Читать книгу Флиппинг: как заработать на трансформации недвижимости - Ольга Лебедева - Страница 2

Перепродажа недвижимости – это процесс покупки жилого дома или недвижимости в другом месте с целью его быстрого ремонта и обновления для дальнейших перепродаж по более высокой цене и получения прибыли. Главная идея заключается в том, чтобы купить объект по привлекательной цене, обычно требующей ремонтных работ, провести необходимое обновление и ремонт, а затем выгодно перепродать его новому собственнику.

Флиппинг – это бизнес-модель, основанная на быстрой перепродаже активов с целью получения прибыли за счёт их улучшения. Термин "флиппинг" происходит от английского слова "flip", что означает "быстро переворачивать". Хотя флиппинг наиболее известен в сфере недвижимости, где он включает покупку объектов в недооценённом состоянии, последующим ремонтом и улучшение его состояния, а затем продажу по более высокой цене, этот принцип применяется и в других областях. Например, в мобильной индустрии или при перепродаже автомобилей. В любом случае, основа бизнес-модели флиппинга заключается в трансформации товара, улучшении его характеристик и последующей продаже с добавленной стоимостью.

Суть концепции флиппинга – это способность определять объекты с хорошим потенциалом для повышения стоимости после ремонта и доработки. При обсуждении бизнес-модели флиппинга часто возникает путаница с другими моделями, особенно с срочным выкупом. Хочу уточнить, что флиппинг подразумевает покупку недвижимости, часто без значительного дисконта, и её дальнейшее улучшение для повышения стоимости перед перепродажей. Главная цель здесь – добавить ценность через ремонт и модернизацию. В отличие от срочного выкупа, где акцент на быстрой покупке за счет существенной скидки из-за необходимости продавца быстро избавиться от имущества, флиппинг требует тщательного подбора объекта и вложений в его преобразование. Это не просто покупка по сниженной цене, а инвестиции в потенциал объекта для увеличения его рыночной стоимости. После покупки заранее планируется и просчитывается время, усилия и средства для ремонта и улучшения состояния объекта для изменения его рыночных цен. После этого следует перепродажа по более высокой цене, позволяющую получить прибыль после вычета затрат на покупку и ремонт.

Финансовая модель флиппинга включает в себя затраты и доходы, формирующие финансовый результат от перепродажи недвижимости. С одной стороны, основу составляют расходы:

Покупка объекта: Основной статьей затрат является приобретение объекта недвижимости.

Ремонт: Следующий значительный расход – это ремонт объекта, который включает стоимость материалов и оплату труда.

Упаковка: Некоторые инвесторы также вкладывают средства в упаковку объекта для продажи, что может включать дизайн интерьера, home staging (хоумстейджинг) и прочие улучшения внешнего вида.

Подготовка к продаже и реклама: Расходы на маркетинговые активности, возможно, с участием риелтора, что ведет к дополнительным расходам на агентские услуги.

Коммунальные платежи и налоги: пока квартира не продана, необходимо оплачивать коммунальные услуги и налог на имущество, хотя в некоторых случаях можно избежать уплаты налога, если квартира рассматривается как товар для перепродажи.

Легализация сделки: Расходы, связанные с оформлением сделки, такие как услуги нотариуса и аккредитивы.

С другой стороны, доходная часть модели складывается из суммы, полученной от продажи объекта после всех улучшений. Разница между затратами на покупку, затратами на улучшения и продажи объекта и окончательной продажной ценой образует прибыль.

Эта модель требует тщательного планирования и расчета каждого аспекта, начиная от выбора объекта и заканчивая маркетинговой стратегией и оформлением сделки, чтобы обеспечить успешность и финансовую выгоду от флиппинга. Это не только потенциальный источник прибыли, но и творческий процесс обработки недвижимости.

Рассмотрим классический пример финансовой модели флиппинга. Если инвестирование в недвижимость производится с использованием собственных средств, основными расходами становятся покупка объекта и его ремонт. В случае привлечения кредитных средств к этим расходам добавляются затраты на обслуживание кредита.

Финансовая модель флиппинга включает в себя две основные составляющие: доходы от продажи объекта и расходы, понесённые на его приобретение и трансформацию. Всё это вместе формирует общую картину эффективности и прибыльности инвестиционного проекта.

Один из основных факторов, привлекающих многих к перепродаже недвижимости, – это потенциальная высокая прибыль при успешных сделках. В отличие от сдачи в аренду или владения инвестиционной недвижимостью, флиппинг предлагает возможность получения значительного дохода за короткий период времени. Хотя в настоящее время существуют риски, опытные флипперы могут регулярно получать прибыль, в разы превышающую их первоначальные вложения.

Классификации недвижимости

Недвижимость делится на жилую и нежилую. В рамках жилой недвижимости можно выделить первичный и вторичный рынки. Кроме того, недвижимость можно сегментировать по уровню комфорта и стоимости: эконом, стандарт, бизнес и премиум классы. В каждом из этих сегментов можно успешно работать, в зависимости от целей инвестирования и предпочтений клиентов.

На объектах жилой недвижимости, первичном и вторичном рынке есть свои нюансы и примеры успешных проектов. На первичном рынке жилой недвижимости также существует своя специфическая ниша, требующая тщательного анализа и выбора подходящих объектов для инвестиций. Не каждый жилой комплекс подходит для флиппинга, поскольку успешное вложение средств зависит от множества параметров. Что касается вторичного рынка, он является фаворитом и основной сферой для многих флипперов. Здесь также присутствуют разные сегменты: эконом, стандарт, бизнес и премиум. Каждый из них предполагает использование различных инструментов и подходов при выборе объектов. Различия в сегментах определяют специфику подхода к модели флиппинга, влияя на стратегии покупки, ремонта и продажи недвижимости.

Основной выбор флиппера – это эконом-сегмент, он позволяет реализовывать больше проектов за те же деньги: вместо одного объекта в более дорогом сегменте можно обработать до 15-20 квартир. Это делает бизнес более гибким и позволяет быстро переходить от одного проекта к другому, что идеально подходит для динамичного рынка. Таким образом, низкая средняя стоимость в эконом-сегменте и высокая ликвидность делают эту стратегию особенно привлекательной для модели флиппинга.

Какие квартиры подходят для флиппинга и как проверить их ликвидность

Это ключевой параметр, влияющий на выбор объекта для инвестиций. Ликвидность определяет, насколько быстро можно продать квартиру по рыночной цене.

Для флиппинга наилучшими являются объекты с высокой ликвидностью. Выбор подходящего объекта зависит от ряда факторов, специфичных для региона и рынка, на котором вы работаете. Например, в эконом-сегменте наилучшей ликвидностью обладают однокомнатные квартиры, расположенные вблизи метро – обычно не более 10-15 минут пешком. Также важны качество инфраструктуры района, его экологическая ситуация и транспортная доступность.

При выборе квартиры для флиппинга стоит обратить внимание на полный список параметров, которые могут повлиять на ликвидность объекта. Это может включать в себя все, от состояния здания до планировки квартиры и наличия в непосредственной близости необходимых для комфортной жизни объектов инфраструктуры. Все эти аспекты существенно влияют на способность быстро и выгодно перепродать квартиру.

Основной критерий для выбора объекта для флиппинга – это ликвидность, и она напрямую зависит от размера и типа квартиры. Одно- и двухкомнатные квартиры, как правило, обладают высокой ликвидностью. Это связано с тем, что такие квартиры привлекают широкий круг покупателей, включая инвесторов, которые приобретают недвижимость для сохранения капитала, а также людей, ищущих жильё для себя.

Трехкомнатные квартиры привлекают уже другую целевую аудиторию – в основном семьи с детьми, нуждающиеся в большем пространстве. Однако, чем больше размер и количество комнат, тем уже целевая аудитория становится меньше, что может снижать ликвидность такого объекта на рынке. Таким образом, при выборе объекта для флиппинга необходимо учитывать, как потребности потенциальных покупателей, так и общие тенденции спроса на рынке недвижимости.

Многие ошибочно полагают, что главное – это купить как можно дешевле, исходя из принципа, что чем ниже цена покупки, тем лучше. Это, безусловно, важно, но необходимо понимать, что ключевым фактором является скорость реализации объекта.

Доходность от флиппинга

Доходность от флиппинга формируется на основе того, насколько быстро можно продать квартиру. Например, если квартира была продана, и чистая прибыль составила 7 процентов за один месяц, годовая доходность может составить около восьмидесяти четырех процентов. Если же квартира продана с прибылью в десять процентов за три месяца, годовая доходность окажется на уровне сорока процентов. Таким образом, чем больше объектов вы успеваете оборачивать и чем быстрее это происходит, тем выше ваша доходность от инвестиций. Этот фактор и является определяющим в стратегии флиппинга.

Возможность заняться флиппингом коммерческой недвижимости также открывает много перспектив. Например, можно приобрести помещение типа стрит-ритейл или другое коммерческое помещение с небольшой проходимостью, расположенное в жилом районе. Такие объекты могут использоваться крупными компаниями, такими как Озон или Яндекс Доставка, для организации точек выдачи заказов.

После покупки помещения и его преобразования, заключив договор с одним из логистических гигантов, его можно продать как готовый бизнес. Эта модель уже показала свою эффективность, и многие успешно занимаются подобной деятельностью, получая при этом неплохую доходность. Однако важно учитывать, что такой подход имеет свои нюансы и требует тщательного анализа рынка и потенциальных рисков, связанных с выбором объектов и спецификой ниши, в которой вы работаете.

Что касается выбора квартир для флиппинга и юридической проверки, это крайне важно. В реальности, основным риском потери капитала в флиппинге являются юридические риски. Если эти риски недооценены, может возникнуть угроза потери права собственности, что в свою очередь может привести к аннулированию сделки и потере вложенных средств. Этот риск очень серьезен, и его всегда нужно тщательно анализировать. Существует несколько ключевых юридических аспектов, которые обязательно нужно проверять.

Очень важно изучить историю квартиры, предыдущих собственников, а также о том, как права собственности переходили от одного владельца к другому. Необходимо анализировать, нет ли подводных камней, которые могут возникнуть в будущем.

Следующий важный аспект – убедиться, что квартира юридически чиста и нет скрытых юридических рисков.

Один из потенциальных рисков связан с использованием материнского капитала при покупке квартиры. Если при этом не были выделены доли детям, это может привести к проблемам, включая потерю права собственности или доли в квартире. Поэтому важно тщательно отслеживать такие случаи.

Также актуален риск банкротства физических лиц. Нет абсолютной гарантии, что продавец через год не объявит себя банкротом. Однако существуют инструменты для минимизации этого риска, такие как проверка наличия исполнительных производств через сайт ФССП, где можно узнать информацию, используя данные продавца. При наличии подозрений на долговую нагрузку можно попросить продавца предоставить свою кредитную историю. Это поможет оценить его финансовую надежность и наличие долгов по кредитам, что является важным фактором в оценке рисков при покупке недвижимости.

Важно всегда проверять право пожизненного проживания при покупке квартиры. Для этого используются формы, в которых указаны зарегистрированные лица. В Санкт-Петербурге это форма 12, в Москве – историческая справка. Они показывают, были ли лица выписаны из квартиры и могут ли они вновь претендовать на регистрацию.

Особое внимание следует уделить ситуациям, связанным с пожизненным правом проживания, которое может возникнуть, если человек, зарегистрированный в квартире во время приватизации, отказался от участия в ней, но не был выписан. Такой человек может сохранять права на пожизненное проживание, что создает риски для нового владельца.

Также следует обратить внимание на возможность оспаривания сделки родственниками на основании недееспособности продавца. Важно получать справки о психологическом и наркологическом состоянии продавца, особенно если есть подозрения на его недееспособность.

Кроме того, при флиппинге квартир важно учитывать не только юридическую чистоту объекта, но и потенциальные подводные камни, связанные с ремонтом и упаковкой квартиры. Практика показывает, что подходы к ремонту могут значительно отличаться в зависимости от исполнителя, поэтому выбор подрядчика и контроль качества выполнения работ имеют огромное значение для успеха проекта.

Разные флипперы подходят к этому вопросу по-разному. Некоторые стремятся выжать максимум денег из каждой сделки, что является вполне логичной стратегией для оптимизации доходов от продажи квартиры. Другие не так озабочены максимальной доходностью, а сконцентрированы на стабильном заработке, например, они удовлетворены, если с каждого объекта получают стабильно не менее 100 тысяч рублей.

Так что вопрос о том, какую прибыль вы хотите получить и на какой срок готовы рассчитывать, стоит на первом месте. Некоторые довольны заработать 500 тысяч рублей, считая, что это хороший доход от вложенных средств. В каждом случае подход к продаже и ожидания от прибыли будут различаться.

У меня подход к продаже недвижимости сосредоточена на годовой доходности, а не только на абсолютной цене объекта. Это означает, что данная стратегия реализации может отличаться от стандартной. Например, вместо того чтобы выставлять квартиру на рынок и ждать покупателя, который предложит максимально возможную цену, я ставлю акцент на скорость продажи.

Для меня важнее быстро продать квартиру, даже если это означает установление цены на 300-400 тысяч рублей ниже максимально возможной. Я предпочитаю продать недвижимость за неделю, а не тянуть до двух месяцев ради возможного увеличения прибыли. Поэтому мой подход заключается в том, чтобы делать квартиру лучшим предложением на рынке сразу, благодаря качественной упаковке и презентации, что позволяет мне ускорить продажу.

Творческая составляющая флиппинга

Одним из наиболее привлекательных аспектов флиппинга недвижимости является разнообразие задач и творческая составляющая этого процесса. В отличие от многих других стратегий, флиппинг предлагает динамичный, увлекательный опыт, требующий целого ряда навыков и предоставляющий возможности для творчества.

Каждый новый объект для флиппинга представляет собой уникальный набор задач и вызовов. Инвесторы должны учитывать аналитические способности для оценки возможностей состояния, найти наиболее выгодные варианты финансовых операций, планировать бюджет и график ремонтных работ. Это требует специального знания и умения принимать решения.

После приобретения начинается захватывающая фаза преображения недвижимости. Флипперы могут использовать свое креативное видение и вкус, выбирая привлекательный дизайн, цветовые решения, материалы отделки и другие обновления элементов, чтобы максимизировать ценность объекта. Флипперам приходится координировать работу различных подрядчиков и специалистов, учится навыкам управления проектами. Эта точность во многих аспектах делает флиппинг чрезвычайно разнообразным и творческим занятием для тех, кто предпочитает сочетать стратегическое мышление с «ручной работой» над преображением недвижимости.

В основе каждого результата проекта по флиппингу лежит тщательное планирование, четкая стратегия и профессиональное выполнение ремонтных работ в установленные сроки и в рамках бюджета. Хотя потенциальная прибыль может быть заманчивой, флиппинг также связан с рисками, такими как неточная оценка затрат, непредвиденные задержки и изменения рыночных условий. Тем не менее, если вы готовы принять на себя эти риски и приложить усилия, флиппинг может открыть путь к успеху и профессиональному удовлетворению.

На начальном этапе работы над объектом для флиппинга инвестор часто сталкивается с неприглядной картинкой. Устаревшие интерьеры, требующие замены систем, косметические дефекты и последствия запустения могут создать удручающее впечатление. Однако для опытных флипперов это не проблема, это своего рода чистый фон, на котором они могут реализовать свое видение.

По мере того, как начинаются ремонтные работы, инвесторы получают возможность проявить творческий подход в выборе нового дизайна, цветовых решений, материалов отделки и других элементов обновления. Они тщательно продумывают каждую деталь, чтобы создать привлекательный, современный интерьер, учитывая предпочтения покупателей на локальном рынке.

По завершении ремонтных работ и окончательной подготовки обновленного объекта представляет собой полную противоположность исходному запущенному состоянию. Это превращение нечто обветшалое и непривлекательное в красивую, ценную недвижимость, что делает флиппинг невероятно стимулирующим и вдохновляющим занятием.

Флиппинг предлагает невероятное разнообразие задач – вы никогда не знаете, с чем столкнетесь с очередным объектом. Это держит вас в тонусе и не дает возможности заскучать. Одну неделю вы анализируете рынок в поисках сделки, следующую – выбираете дизайн и материалы, а затем руководите ремонтными работами. Нужно постоянно учиться новому.

Как выбрать стратегию для инвестиций в недвижимость?

Давайте разберемся в том, как выбрать стратегию инвестирования в недвижимость. Существует множество таких стратегий, но обычно их можно свести к 8-10 основным альтернативам. Проблема в том, что многие новички в инвестициях не до конца разбираются в том, какой подход выбрать, потому что не совсем понимают, на каких критериях следует ориентироваться при выборе стратегии. Давайте разберемся с этим.

Во-первых, всё начинается с цели инвестирования. У каждого инвестора могут быть разные цели: кто-то стремится к получению пассивного дохода, а кто-то хочет увеличить свой капитал. В зависимости от этих целей разрабатываются разные стратегии и выбираются различные инструменты для их осуществления. Поэтому первым шагом для вас будет определить, что именно вы хотите достичь, какова ваша основная цель от инвестирования в недвижимость.

Другой важный аспект – определение временных рамок или горизонта инвестирования.

Допустим, вы рассматриваете инвестирование с целью получения пассивного дохода. В таком случае вам также необходимо определиться с тем, как часто вы хотите получать доход: ежемесячно, ежеквартально, полугодовой или годовой. Например, вы можете выбрать стратегию сдачи квартиры в аренду на короткие сроки, где денежные потоки поступают практически ежедневно. Или же вы можете предпочесть получать доход раз в несколько месяцев, что хорошо сочетается со стратегией флиппинга, где оборот недвижимости составляет 3-4 месяца, и доход поступает с этой периодичностью.

Если ваша цель – получить доход, скажем, раз в год или раз в полтора года, то стратегия инвестирования в загородную недвижимость может быть оптимальным выбором. Поскольку строительство загородного дома занимает не менее полугода, ваш минимальный временной горизонт инвестиций составит год-полтора: вы строите дом, продаете его и получаете прибыль.

Если ваша цель – увеличение капитала, и вы не планируете получать регулярный доход, то здесь также важно определить временные рамки или горизонт инвестирования. Например, вы можете поставить себе цель удвоить капитал за 3, 5 или 7 лет – время здесь может варьироваться в зависимости от ваших конкретных планов и возможностей.

Исходя из этого, вы можете выбрать подходящие инструменты и стратегии для достижения своей цели. Если, к примеру, ваше время – 5 лет, то рассмотрите вложения в строительные проекты. В таких проектах часто используется стратегия инвестирования в перспективные локации, где, например, планируется строительство метро или другие инфраструктурные объекты. Вы вкладываетесь в строительство в таких местах, где, с учетом перспектив, стоимость недвижимости должна вырасти через пару лет. И если вы вложились еще и в строительство, ваш доход должен увеличиться еще сильнее. В таком случае горизонт инвестирования будет зависеть от ваших целей.

Важно также упомянуть стратегию сохранения капитала, когда ваша цель – не прирост дохода, а сохранение имеющихся средств. В таких ситуациях недвижимость считается одним из самых надежных инструментов, несмотря на возможный риск потерь. Если рассматривать долгосрочную перспективу, скажем, на 10 лет, мы можем предположить, что стоимость недвижимости скорее всего вырастет за это время. На ликвидных рынках мы понимаем, что в худшем случае сохранится наш капитал, а в лучшем – возможно, даже увеличится. Я не упоминаю здесь инфляцию, потому что при аренде коммерческих объектов и выборе соответствующей стратегии платежей аренды, инфляция учитывается, и в этом случае рост цен на ваш объект будет зависеть от увеличения капитала.

Существуют также стратегии смешанных объектов, когда вы стремитесь как увеличить капитал, так и получать регулярный доход. Здесь отлично подходит коммерческая недвижимость с ее арендой. Можно также рассмотреть жилую недвижимость с арендными платежами. Вы покупаете объект, инвестируете в него, возможно, приобретаете его с выгодной ценой или дисконтом, а затем сдаете его в аренду. Таким образом, вы не только увеличиваете капитализацию объекта, но и получаете регулярные арендные платежи.

Еще один важный аспект, который следует учитывать перед инвестированием в недвижимость, это целевая доходность или рентабельность вашего капитала. Это также влияет на выбор стратегии инвестирования.

Доходность ваших инвестиций, конечно же, будет зависеть от того, в какие объекты вы инвестируете и какой подход выбираете. Кроме того, это будет в значительной степени зависеть от вашего участия в проекте. Для примера рассмотрим стратегию флиппинга. Если вы полностью занимаетесь этим самостоятельно – выбираете объект, проводите ремонт своими силами или с помощью собственной бригады, а затем реализуете его – вы экономите на различных расходах, таких как услуги управляющей компании или комиссии партнеров. В этом случае ваша прибыль будет выше, чем если бы вы передали эти функции другим лицам. Однако в данном случае ваша доходность капитала будет ниже, так как вы вкладываете больше своих усилий.

Поэтому при выборе стратегии важно определить, сколько времени и усилий вы готовы вложить в процесс. Ведь инвестиции в недвижимость требуют оперативного управления и постоянной работы.

Независимо от выбранной стратегии, даже если это кажется простым, как, например, покупка квартиры и ее сдача в аренду, перед вами встанут операционные проблемы. Необходимо следить за множеством аспектов: нахождение арендаторов, своевременная оплата, оплата коммунальных услуг, состояние квартиры и многое другое. Также, если арендатор уезжает, требуется найти нового, а это тоже занимает время и ответственность. Не стоит недооценивать эти операционные моменты. Они могут быть небольшими по объему, но требуют значительных усилий и времени, чтобы ваша инвестиция приносила стабильный доход. В других областях эти операционные задачи могут быть еще более разнообразными и объемными. Если у вас не хватает времени на активное управление инвестициями в недвижимость, полезно воспользоваться услугами управляющих компаний или специализированных фирм.

Итак, для определения желаемой доходности важно учесть и то, сколько времени вы готовы потратить на инвестирование. Затем мы определяем желаемую рентабельность капитала, если это один из показателей, которыми мы руководствуемся при выборе стратегии. Когда мы установили желаемую рентабельность, необходимо учитывать только те риски, которые могут повлиять на наши инвестиции. Даже в сфере недвижимости, которая считается одной из наиболее консервативных форм инвестирования, существуют свои риски. Например, рыночные риски, такие как возможное падение цен на недвижимость, могут быть смягчены за счет того, что мы можем продать объект с выгодой до того, как рынок упадет. Риски в сфере коммерческой недвижимости могут включать в себя последствия пандемии или уход руководителей компаний из страны. Например, закрытие магазинов или ресторанов может привести к потере арендаторов, что также является риском. Также существуют юридические риски.

Давайте еще раз подведем итоги: первым шагом мы определяем цель инвестирования, которую мы хотим достичь, используя наш капитал. Во-вторых, мы определяем временные рамки инвестирования, то есть на какой период мы планируем вложить наш капитал. Третьим шагом является определение того, сколько времени мы готовы уделить инвестициям, чтобы они были успешными. И наконец, мы анализируем риски, связанные с данными инвестициями, учитывая их влияние и долю риска. Эти четыре шага определяют вашу стратегию, которая наилучшим образом соответствует вашим целям и потребностям.