Читать книгу Катехизис дольщика. Консультации юриста - Сергей Агафонов - Страница 5

После разбора понятия «застройщик» необходимо подробнее остановиться на вопросе, который волнует большинство дольщиков, желающих вступить в долевое строительство, а именно: как проверить застройщика?

Не вызывает сомнений тот факт, что перед тем, как оформлять отношения с тем или иным контрагентом, весьма разумным было бы узнать о его надежности.

Так как же проверить застройщика до заключения договора?

Необходимо сказать сразу, что никакой способ в отдельности, и все они в совокупности не дадут вам стопроцентную гарантию того, что застройщик окажется надежным и выполнит все взятые на себя обязательства, а ваш объект достроят полностью и в срок.

Тем не менее, есть ряд действий, которые сделать необходимо, чтобы минимизировать свои риски, а именно: узнать ИНН застройщика, изучить его выписку из ЕГРЮЛ, посмотреть судебные дела, в которых участвует застройщик, навести справки о его финансовом состоянии и просто поискать информацию о застройщике в сети интернет.

Но обо всем по порядку.

1) Необходимо узнать ИНН (индивидуальный налоговый номер) застройщика. Речь идет именно о том юридическом лице, с кем у вас будет договор. Это принципиальный момент, так как часто квартиры продают под одним раскрученным брендом, но в договоре фигурирует иное юридическое лицо. Следовательно, вам нужен ИНН того, с кем у вас договор – его и нужно проверять. Именно с этим юридическим лицом у вас и будут обязательства по договору участия в долевом строительстве.

2) Необходимо изучить выписку из ЕГРЮЛ на застройщика.

Ее можно найти и скачать на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС) следующим образом.

Заходите на сайт: www.nalog.ru, находите вкладку: «Риски бизнеса: проверь себя и контрагента», далее перед вами открывается окно, в котором вы и вводите известный вам ИНН застройщика, после чего нажимаете поиск.

Далее появится выписка из ЕГРЮЛ в формате pdf, ее вам и нужно скачать себе на компьютер для дальнейшего анализа.

Данная выписка содержит основные данные о юридическом лице, в частности необходимо обратить внимание на следующее:

а) Сверить наименование организации, соответствует ли оно вашему застройщику, он ли это.

б) Обратите внимание на указанный адрес застройщика. Это и есть юридический адрес застройщика. Именно через этот адрес и нужно вести с застройщиком всю значимую переписку, в том числе отправлять претензии. Учтите, что данные в ЕГРЮЛ могут быть застройщиком со временем изменены, поэтому перед отправкой корреспонденции всегда заходите на указанный сайт ФНС и сверяйте актуальный адрес застройщика.

в) Обратите внимание на строку – сведения о регистрации (дата регистрации). Из нее можно узнать, когда застройщик был зарегистрирован, то есть, как долго он существует. Чем «старше» застройщик, тем лучше.

Важно также сравнить время существования бренда той или иной компании и дату создания этого юридического лица.

Плохим признаком будет, если бренд существует давно, а эту компанию открыли недавно. Здесь необходимо поинтересоваться у застройщика, в связи с чем была закрыта старая компания, что с ней стало?..

г) Нелишним будет заглянуть в строку «Cведения об уставном капитале», особенно о его размере. Чем больше, тем лучше.

д) Далее посмотрите раздел «Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица».

Как правило, там указана должность – «генеральный директор» и его ФИО. Именно этот человек, как правило, и будет подписывать с вами договор. Если в договоре будет фигурировать иное лицо при его подписании, то вам необходимо будет уточнить, кто это лицо, уполномочено ли оно на подписание с вами договора, имеется ли у такого лица соответствующая доверенность от генерального директора, фигурирующего в выписке ЕГРЮЛ. Если договор с вами подписывает иное лицо, по доверенности от генерального директора, то вам желательно иметь копию такой доверенности у себя.

Также существенное значение имеет дата назначения руководителя застройщика на его пост, так как недавняя смена директора плохой признак.

Дело в том, что если смена руководителя произошла недавно, плюс ко всему за данным лицом еще числятся несколько организаций, то это может свидетельствовать о том, что компанию готовят к уходу от долгов, либо просто хотят банкротить.

В таких случаях и ставят номинального директора, чтобы самим не попасть под ответственность, в том числе уголовную.

Когда же с застройщиком все в порядке и он ведет свою обычную деятельность, компанией руководит нормальный директор – это необходимо, в том числе, для получения кредитов в банках и взаимодействия с подрядчиками, но как только начинаются серьезные проблемы – на пост руководителя быстро выбирается (назначается) номинальное лицо.

В выписке ЕГРЮЛ вы можете найти ИНН самого руководителя компании. В этом случае его можно будет проверить, является ли он номинальным директором. Для этого вам помогут следующие ресурсы в сети интернет: http://www.kartoteka.ru, а также https://focus.kontur.ru.

Если за проверяемым лицом числится далеко не одно юридическое лицо, то, скорее всего, такой директор является номинальным.

В любом случае, на это необходимо обратить внимание. При выявлении такого факта – поинтересоваться, в связи с чем произошла смена руководства. Но, как правило, это плохой признак.

е) Посмотрите «Сведения об учредителях (участниках) юридического лица».

Это могут быть физические или юридические лица, либо вовсе одно физическое или юридическое лицо.

Безусловно, настораживающий признак, если учредителем вашего застройщика является юридическое лицо, зарегистрированное за пределами России.

3) После анализа информации, содержащейся в выписке ЕГРЮЛ, следует перейти к следующему пункту, а именно судебные споры. Это необходимо для того, чтобы узнать, как часто и с кем, а также по какому поводу судится (или судился) застройщик, а также, не инициирована ли процедура банкротства застройщика.

Данная информация носит публичный характер, и ее, в частности, можно найти в картотеке арбитражных дел. Для этого вам нужно зайти на сайт: http://kad.arbitr.ru/

Далее в поле «Участник дела» вводите ИНН своего застройщика и нажимаете кнопку «Найти».

Справа появится список дел, в которых участвовал или участвует ваш застройщик. Выбирая вкладки вверху, вы сможете выделять дела по категориям: административные, гражданские, банкротные.

Особое внимание следует уделить вкладке банкротных дел. Из нее можно узнать информацию о том, находится ли застройщик в процедуре банкротства, либо на него еще только подали заявление о признании банкротом. Но может быть, что ваш застройщик просто проходит по какому-то банкротному делу в качестве кредитора, поэтому будьте внимательнее.

Также немаловажным будет заглянуть в категорию административных дел, откуда можно будет узнать, например, привлекался ли застройщик к административной ответственности и за что именно.

Не забудьте посмотреть и гражданские споры. Из них, в частности, можно узнать, с кем судится застройщик. Это могут быть поставщики или подрядчики. Чем меньше споров, тем это положительнее характеризует застройщика, но в то же время и наличие какого-то судебного конфликта с контрагентом не всегда признак вины застройщика – здесь все индивидуально.

Разумеется, если дел много и почти везде застройщик числится в качестве ответчика, то это может быть признаком того, что застройщик не платит своим поставщикам и подрядчикам.

Особенно вас должны насторожить иски к застройщику на большие суммы, так как это может негативно отразиться на его экономическом положении, либо и вовсе быть признаком «самобанкротства» – ситуации, когда аффилированные лица застройщика создают фиктивную задолженность и «засиляют» ее через суд, фактически подавая сами на самих себя. Но формально все выглядит правильно. В итоге у застройщика появляются такие фиктивные кредиторы, которые его потом и «банкротят». В этом случае процедура банкротства проходит по правилам застройщика и дольщикам сложно повлиять на этот процесс.

Важен и «качественный» состав сторон спора с застройщиком, ведь если застройщик судится с администрацией, горэлектросетью, водоканалом, проектировщиком или госэкспертизой, то все это плохой признак, который может впоследствии привести к задержке в сдаче дома.

Поэтому лучше предварительно ознакомиться со всеми судебными процессами, в которых участвует застройщик. Нелишним будет и в процессе строительства дома (если вы заключили договор) регулярно проверять картотеку дел.

Также можно проверить наличие споров в судах общей юрисдикции. Особенно на предмет массовой подачи исков со стороны дольщиков.

Вначале вам необходимо определить подсудность, к которой относится ваш застройщик (как правило, это тот же районный суд, где зарегистрирован сам застройщик), для г. Москвы вы можете воспользоваться сайтом https://www.mos-gorsud.ru/territorial, где в строке поиска необходимо ввести юридический адрес застройщика.

Далее вы заходите на сайт найденного суда и там, в разделе «Поиск по судебным делам», в параметрах поиска указываете (в строке «Стороны») наименование вашего застройщика. Поиск выдаст все действующие и бывшие ранее судебные дела с участием вашего застройщика.

По найденным делам вы легко сможете увидеть, например, то, что не так давно дольщики данного застройщика начали массово подавать на него иски о взыскании неустойки. А это значит, что в ближайшее время, возможно банкротство такого застройщика, либо он сам себя обанкротит, не желая платить неустойку.

4) Далее, после анализа выписки из ЕГРЮЛ и картотеки судебных дел, необходимо поинтересоваться относительно экономического состояния застройщика.

Здесь не хотелось бы уходить в дебри бухгалтерской отчетности застройщика (баланса и отчета о прибылях и убытках) за последние три года и аудиторского заключения за последний период, а рассказать о таком важном экономическом показателе, как наличие долгов, точнее действующих исполнительных производств. О них вы легко можете узнать, пройдя по ссылке на сайт ФССП (Федеральной службы судебных приставов), а именно в раздел «Банк данных исполнительных производств» – http://fssprus.ru/iss/ip/.

Выбираете поиск по юридическим лицам, далее указываете регион нахождения должника, его наименование и адрес (все это вам уже хорошо известно из выписки ЕГРЮЛ).

Если вы увидели у своего застройщика большое количество исполнительных производств и на серьезные суммы – это значит, что у вашего застройщика денег нет. По дате возбуждения исполнительного производства можно легко понять, насколько все плохо. Так, например, если производство возбуждено недавно – месяц или два, то вполне возможно, оно будет скоро исполнено и закрыто. Но если производство возбуждено месяца три или четыре, а то и полгода (не говоря уже о более длительном сроке), это, несомненно, признак неплатежеспособности застройщика.

Следовательно, обращайте внимание на дату возбуждения исполнительного производства, на вид задолженности (госпошлина или штраф – это еще не так страшно), на общий размер числящихся долгов.

Указанный параметр экономического состояния застройщика за все время своего существования показал наилучший практический результат в целях оценки платежеспособности последнего.

Разумеется, существуют и иные показатели, в частности:

– наличие имущества в собственности (особенно недвижимого);

– наличие и количество кредитов у застройщика;

– размер уставного капитала;

– слишком низкая цена на квартиры (акции и скидки должны вас насторожить);

– наличие задолженности по налогам (можно проверить тут: https://service.nalog.ru/zd.do);

– оценка темпов строительства, наличие людей и техники на стройке (в частности, наличие башенного крана, аренда которого составляет немалую сумму);

– аккредитация в различных банках (не лучший показатель, но все же).

Если же вам этого мало и вы хотите узнать больше, то вооружитесь законом, в частности, согласно ст. 3.1. ФЗ-214 (Раскрытие информации застройщиком):

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать следующую информацию:

7) Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту. Застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды – первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном частью 2 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года.

11) документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика;

Указанная информация носит открытый характер, и вы без проблем можете ее изучить, либо использовать помощь экспертов в данной области.

5) После всех вышеперечисленных действий вы можете попробовать собрать информацию о застройщике в сети интернет.

Первое. Официальная информация

Согласно ст. 3.1. ФЗ-214, застройщик обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной ФЗ-214, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в ст. 23.3 ФЗ-214. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.

Согласно ст. 23.3. ФЗ-214 (Единая информационная система жилищного строительства):

Единая информационная система жилищного строительства – система, функционирующая на основе программных, технических средств и информационных технологий, обеспечивающих сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использование информации о жилищном строительстве, а также иной информации, связанной с жилищным строительством.

Чтобы подробнее ознакомиться с указанной системой, зайдите на сайт: https://наш.дом.рф/

Данный ресурс является официальным и был создан, в том числе, в помощь дольщикам.

На указанном сайте можно найти реестр застройщиков, каталог новостроек и много другой полезной информации.

Второе. Неофициальная информация

К такой информации, в частности, относятся различные форумы, сообщества, группы в социальных сетях и т. п.

Вся вышеуказанная информация не является официальной, но в то же время может иметь ценность.

Но здесь необходимо быть внимательнее, так как зачастую такие форумы или сообщества создает сам застройщик с целью придания себе более благоприятного имиджа в сети интернет.

Разумеется, существуют еще методы и способы проверки надежности застройщика, описать их все крайне затруднительно, но перечисленные выше мероприятия позволят вам представить общее впечатление о застройщике и не позволят допустить грубой ошибки, в итоге ваши риски будут минимизированы.

В заключение необходимо обратить внимание на следующий важный аспект.

Рынок долевого строительства в настоящее время переживает существенные перемены, если не сказать больше. А именно, все идет к тому, что фактически долевое строительство будет отменено. Его заменит так называемое проектное финансирование, в связи с чем, вопрос о проверке застройщика всеми вышеуказанными способами постепенно будет терять свою актуальность.

Уже сейчас застройщики, работающие по новым правилам, не вправе брать деньги напрямую с дольщика, как это было раньше.

Другими словами, застройщик уже не сможет так просто собрать деньги с дольщиков и потратить их по своему усмотрению. За всеми средствами застройщика устанавливается строжайший контроль, деньги дольщика будут размещаться на специальном счете эскроу, которые застройщик получит только после того, как передаст квартиру дольщику, риск банкротства застройщика будет обеспечиваться специальным фондом защиты дольщиков и многое другое.

К сожалению, такой порядок не навели ранее, в результате чего, сейчас мы имеем огромное количество обманутых дольщиков, но все же лучше поздно, чем никогда.