Читать книгу La incidencia de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos - Luis Martín Contreras - Страница 8

Parte I

El Real Decreto-Ley 11/2020 Ayudas al fomento del arrendamiento de viviendas

Introducción

Comenzábamos el mes de febrero de 2020 con noticias alarmantes que llegaban de una región de China, desconocida hasta entonces por la mayoría de los españoles, Wuhan. El Gobierno central había acordado blindar toda la región con más de sesenta millones de habitantes, de forma que al perímetro de la misma no pudiera entrar nadie, fuera el que fuese su origen, al mismo tiempo se prohibía la salida de los habitantes de este territorio y se cancelaban todos los vuelos con salida o llegada a los distintos aeropuertos del mismo. Se producía así un confinamiento de una región donde había aparecido una enfermedad desconocida hasta entonces y con un origen también desconocido.

Hasta aquí y sin demasiados detalles del desarrollo inicial de esta infección, fuimos recibiendo unas noticias que nos quedaban y nos sonaban a algo muy lejano. Inicialmente, pensamos en el fiasco que había supuesto otras infecciones que también se anunciaban graves, pero que quedaron en nada (vacas locas, gripe aviar, etc.) y seguimos nuestro ritmo de vida hasta que, a finales de febrero tuvimos el primer caso de infectado, se trataba de una persona extranjera que había estado en algún país oriental y que había llegado a terminar sus vacaciones a la isla del Hierro con fiebre alta. Aquello supuso que, por primera vez pensásemos que la infección también nos podía a afectar a nosotros y que, por uno u otro motivo, pudiéramos vernos inmersos en la pandemia.

A partir del mes de marzo las alarmas se dispararon y el Gobierno empezó a movilizar a la población en previsión de lo que después vendría: el confinamiento más severo de todos los países de nuestro entorno. Para ello se eligió la figura jurídica del Estado de Alarma, de forma que, a grandes rasgos, el Gobierno Central asumía una recentralización de competencias, para dirigir de forma uniforme todas las medidas a adoptar en relación con el confinamiento. Aparentemente pareciera que se iniciaba un encierro con consecuencias eminentemente sanitarias. Sin embargo, ya desde la propia promulgación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que fue el instrumento utilizado para la declaración del estado de alarma, se comenzó a ver que las medidas que se irían tomando iban a ir más allá de lo meramente sanitario, que, con ser importante dada la magnitud que después se ha ido apreciando, lo principal iba a adentrarse en los campos jurídico y social, con la trascendencia que, como hemos podido ver durante el tiempo que está durando el estado legal de alarma, está teniendo y tendrá, con unos efectos económicos y jurídicos difícilmente imaginables al principio de la declaración gubernamental y que nunca pudimos esperar cuando se declaró el estado jurídico de alarma.

Desde un punto de vista jurídico, el Real Decreto 463/2020 empieza por desplegar efectos en dos campos principales el normativo-laboral y el procesal. Desde este último punto de vista, el mencionado precepto comienza por dejar sentado, según ya lo había hecho tanto la jurisprudencia del Tribunal Supremo como la del Tribunal Constitucional (por todas, STC 83/2016, de 28 de abril, que confirmó el auto de inadmisión del TS por falta de jurisdicción en el caso de la impugnación del RD 1673/2010, de 4 de diciembre, que declaró el primer estado de alarma en España) que la competencia para conocer de los recursos que se planteen contra las órdenes ministeriales, dictadas como consecuencia del mencionado Real Decreto, se entenderán como de naturaleza delegada y no propia del Ministro del que directamente emanen, de forma que, todos esos recursos, deberán ser conocidos por el Tribunal Supremo, de la misma manera que tanto el Real Decreto 463/2020, como las posteriores de 28 de marzo y 11 de abril, así como las que previsiblemente se produzcan a partir del momento que se aborda la redacción de esta obra, que amplían la inicial declaración de estado de alarma, al haber sido ratificados por el Congreso de los Diputados, salen del ámbito de conocimiento de la jurisdicción ordinaria, para adentrarse en el terreno de la jurisdicción constitucional y reclamar su conocimiento para el Tribunal Constitucional.

En esa misma línea, al calor de estos Reales Decretos se han dictado diferentes resoluciones de distinta naturaleza que han venido a matizar, mitigar o modificar incluso alguno de los preceptos recogidos en la Ley 24/1994, de Arrendamientos Urbanos en particular y de todo tipo de arrendamientos en general.

A abordar el estudio de esta nueva regulación y la repercusión práctica que sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos van a tener o están teniendo ya las disposiciones dictadas al calor del Decreto 463/2020.

Con este panorama, hemos asumido la redacción y puesta en el mercado editorial de una obra que, desde un punto de vista eminentemente práctico, aborde la problemática que en el futuro inmediato producirán estas nuevas regulaciones. Para ello, abordaremos únicamente aquellos preceptos que, tras las diferentes reformas y contrarreformas, han quedado en vigor, con una aplicación inmediata de varios meses, posteriores al levantamiento de la declaración jurídica del Estado de Alarma, con una visión jurídica de los preceptos, la vía judicial que se abre para los diferentes supuestos y las posibles soluciones a las mismas.

Comenzaremos este estudio por el punto de partida de la declaración del estado de alarma, en este sentido, el sustento del Real Decreto 463/2020, parte del hecho objetivo de que la Organización Mundial de la Salud declaró el 11 de marzo de este mismo año hubiera declarado pandemia internacional, ocasionada por el COVID-19. Al hilo de esta declaración de pandemia por parte del organismo internacional, el Gobierno acude a la Ley 4/1981, de 1 de junio, sobre los estados de alarma, emergencia y sitio, para que, en el ejercicio de las competencias que le confiere lo dispuesto en el artículo 116.2 de la Constitución Española, declarar el estado de alarma en todo el territorio nacional por haberse producido una crisis sanitaria que supone una alteración grave de la normalidad.

Esta declaración del Estado de Alarma recoge en su articulado el cese inmediato de toda la “actividad comercial equipamientos culturales, establecimientos y actividades recreativos, actividades de hostelería y restauración, y otras adicionales”, según la expresión recogida en título del artículo 10 del mencionado RD, del que se derivaran consecuencias de carácter social, como veremos, que afectarán directamente sobre los arrendamientos y las propiedades de pisos en régimen de propiedad horizontal.

La primera consecuencia de carácter procesal, derivada del RD 463/2020, es la modificación de la competencia objetiva para conocer de los recursos que pudieran plantearse contra las sucesivas órdenes ministeriales que pudieran dictarse al albur del mencionado Real Decreto, de manera que, al considerarse a los Ministros designados responsables, como “autoridades competentes delegadas” del Consejo de Ministros, la competencia objetiva para conocer de los posibles recursos, ya no le corresponderá a la Audiencia Nacional, como correspondería en condiciones normales, según se recoge en el art. 11 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, sino que se transfiere al Tribunal Supremo, al considerar que la resolución emana directamente del Gobierno en pleno.

La segunda consideración para este apartado inicial es lo acordado en el art. 10.1 del citado RD 463/2020, según lo cual “Se suspende la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas”, lo que, sin duda va a tener una repercusión directa en los arrendamientos para otros usos distintos del de vivienda, regulados en el art. 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, pues a los arrendamientos de este tipo de locales irán destinadas después algunas de las medidas adoptadas en las posteriores resoluciones, que analizaremos en los apartados posteriores.

Siguiendo con el análisis del RD 463/2020, otra de las cuestiones que deberán tenerse en cuenta es la suspensión de términos y plazos procesales, que incidirán directamente sobre los procedimientos judiciales que pudieran suscitarse durante el período que dure el estado de alarma, al tiempo que producirá efectos de manera general en los que se promuevan con posterioridad al levantamiento del mencionado estado de alarma. En este sentido en la Disposición Adicional Segunda se establece que “se suspenden términos y se suspenden e interrumpen los plazos previstos en las leyes procesales para todos los órdenes jurisdiccionales”. De esta forma, durante el período de tiempo que dure el estado de alarma los procedimientos que en materia de arrendamientos urbanos o que traigan causa en la ley de propiedad horizontal quedarán en suspenso o no podrán iniciarse.

En la Disposición Adicional Tercera. 2, se regula la suspensión de los plazos administrativos, lo cual podrá tener también un reflejo en las relaciones arrendaticias, sobre todo, pues cualquier concesión administrativa o licencia de que pueda depender un arrendamiento de un “local de negocios”, también quedan en suspenso, de conformidad con lo establecido en la citada Disposición Adicional, donde se fija que “la suspensión de términos y la interrupción de plazos se aplicará a todo el sector público definido en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas”.

1. Normativa a tener en cuenta.

Hemos dejado anunciado que el punto de partida para el desarrollo de esta obra lo constituye el Real Decreto 463/2020 que fue ratificado en varias ocasiones por el Congreso de los Diputados, según uno de los requisitos autoimpuestos por el Gobierno a la hora de declarar el estado de alarma. Junto a este Real Decreto y sus sucesivas ratificaciones, se fueron dictando una serie de normas que han tenido un apartado específico referido a la materia que ocupan esta obra y a la que de forma detallada vamos a dedicar los apartados siguientes, reduciendo este primer apartado a la enumeración y mínima exposición de todas las normas dictadas y que pudieran afectar al núcleo de esta obra, para lo cual me limitaré, en este primer capítulo, a hacer una enumeración cronológica, seguida de un mínimo comentario.

En primer lugar y como punto de partida, hemos de citar el RD 46372020, de 14 de marzo, al que ya me he referido en el apartado de introducción y que es la norma de la que van a partir todas las demás que estructuran una arquitectura de normas de carácter social, económico, laboral y procesal que pretenden paliar, en la medida de lo posible las situaciones de penuria económica, laboral o social que va a provocar la pandemia del COVID-19.

Desde el punto de vista que ahora nos ocupa en esta obra, el segundo hito normativo lo constituye el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 y que en su artículo 4 se dedica a garantizar el suministro de agua y energía a consumidores vulnerables, según el cual

“1. Durante el mes siguiente a la entrada en vigor de este real decreto-ley los suministradores de energía eléctrica, gas natural y agua no podrán suspender el suministro a aquellos consumidores en los que concurra la condición de consumidor vulnerable, vulnerable severo o en riesgo de exclusión social definidas en los artículos 3 y 4 del Real Decreto 897/2017, de 6 de octubre, por el que se regula la figura del consumidor vulnerable, el bono social y otras medidas de protección para los consumidores domésticos.

2. Se prorroga de forma automática hasta el 15 de septiembre de 2020 la vigencia del bono social para aquellos beneficiarios del mismo a los que les venza con anterioridad a dicha fecha el plazo previsto en el artículo 9.2 del Real Decreto 897/2017, de 6 de octubre.

3. A partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley se suspende la vigencia de los siguientes artículos relativos a los sistemas de actualización de precios regulados:

a) Los artículos 3.5 y 6 de la Orden IET/389/2015, de 5 de marzo, por la que se actualiza el sistema de determinación automática de precios máximos de venta, antes de impuestos, de los gases licuados del petróleo envasados y se modifica el sistema de determinación automática de las tarifas de venta, antes de impuestos, de los gases licuados del petróleo por canalización, para los siguientes tres bimestres. Durante el periodo de suspensión estarán vigentes los precios máximos establecidos en la Resolución de 14 de enero de 2020, de la Dirección General de Política Energética y Minas, por la que se publican los nuevos precios máximos de venta, antes de impuestos, de los gases licuados del petróleo envasados, en envases de carga igual o superior a 8 kg, e inferior a 20 kg, excluidos los envases de mezcla para usos de los gases licuados del petróleo como carburante.

b) El artículo 10, así como el apartado segundo de la disposición adicional única de la Orden ITC/1660/2009, de 22 de junio, por la que se establece la metodología de cálculo de la tarifa de último recurso de gas natural, para los siguientes dos trimestres.

Durante el periodo de suspensión estarán vigentes los términos de la tarifa establecidos en la Resolución de 23 de diciembre de 2019, de la Dirección General de Política Energética y Minas, por la que se hace pública la tarifa de último recurso de gas natural”.

Resulta evidente que lo que pretende el Gobierno, en primera instancia, y el Parlamento posteriormente, es establecer un marco que garantice los suministros de los servicios esenciales para todos los ciudadanos de nuestro país, dejando constancia en este momento de esta intención y la repercusión que la misma tendrá en las materias que son objeto de esta obra, por que serán objeto de remisión también en apartados posteriores.

Siguiendo con este repaso inicial apresurado, simplemente me limitaré a dejar constancia de la importancia que, desde un punto de vista normativo va a tener el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, sin perjuicio de volver posteriormente al análisis pormenorizado. No solo por el espectro de situaciones que regula, sino y, sobre todo desde la materia que abordamos en esta obra, las materias a las que se refiere, van más allá de las estrictamente tocantes a los temas arrendaticios y sus efectos en la regulación de la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos, para adentrarse también en aspectos que, aunque dirigidos a cuestiones económicas, también van a tener reflejo en las relaciones arrendaticias, pues todas las medidas referidas a los trabajadores autónomos, no cabe duda que tendrán repercusión en los negocios de estos autónomos, situados generalmente en locales ajenos y vinculados por relaciones contractuales arrendaticias, que en algunos casos podrán verse afectadas por resoluciones prematuras de contratos o por solicitudes de moras, aplazamientos o quitas en los pagos de las rentas, para lo cual se dictó el Real Decreto-ley 15/2020, de 15 de abril, que complementó al anterior, en tanto en cuento se refería a los arrendamientos de los llamados locales de negocio, al anterior que, como veremos, va referido a las viviendas.

No hemos de olvidar que, como se recoge en la Exposición de Motivos I del citado RD 11/2020, la justificación del propio precepto, “en segundo lugar, apoyar a todos los ciudadanos, es decir, a los trabajadores, a las familias, a los autónomos, prestando una especial atención a aquellos más vulnerables”. Sin embargo, estas consideraciones no serán objeto directo de esta obra, excepción hecha del Real Decreto-ley 15/2020 sin perjuicio de que puedan tener acomodo dentro del análisis pormenorizado de los preceptos referidos a los arrendamientos.

Desde esta óptica de ayuda y apoyo a los más vulnerables, en la propia Exposición de Motivos, en su apartado II, sección 1ª se recoge: “En primer lugar, se adoptan medidas dirigidas al apoyo al alquiler de personas vulnerables. En España, en el 85% de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física, pequeño propietario. Esta particularidad del mercado del alquiler en España hace especialmente necesario que las medidas adoptadas faciliten los acuerdos entre las partes para permitir el pago de las rentas. Se establecen por ello propuestas en este ámbito dirigidas a la necesaria protección a los colectivos más vulnerables que puedan ver sensiblemente afectada su capacidad para hacer frente al alquiler, al tiempo que se garantiza un equilibrio entre las partes que impida que la vulnerabilidad de los arrendatarios sea trasladada a los arrendadores, especialmente a aquellos para los que los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales. En este contexto, las medidas adoptadas en este real decreto-ley están orientadas a un triple objetivo: Primero, responder a la situación de vulnerabilidad en que incurran los arrendatarios de vivienda habitual como consecuencia de circunstancias sobrevenidas debidas a la crisis sanitaria del COVID-19, especialmente aquellos que ya hacían un elevado esfuerzo para el pago de las rentas, pero también aquellos que, sin estar previamente en esa situación, se encuentren ahora en ella circunstancialmente. Segundo, diseñar medidas de equilibrio que impidan que, al resolver la situación de los arrendatarios, se traslade la vulnerabilidad a los pequeños propietarios. Y, tercero, movilizar recursos suficientes para conseguir los objetivos perseguidos y dar respuesta a las situaciones de vulnerabilidad. Con estos objetivos, el real decreto-ley establece, entre otras medidas, la suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional y la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Asimismo, se establecen medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica. En este sentido, también se incorpora un nuevo programa de Ayudas al Alquiler al Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo: el «Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual», y la creación, mediante acuerdo entre el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y el Instituto de Crédito Oficial (ICO), de una línea de avales del Estado específica a la que podrán tener acceso todos aquellos hogares que puedan estar en situación de vulnerabilidad como consecuencia de la expansión del COVID-19 y que no comportará ningún tipo de gastos o intereses para el solicitante”.

Se trata, se insiste en el preámbulo de la norma, de conseguir, en la medida de lo posible, paliar la situación de penuria económica que pudieran sufrir los más vulnerables económicamente y cuyo derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna, esté sometida a los vaivenes del mercado arrendaticio. Para ello, en el Real Decreto-ley 11/2020 se dedica el Capítulo I, integrado por 15 artículos que diseccionaremos en apartados posteriores.

Como ya ha quedado apuntado, la siguiente norma que afectará a los contratos de arrendamiento, en este caso de los tradicionalmente llamados locales de negocio, es el Real Decreto-ley 15/2020, de 15 de abril, donde se viene a regular aquellos aspectos sociales que se habían recogido en el 11/2020, pero que habían quedado olvidados para los arrendamientos que no lo fueran de vivienda. En este sentido, el preámbulo de este Real Decreto- ley se justifica la introducción de estas medidas de carácter social en los términos siguientes: “Como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma. En virtud de lo anterior, la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades. A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley. Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves. Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual. Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales” (Preámbulo II). Es decir, se presupone una situación económica difícil para empresarios, sobre todo para los autónomos con pequeños negocios que se suelen ejercer en locales arrendados, por lo que, ante la ausencia de negocio, también es previsible que los arrendatarios de los mismos tengan dificultades para hacer frente a los pagos, al igual que se previó para las personas físicas que tuvieran en arrendamiento su vivienda habitual y cuya previsible penuria ya se había tratado de paliar con el Real Decreto-ley 11/2020, por lo que podríamos afirmar que los dos Reales Decretos-ley son las dos caras de la misma moneda.

En el caso de esta última norma, son cinco los artículos en los que se recogen similares situaciones y mecanismos a los previstos con anterioridad para los arrendamientos de viviendas.

Por último, en esta exposición inicial de las normas que se han dictado como consecuencia del COVID-19, que van a afectar a los contratos de arrendamiento, aunque, en este caso, más que de una norma se trata de un convenio, si bien lo traemos a este apartado con ánimo de información para el lector, nos referimos a la Resolución de 1 de mayo de 2020, de la Secretaría de Estado de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, por la que se publica el Convenio con el Instituto de Crédito Oficial, E.P.E., para la gestión de los avales y de la subvención de gastos e intereses por parte del Estado a arrendatarios en la «Línea de avales de arrendamiento COVID-19», en concreto en la citada resolución, en sus cláusulas 3ª, 4ª y 7ª se refiere a los supuestos de avales y subvenciones a los arrendatarios, para los supuestos recogidos en los Reales Decretos-ley 11/2020 y 15/2020, en concreto en la citada resolución se establece como que “el objeto del presente Convenio es establecer los términos de colaboración entre el MITMA y el ICO, en relación con la gestión del aval a otorgar por el MITMA, así como con la gestión y pago de la bonificación de gastos e intereses, a los préstamos formalizados por las Entidades de crédito para hacer frente al alquiler de vivienda habitual por parte de los hogares que se encuentren en situaciones de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19, conforme a lo establecido en el Real Decreto-ley 11/2020 y la Orden TMA/378/2020, de 30 de abril, del MITMA. Es objeto también de este Convenio establecer el compromiso financiero por MITMA para atender al gasto derivado de las comisiones a abonar al ICO por la administración y gestión de la línea de avales aprobada en el artículo 9 del RDL 11/2020 y la disposición adicional tercera del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar a la economía y al empleo que recibirá el ICO”.

Con ello se cierra el círculo normativo relativo a la incidencia que la pandemia del Covod-19 está produciendo en la normativa arrendaticia.

Una vez expuesta la normativa, vamos a analizar en los apartados siguientes todos los preceptos que, de forma temporal van a modificar las condiciones de los contratos de arrendamiento, sobre todo en lo referentes a la renta y a su pago.

2. Medidas dirigidas a familias y colectivos vulnerables dirigidas a los arrendamientos urbanos.

Permítaseme, antes de entrar a analizar de forma pormenorizada los diferentes preceptos, presentar de forma esquemática el sistema de ayuda, condonaciones y retrasos en el pago de las rentas. En efecto, como vamos a ver a continuación, lo que se introduce bajo una apariencia de ayudas sociales, lo que en realidad es una propuesta de buena fe, probablemente el Gobierno tampoco pueda ir más lejos, de forma que ante una propuesta que tiene que partir siempre del arrendatario, el arrendador puede aceptarla o rechazarla y en caso de que la rechace el arrendador deberá asumir una reclamación judicial que no podrá instar hasta pasados varios meses desde el levantamiento del estado de alarma, con el único matiz de que para que el arrendatario pueda hacer una propuesta de reducción o retraso en el pago, deberán concurrir en su persona alguna de las situaciones recogidas expresamente en el Real Decreto-ley 11/2020.

Al estudio y exposición de esas diferentes situaciones vamos a dedicar los apartados siguientes, para lo cual seguiremos la misma sistemática que se recoge en el Decreto-ley.

2.1. Suspensión de los procedimientos de desahucio.

En una sistemática no muy ortodoxa lo primero que se regula en el Real Decreto-ley 11/2020, es la resolución de los conflictos, antes que las normas que pueden evitarlo. A pesar de todo ello, como ye he anunciado y con el fin de favorecer el análisis del lector, lo primero que se regula en el precepto es precisamente la suspensión de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables, en tal sentido, en el artículo 1 del precepto se establece:

1. Una vez levantada la suspensión de todos términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en la tramitación del procedimiento de desahucio regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, derivado de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Si no estuviese señalado, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley.

2. Para que opere la suspensión a que se refiere el apartado anterior, la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica a que se refiere el artículo 5 del presente real decreto-ley, acompañando su escrito de los documentos a que se refiere el artículo 6. Si el Letrado de la Administración de Justicia entendiera que concurre la situación de vulnerabilidad económica alegada, decretará la suspensión con carácter retroactivo a la fecha en que aquella se produjo por el tiempo estrictamente necesario, atendido el informe de los servicios sociales. El decreto que fije la suspensión señalará expresamente que, transcurrido el plazo fijado, se reanudará el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 o señalará fecha para la vista.

3. A los efectos previstos en el artículo 150.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se entenderá que concurre el consentimiento de la persona arrendataria por la mera presentación de la solicitud de suspensión.

4. En caso de que el establecimiento de la suspensión extraordinaria a que se refiere el apartado 1 de este artículo afecte a arrendadores que acrediten ante el Juzgado encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, presentando el escrito y los documentos a los que dicho apartado se refiere, el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicarlo a los servicios sociales competentes para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.

5. Se entenderá que concurre el consentimiento del arrendador para hacer la comunicación prevenida en el apartado anterior por la mera presentación del escrito alegando la situación de vulnerabilidad económica sobrevenida.

2.1.1. El concepto de desahucio.

Se utiliza en este precepto la palabra desahucio como sinónimo de desalojo, lo cual resulta altamente erróneo y peligroso y lo es porque esta acción se utiliza para todas aquellas reclamaciones judiciales que terminen con un desalojo del inquilino, ya lo sea como consecuencia de un proceso judicial hipotecario o arrendaticio.

Por ese motivo, considero fundamental concretar el concepto, aunque solo sea a efectos puramente jurídicos.

En tal sentido, permítame el lector hace un mínimo de historia sobre la propia expresión, tan generalizada y tan indebidamente utilizada y que a fuerza de utilizarla ha quedado como denominación específica y como sinónimo de desalojo. En efecto, bajo la rúbrica de «Del juicio de desahucio», en el Título XVII del Libro II de la vieja Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 se dedicaba a regular un tipo de procedimiento declarativo especial. En concreto era en la Sección Primera de los citados Título y Libro, donde se contenían las disposiciones generales y, dentro de éstas, en el art. 1.561 se disponía que «el conocimiento de las demandas de desahucio corresponde exclusivamente a la jurisdicción ordinaria.

Esta competencia alcanza a ejecutar la sentencia que recayere, sin necesidad de pedir ninguna clase de auxilio».

Sin embargo, la palabra desahucio deriva del vocablo latino “desafiducio”, cuya significación etimológicamente es pérdida de confianza, el legislador de 1881 mantenía así la tradición, manteniendo la denominación del procedimiento cuyo objeto principal era el de resolver el contrato arrendamiento y devolver la posesión de la finca arrendada a su propietario.

En este sentido, del significado etimológico del término, el juicio de desahucio se utilizaba como manifestación de la pérdida de confianza del dueño o patrón respecto de los colonos o precaristas, proceso judicial que culminaba con el desalojo de la finca. Sin embargo, el procedimiento de desahucio no tenía como objeto principal el desalojo, sino la resolución del contrato o la declaración de esta circunstancia cuando el contrato ya estuviera vencido, lo que, por derivación, terminaba en el desalojo de la finca por parte del arrendatario, esta situación provocó que se confundiera el objeto de la pretensión con los efectos de la misma, de forma que ya viene siendo una costumbre inveterada confundir que la pretensión que se ejercita en el procedimiento de desahucio es el desalojo, cuando se trata de una resolución del contrato, tras la cual, al no existir ya ninguna relación contractual, se produce el desalojo, siendo éste la consecuencia lógica de la falta de relación arrendaticia.

Es decir, el objeto de la pretensión que se ejercita en la demanda es la declaración judicial de la ruptura de la relación contractual y, una vez declarado roto el contrato, se interesa la puesta en posesión de la finca arrendada a su propietario o a quien jurídicamente fuera el legítimo poseedor por cualquier otro título que no fuera el derivado de un contrato de arrendamiento, por ejemplo, un usufructuario.

Así se define el juicio de desahucio en el análisis que sobre el art. 1.569 CC se hace en nuestra obra «Los otros arrendamientos»1, dedicado al estudio de los arrendamientos sometidos al Código Civil. En efecto el citado procedimiento era el legalmente establecido para conseguir la desposesión del arrendatario de la finca arrendada, pero siempre que, previamente, se hubiera dado por finalizado el contrato de arrendamiento. El objeto de la pretensión que el arrendador ejercitaba en la demanda de desahucio era conseguir la resolución del contrato de arrendamiento y, de forma subsidiaria y solo después de haber alcanzado la resolución, el desalojo de la finca.

Con la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil tampoco se solventó este problema, pues en su texto se sigue utilizando como sinónimos el procedimiento y el efecto y, por lo tanto, confundiendo procedimiento de resolución de contrato con el de desalojo.

No obstante, este carácter derivado de la pretensión ejercitada se apreciaba especialmente en el ejercicio de la mal llamada consignación como requisito para la rehabilitación, hoy suprimido en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, pues cuando el arrendatario efectuaba el pago de las rentas buscando esta figura rehabilitante, en el TR del 64 no se refería al desahucio, sino al contrato, de forma que al rehabilitarse el contrato, se continuaba con la pervivencia del contrato, sin llegar a alcanzar el trámite del desalojo. Es decir, lo que se rehabilitaba después de la sentencia firme era el contrato, no el desalojo, que no se había producido, pues, en caso de haberse producido, el mismo sería irreversible.

Esta equívoca terminología sirvió en su día de excusa para la presentación de recursos contra algunas sentencias, amparados en una hipotética incongruencia pues, al utilizar el término «desahucio» en su parte dispositiva, daban al arrendatario recurrente argumento para solicitar que las sentencias revisoras deberían establecer que la sentencia impugnada únicamente debía entrar en la declaración expresa de la resolución del contrato, sin hacer mención al posible desahucio, que sería procedente si el arrendatario no utilizaba los medios legalmente establecidos para impedirlo o lo desalojara voluntariamente, lo que en la aplicación del TR del 64, en contra de la legislación vigente, sí cabía.

A pesar de todo, los recursos, como no podía ser de otra manera, no prosperaron ya que la propia Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 utilizaba la terminología equivocada, como lo sigue haciendo la vigente. A este respecto, la STS de 6 feb. 1976 consideró que cuando el demandante en su papeleta de demanda solicitase en el suplico que se dictase sentencia dando lugar al desahucio, había de entenderse implícitamente que estaba solicitando la resolución del contrato de arrendamiento y, posteriormente, se llevase a cabo el desalojo en caso de necesidad.

Así, el procedimiento para dilucidar las reclamaciones para la resolución del contrato al amparo de la falta de pago de las rentas o del vencimiento del plazo contractual sigue siendo conocido bajo la denominación de juicio de desahucio, mal disimulado en el art. 250.1.1.º de la LEC, pues a pesar de que se ubica bajo la rúbrica de juicio verbal con la especialización de las distintas figuras propias de los arrendamientos, lo cierto es que son muchos los preceptos de esta ley en los que se sigue utilizando esta tradicional denominación.

Dos son las características que destacaban del procedimiento de desahucio, la primera de las cuales, la especialidad, queda suprimida en la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, al menos en apariencia, manteniéndose la segunda, la sumariedad.

Se consideraba especial en contraposición a los procesos declarativos ordinarios, pues, como ya hemos visto, la ley procesal de 1881 regulaba un procedimiento específico para estos temas arrendaticios, mientras que la vigente proclama la supresión de la multitud de procedimientos especiales que se regulaban en la anterior, en la práctica, el juicio verbal para obtener la posesión de la finca urbana por falta de pago de las rentas o por vencimiento del plazo contractual sigue siendo un procedimiento especial, a pesar de la afirmación contraria que se recoge en la Exposición de Motivos de la ley, según la cual estaríamos ante un juicio verbal con especialidades. Sin embargo, yo soy de la opinión de que estamos ante un procedimiento especial, al amparo de los requisitos específicos para este juicio, sobre todo en lo referido a la consignación previa a la interposición de un recurso devolutivo.

Se consideraba juicio sumario porque la brevedad de su tramitación limitaba los medios de ataque y defensa de que pueden servirse las partes, limitaba las facultades cognoscitivas del Juez y no producía efectos de cosa juzgada material y estas limitaciones al principio de igualdad y al de libertad de medios de ataque y defensa siguen manteniéndose en la regulación vigente.

A estos conceptos volveremos con más extensión.

Por otra parte, ante la supresión del resto de los procedimientos declarativos arrendaticios, las restantes reclamaciones arrendaticias, incluso las resoluciones del contrato por cualquier otra causa no prevista en el art. 250.1.1.º de la LEC, deberán ser encauzadas a través del procedimiento declarativo ordinario, según se establece en el art. 249.1.6.º del mismo texto legal.

Según se preceptúa en el art. 61 de la LEC, el órgano jurisdiccional que tenga competencia para conocer de las reclamaciones en primera instancia, también la tendrá para su ejecución, así como para ejecutar los posibles acuerdos de las partes que los propios Juzgados hubieran aprobado.

De lo expuesto se desprende que cuando en el precepto ahora analizado se utiliza la palabra desahucio, se está refiriendo acertadamente a todas las reclamaciones iniciadas para obtener la resolución del contrato de arrendamiento, sin perjuicio de que ello pueda conllevar también la suspensión de la puesta a disposición del arrendador, por no haberse tramitado con anterioridad la resolución del contrato, no solo porque se refiere a la suspensión del procedimiento, sino porque, cuando quiere referirse a la acción de desalojo, utiliza la expresión lanzamiento, de manera que, según lo establecido en el precepto ahora analizado, se suspenderán tanto los juicios de desahucio como los lanzamientos que estuvieran señalados como efecto de la estimación de la acción de desahucio.

2.1.2. Dies a quo.

¿Cuándo se producirá esta suspensión? Quizás sería más exacto decir ¿desde qué momento se aplicará este precepto? En este sentido hemos de partir de la base que tras la promulgación del Real Decreto-ley 463/2020, de 14 de marzo, sobre la declaración del estado de alarma, todos los términos y plazos procesales quedaron suspendidos, según se establece en su Disposición Adicional segunda, según la cual “se suspenden términos y se suspenden e interrumpen los plazos previstos en las leyes procesales para todos los órdenes jurisdiccionales. El cómputo de los plazos se reanudará en el momento en que pierda vigencia el presente real decreto o, en su caso, las prórrogas del mismo”. De manera que en el precepto que ahora analizamos, Real Decreto-ley 11/2020, se establece un inicio de cómputo de futuro que no podrá superar los seis meses desde entrada en vigor de este Real Decreto-ley, es decir desde el 2 de abril de 2020, lo que nos sitúa en una previsión hasta el 2 de octubre de 2020.

A pesar de que esta parece ser la intención del legislador, una redacción enrevesada hace difícil la interpretación, pues a pesar de que se contemplan dos situaciones procesales diferentes, únicamente se recoge un plazo, de seis meses, que, al estar separadas en la redacción por un punto, pudiera interpretarse que este plazo pudiera referirse únicamente a aquellas reclamaciones que no hubieran concluido en su tramitación de desahucio.

En efecto, dos son las situaciones que se regulan en el precepto y que se fijan en este orden: procedimiento de lanzamiento y plazo de diez días del juicio de desahucio.

Aparentemente, en el precepto se establece que “se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento”, pero no parece poner fecha final a este inicio de suspensión, pues, como ya he dejado expuesto, el plazo de suspensión de seis meses parece referirse únicamente a la tramitación del juicio de desahucio al que se refiere en el punto posterior. No obstante, considero que, ante la falta de una regulación clara, la interpretación siempre será la más favorable al arrendatario, de manera que considero que se producirá una suspensión del señalamiento del lanzamiento hasta que los servicios sociales den respuesta a la necesidad habitacional del arrendatario y, en ningún caso, más allá de seis meses.

La segunda situación de suspensión que se regula es la del juicio de desahucio iniciado o que se inicie con posterioridad al levantamiento de la suspensión de los términos y plazos procesales, en este caso el precepto sí goza de la claridad de la que carece el supuesto anterior y, cuando así lo solicite el demandado, el Letrado de la Administración de Justicia acordará la suspensión de la tramitación del procedimiento judicial “hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas”, pero, en este caso sí se fija con claridad un plazo, pues el precepto establece que la suspensión lo será “por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley”. Es decir, en estos casos la suspensión no podrá superar el 2 de octubre según el cómputo fijado en el Real Decreto-ley.

Esta previsión normativa habrá que conjugarla con la que se recoge en el art. 441. 5 de la LEC, según la cual “en los casos del número 1º del artículo 250.1, se informará al demandando de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. A los mismos efectos, se comunicará, de oficio por el Juzgado, la existencia del procedimiento a los servicios sociales. En caso de que los servicios sociales confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial, o de tres meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los servicios sociales a los que puede acudir el ciudadano”. Es decir, mientras que en el precepto recogido en el Real Decreto-ley 11/2020, se establece un plazo máximo ya determinado como hemos visto, que finalizará el 2 de octubre de 2020, en el caso de la regulación general, la prevista en la Ley de Enjuiciamiento Civil, el plazo es diferente por cuanto se inicia en un momento posterior, que se inicia una vez se dé traslado de la demanda por parte del Letrado de la Administración de Justicia, pudiéndose prolongar este plazo hasta un máximo de un mes desde el traslado conferido por parte de éste. ¿Qué ocurre cuando se superpongan los dos plazos? (supuestos en los que la demanda se presente a finales del mes de septiembre). En estos supuestos, se aplicaría el plazo más beneficioso para el arrendatario que se encuentre “en condiciones en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida” pero para el segundo caso no sería de aplicación los supuestos exigidos para acreditar la situación de penuria “como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional”, pues los requisitos establecidos en el Real Decreto-ley 11/2020, son únicamente aplicables para las situaciones que se susciten desde el 2 de abril al 2 de octubre, sin perjuicio de que los servicios sociales utilicen para su evaluación los criterios que se fijan en el art. 5 de este Real Decreto, aunque hubiera finalizado ya el plazo por tratarse de circunstancias objetivadoras válidas.

2.1.3. Que el arrendatario lo solicite.

Podríamos empezar este apartado por decir que la situación que se regula en este momento es ya una situación procesal, de forma que más que arrendatario, deberíamos hablar de demandado, aunque éste ostente la condición de arrendatario en el contrato de arrendamiento.

La segunda consideración a tener en cuenta es que en el precepto no se determina que deba existir una petición de suspensión, sino que se fija que el arrendatario deberá acreditar, hemos de entender que, en primer lugar, deberá hacer una solicitud fundada en derecho y, a la misma, en segundo lugar, deberá acompañar los justificantes que acrediten la condición de vulnerabilidad y la causa de la misma, en los términos recogidos en el precepto.

Con independencia de la denominación y a pesar de que no se recoge con nitidez, de la propia redacción del precepto, parece desprenderse que, para que haya una suspensión de la ejecución (el lanzamiento), es imprescindible que por parte del demandado (arrendatario) se presente ante el Juzgado una solicitud de suspensión amparada en los criterios a los que después me referiré. Pero lo que queda meridianamente claro es que, en este momento, como ya dejamos apuntado, ya no es una petición a la parte demandante (arrendador), ni éste puede decidir, pues la previsión legal va referida a una situación procesal, actividad de una de las partes dentro del proceso. Sin embargo, en contra de lo que suele ocurrir en cualquier proceso, el precepto no deja pie a la duda, ni se debe ni es necesario dar traslado de la petición a la parte contraria, el arrendador, sino que, una vez presentada la petición, el Letrado de la Administración de Justicia, si la misma viene acompañada de la documentación exigida en el precepto, deberá automáticamente suspender la tramitación del juicio, la ejecución o lo que es lo mismo el señalamiento del lanzamiento, y dar traslado a los servicios sociales correspondientes.

2.1.4. Que el arrendatario lo acredite ante el Juzgado.

Otra de las cuestiones que deberemos tener en cuenta en este apartado de la suspensión es que la misma estará condicionada a que el arrendatario, se entiende que también demandado, “acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19”, según la expresión literal que se recoge en el precepto, de forma que para, que pueda producirse la suspensión del trámite y el traslado de la petición a los servicios sociales, resulta imprescindible que el solicitante acredite que en esos momentos se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica, es decir, que pudiera haber estado en una buena situación hasta ese momento, pero que hubiera venido a peor fortuna, de manera que, aunque quisiera y jurídicamente fuera irreversible, no puede hacer frente al pago de las rentas de otro alquiler. Es decir, en este caso, estamos ante una situación de penuria tal que no le permite al demandado, ya condenado al desalojo, poder trasladarse a otra vivienda, sea de alquiler o cuyo uso dependa de cualquier otra figura jurídica, que, en definitiva “le imposibilite encontrar una alternativa habitacional ”. Así se establece en el precepto.

En este precepto que ahora analizamos no se fijan pautas para determinar es estado social o económico de vulnerabilidad sobrevenida, pero a este requisito habrá que añadir otro importantísimo, pues no hemos de olvidar que estamos ante una regulación extraordinaria y excepcional, por lo que también la causa debe ser excepcional, por ese motivo, en este caso la situación de penuria o vulnerabilidad debe haber sido “sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19”. Es decir, la situación deberá ir referida al momento en que se haga la solicitud, pero también que la causa la constituya la pandemia del COVID-19, de forma que el demandado se encuentre en situación de vulnerabilidad y que la misma sea consecuencia directa de la citada pandemia, bien por razones económicas o sociales. En caso contrario, deberá denegársele la suspensión interesada, sin que, en el caso de ejecución de sentencia, como es el supuesto que ahora analizamos, el demandado (arrendatario) pudiera encontrarse en una situación de vulnerabilidad pero, si la misma no tuviera una relación directa causa/efecto con el COVID-19, no podrá ni suspenderse la tramitación ni acudirse a los servicios sociales para que acrediten esa situación, pues, como ya ha quedado expuesto, estamos ante una regulación excepcional, únicamente aplicable para los supuestos excepcionales que provoque la pandemia.

2.1.5. Pautas para acreditar el estado de vulnerabilidad social o económica.

En contra de lo que ocurre para los supuestos extrajudiciales, en los que será el arrendatario quien acuda al arrendador para solicitar una quita o espera en el abono de las rentas, donde, como veremos posteriormente, la norma sí establece unos criterios objetivos para determinar si concurre o no la situación de vulnerabilidad, en los supuestos en los que ya exista un juicio y se pretenda y concurra una petición de retraso en la ejecución, no se establecen en este primer apartado pautas que determinen de manera objetiva si concurre o no una situación de vulnerabilidad, es más, en el precepto no se define qué es la vulnerabilidad, simplemente se habla de situación de vulnerabilidad, por lo que, sin perjuicio de la remisión que en el punto 2 del art. 1 del Real Decreto-ley se hace a los criterios establecidos en el art. 5 del mismo texto legal, tendremos que acudir a la analogía, en este sentido, la primera vez que se habla en términos similares en materia arrendaticia es en el art. 440. 5 de la LEC, que se introduce mediante el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos y normas procesales referidas a esta materia por lo que acudiremos a una interpretación analógica para determinar en qué situación ha de encontrarse una persona para considerarse en situación vulnerable.

Antes de entrar en esa interpretación, permítame el lector que, en contra de lo que ocurre en el caso de los arrendamientos urbanos en situación normal, es decir, a los que no se les pueda aplicar la regulación excepcional, donde el contenido del art. 441. 5 va referida a la intervención de los servicios sociales y no a la suspensión del juicio, de forma que la suspensión solo se producirá antes de que por el Letrado de la Administración de Justicia haya dictado el correspondiente decreto, regulado en el art. 440 del mismo cuerpo legal o de la sentencia, pero en ningún caso en la ejecución de los mismos, pues la ejecución queda sujeta a lo dispuesto en el art. 703 y ss. de la citada norma procesal. No es el caso que ahora analizamos, donde la suspensión, como estamos viendo, sí se puede solicitar incluso cuando esté señalada la fecha del lanzamiento.

De vuelta al concepto de vulnerabilidad, ante la falta de una definición sobre qué ha de entenderse por situación de vulnerabilidad que se utiliza tanto en la Ley de Enjuiciamiento Civil como en el Real Decreto-ley 11/2020, habremos de acudir a la aplicación analógica de diferentes preceptos dispersos en diferentes legislaciones autonómicas y en tratados de diversas academias y universidades. En este sentido resulta tremendamente exhaustivo el trabajo publicado por Martínez de Santos2 sobre el carácter de vulnerabilidad.

En este sentido, Real Decreto-ley 27/2012 es quizás el primer texto normativo que introduce el requisito de la especial vulnerabilidad para instar la suspensión del lanzamiento en la ejecución hipotecaria, de la misma manera en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, sobre medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, se relacionan todos los supuestos de la vulnerabilidad con una familia y, otro concepto al que volveremos, en su art. 1. 4b) se define el concepto unidad familiar. Siguiendo esta citación cronológica, la siguiente norma en promulgarse fue la Ley 25/2015, de 28 de julio, sobre mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y oras medidas de orden social, que se vio complementada por el Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. En concreto en el art. 1 de esta última disposición legal se determina que “se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:

1.º La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

2.º La unidad familiar monoparental con hijos a cargo.

3.º La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.

4.º La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral.

5.º La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

6.º La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.

7.º El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar según lo previsto en la letra a) de este número”.

Desde un punto de vista doctrinal un estudio realizado por la Universidad de Valencia, de junio de 2018, se dice que el concepto de vulnerabilidad ha adquirido especial relevancia en las ciencias sociales en los últimos años, siendo muy utilizado en geografía, con referencia a las probabilidades de ser afectado negativamente por un fenómeno geográfico o climatológico, y también por la economía en relación a la reacción macroeconómica ante shocks externos. Ahora bien, la noción de vulnerabilidad ha superado ampliamente esta delimitación inicial y se ha empleado como un componente de creciente importancia dentro del complejo de desventajas sociales y demográficas y, considerado como el rasgo negativo más relevante del modelo de desarrollo basado en la liberalización económica y la apertura comercial.

Dentro de este mismo apartado cabe citar el contenido de una proposición de ley, presentado por el Grupo Parlamentario de Unidos Podemos, denominado “Proposición de Ley de emergencia habitacional en familias vulnerables en el ámbito habitacional y de la pobreza energética”, que fue registrada en el Congreso el 30 de enero de 2018. Esta proposición decayó con la legislatura, aun así, dentro de lo que puede considerarse trabajo doctrinal, resultan interesantes algunas apreciaciones que allí se recogían, en concreto el documento recogía una definición de hogar vulnerable, según la cual sería la vivienda donde moren personas o familias que se encuentren en exclusión residencial independientemente de tener título legal habilitante.

Asimismo, en esta proposición se recoge otra definición, en este caso referido a “exclusión residencia” como aquella situación en la que las personas o familias tengan ingresos netos inferiores a 2’5 veces el IPREM cuando se trate de personas que vivan solas o ingresos netos inferiores a 3 veces el IPREM cuando se trate de unidades de convivencia, o ingresos inferiores a 3’5 veces el IPREM cuando se trate de personas con discapacidad o gran dependencia.

Por otra parte, la lectura de esta proposición de ley nos lleva indefectiblemente a la exposición de motivos del Real Decreto-ley 21/2018, que reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos y algunos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de manera que, no solo el espíritu de la proposición de ley, antes citada, se proyecta sobre el espíritu y la exposición de motivos, sino incluso en el articulado, en particular sobre lo que se refiere a la duración de los contratos y a la fianza.

De este proceso normativo se desprende con claridad la relación directa que existe entre el criterio de vulnerabilidad y renta, como se demuestra en la evolución normativa apuntada, hasta el punto de pasar del concepto hogar vulnerable, expresión que se utilizó en los primeros preceptos, al más acertado de ahora de “situación de vulnerabilidad” del arrendatario.

Visto todo lo anterior, podríamos definir la vulnerabilidad como la movilidad social descendente que viene a significar la antesala o caída en la exclusión social y residencial, aunándose en este criterio espacio y estructura social y a partir de este concepto podríamos definir la vulnerabilidad urbana como aquella situación que suele darse en las ciudades en las que coincidan las situaciones de exclusión residual y social.

Sin perjuicio de lo que se recoge como criterios básicos en el art. 5 del Real Decreto-ley, que son prácticamente un compendio de lo aquí expuesto, casi con toda seguridad, será a estos criterios y definición a los que acudirán los respectivos servicios sociales competentes.

2.1.6. ¿Quién ha de valorar la situación?

Como ya comentábamos en nuestra obra “Ley de Arrendamientos Urbanos”3 desde un punto de vista procesal, con la última reforma sobre los procedimientos arrendaticios se introduce una figura nueva, la de la “los servicios sociales competentes”, los mismas será de competencia autonómica, sin perjuicio de que en las grandes capitales pueda haber también unos servicios social que asumirían la competencia para tomen las medidas que estimen competentes, se establece en el segundo apartado del precepto, el referido a la suspensión de los procedimientos iniciado y no concluidos, hemos de entender que también para la suspensión de la ejecución, en los casos del apartado primero del precepto. Sin embargo, como ocurría en el caso de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las normas se refieren a unos organismos (servicios sociales competentes) inconcretos a los que, sin embargo, se les concede capacidad para apreciar la existencia o no de una situación de vulnerabilidad.

Esta regulación nos lleva a la conclusión de que serán los servicios sociales competentes quienes tendrán que resolver. La cuestión es ¿qué pueden resolver? Parece lógico que en este momento procesal en el que se intenta suspender el lanzamiento hay tres tipos de resoluciones sobre el particular:

2.1.6.1. Suspensión del trámite.

La primera medida que habrá de tomarse nada más presentar el demandado la solicitud. El precepto no es muy explícito, pues únicamente se recoge que “el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento”, lo que equivale a decir que con la solicitud se inicia el trámite de suspensión del lanzamiento, pero si, como ya hemos dicho, estos trámites pueden dilatarse en el tiempo por un plazo de seis meses desde la publicación del precepto, como máximo, lo primero que habrá que acordar, como inicio del procedimiento, es la suspensión de las actuaciones por parte del Letrado de la Administración de Justicia y el traslado de la solicitud y demás documentación complementaria a los servicios sociales competentes.

Esta decisión del Letrado de la Administración de justicia tiene carácter imperativo. No obstante, parece lógico pensar que este funcionario judicial podrá acordar no suspender cuando a la petición no se acompañe documentación alguna que acredite la situación que pudiera justificar la suspensión interesada. Por lo tanto, la primera decisión en este procedimiento le corresponde al Letrado de la Administración de justicia, quien no podrá negar la suspensión si la solicitud se realiza en forma y a ella se acompaña los justificantes que el solicitante considere oportunos y que el Letrado no podrá entrar a valorar si son o no suficientes, debiendo acordar, en este caso la suspensión del lanzamiento hasta recibir el acuerdo de los servicios sociales competentes.

2.1.6.2. Recepción de la petición y denegación.

Tampoco queda vinculada los servicios sociales competentes para conceder la medida de suspensión de manera automática, sino que el citado organismo deberá entrar a valorar los justificantes que traten de acreditar que el solicitante se encuentra en una situación de vulnerabilidad y que la misma está provocada por la pandemia del COVID-19, en caso contrario, deberá acordar la denegación de la suspensión y trasladársela al Letrado de la Administración de Justicia que le hubiera dado traslado.

Parece evidente que, aunque no se establezca tampoco en el precepto, los servicios sociales competentes podrán reclamarle al solicitante que amplíe o complemente la información acreditativa que hubiera aportado y que, en caso de no subsanar los defectos o carencias apreciados, se acuerde sin más la denegación.

Una vez que el Letrado de la Administración de Justicia reciba la denegación del servicio social competente, acordará de inmediato y sin necesidad de trámite alguno levantar la suspensión del lanzamiento prosiguiéndose el trámite en la forma establecida en la ley, bien manteniendo el señalamiento, si lo hubiera o procediendo a señala, para el caso de que no lo hubiera.

2.1.6.3. Concesión.

Para el caso de que los servicios sociales consideren que la documentación presentado por el solicitante es suficiente como para apreciar la concurrencia o no de una situación de vulnerabilidad y que la misma pudiera ser derivada de la pandemia del COVID-19, acordará entrar a valorar la documentación y la relación directa causa/efecto entre ésta y la pandemia, debiendo resolver sobre la estimación o no de la concurrencia de una situación de vulnerabilidad.

Si los servicios sociales competentes consideran que no concurre circunstancia suficiente para declarar esta situación, lo comunicará al Letrado de la Administración de justicia, quien procederá a reactivar el procedimiento de lanzamiento, en los términos expuestos en el apartado anterior.

Si, por el contrario, los servicios sociales competentes considerasen que sí concurren circunstancias suficientes como para aprobar que en el solicitante concurre una situación de vulnerabilidad y que esa situación mantiene una relación directa causa/efecto con la pandemia, así lo acordará, en cuyo caso remitirá el correspondiente acuerdo al Juzgado donde se hubiera tramitado el desahucio. Este acuerdo deberá dictarse en un plazo no superior a seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020, es decir, antes del 2 de octubre de 2020.

Es evidente que lo que está buscando el Legislador es una solución habitacional para el solicitante, no la suspensión del lanzamiento, sino únicamente que el mismo se posponga mientras se busca una solución social que palíe el estado de vulnerabilidad del arrendatario.

En caso de que el Letrado de la Administración de Justicia no hubiera recibido el informe de los servicios sociales competentes antes del 2 de octubre de 2020, como máximo, deberá levantar inmediatamente y de oficio la suspensión que pesase sobre el señalamiento de lanzamiento, volviendo a señalar fecha en la que se llevará a cabo el mismo.

Como último apunte, no hemos de olvidar que los servicios sociales, desde un punto de vista procesal, son órganos técnicos, ni siquiera se les consideraría terceros, lo que supone que pueden realizar actos procesales, ni pueden realizar una intervención provocada, en los términos previstos en el art. de la LEC, sino simplemente buscar una solución habitacional extra proceso.

Permítame el lector, llegado este punto, una dispensa, amparada en la experiencia y que tiene como objeto el abuso del derecho que vienen produciéndose desde la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando se introdujo la posibilidad de acudir a los servicios sociales. En efecto, en el espíritu de aquella reforma pensaba que con la demanda de desahucio se desencadenaba un procedimiento que al escrito inicial le seguía un decreto del Letrado de la Administración de Justicia en el que se requería al arrendatario, se lo ofrecía la posibilidad de que se opusiera a la demanda, se señalaba la vista, para el caso de que se anunciara oposición fundada y se señalaba, por último, la fecha del lanzamiento. Se trataba de introducir un procedimiento ágil que permitiera la recuperación de la cosa arrendada en un espacio cortísimo de tiempo, sin perjuicio de que si hubiera justa causa, el arrendatario pudiera acudir al procedimiento ordinario, solicitara de forma cautelar la suspensión de aquél y se dilucidaran en el seno de este proceso declarativo todas las cuestiones controvertidas. La realidad diaria de los Juzgados nos presenta un panorama totalmente distinto, de forma que frente al requerimiento mediante la notificación del decreto inicial, la mera solicitud del demandado de la concesión del derecho a la asistencia jurídica gratuita, suspende la tramitación, los señalamientos de vista y lanzamiento a la espera de una oposición que, en muchos casos, ni siquiera se produce aun después de la designación de abogado y procurador del turno de oficio o, en el mejor de los casos, se produce una oposición fuera de los fundamentos legales de oposición en los juicios de desahucio.

2.1.7. Para el solicitante y los que con él convivan.

Siguiendo el matiz introducido en su día por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, también en Real Decreto-ley que ahora analizamos, a la hora de afrontar el estudio de estos temas, traspasando la idea de arrendatario como persona física, para adentrarse en el concepto complejo de unidad familiar, en esta idea, el precepto que ahora analizamos se refiere al arrendatario y “las personas con las que conviva”

Mientras que la idea de arrendatario se define en el art. 2 de la LAU, es en el art. 7 de ese mismo cuerpo legal donde se amplía el espectro, para ir más allá de la persona suscritora del contrato en su condición de arrendatario e incorporar a esa figura a todas las personas que con él convivan o de él dependan, incluso aunque él no viva físicamente en la vivienda arrendada.

En efecto, a primera vista el art. 7 de la LAU podría suponer una contradicción con el 2.1 del mismo texto legal ya que, mientras que en éste se establece como condición para ser considerado arrendamiento de vivienda el que esté destinada a satisfacer esa necesidad permanente del arrendatario, aquél, por el contrario, permite que la satisfacción de la necesidad permanente de vivienda se amplíe al cónyuge no separado legalmente o a los hijos que dependan de él.

No obstante, esta regulación viene a posibilitar la existencia del contrato de arrendamiento a pesar de que el arrendatario deba estar largas temporadas viviendo fuera de la vivienda arrendada, bien por razones laborales, bien por cualquier otro motivo, basando, en este supuesto, la pervivencia del contrato en la permanencia en la vivienda del cónyuge o de algún hijo que dependa de él.

Sin embargo, esta situación que en la actualidad se hace cada vez más corriente, cabe cuestionársela, pues a pesar de que el arrendatario, por motivos de trabajo u otros similares, pasase largas temporadas fuera de la vivienda arrendada y en ella no permaneciesen sus familiares, no por ello dejaría de tener necesidad de poder contar con una vivienda donde guardar sus bienes, incluso donde tener su domicilio legal, lo que encontraría amparo en el art. 2.1 de la LAU y excluiría la causa de resolución del contrato prevista en el artículo 27.2.f) del mismo texto legal.

Por el contrario, sí tendrían cabida dentro de este precepto los supuestos de separación matrimonial de hecho o de hijos emancipados pero dependientes económicamente del padre.

De esta manera, la naturaleza del arrendamiento sigue siendo la misma, aunque a pesar de que el arrendatario no ocupe la vivienda, siempre y cuando lo hagan los otros familiares a los que se citan en el precepto. Se mantiene así la conceptuación de arrendamiento de vivienda a pesar de que la misma no cubra la necesidad primaria de vivienda del arrendatario, siempre y cuando lo haga respecto de los otros familiares. Concluyendo que, desde este punto de vista, lo regulado en el art. 7 de la LAU viene a ser un complemento necesario a lo recogido en el art. 2 del mismo cuerpo legal.

Sorprendía, sin embargo, en esta regulación la exclusión de los ascendientes, sobre todo teniendo en cuenta la tradición social de nuestro país, donde son muchos los supuestos en los que los padres de alguno de los cónyuges conviven con ellos. Esta situación resulta más paradójica, si cabe, teniendo en cuenta que más adelante el mismo texto legal incluye a los ascendentes, a la hora de regular la subrogación, Art. 16. 1 d), de manera que se permite esta figura entre ascendientes, se supone que en los que concurra la condición de convivir con el arrendatario.

El precepto que ahora estamos analizando parece que ha corregido el error para incluir de manera genérica a todas aquellas personas que de él dependan, yendo más allá de lo que se regula en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Así se recoge en nuestra obra “Ley de Arrendamientos Urbanos”4.

Dentro de este concepto “las personas con las que conviva”, si nos atenemos a una jurisprudencia ya muy consolidada podríamos incluir al cónyuge no separado del arrendatario, a su pareja de hecho, a hijos dependientes y a ascendientes también dependientes de él.

Permítaseme un último apunte respecto de la suspensión del lanzamiento, en contra de lo que opinan algunos autores, no creo que lo que se regula en el primer inciso del art. 1 del Real Decreto-ley se trate de una suspensión sine die o que quede en manos del Juzgado, por el contrario, creo que se trata de un plazo extraordinario de suspensión del lanzamiento, pero que no puede ir más allá del 2 de octubre de 2020, seis meses después de la entrada en vigor del citado Real Decreto y considero que es así por la propia composición literaria del precepto: no existe una separación entre las dos situaciones que se regulan y el precepto, yo entiendo que referido a las dos, queda fijado en seis meses.

2.2. Para los procedimientos iniciados, pero no celebrados.

Como ya hemos expuesto, en este primer punto del art. 1 del Real Decreto-ley 11/2020 se regulan dos situaciones claramente diferenciadas, abordamos ahora la segunda, la que va referida a aquellos supuestos en los que se hubiera presentado la demanda de desahucio, pero, o bien no hubieran transcurrido los diez días desde que se hubiera dictado el decreto inicial o no se hubiera celebrado la vista.

Como criterio general, los criterios expuestos en los apartados anteriores serán de aplicación también para estos supuestos.

2.2.1. Que se hubiera proveído la demanda inicial.

El segundo supuesto que se regula en la segunda parte del art. 1 del Real Decreto, hace referencia a la solicitud de suspensión del procedimiento en sí mismo. Es decir, frente a la petición de suspensión de un acto final de ejecución: el lanzamiento, en este caso lo que se solicita es que se suspenda la tramitación del procedimiento propiamente.

En el inicio de la segunda parte del art. 1 del Real Decreto-ley 11/2020 se regulan dos situaciones diferentes, aunque coincidentes procesalmente hablando: 1) Que no hubieran transcurrido los diez días del requerimiento y, 2) que no se hubiera celebrado la vista.

2.2.1.1. Que no hubiera transcurrido el plazo de requerimiento.

En efecto, en el art. 440. 3 de la LEC se establece que, una vez recibida la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia requerirá al arrendatario/demandado para que en el plazo de diez días realice una serie de actividades encaminadas a reconocer la causa del desahucio o, en su caso se oponga a la demanda.

En el primero de los supuestos regulados por el Real Decreto-ley se refiere a este período de diez días de forma que el demandado/arrendatario en este plazo podrá solicitar y acreditar documentalmente que se encuentra en una situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del Covi-19. Como ya ha quedado en el apartado correspondiente, referido a la suspensión del señalamiento del lanzamiento, la tramitación será idéntica, en cuanto el Letrado de la Administración de Justicia, si se presenta la solicitud acompañada de los justificantes que pretendan acreditar el estado de vulnerabilidad y su relación causa efecto con la expansión del COVID-19, sin necesidad de entrar a evaluar la petición ni si la documentación es suficiente, se limitará a suspender el transcurso de los autos y remitirá la solicitud a los servicios sociales competentes, para que estos resuelvan lo que proceda desde un punto de vista de respuesta habitacional, siempre dentro del plazo que se fija en el Real Decreto-ley, que expira el 2 de octubre de 2020.

Sin duda, en este supuesto sí puede superponerse este plazo con el plazo que se fija en el art. 441. 5 de la LEC de un mes desde la comunicación de los servicios sociales competentes. Es decir, si el procedimiento judicial se hubiera iniciado entrado el mes de septiembre de 2020 y el plazo fijado en el Real Decreto-ley del 2 de octubre estuviera muy por debajo del cumplimiento del mes que se regula en la ley procesal, yo considero que debe aplicarse éste, por ser más beneficioso, de forma que habría que estarse no al vencimiento de los seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, sino hasta el cumplimiento de un mes desde la comunicación, por parte de los servicios sociales, al Juzgado de que en el demandado sí concurre una situación de vulnerabilidad.

La consecuencia inmediata del acuerdo de concesión del estado de vulnerabilidad en este momento procesal será la suspensión del plazo de diez días del requerimiento, sin que se pueda dictar el decreto que acuerde el lanzamiento, en caso de ser desestimada por los servicios sociales la petición o de transcurrir el plazo sin que los citado servicios hubieran comunicado nada al Juzgado, el Letrado de la Administración de Justicia levantará la suspensión y acordará la reanudación del plazo de los diez días.

2.2.1.2. Que no se hubiera celebrado la vista.

La segunda situación que se regula en este precepto es la posibilidad de que el demandado/arrendatario anuncie la oposición, se señale la vista y, antes de celebrarse la vista solicitase el reconocimiento de estado de vulnerabilidad sobrevenida.

No voy a incidir en lo ya expuesto anteriormente sobre situaciones de abuso del derecho que pueden tener cabida en este apartado concreto, como ya he expuesto anteriormente por no resultar reiterativo.

Entrando en el análisis del precepto, una vez señalada la vista, el demandado/arrendatario tendrá de plazo hasta la fecha de la celebración de aquélla para solicitar y acreditar documentalmente que se encuentra en una situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19. Como en los casos anteriores, si a la solicitud se le acompaña la documentación acreditativa del estado de vulnerabilidad y la relación directa causa/efecto entre esta y la expansión del COVID-19, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá la tramitación ordinaria del procedimiento, incluida la vista, salvo que ésta estuviera muy alejada de la fecha de la solicitud, por lo que no impediría que pudiera celebrarse aun aplicando los plazos de suspensión, en cuyo caso, lo más adecuado sería dejar el señalamiento de la vista en suspenso.

Algunos autores, ante la irregular redacción del precepto, pues no aparece por ninguna parte que el arrendatario deba realizar ninguna petición del reconocimiento de la situación de vulnerabilidad, considera que la comunicación a los servicios sociales competentes pudiera hacerse de oficio. No está nada claro, pues la declaración de situación de vulnerabilidad está condicionada a la acreditación de este estado por parte del arrendatario. No obstante, en una situación alambicada, nada impediría que el Letrado de la Administración de Justicia hubiera tenido conocimiento de la existencia de un estado de vulnerabilidad por parte del arrendatario, tras lo cual, aquél solicitaría de éste que acreditase esa situación de vulnerabilidad sobrevenida, una vez presentada, el Letrado comunicaría la situación a los servicios sociales y se iniciaría el proceso de suspensión. No parece muy factible esta posibilidad, pero, justo es reconocerlo, tampoco está excluida en el precepto.

En este segundo supuesto, la consecuencia de la denegación del reconocimiento de situación de vulnerabilidad para el arrendatario o la falta de contestación al Juzgado, provocará que de inmediato se levante la suspensión del trámite, la rehabilitación de la vista, en caso de que solo se hubiera dejado en suspenso o el nuevo señalamiento, para el caso de que se hubiera suspendido definitivamente.

3. La suspensión del trámite.

El apartado 2 del art. 1 del Real Decreto-ley 11/2020, resulta el complemente necesario al punto 1. En efecto, en este precepto la único que se añade a lo ya visto es que el Letrado de la Administración de Justicia tendrá unas facultades que no se le reconocen en el precepto anterior, si bien le resultará difícil de valorar por cuanto se tratará fundamentalmente de cuestiones técnicas, y el hecho de que en el decreto de suspensión se acordará la reanudación, una vez transcurrido el plazo.

3.1. Las funciones del Letrado de la Administración de Justicia.

Un vez fijado por el Legislador que para que pueda operar la suspensión, regulada en el apartado anterior del precepto, será requisito imprescindible que el interesado acredite que se encuentra en “alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica a que se refiere el artículo 5 del presente real decreto-ley, acompañando su escrito de los documentos a que se refiere el artículo 6”, quedará en manos del Letrado de la Administración de Justicia la valoración de la concurrencia o no de los requisitos que provoquen la suspensión de la tramitación.

En contra de lo que parecía desprenderse de la redacción dada al punto 1 de este mismo precepto, en este caso, el regulado en el punto 2, el precepto es mucho más explícito y, como ya interpretábamos en nuestro comentario a aquel precepto, el Legislador ha ubicado en el Letrado de la Administración de Justicia la facultad de valorar la concurrencia no de los requisitos fijados en el art. 5 del propio Real Decreto-ley o, al menos mediante la presentación de los documentos que se fijan en el art. 6 del mismo texto legal. Solo si es así, el Letrado de la Administración de Justicia “si entendiera que concurre la situación de vulnerabilidad económica alegada, decretará la suspensión”. El igual que decíamos en nuestros comentarios anteriores, consideramos que la único que podrá valorar el Letrado de la Administración de Justicia, dado su condición no técnica, si en el escrito se ha alegado alguna de las situaciones recogidas en el art. 5 y si se acompañan documentos acreditativos de tal situación, sin entrar a valorar ni la situación de vulnerabilidad ni los documentos desde un punto de vista social, pues esa es la valoración que se le deja a los servicios sociales.

3.2. El decreto.

Es evidente que, por imperativo legal, la resolución que deberá dictarse ante la solicitud del arrendatario deberá tener la forma de decreto y tendrá como finalidad la de acordar la suspensión de la tramitación, es decir, se trata de una resolución motivada en la que el Letrado de la Administración de Justicia justificará su decisión de suspender la tramitación fijada en la ley, por entender que el solicitante ha acreditado, al menos aparentemente, que en su persona o en el conjunto familiar (personas que de él dependan) concurre una situación de vulnerabilidad, derivada de la expansión del COVID-19.

El efecto de suspensión es inmediato, al tiempo que se acuerda dar traslado de la documentación aportada a los servicios sociales competentes, para que resuelvan sobre la concurrencia o no de la situación solicitada.

No se establece ningún plazo concreto para que los servicios sociales competentes resuelvan sobre la cuestión planteada, “por el tiempo estrictamente necesario” se puede leer en el precepto. Simplemente, como ya hemos dicho, al final del punto 1 del art. del Decreto-ley se establece un plazo genérico y máximo de seis meses desde la entrada en vigor del mismo, como plazo de duración de la excepcionalidad, sin perjuicio de que ese plazo extraordinario pudiera ser concurrente con el plazo previsto en el art. 440. 5 de la LEC, en cuyo caso, habrá que estar al más beneficioso para el arrendatario/demandado.

Dos notas finales en este apartado: Una, referida al carácter retroactivo de los efectos de la suspensión y, otra, a la fijación del levantamiento de la suspensión.

Cualquiera de las dos resulta altamente confusa. En el caso de la suspensión con carácter retroactivo, particularmente desconozco la intencionalidad del Legislador, pues no se puede entender retroactivo un plazo inexistente. Es decir, no se pueden retrotraer los efectos procesales de un decreto a una fecha en la que no existía el procedimiento por no haber iniciado aún. Si, como parece, el Legislador se refiere a un plazo procesal, como es el caso, no tiene ningún sentido que la suspensión del plazo se retrotraiga a un momento incluso anterior a aquél en que se hubiera iniciado el proceso. La única explicación que se le puede encontrar al precepto es que ese carácter retroactivo vaya referido a los efectos administrativos que pudieran derivarse de la declaración de vulnerabilidad, en cuyo caso la retroactividad se producirá respecto de los efectos de ésta, pero no de la suspensión y si ésta era la intención del Legislador, lo correcto hubiera sido haber establecido que la declaración por parte de los servicios sociales competentes tuviera ese carácter retroactivo para todos aquellos derechos que pudieran beneficiar al arrendatario, sin necesidad de meter por medio al procedimiento judicial, incluso acordar qué efectos sociales pudiera tener esa declaración administrativa, pero sin que esa declaración pueda ir más allá desde un punto de vista procesal.

La segunda tampoco tiene fácil interpretación, pues se fija en el precepto que en el mismo decreto que se acuerde la suspensión, se indicará que “transcurrido el plazo fijado (de suspensión) se reanudará el cómputo de los días a que se refiere el art. 440. 3 o señalará fecha para la vista”. La cuestión es que, mientras que en el precepto de la Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 440. 5, se fija un plazo de un mes para que los servicios sociales resuelvan, en el plazo excepcional al que ahora se refiere el precepto analizado se fija “el tiempo estrictamente necesario”, es decir, el que los servicios sociales necesiten para realizar su cometido, hasta el máximo de todo el proceso durante este período extraordinario que no podrá superar los seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, pero que, al momento de dictar el decreto, será desconocido a priori por el Letrado de la Administración de Justicia.

Parece más lógico que en el precepto se hubiera impuesto al Letrado de la Administración de Justicia la obligación de reanudar el cómputo del plazo de los diez días o proceder al señalamiento nada más recibir la resolución de los servicios sociales, pues, en los términos fijados en el precepto, parece imponérsele una obligación indeterminable.

4. Consentimiento del arrendatario.

El art. 1.3 del Real Decreto-ley 11/2020 supone una mera cláusula de seguridad por los perjuicios que pudieran derivarse, en caso de que así fuera, del traslado de la información aportada por el arrendatario con la solicitud de suspensión, cuando desde el Juzgado se les comunique a los servicios sociales competentes.

El precepto hace referencia a lo dispuesto en el art. 150. 4 de la LEC, no hemos de olvidar que la referencia a los servicios sociales en la materia arrendaticia, se lleva reflejo a la ley procesal como consecuencia de la Ley 5/2018, de 11 de junio, que modificó el citado precepto, incorporando el punto 4.

No obstante, la referencia al precepto de la ley procesal civil suena a redundante, pues, parece lógico pensar que, si el arrendatario solicita la suspensión del procedimiento seguido contra él y la concesión o denegación del reconocimiento de una situación de vulnerabilidad a su favor la deben determinar los servicios sociales competentes, el Juzgado deba remitir la información aportada a los citados entes administrativos, seguramente de carácter autonómico, por lo que si el Juzgado es mero intermediario, como ya hemos visto, parece lógico que de la mera presentación de la solicitud se desprenda que el arrendatario da su consentimiento para que se puedan remitir los datos, por él aportados, incluidos los de carácter personal.

En definitiva, el precepto ahora analizado resulta una reiteración de los dispuesto en el art. 150. 4 de la LEC, sin perjuicio de que en este caso se refiera a la situación excepcional. De cualquier forma, todo ello resulta un guiño a lo preceptuado en la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales.

5. La situación del arrendador.

En contra de lo que venía siendo habitual, el Real Decreto-ley 11/2020, también recoge en su artículo 1.4 una regulación específica para los supuestos en los que quien se hubiera visto afectado económicamente por la expansión del COVID-19 fuera el arrendador, de manera que éste también pueda oponer a las alegaciones que hubiera realizado sobre su situación de vulnerabilidad, las que él mismo y los que de él dependan también puede padecer.

Como apunte importante, llegado este punto, consideramos hacer constar que esta regulación únicamente hace referencia a los arrendadores de fincas dedicadas a satisfacer la necesidad de vivienda al arrendador, las reguladas en el art. 2 LAU, quedando excluidos los conocidos tradicionalmente como locales de negocio. Esta exclusión que parece se trató de un descuido, fue subsanada mediante la promulgación del Real Decreto-ley 15/20202, que tendremos ocasión de comentar en apartados posteriores.

A pesar de que en el punto 2 del mismo precepto se detallaba la actividad a desplegar por el Letrado de la Administración de Justicia, una vez recibida la solicitud del arrendatario, y que afirmábamos que este funcionario público se limitaría a constatar si se aportaban los documentos interesados y en la forma requerida, sin necesidad ni posibilidad de dar intervención del arrendador, aun siendo cierto este criterio, la mera notificación al demandante/arrendador del decreto por el que se suspende la tramitación, permitirá a éste plantear sus argumentos, para que sean remitidos a los servicios sociales competentes.

5.1. La situación vulnerable del arrendador.

La primera consideración a tener en cuenta en este apartado es doble, por una parte, que va referida a la situación económica del arrendador, provocada por la expansión del COVID-19 y, por otra, que la regulación que se regula en este Real Decreto-ley va referida únicamente a viviendas.

Desde un punto de vista de técnica legislativa, el precepto recogido en el art. 1. 4 del Real Decreto-ley 11/2020 supone la otra cara de la misma moneda de lo regulado en los puntos 1 y 2 del mismo precepto, de manera que también en esta regulación se reconocen las dos situaciones de suspensión de la tramitación, es decir, los efectos procesales de las suspensiones del señalamiento del lanzamiento y el de las suspensiones del propio procedimiento, en cualquiera de sus dos posibilidades: en plazo de requerimiento y en situación previa a la celebración de la vista. Para ello, el precepto que ahora analizamos hace referencia al punto 1 y tras una rectificación de errores de la redacción inicial, también al punto 2, en ambos casos del mismo precepto. Es decir, todo lo que en esos apartados se refieren al arrendatario, ahora se incorporan para el arrendador, que también podrá estar en situación de vulnerabilidad.

Pero, es más, observe el lector que el precepto no hace distinción entre las diferentes condiciones del arrendador. En efecto, aparentemente, el arrendador, por el mero hecho de tener una finca para arrendar ya no está en estado de vulnerabilidad o que una empresa, grande o pequeña, por el mero hecho de serlo, tampoco podrían estar en ese estado de vulnerabilidad. El precepto ahora analizado, viene a romper con estas creencias. En efecto, el Legislador de 2020 a la hora de introducir esta nueva regulación es consciente de existe un alto porcentaje de pequeños propietarios que viven de las rentas que perciben por la tenencia de una vivienda arrendada y que la falta de esa percepción también les puede producir una situación de vulnerabilidad económica, y lo mismo puede ocurrir con algunas pequeñas empresas que dan trabajo a un importante número de personas y que se pueden ver abocadas a la quiebra económica como consecuencia de la situación de vulnerabilidad que pueda reconocérseles a sus arrendatario.

Así pues, se pretende con esta nueva regulación facilitar el tránsito económico por una situación excepcional, donde las ayudas sociales están resultando fundamentales, muestra evidente de un estado social. Sin embargo, no hemos de olvidar que las ayudas que se ofrecen no irían directamente al arrendador, sino al arrendatario para que pudiera abonar las rentas. Téngase en cuenta a este respecto lo que se establece en los arts. 9 a 15 de este mismo Real Decreto-ley, que serán comentados en apartados posteriores y lo que se regula en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.

Resulta evidente que los arrendadores, en general también pueden pasar por situaciones económicas difíciles, como consecuencia de la pandemia y, sin perjuicio de que en el mismo Real Decreto-ley se regulen otras posibilidades extrajudiciales, también en el ámbito judicial se le ofrece al arrendador la posibilidad de acreditar que el retraso en la percepción de las rentas de sus inquilinos, aunque sea porque en él concurra una situación de vulnerabilidad, le puede provocar esa misma situación a ellos.

5.2. Presentación de documentación por parte del arrendador.

No se regula en el precepto ahora analizado la forma en la que los arrendadores deban acreditar que ellos también se encuentran en estado de vulnerabilidad y que esa situación sea consecuencia directa de la expansión del COVID-19, pero parece lógico pensar que, al igual que ocurre con los arrendatarios, en caso de que manifiesten que se encuentran en dicha situación, deberán hacerlo cuando estén en alguna de las situaciones previstas en el art. 5 de este mismo Real Decreto-ley y la forma de acreditarlo, al igual que para los arrendatarios, lo sea con la documentación acreditativa, recogida en el art. 6 de este mismo texto legal.

Así pues, nos remitimos a lo que allí veremos sobre estos dos particulares.

Una vez presentada la solicitud del reconocimiento de estado de vulnerabilidad por parte de arrendador y acreditada la misma ante el Juzgado, en los mismos términos que se recogen el punto 2 del precepto, al que se remite la presente regulación, el Letrado de la Administración de Justicia se limitará a remitir la solicitud y los justificantes acompañados a la misma a los servicios sociales competentes, a fin de que puedan ser unidos a la solicitud planteada por el arrendatario. Sin duda, a la hora de tener en cuenta esta petición, deberá tenerse en cuenta que se trata de una situación sobrevenida y que la causa de la misma lo ha sido la expansión del COVID-19, pues solo en este caso la situación podrá ser incorporada a la situación excepcional que se regula con el presente Real Decreto-ley.

5.3. Efectos de la presentación.

Una vez acreditada la situación de vulnerabilidad del arrendador, nada se establece sobre la actividad de los servicios sociales competentes al respecto, ni siquiera los efectos que un hipotético reconocimiento del estado de vulnerabilidad al arrendatario. En efecto, ya hemos visto en el apartado anterior que procesalmente hablando la presentación y acreditación de una situación de vulnerabilidad por parte del arrendador no suspende la tramitación del procedimiento, por otra parte, se supone ya suspendido, por lo que, de lo regulado en el art. 1. 4 del Real Decreto-ley 11/2020 parece desprenderse que el Letrado de la Administración de Justicia se limitará a ser un mero intermediario, cuya única función será la de dar traslado de la documentación aportado por el arrendador a los servicios sociales competentes.

Si tuviéramos que hacer una interpretación de lo regulado en el precepto, tendríamos que decir que, desde un punto de vista procesal, nada nuevo se aporta, pues, en todo caso las consecuencias de la acreditación de una situación de vulnerabilidad del arrendador serán de carácter social y no procedimental.

La primera consecuencia, al menos aparentemente, es que para los casos en los que el arrendador hubiera presentado las credenciales para que se le reconozca el estado de vulnerabilidad, los servicios sociales dieran preferencia a la tramitación del reconocimiento de este estado para el arrendatario, con el fin de que, si procede el desahucio, se tramite con preferencia a los anteriores, pues en estos supuestos concurrían dos situaciones de estado de vulnerabilidad.

Nada se establece sobre las consecuencias de un hipotético reconocimiento de estado de vulnerabilidad del arrendador, por lo que resulta difícil de prever qué consecuencias pueden desprenderse de este reconocimiento. Aparentemente, la consecuencia inmediata, teniendo en cuenta lo que se regula en los arts. 9 al 15 de este Real Decreto-ley, es que al arrendatario se le concedieran unos créditos, subvenciones, avales o ayudas para poder abonar el importe de las rentas. Si esto fuese así, resulta difícil de justificar que esos avales o ayudas si lo son para pagar las rentas, por qué en los supuestos en los que el arrendador interese el reconocimiento de su situación familiar y económica como vulnerable, no se reguló en el precepto que esas cantidades para cubrir el importe de las rentas, se le entregasen directamente al arrendador, sin necesidad de tener que pasar por las manos del arrendatario, evitando así los posibles fraudes y sus consecuencias, a que se hace mención en el art. 7 del mismo texto legal.

Sobre el particular de las ayudas a los arrendatarios, habrá de tenerse en cuenta lo que establece la Orden TMA/336/2020, de 9 de abril, por la que se incorpora, sustituye y modifican sendos programas de ayuda del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 10, 11 y 12 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, a la que nos referiremos en los comentarios a los arts. 9 a 12 del Real Decreto-ley.

6. El consentimiento del arrendador.

En términos similares a los ya expuestos, al analizar el punto 3 del precepto para el arrendatario, es ahora en el punto 5 del precepto donde introduce una regulación sobre la autorización que se presumirá por parte del arrendador, solo que, en este caso, sin necesidad de hacer una reiteración con la remisión a lo dispuesto en el art. 150. 4 de la LEC, si bien se incorpora un matiz importante al último inciso del precepto, consistente en que, mientras que en el punto 3 se fijaba como objetivo de la petición el de la suspensión de la tramitación judicial, en el caso de lo recogido en el punto 5 no tiene como objetivo que se suspenda la tramitación, ya acordada como consecuencia de la solicitud realizada por el arrendatario, sino que ahora simplemente se deja constancia de que el consentimiento para hacer la comunicación a los servicios sociales competentes, se sobre entenderá por el mero hecho de haber presentado ante el Juzgado la acreditación de su “situación de vulnerabilidad económica sobrevenida”.

Obsérvese que a pesar de la enorme similitud existente entre lo regulado en los puntos 3 y 5 del art. 1 del Real Decreto-ley 11/2020, en el caso de lo reglado en el punto 5, el referido al arrendador, se hace mucho hincapié en el hecho de que se trate de una vulnerabilidad económica, por una parte y, de que la misma es sobrevenida.

En efecto, mientras que, en el caso del arrendatario, en el punto 1 del precepto se refiere a la vulnerabilidad social y económica, es decir, recoge un espectro mucho más amplio que la mera situación económica, si bien es cierto que en los preceptos posteriores, olvida el aspecto social, lo cierto es que la consideración de vulnerabilidad social va mucho más lejos que la meramente económica, con ser esta importante. Por el contrario, en el caso del arrendador, el Legislador de 2020 deja de lado el aspecto social, para centrarse únicamente en el aspecto económico, es decir, la acreditación de esta situación de vulnerabilidad se centrará, para entendernos, en los libros de contabilidad y deberá ser el aspecto económico el único que deba acreditarse en este punto para el arrendador.

Asimismo, el precepto insiste en el hecho de que la situación de vulnerabilidad económica hubiera sido sobrevenida, provocada por la expansión del COVID-19, añado yo, pues así se desprende del propio precepto, pues de no ser provocada por esta pandemia, no tendría cabida dentro de las medidas excepcionales, establecidas para la situación excepcional que se pretende regular con esta norma.

Vistas así las cosas, los documentos acreditativos que se fijan en el art. 6 para solicitar el reconocimiento de situación vulnerable para los arrendadores se ceñirán a aquellos documentos con los que se acredite la situación económica de penuria en la que se pueda encontrar el arrendado.

7. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento.

Una vez analizada la problemática judicial del procedimiento de desahucio, en una sistemática un tanto anacrónica, como ya dejamos apuntado, el precepto pasa a analizar situaciones propias del contrato de arrendamiento que vincule a arrendador y arrendatario y que tendrá una repercusión directa en las reglas generales que se recogen en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, hasta el punto de modificar sus criterios de duración del contrato, aunque solo sea de manera extraordinaria, para el tiempo que dure la situación de estado de alarma y sus consecuencias.

En los apartados siguientes vamos a abordar el estudio de los supuestos en los que el contrato de arrendamiento se verá afectado en su duración, art. 9 de la LAU, como medida social para paliar los perjuicios sociales y económicos de la expansión del COVID-19.

7.1. Que se trate de vivienda habitual.

La primera consideración a tener en cuenta es que la regulación que ahora se establece de manera extraordinaria hace referencia únicamente a los contratos de arrendamientos urbanos de fincas que constituyan la vivienda habitual del arrendatario y que esté sometido a la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a la que ya nos hemos referido.

Obsérvese que, como ya ha quedado apuntado anteriormente, el presente Real Decreto-ley únicamente fue pensado para los casos de viviendas, dejando fuera de regulación los tradicionalmente denominados locales de negocio, laguna que fue suplida posteriormente a través del Real Decreto-ley 15/2020, que también será objeto de exposición en esta obra, en apartados posteriores.

De todas las formas, junto al hecho objetivo de que se trate dela vivienda habitual, el precepto ahora analizado introduce un elemento fundamental que es que esté sometida a la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que supone la necesidad de que concurran una serie de elementos fundamentales para que pueda reputarse vivienda arrendado, en tal sentido, en el art. 2.1 LAU se establecen los requisitos esenciales para que a un contrato de arrendamiento se le apliquen las normas de esta ley para los contratos de vivienda, que se concretan en que se trate de una edificación habitable y que esté destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Éstos son los elementos principales que han de concurrir en un contrato de arrendamiento para que le sean de aplicación las normas especiales, no hemos de olvidar que el precepto que ahora analizamos exige que la finca objeto del contrato esté sometida a las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos y para que esto sea así se necesita que la edificación reúna una serie de requisitos.

Sin embargo, frente a lo que pudiera parecer, ni los requisitos son todos los que se citan en el art. 2 LAU, ni todos los imprescindibles se encuentran regulados en ese precepto, sino que es en diversos pasajes de la ley donde hemos de complementar las características necesarias para que un contrato de arrendamiento de vivienda se considere sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Así, nos encontramos notas también en el art. 1, donde se exige que la vivienda sea urbana, o en el art. 7 en el que se amplía el espectro de las personas a las que puede servir de vivienda habitual, de forma que también estará sometida a esta norma, no sólo cuando sirva de vivienda habitual del arrendatario, sino también cuando lo pueda serlo «de su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o de sus hijos dependientes», o en el art. 16 cuando se permite la subrogación en favor de los “ascendientes dependientes del arrendatario, que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento”.

De los distintos análisis conjuntos de los diferentes preceptos recogidos en esta ley Etelvina Valladares5 define el arrendamiento de una finca urbana para uso de vivienda como aquel arrendamiento que tiene por objeto una finca urbana con edificación habitable cuyo destino primordial es, bien el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, bien el de servir de lugar de habitación al cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho o a los hijos dependientes de él.

En el art. 2.1 de la LAU se hace gravitar el concepto de contrato de arrendamiento de vivienda sobre tres conceptos fundamentales: 1) Que se trate de una edificación habitable; 2) que la misma deberá estar destinada a satisfacer las necesidades de vivienda del arrendatario u otros familiares que de él dependan; y 3) que este destino de habitación ha de ser el primordial.

7.2. La prórroga extraordinaria.

Los contratos de arrendamiento de fincas urbanas, sometidas a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, por su propia naturaleza tiene una duración contractual que puede prolongarse hasta cinco años, cuando el arrendador sea una persona física o de siete años cuando el arrendador fuere una persona jurídica. No vamos a entrar en toda la compleja problemática sobre la duración mínima de los contratos de arrendamiento de viviendas que ya fueron objeto de nuestra obra “Ley de Arrendamientos Urbanos”6, en la que se presenta toda la casuística que sobre este tema puede presentarse, dejando constancia en esta obra de la prórroga extraordinaria que se producirá de manera automática, si el arrendatario lo solicita y sin que el arrendador pueda oponerse a ella.

7.2.1. Contratos a los que se puede aplicar.

La primera consideración que habrá que tenerse sobre este particular es el período de tiempo dentro del que se podrá solicitar la prórroga extraordinario.

Sin embargo, antes de seguir en la exposición, habrá que dejar asentadas dos cuestiones fundamentales: 1ª) Que exista una declaración de voluntad expresa por parte del arrendatario, por la que muestre su interés en que se produzca la prórroga excepciona y así se lo manifieste al arrendado y 2ª) Que esa declaración de voluntad se produzca sobre contrato concretos: los que tengan una fecha de vencimiento entre las fechas que van desde el 2 de abril de 2020 hasta dos meses después de que entre en vigor el levantamiento legal del estado de alarma.

Los contratos a los que se puede aplicar esta prórroga extraordinaria es a aquellos cuyo vencimiento se produzca desde la fecha de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020, el 2 de abril de 2020, hasta pasados dos meses desde el levantamiento del estado de alarma. Es decir, todos los contratos cuya vigencia, con independencia de si se encuentran es situación de prórroga forzosa o de prórroga tácita, si el vencimiento se produce dentro de este período y los solicita el arrendatario, se producirá automáticamente una prórroga de seis meses que, aun siendo extraordinaria, se reputará de la misma naturaleza que la que le correspondiese y sin excluir ninguna de éstas, que se volverán a aplicar, en los mismos términos que se establece en los arts. 9. 1 y 10. 1 de la LAU.

La prórroga a la que ahora nos estamos refiriendo es independiente de las prórrogas legales, las forzosas previstas en el art. 9. 1 de la LAU y las tácitas, reguladas en el art. 10. 1 del mismo cuerpo legal, de forma que, una vez agotada la prórroga extraordinaria, se aplicarán las forzosas, si no se hubiera cumplido el primer período de cinco o siete años, según se trate de un arrendador persona física o jurídica, si bien las nuevas fechas de vencimiento se verán afectadas por el nuevo plazo de la prórroga extraordinaria.

Dada la especialidad y la excepcionalidad de esta prórroga, se recomienda realizar la solicitud de prórroga de cualquiera de las formas reconocidas como fehacientes, ya sea mediante comunicación notarial, buro fax, entrega a cambio de firma de la recepción o cualquier otro sistema que garantice al arrendatario que realizó su petición de acogerse a la prórroga extraordinaria.

Cualquiera de los contratos a los que se aplique esta prórroga extraordinaria, a partir de aplicación tendrán una nueva fecha de vencimiento, que deberá tenerse en cuenta a los efectos de cualquiera de las prórrogas legales, reguladas en los arts. 9. 1 y 10. 1 de la LAU.

Frente a la declaración de voluntad del arrendatario, el arrendador no podrá oponer nada, pues, de conformidad con lo que se establece en el precepto, esta prórroga “deberá ser aceptada por el arrendador”.

7.2.2. Vigencia de la nueva prórroga.

La vigencia de la prórroga extraordinaria será de seis meses desde el vencimiento del contrato hasta que se vuelva a producir una nueva prórroga legal. Sorprende sobre manera que para acudir a esta prórroga extraordinaria no será necesario acreditar nada, ni siquiera que la situación social o económica del arrendatario o de su núcleo familiar se haya visto afectada por la expansión del COVID-19 y es así porque el Real Decreto-ley al que ahora nos venimos refiriendo en esta obra, encuentra justificación en la propia existencia de una pandemia que ha afectado a un gran número de ciudadanos de nuestro país. Sin embargo, desde el momento en que no se exige la acreditación de nada, esta regulación podría provocar una situación injusta por cuanto, en contra de lo que esta norma presupone, no siempre el arrendatario es la pieza más débil del contrato, pues no sería extraño encontrar arrendadores que, como consecuencia de esta pandemia, vean afectada su situación social y económica hasta el punto de pasar a una estatus de vulnerabilidad, sin perjuicio de que el arrendatario también pudiera estarlo, lo cierto es que hubiera sido más adecuado, si lo que se pretendía era paliar las situaciones de vulnerabilidad, que, al menos, se le hubiera exigido al solicitante de prórroga de contrato, que se hubiera visto afectado social o económicamente por el COVID-19, pues, en caso de no ser así, no existe justificación alguna para poder conceder una prórroga forzosa extraordinaria, y menos aun cuando los contratos estuvieran sometidos a la prórroga forzosa.

Así pues, podría afirmarse que con la nueva regulación se generaliza de forma gratuita una prórroga extraordinaria por un plazo de seis meses, sin que el arrendador pueda oponer ninguna causa, aunque estuviera justificada.

7.2.3. Condiciones de la nueva prórroga.

El contrato que se prorroga de forma extraordinaria no se produce como una novación sino como una prórroga del mismo contrato, por lo que no habría sido necesario añadir al precepto que ahora analizamos que durante la vigencia de la prórroga extraordinaria “se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor”, pues, si, como ya hemos expuesto, estamos ante el mismo contrato, sometido a las mismas cláusulas que el inicial. Con esta expresión reiterativa, el Legislador de 2020 ha pretendido evitar una subida de la renta más allá de la pactada en el contrato original, lo que, sensu contrario, quiere decir que durante esta prórroga sí se le podrá subir al arrendatario el índice de revisión de renta que se hubiera pactado en aquél.

Esto supone en la práctica añadir a las prórrogas forzosas, previstas en el art. 9. 1 de la LAU una nueva prórroga forzosa por un período inferior, de forma que, a partir de la prórroga extraordinaria, la fecha del vencimiento se producirá seis meses después, de forma que si el contrato tenía una duración forzosa de cinco o siete años, según se trate de arrendador persona física o jurídica, a partir de la prórroga forzosa, esa duración será de seis meses más, de la misma manera que si se trata de una prórroga tácita, la misma se producirá, no al cumplir un año de vigencia de la prórroga correspondiente, sino seis meses después y las mismas de durar tres años pasarán a durar tres años y seis meses.

7.2.4. Excepción a la regla general.

Sin embargo, esta prórroga no tiene por qué aplicarse forzosamente, no solo porque, al ser obligatoria la solicitud del arrendatario para que se produzca, sino que la prorroga extraordinaria podría verse afectada por otro acuerdo entre los contratantes que se supone le será más beneficiosa al arrendatario.

En línea con lo expuesto en el apartado anterior, todo lo regulado en el art. 3 del Real Decreto-ley 11/2020 queda condicionado a los acuerdos a los que arrendador y arrendatario hubieran podido llegar y suscribir como cláusula contractual al respecto. En efecto, en el precepto se recoge la expresión “salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes”, lo que quiere decir que las partes pudieran haber llegado a un acuerdo que desactive las previsiones recogidas en el precepto, hemos de suponer que ese acuerdo será beneficioso al arrendatario por dos motivos fundamentales: En primer lugar, porque la sola manifestación del arrendatario de contar con la prórroga extraordinaria, forzaría su aplicación sin que, como ya ha quedado expuesto, sea necesaria la concurrencia de la aquiescencia por parte de arrendador. En segundo lugar, por la propia previsión legal, recogida en el art. 6 de la LAU, según la cual serían nulos todos los acuerdos que se adopten en el contrato, referidos a los derechos regulados en el Título I de la LAU y que sean contrarios al arrendatario. En concreto, el derecho de prórroga, en cualquiera de sus modalidades, se fija en los arts. 9 y 10 del citado texto legal y los dos se hallan encuadrados dentro del Título I. A ellos precisamente se remite el art. 3 del Decreto-ley, ahora analizado.

Por lo tanto, frente a la petición de prórroga extraordinaria, solicitada por el arrendatario, el arrendador puede contestar con otra oferta que le sea más beneficiosa para el arrendatario, en cuyo caso, si suscriben de común acuerdo en el contrato una cláusula más beneficiosa para el arrendatario, la misma desactivaría la petición de prórroga extraordinaria por parte del arrendatario.

Artículo 3. Moratoria de deuda arrendaticia.

Se establecen medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19, desde este artículo y hasta el artículo 9, ambos incluidos.

8. Medidas para la moratoria en el pago de las rentas.

Podría decirse que estamos ante una declaración de voluntad, según la cual se trata de establecer una serie de mecanismos que garanticen la moratoria en el pago de las rentas para aquellos arrendatarios de “vivienda habitual, en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19”.

En efecto, en el presente precepto, que parece ser el compendio de todo lo que se va a regular después, parece más lógico que en una sistemática normal hubiera sido el primero del articulado, pues hace referencia a los que con posterioridad se desarrolla.

Con independencia de la crítica a la sistemática de la estructura del Real Decreto-ley, en el precepto cuyo estudio ahora abordamos, pivota sobre dos criterios fundamentales: 1) Que se trate de vivienda habitual y 2) que el arrendatario estuviera en situación de vulnerabilidad económica.

Sobre el primer punto reiteramos lo ya dicho, en tanto en cuanto desde la Ley de Arrendamiento Urbanos hasta el propio Decreto-ley que ahora comentamos amplía el concepto arrendatario para traspasar la persona del suscritor del contrato, e incluir bajo ese concepto a todos sus familiares que de él dependan y utilicen la finca como vivienda habitual. Sorprende que también que en la regulación que se recoge en el art. 5, se sigue insistiendo en la enumeración tradicional, excluyendo, yo creo que más por mera omisión sistemática que por intencionalidad a los ascendentes dependientes del arrendatario, cuando, como ya hemos dicho anteriormente, estos también pasan a forma parte de la unidad familiar, pueden ser los auténticos ocupantes de la vivienda, aun sin ser arrendatarios y, como se recoge en el art. 16 de la LAU también pueden ser llamados a la subrogación cuando hubieran vivido con el arrendatario, por lo menos los dos últimos años. Considero que en este apartado también habrá que incluir a los ascendentes que vivan en la finca arrendada.

En el caso de la vulnerabilidad, sorprende que en este precepto también se deje de lado el aspecto social de la situación de vulnerabilidad. En efecto, mientras que en el art. 1 de este mismo Decreto-ley se equiparan los conceptos económico y social, en el que ahora comentamos, el Legislador ha olvidado el aspecto social y, si bien es cierto que el primero puede llevar al segundo, considero que hubiera sido más adecuado mantener los dos tipos de vulnerabilidad, pues en mientras que en el art. 5 del Decreto-ley, donde se establecen los parámetros para valorar el nivel de vulnerabilidad, se fijan claramente los dos criterios, el económico y el social, con la redacción a este precepto parecería que únicamente interesa lo recogido en el apartado 1 del mencionado art. 5 y la correspondiente acreditación de ese apartado, correspondiente en el art. 6.

Artículo 4. Aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda.

1. La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como se define en el artículo siguiente, podrá solicitar de la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en el plazo de tres mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

2. En el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.