Читать книгу Катехизис дольщика. Консультации юриста - Сергей Агафонов - Страница 8

Существенными (обязательными) условиями ДДУ являются:

1) Предмет договора – определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее – основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее – основные характеристики жилого или нежилого помещения).

2) Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (ст. 6 ФЗ-214).

3) Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Под ценой понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Допускается ее определение, как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти (ст. 5 ФЗ-214).

4) Гарантийный срок на объект долевого строительства.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства (кроме технологического и инженерного оборудования) устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 7 ФЗ-214).

5) Условие привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном ст. 15.4 ФЗ-214.

Ранее вместо данного условия был указан способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по ДДУ, но с принятием Федерального закона от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ – п. 5 изменен с 27 июня 2019 г. на вышеуказанный.

6) При строительстве и реконструкции социальной инфраструктуры за счет дольщиков в ДДУ обязательно указываются условия, предусмотренные ч. 5 ст. 18.1 ФЗ-214:

– назначение объекта социальной инфраструктуры;

– цели затрат застройщика и размеры таких затрат, в том числе с указанием целей и размеров таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых всеми участниками долевого строительства по договору;

– цели и размеры затрат застройщика, установленных в соответствии с требованиями пп. 8—10 и 12 ч. 1 ст. 18 ФЗ-214 и подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, с которым заключен договор;

– сведения об указанных в частях 3 и 4 ст. 18 ФЗ-214 договоре о развитии застроенной территории, договоре о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, договоре о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договоре о комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления или иных заключенных застройщиком с органом государственной власти, органом местного самоуправления договоре или соглашении (ст. 18.1 ФЗ-214).

Таким образом, как показано выше, ДДУ в обязательном порядке должен содержать пять обязательных условий (шестое условие обязательно не всегда). Без наличия хотя бы одного из условий договор будет считаться незаключенным.

Следовательно, дольщику при заключении ДДУ с застройщиком необходимо проверить наличие всех перечисленных условий и внимательно их прочитать.