Читать книгу Стань экспертом по купле-продаже помещений - - Страница 12

Итак, документы, дающие нам представление об объекте, собраны. Настало время все узнать о собственниках и их ближайших родственниках. Только так вы будете максимально подстрахованы от возможных негативных рисков приобретения имущества.

В настоящее время вопрос проверки собственников актуален как никогда.

Если должник не справляется с долговой нагрузкой, то он может либо самостоятельно подать в суд заявление для признания его банкротом, либо его кредитор может обратиться с данным иском в суд. Для должника это выгодно тем, что его долги спишут. Для кредитора это бывает выгодно в связи с тем, что можно оспорить сделки должника в пределах десятилетнего срока и обратить взыскание на все имеющееся у него имущество, а также на долю в праве собственности на общее совместно нажитое имущество супругов.

Если ваш покупатель в долгах, как в шелках, и он продает помещение, то эта сделка по продаже потом может быть оспорена. То есть сделку признают недействительной, что повлечет реституцию – то есть возврат всего в первоначальное состояние. Вы – без квартиры, и вам должны вернуть деньги за объект недвижимости. При этом денег должен человек – банкрот, то есть тот, у которого их точно нет. А даже если и где-то есть, то он вам их не отдаст. Если гражданин в процедуре банкротства, он не имеет возможности распоряжаться своими денежными средствами, теперь за него это делает арбитражный управляющий. Продавец окажется снова с квартирой, но она фактически уже не его, а в конкурсной массе, которую будут реализовывать с торгов.

Та же самая ситуация может возникнуть, если в стадии предбанкротства или банкротства находится супруг собственника (даже если реализовывается не совместно нажитое имущество) или другие ближайшие родственники. Так как в настоящее время в случае банкротства гражданина проверяются не только сделки с его имуществом, но и наличие имущества у ближайших родственников (как правило, у супруга и детей) и произведенными ими сделки.

Согласитесь, так себе ситуация для вас?..

Поэтому очень важно понимать:

1. Кому квартира принадлежит сейчас (не находится ли он в состоянии предбанкротства).

2. Кому квартира принадлежала ранее (не была ли аналогичная ситуация перед банкротством).

3. В браке ли собственник, если собственник по документам один.

4. Если в браке, то есть ли у супругов брачный договор, есть ли нотариальное согласие на отчуждение имущества. Не находится ли второй супруг в стадии предбанкротства или банкротства.

5. Есть ли у собственника дети и не находятся ли они в стадии предбанкротства или банкротства.

6. Есть ли у собственника родители и не находятся ли они в стадии предбанкротства или банкротства.

Чтобы получить информацию о том, находится ли собственник недвижимости в зарегистрированном браке, прямо спрашиваем об этом у него и смотрим паспорт РФ, есть ли в нем отметка о браке.

Если паспорт менялся, то есть вероятность того, что в нем отметки о браке не будет, так как ее проставляют только при предоставлении соответствующих документов.

Если продавец находится в браке, то нужно выяснить, есть ли у супругов брачный договор.

Если брачный договор есть, нужно его изучить.

Если брачного договора нет, то должно быть получено нотариальное согласие от супруга на отчуждение данного имущества, чтобы избежать возможность оспаривания сделки в будущем со стороны второго супруга.

При регистрации сделки в территориальном управлении Росреестра нотариальное согласие супруга на отчуждение совместно нажитого имущества не является обязательным документом при приеме документов и регистрации перехода права собственности. Тем не менее, в заявлении будет указано, что гражданин, отчуждающий имущество, находится в браке, и согласие супруга получено не было. Что в последующем может быть использовано против вас, как нового собственника помещения, при оспаривании сделки купли-продажи.