительство не наступает быстро – для этого требуется значительное время, особенно в тех случаях, когда строительство начинается с нуля и инвестор работает с объектом с первых этапов строительства. Чтобы появилась возможность «выгодно» реализовать объект строительства, необходимо не только завершить комплекс инвестиционно-строительных процессов, но и выбрать подходящий этап для продажи или сдачи объекта строительства в аренду.

В-третьих, как правило, высокие риски вложений, которые ситуативно проявляются от макроэкономической обстановки, состояния нормативно-правового регулирования, общей стоимости материалов, оборудования, стоимости оплаты труда на качество и производительность работников и так далее. Каждый из рисков может негативно сказаться на строительном процессе, на объекте инвестирования или инвесторе, ввиду чего необходимо иметь достаточный объем капитала и резервов на покрытие данных рисков.

В-четвертых, неразрывная связь эффективности инвестиций в строительный бизнес с социально-экономической ситуацией, что проявляется в виде динамики изменений рыночной конъюнктуры, возникновения дополнительных обстоятельств, динамики цен на строительные материалы, стоимости недвижимости, себестоимости строительства или уровня жизни населения. Все перечисленное зависит от экономики, а последняя далеко не всегда стабильна, подвержена периодически потрясениям, которые, как показывает опыт прошлых лет, все чаще настигают человечество.

В-пятых, перспективность с точки зрения перманентного дохода с возможностями окупаемости инвестиций. И хотя риски инвестиций в строительный бизнес и строительство огромны, они компенсируются полученным в итоговой картине объектом – самим зданием, которое обладает ценностью, выраженной в виде рыночной стоимости / себестоимости затрат, а также доходности, которую способен приносить этот объект строительства.

Конечно, продолжать перечень особенностей можно еще долго, ведь существуют различные формы инвестиций в строительство, например вложения в акции строительных компаний, приобретение недвижимости или долевое участие в строительстве – и все они обладают собственными достоинствами, рисками и особенностями, которые будут раскрыты более подробно далее.

Управление инвестициями в строительном бизнесе

Когда речь идет об инвестициях в строительный бизнес, важнейшим элементом инвестиционной активности является эффективное управление инвестициями.

Под управлением инвестициями в данном случае понимается многообразие форм, средств, методов и целей инвестиций человека в строительный бизнес, с формированием своеобразного плана и/или политики, целей инвестирования, оперируя которыми инвестор будет достигать личных финансовых целей и ожиданий от инвестиций в строительный бизнес.

На уровне владельца бизнеса управление инвестициями в строительном бизнесе связывается с разработкой (постановкой целей и планированием), анализом, реализацией и контролем инвестиционно-строительных проектов для максимизации прибыли и стремления к минимальным рискам, благодаря которым вложения станут оправданными. Цель владельца бизнеса – создать и реализовать успешный проект, который не только принесет компании прибыль, но и обеспечит впоследствии возможность реализовывать схожие проекты, найти новых клиентов или повысить собственный имидж. И на это требуются огромные усилия и финансовые вложения, умения, предпринимательские компетенции.

С точки зрения инвестора (не владельца бизнеса) инвестиции в строительный бизнес становятся более простыми, поскольку связываются с управлением личными инвестициями, что проявляется в виде разработки инвестиционной стратегии, в которой выделяются долгосрочные и краткосрочные финансовые цели, предпочтения по уровню риска инвестиций в строительный бизнес и ожидаемая доходность инвестиций. В числе наиболее распространенных на практике стратегий рассматриваются (рис. 2) стратегии диверсификации портфеля, когда стратегия реализуется для включения более консервативного или рискового направления инвестиционной активности, стратегии по срокам инвестирования (краткосрочные и долгосрочные стратегии) и стратегии, формирующиеся в зависимости от типа активов (покупка акций строительных компаний, вложение в облигации, приобретение недвижимости или непосредственное участие в инвестиционно-строительном проекте в качестве ключевого инвестора).

Рис. 2. Типы стратегий инвестиций в строительный бизнес.

Более того, даже в случаях, когда рассматривается конкретный актив, например инвестиции в строительство объектов, возникает потребность конкретизировать подобное направление до прикладного примера – например, инвестиции в строительство жилых зданий, коммерческих помещений, социальной инфраструктуры, приобретение земельных участков и так далее.

Каждый из активов будет обладать собственным потенциалом доходности, ведь у инвестора далеко не всегда получится сдавать в аренду земельный участок – здесь куда более разумной видится цель, связанная с приобретением, улучшением и продажей с учетом разницы, для получения относительно быстрой прибыли. Жилая недвижимость – обратный пример, в рамках которого инвесторы придерживаются стратегии «удержать» ценный актив, растущий в цене, и при этом реализовывать дополнительную стратегию доходности от сдачи недвижимости в аренду, т.е. пользование на основе платности. Однако это не запрещает действовать не по стандартному сценарию и реализовывать объект с ориентиром на краткосрочные ожидания инвестора.

От выбора актива напрямую зависят конечные риски, которыми он характеризуется. Например, инвестиционный проект включает в себя наибольшее число рисков, поскольку более длителен, требует колоссальных финансовых вложений, понимания принципов планирования и управления, найма сотрудников и т. д. И эти риски, в конечном счете, влияют на потенциальную доходность организации собственного инвестиционного проекта. Катастрофический риск дает возможность приобрести огромную прибыль, однако в противовес ей ставится возможная утрата всех финансовых вложений.

Не менее значимой стороной инвестиций в ценные бумаги, будь то для владельца строительной компанией или инвестора, является реализация мониторинговых процедур, в рамках которых осуществляется слежение за рыночной ситуацией, состоянием производительности инвестиций, демонстрируется готовность корректировать собственные стратегии с учетом динамики рынка и происходящих на нем изменений. Некоторые проекты подвергаются временной заморозке на период социально-экономических потрясений; другие, напротив, приобретают большее значение с учетом обстоятельств.

Именно поэтому в рамках инвестиционной стратегии определяется весь комплекс нюансов и предпочтений, согласно которым впоследствии осуществляются инвестиционные процессы. Выделяются такие составляющие стратегии, как:

– Цели инвестирования, которые раскрываются в виде временной перспективы (краткосрочные и долгосрочные цели). Наиболее распространенными являются цели, связанные с получением прибыли, сохранением личного капитала, формированием пассивных источников дохода, диверсификацией портфеля и т. д.

При этом перспективной видится методика SMART-целей, согласно которой цели устанавливаются в соответствии с критериями «конкретная», «измеримая», «достижимая», «релевантная» и «ограниченная во времени». Например, SMART-цель, связанную с формированием пассивного дохода от инвестиций в недвижимость, можно представить следующим образом:

– S – я хочу приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке в пределах кольцевой дороги для последующей сдачи в аренду;

– M – целью инвестиции является получение пассивного дохода в размере не менее 1000 у. е. в месяц после вычета всех налогов и расходов на обслуживание недвижимости;

– A – у меня уже есть 30% необходимой суммы для первоначального взноса, и я планирую взять ипотеку на оставшуюся сумму под 17% годовых. Анализ рынка показывает, что средняя стоимость аренды подобных квартир в данном районе составляет 1200 у. е.;

– R – данная инвестиция соответствует моей стратегии формирования пассивного дохода;

– T – я планирую завершить сделку купли-продажи и подготовить квартиру к сдаче в аренду в течение следующих 8 месяцев.

Причем если конкретизировать эту цель до более простой и понятной (краткой), то получится следующее: «в течение следующих 8 месяцев куплю двухкомнатную квартиру в новостройке в пределах кольцевой дороги, буду использовать 30% собственных средств и ипотеку под 17% годовых, для сдачи в аренду с целью получения пассивного дохода не менее 1000 у.е. в месяц после вычета всех расходов».

Подобная постановка целей упрощает впоследствии установление конкретных ожиданий и оценку результатов собственной инвестиционной активности инвестора, поскольку включает в себя конкретные метрики, которые к тому же выстраиваются инвестором с учетом личных ожиданий и предпочтений.

– Риск-анализ, в структуре которого осуществляется оценка максимального риска, предпочтительного в личных (субъективных) ориентирах инвестора, зависящего от степени толерантности к риску. Как итог, величина этого риска будет определять доходность инвестиций в строительный бизнес, а управление рисками означать приведение инвестиционной активности (направления инвестирования) в соответствие с ожиданиями инвестора. Например, когда риск по вложениям в акции перейдет критическую отметку, инвестору куда проще будет реализовать актив, нежели держать его, внося дисбаланс в собственный портфель.

Фактически назначение риск-анализа в стратегии инвестирования связывается с адекватной оценкой и принятием обоснованных решений, касающихся объекта инвестиций. Основная цель такого риск-анализа – определение уровня риска, который инвестор считает приемлемым, и адаптация инвестиционной стратегии для достижения целей при минимальных потерях.

Чтобы проводить риск-анализ и эффективно оценивать соответствие актива, его рисков и личных предпочтений, инвесторы склоняются к нескольким хитростям:

– оценивают собственную резистентность к рискам и критическим ситуациям – определяется, насколько далеко вы, как инвестор, способны зайти для получения потенциальной доходности;

– всегда действуют в контексте реального рынка, а не условных ориентиров. Например, при работе с недвижимостью проводится именно оценка рынка недвижимости, причем не общая, а детальная с фокусом на конкретный актив, сегмент и его особенности;

– ориентируются на существующие примеры, то есть ищут схожий опыт и учитывают его при принятии собственных решений;

– согласуют риски на этапе постановки целей (ставятся такие цели, которые будут соответствовать толерантности к риску – будут релевантными);

– формируют специальные стратегии «на случай неудачи», при реализации которых удастся сохранить хотя бы часть вложений, что позволит снизить общий риск инвестиций;

– постоянно следят за ситуацией и в случае негативных последствий – быстро адаптируются, для чего работают над собственной стратегией непрерывно.

При этом важно помнить, что полностью избежать рисков инвестиций попросту невозможно, в особенности в столь сложной и динамичной отрасли строительства.

– Постоянное расширение (перспективы роста), в рамках которого стратегия реализуется для повышения доходности и минимизации общих рисков, т.е. реализуется стремление найти оптимальный баланс между минимальными рисками и максимальной доходностью инвестиций (что является по своей сути «идеальным» направлением).

Реализация постоянного расширения в стратегии требует от инвестора приверженности нескольким правилам:

– рассмотрение различных активов как возможного варианта финансовых вложений, что позволяет создать больше условий вероятного наступления сценария роста;

– ребалансировка портфеля, в ходе которой состав инвестиций (структура активов) пересматривается и видоизменяется с учетом стратегии и динамики рынка;

– реинвестирование доходов, что связывается с повторным вложением доходов в новые активы для использования прибыли в качестве источника формирования прибыли;

– адаптация к рискам за счет управления ими, использования резервов или подстраховочных активов (обладающих более консервативным характером), в том числе за счет вложения в такие активы в периоды роста рисков.

– Ориентированность на постоянное исследование рынка, его особенностей и динамики с принятием во внимание происходящих изменений и потенциала их влияния на инвестора, его актив и характер доходности. Предполагается, что инвестор будет проводить постоянный анализ трендов рынка, в соответствии с которыми формулируются дополнительные возможности, угрозы или особенности инвестиционной активности.

Для отслеживания тенденций рынка инвесторы ориентируются на любую доступную о нем информацию, которая, как правило, общедоступна и черпается из таких источников, как специализированные издательства, законодательство, отчеты от крупнейших компаний (прогнозы развития рынка), новости и информация из СМИ и др.

– Проработка стратегии «избавления» от актива, т.е. его реализации на пике его доходности, а также при наступлении непредвиденных неблагоприятных обстоятельств, которые повлекут за собой вполне ожидаемые последствия. Цель подобной стратегии связывается с максимизацией прибыли, или, как минимум, сокращением потерь в период критического снижения стоимости актива под влиянием неблагоприятных рыночных условий. Чтобы такие стратегии реализовывались эффективно инвесторы заранее прорабатывают планы и условия, при которых будет осуществляться продажа, постоянно «существуют» в контексте динамики рынка, избавляются от активов частично, в целях обеспечения стабильности собственных инвестиций.

– Реализация принципов финансового планирования с учетом наличия достаточных для финансирования инвестиций в строительный бизнес в той или иной форме объемов капитала, который будет выступать базовой точкой для построения финансовых моделей, прогнозов доходов и размерности чистой прибыли с учетом изменения стоимости денег.

Для реализации принципов финансового планирования инвестору потребуется немного информации, которая связана с 1) объемом вложений, которые он планирует осуществить; 2) структурой активов, в которые будут осуществляться эти вложения; 3) просчётом детального финансового плана, в котором также будут учитываться доходы будущих периодов с учетом адекватной ставки дисконтирования; 4) созданием резервов и планированием действий на случай различных сценариев развития рынка.

– Постоянное внесение коррективов с учетом как происходящих изменений, так и пересмотром инвестором собственных взглядов, воззрений и активности в поле инвестиционной деятельности. Подобная корректировка позволяет адаптироваться к новым условиям и оптимизировать инвестиционный портфель для достижения лучших результатов в контексте текущего рынка, разворачивающейся динамики и происходящих событий.

В контексте внесения коррективов важными шагами инвестора являются действия, связанные со сбором информации о рынке, оценкой доходности инвестиций, учетом личных ожиданий и потребностей, в том числе вероятных изменений.

Как можно заметить, многие из обозначенных элементов управления инвестициями в строительный бизнес пересекаются друг с другом, что формирует условия комплексного управления собственной инвестиционной деятельностью инвестора.

Подобное управление заключается в постоянном движении в сторону благосостояния и повышения стабильности – осуществляется балансирование между постоянно воздействующим рыночным риском, уровнем доходности портфеля и потенциалом в реализации личных целей инвестора.

Формы осуществления инвестиций в строительный бизнес: особенности, достоинства и недостатки

Когда речь идет об инвестициях в строительный бизнес, вновь встает вопрос о многогранности и уникальности проявлений данного феномена, ввиду наличия массы доступных форм вложения финансовых ресурсов.

В зависимости от ученых и их подхода, выделяются различные формы инвестиций в строительный бизнес; наиболее примечательным является рассмотрение индивидуальных инвестиций в строительный бизнес и коллективных вложений.

Первое направление форм инвестиций в строительный бизнес связано с вложением личных средств в характере единоличного финансирования, т.е. без согласования с другими сторонами инвестиций и при отсутствии установленных договоренностей об определенных способах реагирования на рыночные изменения. При таком способе инвестирования единоличный (индивидуальный) инвестор самостоятельно определяет риски, составляющие, цели и прочие элементы собственной инвестиционной деятельности. Прямые инвестиции реализуются в различных формах, например, посредством долевого участия в строительстве, в форме переуступки, инвестиционного договора на строительство, вложений в акции строительных компаний. Все эти формы объединяет система преимуществ, которые исходят, ровно как и риски, из концептуальных особенностей индивидуального инвестирования:

Во-первых, инвестор самостоятельно выбирает объекты для инвестирования и принимает все ключевые решения, то есть обладает прямым контролем над инвестициями и личными целями, самостоятельно несет ответственность за собственные действия, принимаемые решения и риски.

Во-вторых, у инвестора имеется возможность быстро принимать решения, соответственно, реагировать на срочные изменения ситуации и изменять первоначально установленные планы в сторону наиболее благоприятных.

В-третьих, большая доходность за счет прямого характера вложений, при исключении посредников или иных сторон инвестиционной деятельности.

В-четвертых, повышенный риск ответственности за принимаемые решения.

В-пятых, зависимость доступных активов от объемов стартового капитала, ввиду чего такие инвестиции часто не подходят начинающим инвесторам с малыми объемами свободных финансовых ресурсов.

В-шестых, необходимые знания о рынках и происходящих процессах, поскольку от них зависит характер и успешность принимаемых решений.

Рассмотрим такие преимущества с точки зрения каждой из перечисленных форм индивидуального инвестирования в строительный бизнес:

– Долевое участие в строительстве. Представляет под собой форму инвестиций в строительство, при которой инвестор предоставляет строительной компании средства согласно договору, а на строительную компанию накладываются обязательства по исполнению его условий, что выражается, например, в строительстве дома с квартирой по конкретному адресу, на определенном этаже, с заданными параметрами. Ключевое преимущество такой формы инвестиций – инвестор приобретает недвижимость по более низкой, в сравнении со среднерыночной, стоимости, которая после завершения строительства (сдача объекта в срок) превышает рыночную, что и формирует прибыль от вложений. Недостаток это формы инвестиций связан с тем, что до момента завершения строительства инвестор фактически владеет неликвидным и малостоящим правом на объект – долю, находящуюся в стадии строительство, сложно быстро продать по её стоимости у застройщика. При этом не исключается возможное снижение рыночных цен на момент сдачи недвижимости дольщику.

– Переуступка. Представляет под собой отражение отношений между инвесторами, при которой инвестор-дольщик перепродает собственный договор другому инвестору. Преимущество переуступки – более выгодная стоимость (в сравнении со стоимостью от застройщика) и возможность заполучить «редкую» недвижимость, на которую не попал инвестор по тем или иным причинам. Единственные риски такой формы инвестиций – возможные проблемы с юридической стороной, что проявляется в непризнании действительными договоров долевого участия после передачи от одного инвестора к другому при некоторых обстоятельствах. Для исключения таких рисков обязательно привлечение застройщика к процессу передачи прав на объект от одного инвестора к другому.

– Инвестиционный договор на строительство. Такая форма вложения инвестиций связана с прямым инициативным строительством строительной и подрядной организацией для инвестора необходимого объекта (здания, сооружения, или иной недвижимости, участка), с последующей сдачей в эксплуатацию согласно условиям договора. Ключевой риск – прямая зависимость от надежности контрагентов и необходимость тщательной защиты прав инвестора, с проработкой договоров и учетом прочих нюансов взаимодействия.

– Вложения в акции строительных компаний. Является одним из самых распространенных (общедоступных) вариантов инвестиционных вложений, которые связываются с покупкой акций (обыкновенных или привилегированных, дивидендных или нет, в зависимости от целей, доступности и предпочтений инвестора, рыночной ситуации). Акции обладают высокой ликвидностью относительно других вариантов индивидуального инвестирования и при этом позволяют эффективно диверсифицировать уровень рисков и доходности портфеля. Однако акции не предоставляют абсолютно никаких гарантий и ровно как и любые другие финансовые вложения подвержены динамике рыночного риска. У инвестора также теряется возможность прямо контролировать процессы, влияющие на стоимость и доходность акции.

Вторым направлением форм инвестиций в строительный бизнес являются коллективные инвестиции, которые предполагают объединение средств от нескольких инвесторов для вложения в строительные проекты.

Подобные инвестиции характеризуются системой особенностей, а именно:

Во-первых, высокой степенью диверсифицируемости, поскольку инвестиции могут распределяться по нескольким проектам и/или компаниям, что позволяет снизить общие риски инвестора.

Во-вторых, доступностью за счет снижения порога необходимых объемов капиталовложений для приобретения возможности вкладывать собственные средства и финансы в строительный бизнес.

В-третьих, возможностью попасть в среду профессионалов-инвесторов, которые более эффективно осуществляют управление средствами и с большей долей вероятности обеспечат доходность инвестиций, соразмерную рациональному риску.

В-четвертых, наличие дополнительных сборов, например, за управление инвестициями, уплату посредникам и т. д.

В-пятых, снижение контроля за выбором активов (объектов строительства, в которые инвестируются финансы).

В-шестых, недоступность полномасштабной информации о реальных перспективах инвестиционных вложений и коллективного инвестирования.

Ключевыми формами коллективных инвестиций выступают инвестиции в строительные кооперативы и инвестиции в фонды недвижимости.

Инвестиции в строительные кооперативы – представляют под собой объединение инвесторов, которые, как правило, осуществляют коллективные вложения в строительство жилых домов. Доли по объектам в таком случае распределяются пропорционально сумме, внесенной со стороны инвестора, позволяют приобретать нескольким инвесторам с малым капиталом более серьезные объекты строительства. Преимуществом такого способа инвестиций является снижение порога вхождения и перспективы управления опытными управляющими. Риски связаны с тем, что строительный кооператив может прекратить собственное существование, в том числе ввиду реализации мошеннических схем и операций.

Инвестиции в фонды недвижимости, например ПИФы недвижимости, или фонды прямых инвестиций позволяют диверсифицировать портфель инвестора и сократить общие риски портфеля. Такие вложения считаются консервативными и осуществляются на первых этапах создания фонда, что позволяет привлечь достаточное количество участников. Преимущество обозначенной формы инвестирования – инвестору гарантируется целевой характер использования средств при постоянном юридическом сопровождении; однако подобное приводит к закономерному снижению доходности, ввиду меньших рисков и большей предсказуемости.

Так, выбор конкретного варианта инвестирования зависит от целей и ожиданий инвестора, фактически раскрытые варианты позволяют инвесторам с различными целями и доходами, степенью толерантности к риску осуществлять эффективные вложения в строительство, достигать при этом коммерческой эффективности.

Юридический ликбез инвестиций в строительный бизнес

Поскольку наиболее яркой и все чаще распространённой формой инвестиций является долевое участие, важным нюансом становится юридическое сопровождение проводимых сделок и формирование продуктивных взаимоотношений между инвестором и застройщиком.

В частности, при выборе застройщика для участия в долевом строительстве инвестору необходимо подготовиться к подписанию договора долевого участия, принимать во внимание юридические нюансы и обязанности обеих сторон.

Как минимум, важно проверить наличие у застройщика всех необходимых разрешений на строительство и убедиться в юридической чистоте предлагаемых условий.

Договор долевого участия должен четко определять обязанности застройщика по сдаче объекта в эксплуатацию и передаче недвижимости (например, квартира определенной квадратуры с конкретными комнатами и на конкретном этаже), а также предусматривать ответственность за невыполнение этих обязательств или иные нюансы, не противоречащие законодательству.

В договоре необходимо указать детали объекта недвижимости, наиболее значимыми из которых являются: цена, параметры квартиры, условия отделки, если таковые предусмотрены.

Инвестору (дольщику) важно избегать подписания документов, предполагающих неправомерные условия, например, в которых подчеркивается возможность одностороннего отказа от договора застройщиком без нарушений условий договора со стороны дольщика.

Стоит избегать и отказываться указывать в договоре стоимость ниже, чем фактическая сумма передаваемых средств, поскольку подобное приводит к неполной компенсации потерь при возникновении проблем и непредвиденных обстоятельств, несостоятельности застройщика.

В целом рекомендуется консультация с юристом до подписания договора долевого участия во избежание потенциальных рисков и подводных камней, которые не всегда известны инвестору.

При этом, на этапе подписания договора долевого участия активность инвестора не заканчивается – за этой процедурой следуют шаги по контролю хода строительства, расходованию средств и соблюдению обязательств застройщиком с предъявлением требования согласно установленным договорным отношениям.

Подведем итоги

Таким образом, обобщая все вышесказанное, подведем итоги первой главы настоящей книги, посвященной рассмотрению теоретических аспектов инвестиций в строительный бизнес:

– Под инвестициями стоит понимать всевозможные вложения капитала в различные объекты экономической деятельности с целью получения прибыли и/или достижения иного положительного эффекта. В контексте строительного бизнеса инвестиции предполагают вложения в новое строительство, расширение и модернизацию существующих объектов, реконструкцию и обновление объектов строительства или финансовые инструменты, связанные с отраслью строительства (акции, облигации, ПИФы строительных компаний).

– Инвестиции в строительный бизнес обладают рядом специфических особенностей, которые отличают их от инвестиций в другие секторы экономики. Данные особенности проявляются в виде высокого уровня капитальных затрат, более длительного срока окупаемости, высоких рисков, зависимости от социально-экономической ситуации и одновременной перспективной доходности с различными сценариями её обеспечения (рост рыночной стоимости, пассивные отчисления).

– Под управлением инвестициями нами понимается комплексный процесс, включающий в себя разработку, анализ, реализацию и контроль инвестиционных проектов или направлений инвестиций с целью максимизации прибыли и минимизации рисков, что осуществляется в форме стратегии управления инвестициями (инвестиционная стратегия), вкупе с мониторингом, диверсификацией, ребалансировкой портфеля, постоянным реинвестированием доходов и постоянным слежением за ситуацией, что реализуется непосредственно в рамках обозначенной стратегии.

– Можно выделить ряд перспективных форм инвестиций в строительный бизнес: индивидуальные инвестиции (долевое участие, переуступка, инвестиционный договор на строительство, вложение в акции строительных компаний) и коллективные инвестиции (объединение средств от нескольких инвесторов для вложения в строительные проекты или фонды).

– При работе с реальными инвестициями – вложениями инвестора, с точки зрения долевого финансирования, важнейшей стороной деятельности является грамотное юридическое оформление и сопровождение сделок, для чего необходимо следовать базовым правилам: проверять застройщика, определять четкие условия в договоре, создавать правомерные взаимоотношения (подкреплять их документально), проводить консультации с юристом и активно участвовать в ходе строительства после подписания договора для контроля за соблюдением обязательств и преждевременным реагированием.

Так, раскрытые теоретические основы инвестиций в строительный бизнес становятся лишь фундаментом на дальнейшем пути реализации инвестиционных стратегий при работе со строительным бизнесом.