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ОглавлениеDer Umgang mit Verbraucherbauherren
Für Verträge mit Verbraucherbauherren gelten seit dem 01.01.2018 neue Regeln. In den §§ 650i–650n BGB werden speziell für Bauverträge Verbraucherschutzvorschriften eingeführt. Damit will der Gesetzgeber den Verbraucher bei der Durchführung eines Bauvorhabens vor vorschnellen Entscheidungen, unklaren Leistungsverpflichtungen und unbekannten Vergütungsrisiken schützen. Dies geschieht im Wesentlichen dadurch, dass der Verbraucher von seinem Vertragspartner frühzeitig und inhaltlich eindeutig über Risiken und Konsequenzen seiner Entscheidungen informiert werden muss. Außerdem kann der Bauunternehmer mit dem Verbraucherbauherrn Verträge nicht in jeglicher Beziehung frei verhandeln. Es gibt wesentliche Regelungen, ohne die ein Verbraucherbauvertrag nicht wirksam abgeschlossen werden kann.
Zu den einzelnen Regelungen im Verbraucherbauvertrag wird ergänzend auf den Beitrag Kap. „Änderungen durch das neue Bauvertragsrecht 2018“ verwiesen.
Schutz des Verbrauchers bei Bauverträgen, die keine Verbraucherbauverträge sind
Selbst dann, wenn ein Vertrag über eine Bauleistung nicht den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem Bestandsgebäude zum Gegenstand hat und damit kein Verbraucherbauvertrag besteht, ist der Verbraucher nicht schutzlos. Wie schon vor dem 01.01.2018, greifen zugunsten des Verbrauchers die §§ 312 ff. BGB. Auch hier sieht das Gesetz vorvertragliche Informationspflichten und ggf. ein Widerrufsrecht nach §§ 312d, 312g BGB vor, wenn ein Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen des Unternehmers abgeschlossen wird. Es geht auch nicht um einen vollständigen Neubau oder einem diesem gleichstehenden Sanierungsauftrag. Außerdem wäre erforderlich, dass der Bauunternehmer – was in der Praxis selten der Fall sein wird – von sich aus den Kontakt zum Verbraucher aufnimmt und ihn telefonisch oder über das Internet anspricht und versucht, seine Leistungen zu verkaufen. Hier bestehen Verpflichtungen zu klaren und verständlichen Informationen über die Eigenschaften des Vertragsgegenstands und über den Anbietenden.
Für Werkverträge, die der Verbraucher selber initiiert, also z. B. die Aufforderung zur Erstellung eines Angebots über die Badsanierung, fallen nicht in den Bereich der §§ 650i ff. BGB und auch nicht unter die Verbraucherschutzvorschriften der §§ 312 ff. BGB. Hier ist der Verbraucher wie jeder andere normale Auftraggeber zu behandeln. Ein Verbraucherbauvertrag liegt außerdem nicht vor, wenn der Verbraucher das (Wohn)Gebäude nicht von einem Generalunternehmer/Generalübernehmer erstellen lässt, sondern gewerkeweise vergibt. Dann handelt es sich grundsätzlich um einzelne Werkverträge nach § 631 BGB. Gegebenenfalls kann auch dann ein normaler Bauvertrag nach § 650a BGB vorliegen.
Ein Verbraucherbauvertrag liegt auch nicht vor, wenn es nicht um die Errichtung eines neuen Wohngebäudes oder den Umbau eines Nebengebäudes zu einem Wohngebäude geht, sondern lediglich ein Bauwerk mit untergeordneten Nebenfunktionen errichtet werden soll. Insbesondere spätere Anbauten wie ein Carport, eine freistehende Garage oder ein Swimmingpool sind keine Verbraucherbauverträge und unterliegen keinen besonderen Schutzvorschriften.
Die besonderen Vorschriften des Verbraucherbauvertrags greifen nur dann, wenn der Vertragspartner des Bauunternehmens auch ein Verbraucher i. S. d. Gesetzes ist. Ein Verbraucher ist grundsätzlich eine natürliche Person. Juristische Personen können nie Verbraucher sein. Außerdem muss der Bauvertrag geschlossen werden, um einem privaten Zweck des Verbrauchers zu dienen. Bauvorhaben, die gewerblich genutzt werden, fallen nicht in den Schutzbereich. Wahrscheinlich kann auch eine GbR ein Verbraucher sein. Dies wird wohl in den Fällen anzunehmen sein, in denen sich mehrere Privatpersonen zu einer Bauherrengemeinschaft zusammenschließen, um ein gemeinsames Bauvorhaben (Mehrfamilienhaus, Reihenhausanlage) zu realisieren. Damit können auch Wohnungseigentümergemeinschaften, die eine umfassende Sanierung ihres Gebäudes beauftragen, unter den Schutzbereich des Verbraucherbauvertrags fallen. Welche Personengruppen letztendlich als Verbraucher i. S. d. Gesetzes gelten werden, wird sich erst nach den ersten Urteilen in einigen Jahren sicher sagen lassen. Im Zweifel sollte der Bauunternehmer immer davon ausgehen, dass er mit einem Verbraucher einen Vertrag abschließt. Nur so verhindert er, dass er möglicherweise notwendige Vertragsinhalte nicht regelt oder wichtige Hinweise nicht rechtzeitig schriftlich gibt.
Die Notwendigkeit der Textform (§ 650i Abs. 2 BGB)
Ein wirksamer Verbraucherbauvertrag bedarf der Textform, nicht der Schriftform. Es ist also nicht erforderlich, dass ein von beiden Seiten im Original unterschriebener schriftlicher Vertrag besteht. Der Vertrag kann auch per Fax oder E-Mail wirksam geschlossen werden. Aus Sicherheitsgründen ist dem Bauunternehmer aber zu empfehlen, sich die Zeit zu nehmen und alle wichtigen und gesetzlich geforderten Erklärungen und Hinweise mit dem Verbraucher auch schriftlich abzustimmen. Ein von beiden Seiten unterschriebener Originalvertrag ist vor Gericht nach wie vor das beste Beweismittel. E-Mails können zwar ausgedruckt werden. Allerdings besteht immer wieder Unsicherheit darüber, ob das, was dann später ausgedruckt wird, auch tatsächlich dem entspricht, was die Parteien übereinstimmend vereinbart haben. Aus Gründen der Schnelligkeit können daher Absprachen vorab per Fax oder E-Mail mitgeteilt werden. Es sollte aber grundsätzlich versucht werden, zuvor die Vereinbarungen auch schriftlich in Papierform zu fixieren oder zumindest nach der schnellen elektronischen Vereinbarung entsprechend zu bestätigen. Gerade bei Vereinbarungen in Form von Telefaxen oder
E-Mails bleibt das Problem, dass beide Seiten eine entsprechende Vereinbarung nachvollziehbar unterschrieben oder zumindest mit einer Unterschrift gleichbedeutenden zustimmenden Erklärung versehen haben. Auch hier gilt wieder für den Bauunternehmer Sicherheit vor Schnelligkeit.
Der Bauunternehmer muss darauf achten, dass die Textform auch für alle Änderungen und Ergänzungen des Verbraucherbauvertrags gilt. Eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs nach § 650b Abs. 1 Satz 1 BGB muss also zur Wirksamkeit in Textform vereinbart werden. Auch eine Anordnung über einen geänderten Werkserfolg in den Fällen, in denen eine einvernehmliche, also beidseitige zustimmende Erklärung über die Änderung nicht möglich ist, bedarf zur Wirksamkeit der Textform. Mündliche Vereinbarungen mit Verbrauchern sind unwirksam!
Verstöße gegen die Notwendigkeit der Textform führen wohl zur Nichtigkeit des Bauvertrags nach § 125 Satz 1 BGB. Die Konsequenzen eines Vertrags, der mitten in der Abwicklung als nichtig festgestellt wird, wären für beide Seiten katastrophal. Der Unternehmer könnte keine Vergütung verlangen, der Verbraucherbauherr keine Fertigstellung des Bauwerks oder keine Mängelansprüche geltend machen. Zwar lassen sich einige der entstehenden Probleme durch die Regelung zur ungerechtfertigten Bereicherung oder der Geschäftsführung ohne Auftrag klären. Der erforderliche Aufwand, die zusätzliche Zeit und die zusätzlichen Kosten sollten aber unbedingt vermieden werden. Möglicherweise entwickelt die Rechtsprechung andere Lösungen, die im Falle eines formnichtigen Verbraucherbauvertrags zu besseren Lösungen führen. Da entsprechende Entscheidungen noch fehlen, gilt auch hier nochmals die Empfehlung an den Bauunternehmer: Sicherheit vor Schnelligkeit, unbedingt die Textform beachten, sicherheitshalber alles schriftlich mit beidseitiger Unterschrift mit dem Verbraucherbauherrn regeln.
Es schadet sicherlich auch nicht, den Verbraucherbauherrn auf die Notwendigkeit der Textform mehrfach und gesondert hinzuweisen. Das Gesetz sieht eine solche Aufklärungspflicht zwar nicht vor. Die zusätzliche Empfehlung kostet den Bauunternehmer aber lediglich eine Zeile im Vertrag oder in den sowieso erforderlichen Hinweisschreiben.
Pflichten des Bauunternehmers vor Vertragsabschluss
Der Bauunternehmer muss beachten, dass er bestimmte Regelungen und Abläufe mit dem Verbraucher weder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen noch im Bauvertrag selber und damit auch nicht in seinem Angebot ausschließen oder umgehen kann.
| • | Er kann mit einem Verbraucher nicht vereinbaren, dass „kein“ Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB vorliegt. Dies wird objektiv ermittelt und unterliegt nicht der Vereinbarung der Parteien. |
| • | Er muss dem Verbraucher vor Abschluss eines Vertrags eine Baubeschreibung mit gesetzlich geregeltem Inhalt überlassen. Er kann weitergehende Regelungen mit dem Verbraucher treffen, er kann die gesetzlichen Vorgaben aber nicht einschränken. |
| • | Er muss sowohl eine klare Leistungsbeschreibung zum Inhalt des Vertrags machen und auch verbindliche Zeitangaben in sein Angebot und den Vertrag aufnehmen. |
| • | Er muss den Verbraucher über sein Widerrufsrecht rechtzeitig und ausreichend informieren. |
| • | Letztendlich muss er ihm auch die in § 650n BGB aufgelisteten Unterlagen erstellen und überlassen. Dies selbst dann, wenn dies vertraglich nicht ausdrücklich geregelt wird. |
Die gesetzlichen Vorgaben treffen Unternehmer bereits vor Abschluss des Vertrags. Nach § 650j BGB muss er dem Verbraucher eine konkrete Baubeschreibung {Baubeschreibung} als Angebot überlassen. Er kommt aus dieser Verpflichtung nur dann heraus, wenn der Verbraucher selber einen Architekten beauftragt hat, der für ihn die Baubeschreibung erarbeitet, oder der Verbraucher selber in der Lage ist, die wesentlichen Planungsvorgaben zu erarbeiten. Der Bauunternehmer sollte sich aber gerade dann, wenn der Verbraucher selber aus Kostengründen die Baubeschreibung erstellt, nicht darauf verlassen, dass diese i. S. d. Gesetzes auch ausreichend ist. Er sollte immer anhand der Vorgaben von Art. 249 EGBGB überprüfen, ob alle gesetzlich verlangten Angaben auch tatsächlich vorliegen. Sicherheitshalber sollte er den Verbraucher ansonsten auf Fehler hinweisen und diese ggf. selber ergänzen.
Verpflichtende Baubeschreibung
Artikel 249 § 2 EGBGB enthält folgende Vorgaben für den zwingenden Mindestinhalt einer Baubeschreibung für den Verbraucherbauherrn:
| 1. | In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darzustellen. |
| 2. | Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten: 1. allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, ggf. Haustyp und Bauweise 2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, ggf. der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe 3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte 4. ggf. Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik 5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke 6. ggf. Beschreibung des Innenausbaus 7. ggf. Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen 8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss 9. ggf. Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen |
Besonders zu beachten ist die grundlegende Forderung, dass alle wesentlichen Eigenschaften der angebotenen Leistungen in klarer Weise dargestellt werden müssen. Die Baubeschreibung muss also aus der Sicht des Verbrauchers klar und eindeutig formuliert werden. Technische Begrifflichkeiten, die Verweisung auf Normen, Herstellerrichtlinien, die anerkannten Regeln der Technik, sind für sich allein unklar und für den Verbraucher als Laien unverständlich.
Die Aufzählung unter Nr. 2 ist nur beispielhaft. Werden einzelne Leistungen vom Bauunternehmer nicht angeboten, muss er natürlich dazu keine Angaben machen. Werden aber zusätzliche Leistungen von ihm verlangt, die in der beispielhaften Auszählung von Nr. 2 in den Nummern 1–9 nicht enthalten sind, müssen diese Angaben ebenfalls der gebotenen Klarheit entsprechen. Ziel dieser Baubeschreibung ist es, den Verbraucher in die Lage zu versetzen, eine nachvollziehbare Entscheidung über das Ob und das Wie der angebotenen Leistungen zu treffen. Es muss dem Verbraucher möglich sein, die angebotenen Leistungen mit anderen Angeboten hinsichtlich Leistung und Preis zu vergleichen.
Dies wiederum bedeutet, dass der anbietende Bauunternehmer relativ klar und eindeutig die von ihm angebotene Leistung beschreiben muss. Es ist nicht ausreichend, z. B. zu schreiben, dass das Gebäude eine Wärmedämmung nach den zzt. gültigen Vorschriften erhält. Damit kann ein Verbraucher nichts anfangen. Der Unternehmer muss sagen, welche Wärmedämmung er zum Einsatz bringen will. Er muss wahrscheinlich schon detailliert mitteilen, welche Produkte er beim Bau verwenden will. Er kann nicht offenlassen, ob er das Gebäude aus Beton, Ziegelmauerwerk, Ytong oder in Holzbauweise errichtet. Ebenso wenig kann er wohl die verwendeten Materialien für die Rohrleitungen oder die Produktlinien bei den Sanitärobjekten offenlassen. Natürlich kann der anbietende Unternehmer auch auf technische Vorschriften verweisen. Er darf mit diesen technischen Vorschriften aber nicht allein die von ihm angebotenen Produkte und Qualitäten beschreiben.
Wenn der Bauunternehmer dann den Auftrag auf der Grundlage seiner Baubeschreibung erhält, gehen sämtliche Unklarheiten und Lücken zu seinen Lasten. § 650k Abs. 2 BGB bestimmt eindeutig, dass Zweifel an der Auslegung immer zulasten des Unternehmers gehen. Wenn also eine Bauleistung nicht eindeutig, sondern missverständlich, zweideutig oder im Zweifel gar nicht beschrieben ist, darf der Verbraucherbauherr entscheiden, welche der möglichen Ausführungsvarianten er gerne hätte. Bei Lücken ist der Komfort- und Qualitätsstandard der übrigen Leistungen Maßstab.
Konsequenterweise wird man daher davon ausgehen müssen, dass die Formulierung „gleichwertig“ künftig den Verbraucherbauherrn berechtigt, die Entscheidung zu treffen, ob er das angebotene Produkt zum Einsatz bringen will oder lieber ein von ihm als „gleichwertig“ eingeschätztes Produkt ausgeführt werden muss.
Dem anbietenden Bauunternehmer ist daher zu raten, seine Baubeschreibung sehr sorgfältig zu erarbeiten und Alternativen, die er ggf. später zum Einsatz bringen will, ebenfalls schon möglichst genau zu bezeichnen und auch mitzuteilen, ob er oder der Verbraucherbauherr dann die Entscheidung für den Einsatz von Produkt A oder Produkt B treffen soll. Außerdem wird er wohl mitteilen müssen, bis wann eine solche Auswahlentscheidung zu treffen sein wird.
Die notwendigen Regelungen zur Bauzeit
Artikel 249 EGBGB enthält neben der Vorgabe zur Leistung auch Vorgaben zur Bauzeit.
„(2) Die Baubeschreibung hat verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.“
Der Bauunternehmer muss daher in seinem Angebot „verbindliche Angaben“ zum Beginn, dem Ablauf und auch der Fertigstellung machen. Soweit dies, was häufig in der Angebotsphase der Fall sein wird, noch nicht möglich ist, muss er zumindest die Gesamtdauer seiner Arbeiten angeben. Spätestens im Vertrag muss er dann aber (§ 650k Abs. 3) diese verbindlichen Angaben machen. Vergessen dies die Parteien, wird auf die Angaben im Angebot zurückgegriffen. Auch hier gilt wieder der Verbraucherschutz. Wenn der Unternehmer schlicht und ergreifend nur eine Bauzeit von z. B. sechs Monaten angibt und der Vertrag im Herbst geschlossen wird, ändert die schlechte Witterung aus Sicht des Verbrauchers nichts daran, dass das Bauvorhaben in sechs Monaten zu erstellen ist. Es ist Verpflichtung des Bauunternehmers, eine für einen Laien klar und einfach verständliche Vorgabe hinsichtlich der Termine zu machen. Das Angebot, spätestens aber der Vertrag, sollte also Hinweise auf Zeitverzögerungen aufgrund von schlechten Witterungsbedingungen, Ferien, Betriebsurlauben etc. enthalten. Dem Unternehmer ist gerade bei den Fristen zu raten, auch die Abhängigkeit zu den notwendigen Genehmigungen und Planungen herzustellen. Er muss immer daran denken, dass er es mit einem Laien zu tun hat, der vom Bauen keine Ahnung hat. Diesen will der Gesetzgeber schützen. Der Verbraucher weiß also nicht, wie lange ein Baugenehmigungsverfahren dauert, welche Auswirkungen überraschende Bodenverhältnisse haben, welche Konsequenzen eine verspätete Planung, Tragwerksplanung oder Nachbarzustimmung haben können. Hinweise auf diese Probleme und mögliche Zeitverzögerungen hieraus sollten daher standardmäßig zukünftig in Angeboten enthalten sein.
Die rechtzeitige Vorlage von Unterlagen
Artikel 249 Abs. 1 EGBGB regelt weiter, dass die Baubeschreibung mit den bereits erwähnten Leistungsangaben und zeitlichen Vorschlägen dem Verbraucher „rechtzeitig“ vor Vertragsabschluss zur Verfügung zu stellen ist. Der Zeitraum soll ausreichend sein, damit der Verbraucher dieses Angebot prüfen und ggf. auch mit anderen Angeboten vergleichen kann. Vermutlich wird das Angebot daher mindestens 14 Tage vor Abschluss eines Verbraucherbauvertrags vorliegen müssen. Auch hier lässt sich letztendlich erst in einigen Jahren genauer sagen, welche Frist die Rechtsprechung für ausreichend erachten wird. Der Bauunternehmer, der auf der sicheren Seite stehen will, sollte aber die 14-Tage-Frist nicht unterschreiten.
Besonderheiten beim Vertragsabschluss mit einem Verbraucher
Der Gesetzgeber will den Verbraucher schützen. Er verhindert mit der Regelung von § 650k Abs. 1 BGB daher, dass der Unternehmer im Vertrag versucht, durch Vertragsregelungen oder AGB und weitere Anlagen wie zusätzliche und besondere Bedingungen sein Angebot in Form der Baubeschreibung zu verändern oder aufzuweichen. Grundsätzlich ist dem Bauvertrag die Baubeschreibung zugrunde zu legen, so wie sie dem Verbraucher rechtzeitig vor Vertragsabschluss überlassen wurde. Will der Bauunternehmer etwas ändern, „muss“ er dies ausdrücklich mit dem Verbraucherbauherrn vereinbaren. Dies bedeutet also, dass nachteilige Veränderungen aus Sicht des Verbrauchers, Reduzierungen des Leistungsumfangs oder des Leistungsinhalts, die sich aus dem Vertrag selber oder Anlagen ergeben, unbeachtlich sind. Er hat Anspruch darauf, dass die Leistung so ausgeführt ist, wie es sich aus der Baubeschreibung ergibt.
Das bedeutet in der Praxis für den Bauunternehmer, dass er bei Veränderungen zwischen Angebot und Vertrag am besten in einer eigenen Regelung tabellarisch auflisten sollte, welche Leistung sich geändert hat und diese als im Angebot enthalten auf der einen und nunmehr anders vereinbart auf der anderen Seite deutlich gegenüberstellen.
Die Regelung zeigt auch, was der Gesetzgeber unter Klarheit der vertraglichen Regelungen versteht. Es kann nicht sein, dass die Baubeschreibung eine gewisse Ausführung klar beschreibt, diese dann aber später in weiteren Vertragsanlagen verwässert oder abgeändert wird. Hiermit muss der Verbraucher nicht rechnen. Diese weitergehenden Änderungen sind unwirksam und unbeachtlich.
Im Interesse des Verbraucherschutzes regelt § 650l BGB ein Widerrufsrecht. Der Verbraucher ist berechtigt nach § 355 BGB, den Widerruf eines bereits abgeschlossenen Verbraucherbauvertrags zu erklären. Ein solches Widerrufsrecht ist z. B. bei Abschluss von Darlehensverträgen oder den sog. Haustürgeschäften oder über das Internet bekannt. Zukünftig hat auch der Verbraucher, der einen Verbraucherbauvertrag abschließt, das Recht, innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsabschluss zu widerrufen. Er braucht dafür keinen Grund. Es handelt sich auch nicht um eine Kündigung. Dieses Widerrufsrecht muss der Bauleitung bekannt sein, und zwar unabhängig davon, ob sie aufseiten des Bauunternehmers tätig ist oder aufseiten des Verbrauchers. Der Bauunternehmer sollte immer davor gewarnt werden, vor Ablauf der Widerrufsfrist mit den Arbeiten zu beginnen. Ebenso wird die Bauleitung den Bauherrn auf das Widerrufsrecht hinweisen müssen, damit dieser ggf. alle Rechte wahrnehmen kann, die ihm gesetzlich zustehen.
Von besonderer Bedeutung ist die Verpflichtung des Unternehmers, den Verbraucher auf dieses Widerrufsrecht hinzuweisen. Es ist zu empfehlen, von dem gesetzlichen Muster der Widerrufsbelehrung nicht, auch nicht in Kleinigkeiten, abzuweichen. In anderen Rechtsgebieten, z. B. bei Darlehensverträgen, haben Abweichungen dazu geführt, dass Gerichte die Widerrufsbelehrung nicht für ordnungsgemäß erachtet haben. Dies hatte dann zur Konsequenz, dass nicht die Widerrufsfrist von 14 Tagen, sondern eine Frist von einem Jahr und 14 Tagen lief.
Muster für die Widerrufsbelehrung {Widerrufsbelehrung} bei Verbraucherbauverträgen
Widerrufsbelehrung
Widerrufsrecht
Sie haben das Recht, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses. Sie beginnt nicht zu laufen, bevor Sie diese Belehrung in Textform erhalten haben. Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns (*) mittels einer eindeutigen Erklärung (z. B. Brief, Telefax oder E-Mail) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Erklärung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden.
Folgen des Widerrufs
Wenn Sie diesen Vertrag widerrufen, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhalten haben, unverzüglich zurückzuzahlen. Sie müssen uns im Falle des Widerrufs alle Leistungen zurückgeben, die Sie bis zum Widerruf von uns erhalten haben. Ist die Rückgewähr einer Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen, lassen sich etwa verwendete Baumaterialien nicht ohne Zerstörung entfernen, müssen Sie Wertersatz dafür bezahlen.
*Gestaltungshinweis
Fügen Sie Ihren Namen oder den Namen Ihres Unternehmens, Ihre Anschrift und Ihre Telefonnummer ein. Sofern verfügbar, sind zusätzlich anzugeben: Ihre Telefaxnummer und E-Mail-Adresse.
Die Widerrufsfrist beginnt nicht, bevor der Verbraucher nicht die ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erhalten hat. Fehlt es an einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung, beginnt die 14-Tage-Frist nicht zu laufen. Das Widerrufsrecht erlischt frühestens nach zwölf Monaten und 14 Tagen nach Vertragsabschluss.
Widerruft der Verbraucher und sind inzwischen Bauleistungen ausgeführt worden, wird der Wertzuwachs wohl gem. § 357d BGB an den Unternehmer zu zahlen sein. Dieser ist in Anlehnung an die vereinbarte Vergütung zu ermitteln, die Grenze wird aber wohl der Marktpreis sein. Einen Anspruch auf Wagnis und Gewinn hat der Unternehmer in diesen Fällen aber wohl nicht. Um diese Unwägbarkeiten nicht auf der eigenen Baustelle erstmalig gerichtlich erleben zu müssen, wird dringend geraten, die Widerrufsbelehrung rechtzeitig und in der richtigen Form sehr ernst zu nehmen und keinerlei Bauleistungen zu erbringen, wenn der Verbraucher die Widerrufsbelehrung nicht erhalten hat. Am besten ist daher, den Erhalt der Widerrufsbelehrung vom Auftraggeber zu quittieren und mit Datum festzuhalten, wann die Widerrufsfrist abläuft.
Musterschreiben
Sehr geehrte Damen und Herren,
da es vorliegend um den Abschluss eines Verbraucherbauvertrags nach § 650i BGB geht, steht ihnen nach § 650l ein Widerrufsrecht zu. Wir geben Ihnen daher folgende gesetzlich vorgegebene Widerrufsbelehrung (Muster Widerrufsbelehrung ausgefüllt anfügen)
Diese Widerrufsbelehrung geht Ihnen heute am (Datum eintragen) zu. Ihr Widerrufsrecht endet nach 14 Tagen mithin am (Datum ausrechnen und anfügen). Wir werden unsere Bauarbeiten erst nach Ablauf dieser Widerrufsfrist aufnehmen.
Besonderheiten bei der Abrechnung
{Abrechnung}
Auch beim Verbraucherbauvertrag können Abschlagszahlungen verlangt werden. Dabei sind Besonderheiten im § 650m BGB zu beachten. Nach § 650m Abs. 1 BGB dürfen Abschlagszahlungen insgesamt nicht mehr als 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Nachträge ausmachen. Die restlichen 10 % werden erst fällig, wenn die Abnahme erklärt wurde. Der Gesetzgeber will damit die Sicherheit schaffen, dass auch der private Verbraucher zum Zeitpunkt der Abnahme noch ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung hat, um durch einen Einbehalt Druck im Hinblick auf eine zügige Mangelbeseitigung aufbauen zu können. Beim Aufstellen von Zahlungsplänen ist diese Regelung zu beachten. Überhöhte Abschlagszahlungen geben dem Verbraucher einen Anspruch auf Rückzahlung der 90 % übersteigenden Vergütungsanteile. Diese sind wahrscheinlich in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Zahlung zu verzinsen. Es ist dem Unternehmer auch nicht möglich, diese Regelung z. B. durch Stellung einer Bürgschaft zu umgehen.
Nach § 650m Abs. 2 und Abs. 3 BGB hat der Unternehmer dem Verbraucher eine Sicherheit in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung zu überlassen, die grundsätzlich durch einen entsprechenden Einbehalt von der ersten Abschlagszahlung zu bilden ist. Alternativ ist die Überlassung einer Vertragserfüllungsbürgschaft möglich.
Der Anspruch des Verbrauchers auf Unterlagen
Der Verbraucher hat immer Anspruch auf die Unterlagen, die die Parteien im Bauvertrag vereinbaren. Er hat aber auch ohne Vereinbarung Anspruch auf die Unterlagen nach § 650n BGB. Dabei unterscheidet das Gesetz Unterlagen, die vor Beginn der Ausführung benötigt werden, und Unterlagen, die der Unternehmer nach Fertigstellung zu überlassen hat. Es gibt einen Anspruch auf die Unterlagen, die der Verbraucherbauherr benötigt, um gegenüber Behörden nachweisen zu können, dass sein Bauvorhaben die einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfüllt, also die für die Genehmigungen relevanten Planunterlagen.
Nach § 650n Abs. 2 BGB kann der Verbraucher spätestens mit der Fertigstellung verlangen, dass ihm der Bauunternehmer Unterlagen zur Verfügung stellt, um ebenfalls gegenüber den Behörden nachweisen zu können, dass das Bauvorhaben die einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten hat.
Schließlich besteht ein Anspruch auf Unterlagen, die der Verbraucher (§ 650n Abs. 3 BGB) benötigt, um gegenüber Dritten, insbesondere Darlehensgebern, nachweisen zu können, dass er ein Objekt hat erstellen lassen, das den vertraglichen Vereinbarungen entspricht.
Um überflüssigen Streit zu vermeiden, wird jedem Bauunternehmer empfohlen, bereits in der Baubeschreibung und später im Vertrag klar zu vereinbaren, welche Pläne, Berechnungen, Herstellungsnachweise, Prüfzeugnisse etc. er dem Auftraggeber zu welchem Zeitpunkt übergeben wird. Eine eindeutig beschreibende abschließende Liste verhindert den Streit zu einem späteren Zeitpunkt. Es sollte daher nicht nur beschrieben werden, welche Unterlagen übergeben werden, sondern abschließend auch festgehalten werden, dass kein Anspruch auf weitergehende Unterlagen besteht.
Zusätzliche Haftung der Bauleitung
Die Bauleitung, die selbstständig für einen Bauunternehmer tätig ist und im Rahmen eines Verbraucherbauvertrags arbeitet, muss seinen Auftraggeber darauf hinweisen, wenn die Baubeschreibung nicht ausreichend konkret ist oder Termine und Fristen nicht vertraglich vereinbart wurden. Umgekehrt wird die Bauleitung, die für einen Verbraucher die Bauüberwachung übernimmt, diesen auf eine unvollständige und lückenhafte Baubeschreibung hinsichtlich Leistungsumfang, Qualität und Bauzeit hinweisen und ihn beraten müssen, welche Vorteile er hieraus bei der Abwicklung für sich ziehen kann. So oder so: Fehlende Beratung und unzureichende Hinweise führen für die Bauleitung zu einer neuen Art von Schadensersatzansprüchen.
