Читать книгу Бетонное казино - Сергей Александрович Смирнов - Страница 11

Часто от профессионалов рынка недвижимости можно услышать правило трёх “Л”: локация, локация, локация. Это правило нередко фигурирует в американских учебниках. Говорят, цена недвижимости на 60% определяется её расположением. Это одновременно и верно, и не совсем.

Как мы уже знаем, свойства недвижимости будут сильно влиять на цену. Рассмотрим следующий пример.

Нам нужен участок под строительство дома. Возникает вопрос: какого дома – для постоянного или временного пребывания (дачный формат)? Если для постоянного, то локация должна быть выбрана на расстоянии, позволяющем ездить на работу или учёбу. Что определяет для нас в таком случае ценность? Расположение рядом со станцией или шоссе?

Допустим, мы нашли такой участок. Он кажется нам идеальным с точки зрения расположения. И, как говорят профессионалы, локация определяет его цену. Но подождите минутку! Мы же не зря разобрали три понятия: цена, стоимость и ценность.

Дальше выясняем, какова стоимость подключения коммуникаций, какой правовой статус у земли, каким будет налог с этой земли и как дорого обойдётся оформление всех документов на строительство дома. Что мы в итоге рассчитаем? Не цену, а конечную стоимость этой земли. Выяснив стоимость земельного участка, мы должны его ещё раз оценить с точки зрения ценностей. А теперь ответим на вопрос: мы всё ещё готовы заплатить стоимость за эти ценности? Получается, мы сильно слукавим, если скажем, что локация определяет цену недвижимости.

Вот другой пример: рассмотрим помещение под магазин в центре города. Казалось бы: высокий трафик, отличная возможность инвестировать в арендный бизнес. Но рядом с магазином установлен знак “парковка запрещена”. О чём это говорит? Локация идеальная, но правовой статус сразу ограничивает возможности для покупателей.

Пойдем дальше – третий пример. Представьте помещение около пляжной зоны, куда летом горожане и туристы идут потоком. Но оно простаивает у собственника второй год. Он задаёт нам вопрос: “А что не так с помещением?”. Мы сразу задаём встречный вопрос:

– К вам магазины или бары не “приходили”?

– Приходили, но посмотрели и ушли.

– Почему?

– Ну, смотрят помещение, сначала им всё нравится, но потом они смотрят документы и уходят.

Мы изучаем документы. Оказывается, у собственника в помещении всего 5 КВт электрической мощности сети. Магазину или бару в курортном южном городе нужно как минимум 15 КВт, поскольку кондиционеры и торговые холодильники требуют мощности большой сети, не говоря уже о плитах (если в помещении открывать кафе).

Казалось бы, это хорошая, проходная локация. Но технические свойства помещения не дают возможности продать или сдать его по хорошей цене.

Часто бывает так, что нам продают участок, обманывая с техническими условиями. Вот пример моего приятеля. Он купил участок земли. Продавец сказал, что газовые коммуникации – через дорогу, легко будет подключиться. Однако, позднее выяснилось, что дорога имеет региональный статус, а значит, газовая труба через неё никак не может проходить – ни под землёй, ни над ней. Участок был куплен по выгодной цене. Но потом пришлось покупать насосы геотермального отопления, то есть отопления энергией земли. Какой итог? Выгодная цена + стоимость насосов + стоимость работы сделали эту землю невыгодной по стоимости.

Так что когда нам говорят “О! Что Вы! Такая локация! Где вы найдёте подобную цену?”, не стоит сразу кидаться оформлять сделку. Сначала нужно посчитать конечную стоимость, а получив её, заново определить ценность объекта в этой локации.