Читать книгу Бетонное казино - Сергей Александрович Смирнов - Страница 12

Получается, что мы оцениваем физический объект и его реальные характеристики: расположение, технические свойства, вид из окна. Но что является предметом сделки? Сам описанный объект или право владения им?

Давайте разберём достаточно распространённые для 90-х истории со строительством частных домов. В те времена грамотного кадастрового оформления участков не велось, электрические мощности получались просто за взятки. Таким же образом оформляли подключение газа и водопровода.

Проблемы с документами на этот дом устранить можно было только за 1.500.00 рублей. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Приезжаешь на такой объект сегодня: стоит дом площадью 500 м² на участке в 50 соток. И дом симпатичный, и участок расположен близко к городу. С точки зрения базовых свойств товара под названием “недвижимость” вопросов к дому нет.

Запрашиваешь документы на дом – а там на кадастровом учёте значится только техническое помещение, куда подводился газ. По сути, по самому дому газ подведён с нарушением норм. Дальше возникает вопрос: как купить такой дом с ипотечным займом? Никак, пока не поставите всё здание на кадастровый учёт. А потом выясняется, как подводилось электричество: по документам – 5 кВт, а по факту – две фазы в 20 кВт. Как так получилось? Договорились и подключили.

У дома есть заявленная цена, но это цена постройки без нормальных документов. А что является предметом сделки: физическая постройка или право на владение домом в 500 м² на участке в 50 соток с документами на газ и электричество, оформленными по всем правилам?

Когда выясняешь, что стоимость приведения в порядок всех документов составит 2.000.000-3.000.000 рублей, начинаешь подсчитывать: стоимость = цена дома + затраты на оформление. Конечная стоимость покупки делает этот объект ценным для нас?

Теперь посмотрим на этот же объект со стороны собственника. Пока были деньги, строил, не задумываясь о последствиях: тут “дал на лапу” за выделение границ участка, чтобы быстро газ провести, там оформил гараж в 75 м² для подключения отопления к дому в 500 м², здесь дал электрикам взятку. Потом понадобились деньги. Что думает собственник? Так дом же есть. Актив? Нет, пассив! Потому что без документации такая постройка не то что активом не будет, но ещё и потребует трат на снос дома по требованию властей.

Вот вам пример. Вызвал меня однажды на платную консультацию наследник одного из таких объектов: “Приедете – расскажу, что за проблема”. Приезжаю:

– Показывайте, где дом?

– Вот.

– Так это холм!

– Закопаны два этажа под холмом.

– Не понял.

– Мой папа решил сделать себе бизнес: хотел построить коммерческий дом для престарелых. Построил пятиэтажное здание.

– Погодите, у вас же статус земли и её назначение соответствуют типу “дома для индивидуальной жилищной собственности”.

– Ну, да. Но папа считал, что потом урегулирует этот вопрос, но что-то не срослось. Соседи стали писать письма в прокуратуру, там завели дело. Папа со всей этой нервотрёпкой не выдержал и умер. Дом уже я сносил, за свой счёт. Сплошные убытки! Но я решил до конца дом не сносить, два этажа законсервировали и закопали грунтом. Под курганом – два этажа и подвал.

– И что вы хотите с этим сделать?

– Придумайте, как мне это продать?

У вас, дорогие читатели, есть мысли, как можно продать участок с неоформленным домом, который по факту постановления суда числится снесённым?

Чему учит этот пример? Выходит, что право владения определяется узаконенным комплектом документов. Без них цена недвижимости может быть заявлена любая, но стоимость узаконивания недвижимости возможно перекроет её фактическую стоимость. Качественно оформленные бумаги порой определяют цену и ценность объекта недвижимости.

Вот другой пример. Мы продавали объект коммерческой недвижимости площадью в 600 м² как готовый арендный бизнес. По сути, продаётся помещение, где все площади сданы по договорам аренды. Заявленная нами цена – 59.000.000 рублей. Появляется серьёзный покупатель:

– Я посмотрел объект, он мне подходит. Давайте так: моя цена – 48.500.000 рублей.

– Отлично, я передам ваши условия собственнику. Только вот какое дело: не могли бы вы мне помочь?

– Могу! Как?

– Всё просто: вы пришлёте мне письменное предложение по цене, в котором обоснуете, почему она должна быть именно 48.500.000 рублей. Для этого напишите, какие объекты вы купите, если наш собственник не согласится. Да, имейте в виду – у нас идеальные документы на помещение, на коммуникации, на фасады. Просто если вы покажете собственнику список объектов, у которых всё также хорошо с расположением, состоянием, и главное – с документами, мы рассмотрим вашу цену.

– Окей, бумага будет.

Через два дня мы получили предложение в 52.500.000 рублей. Конечная сумма сделки составила 55.200.000 рублей. Когда проводили саму процедуру сделки, юристы покупателя признались, что просьба составить список объектов с качественными документами поставила их начальника в тупик. Он стал вникать и сравнивать состояние документов на объектах конкурентов и понял, что назвал слишком маленькую цену.

О чём это говорит? Изучение законодательства страны (о чём я так нудно писал в первых главах), характеристик объектов, комплекта документов на сам объект и на технические условия – комплексная работа инвестора. Вы, конечно, можете влюбиться в вид из окна какой-нибудь квартиры, но если у неё нет внятной и прозрачной истории сделок, нет прозрачных документов на собственность, этот объект недвижимости – бомба замедленного действия.

Эта книга называется “Бетонное казино” именно потому, что многие мои клиенты, даже очень интеллектуальные, вели себя при покупке недвижимости крайне беспечно, словно играли в рулетку, ставя “на красное”, чтобы выиграть большую сумму денег.

Недвижимость – сложный продукт. Но, к сожалению, многие относятся к её покупке так легкомысленно, что даже автомобиль проверяют тщательнее.

Я не ставил себе целью дать в этой книге ответы на все вопросы. Моя задача – говорить о недвижимости с позиции оценки эффективности инвестиций. Если прочтение этой главы приводит вас к мысли изучить процесс юридической экспертизы более тщательно, я рекомендую книги Вадима Шабалина – профессионального юриста-практика в области оценки и экспертизы документов на объекты недвижимости.