Читать книгу Россия – Уроки на завтра - Константин Сергеевич Поживилко - Страница 27

Пробуксовки российской экономики объясняют санкциями, эпидемией, отсутствием инвестиций и другими внешними факторами. Хотя у отечественного бизнеса есть масса внутренних резервов, которые почему-то не замечают. Достаточно взглянуть на то, как работает в России вторичный рынок жилья.

В своё время довелось купить квартиру в Канаде. В отличие от России здесь обойтись без риелтора можно крайне редко – если только покупаешь жильё у знакомого. В остальных случаях выйдет себе дороже, отчего к поиску риелтора канадцы относятся крайне ответственно. Выбранная мной риелтор Татьяна оказалась профессионалом – сразу предложила на выбор 17 объектов, а затем при встрече с хозяевами квартиры помогла сторговать 20 тыс. долларов. Потому, когда через восемь лет решил продать квартиру, уже находясь в России, этим тоже занялась Татьяна. Разместила предложение на специальном сайте, установила на входную дверь кодовый замок, позволяющий производить осмотр без её участия. Спустя пару недель нашёлся реальный покупатель, сразу внёсший задаток. В итоге моё участие в продаже квартиры выразилось в 15 минутах времени, ушедших на оформление документов. Нанятый Татьяной юрист сбросил мне типовой договор, утверждённый ассоциацией риелторов провинции.

Никаких пятиэтажных формулировок, в которых сразу не разберётся и профессионал, – ты просто ставишь галочки в графах и расписываешься. Через неделю на счёт поступили деньги. Затраты на сделку составили 3% от суммы. При этом святая женщина Татьяна отдала мне часть своего гонорара, хотя понимала, что вряд ли я ещё раз стану её клиентом.

Встречай, Родина!

После этого начались поиски жилья на родине, в городе, который уже не раз называли самым комфортным местом для проживания в России. Сразу стало ясно, что поговорка «Дома и стены помогают» имеет самое прямое значение – стены домов и столбы пестрели объявлениями о продаже жилья. В Канаде, для того чтобы вывесить объявление даже в собственном подъезде, нужно согласовать его текст с управляющей компанией, а на улице вешать бумажки категорически запрещено. А тут такая свобода. Опять же можно сэкономить на риелторе. Но лёгкость оказалась обманчивой. Все объявления были если не полностью, то частично фейковыми. А общение с продавцами и вовсе обернулось тяжким испытанием для нервов и здравого смысла.

Герой пьесы Островского «На всякого мудреца довольно простоты» развлекался тем, что осматривал квартиры, хотя снимать их не собирался. Похоже, такое развлечение стало поистине национальным, поскольку в него включились и владельцы недвижимости. Одна женщина средних лет долго не пускала осмотреть квартиру, требуя купить её вслепую по назначенной ею цене. А получив отказ, матерно выругалась. Другой собственник на безобидный вопрос, как долго он продаёт объект, завизжал: «Вы хотите сказать, что я неудачник?!». При осмотре третьей квартиры, когда уже практически удалось договориться с владельцем, неожиданно возникла риелторша, заявившая, что теперь дело я буду иметь с ней и соответственно оплачивать ей комиссионные. В итоге сделка расстроилась под громогласные обвинения в нечестности и подлости, прозвучавшие в мой адрес.

Таким образом, стало понятно, что без риелтора не обойтись – пусть он берёт на себя все заботы по переговорам. Но крупнейшее в городе агентство, куда я обратился, оказалось просто зонтичной структурой для одиноких маклеров, оформленных индивидуальными предпринимателями. При покупке объекта до 2 млн рублей такой акуле рынка недвижимости полагается выплатить 70 тыс. рублей. При большей сумме – 3%. Причём платят и покупатель, и продавец! Канадцев такое повергло бы в шок – там затраты несёт только тот, кто продаёт жильё. А россияне, видимо, привыкли к тому, что при продаже квартирки за миллион рублей общая комиссия составляет 140 тыс., или 14% от сделки.

При этом после появления риелтора дело лучше не стало. Несколько сделок развалилось практически при подписании договора – неожиданно всплыли проблемы с документами. Где-то не была зарегистрирована в БТИ перепланировка, где-то продавец по факту владел долей в квартире. Позже знакомый судья рассказал, что однажды в рассматриваемом им квартирном споре фигурировал документ о регистрации с фашистским орлом, выданный во время оккупации города. Казалось бы, всё это должен проверить риелтор. Но гарантией здесь может быть только его добросовестность – никакой ответственности по факту риелтор не несёт.

Рай для лгунов

В связи с этим интересно, знают ли многочисленные депутаты и чиновники, что происходит на рынке жилья? Ведь очевидно же, что в своём нынешнем виде рынок выгоден только мошенникам и хабалистым посредникам. Очевидно и другое: отрегулировать рынок проще простого. Достаточно провести полную инвентаризацию жилого фонда. Также совсем несложно организовать обучение и лицензирование риелторов и юристов в сфере недвижимости. Заодно ввести систему страхования рисков, при которой покупатель не окажется крайним. А в дальнейшем исключить и саму возможность их возникновения. Разве сложно создать сайт, где вся информация об объекте будет чётко отображена? А сейчас у БТИ своя информация, у МФЦ – своя, у судебных приставов – своя.

Нужна и единая база данных о продаваемом жилье. В Америке и Канаде существует система MLS, куда вносятся фактически все выставленные на продажу объекты недвижимости. Это не только значительно упрощает поиск, но и даёт исчерпывающую информацию для принятия грамотного решения. Сразу видно, увеличилось ли количество сделок, выросла ли цена за квадратный метр, за какое количество дней в среднем продаётся жильё. Это удобно не только людям, но и экономике в целом. Ведь покупатели видят, что квартиры разлетаются как горячие пирожки, отчего понимают: действовать нужно быстро, поскольку иначе можно упустить выгодную сделку.

Немаловажно и то, что все объявления строго контролируются, отчего откровенно врать в них нельзя – иначе риелтор может лишиться лицензии. Что мы видим в России? Наиболее полный список выставленного на продажу жилья представлен на Авито. О какой-либо аналитике рынка речь там не идёт, да это и невозможно. Ведь часто люди, продав жильё, не снимают объявление, а финальная цена нигде не фиксируется. Плюс враньё в объявлениях встречается сплошь и рядом. Помню случай, когда дом с заявленной площадью в 86 квадратных метров оказался долевой собственностью с реальной площадью в 51 «квадрат». Вопросы о несоответствии обещанного и реального риелтор воспринял как личное оскорбление.

Не менее важно ограничить и аппетиты риелторов. Навести здесь порядок выгодно прежде всего самому государству: жадность рвущихся за процентом риелторов, по сути, уменьшает количество сделок. А чем их больше, тем лучше для экономики. Средний американец меняет жильё раз в пять лет. У нас же нередко пять поколений живут в одной и той же квартире. Если в Канаде редко какой объект продаётся дольше месяца на вторичном рынке, то в России – годами, а то и дольше. А ведь подвижность рынка крайне важна для развития экономики. Продавец редко откладывает полученные деньги в кубышку, а покупатель тут же затевает ремонт, закупает оборудование и мебель, создавая тем самым новые рабочие места. Не меньшее значение имеет косвенный эффект. Часто люди боятся покидать депрессивные регионы и переселяться туда, где они будут жить лучше, по простой причине – они видят толпы обманутых дольщиков, слышат о многочисленных случаях, когда покупатель остаётся без денег и жилья. В итоге низкая мобильность людей тормозит движение товаров и капитала.

Рынок недвижимости существует в России уже более 30 лет, но за это время он так и не стал цивилизованным. Не пора ли начать наводить на нём порядок?