Читать книгу Как сделать х2 на новостройках? Инвестиции в недвижимость: Основы. Стратегии. Кейсы - Сергей Моисеев - Страница 4

Стандартный ответ на этот вопрос – 10, 20 или даже 40% годовых. Если я вам скажу, что у меня есть реальный кейс, где вышло 1400% годовых, вы поверите?

Вероятно, ответите: «Смотря, как считать доходность», – и будете правы. Давайте с этого и начнём.

Рассмотрим два примера, один из которых с ипотечным плечом. На мой взгляд, этот инструмент – самый подходящий для инвестиций, о чем, собственно, я и рассказываю в своей книге.

Итак, дано:

1. Покупка квартиры – 3 млн рублей. Продажа этой квартиры через год – 4 млн рублей. Если вы использовали наличные деньги, то у вас на руках 1 млн рублей. Для простоты расчёта опустим издержки в виде налогов и выплаты комиссий агентам (подробнее в главе «Расчёт доходности»).

Получается, что на вложенное вы заработали 33% годовых.

2. Теперь сделаем тот же расчёт, но с ипотечным плечом. Вы оформили ипотеку на квартиру стоимостью 3 млн рублей. Для этого вам потребуется первый взнос 20% от стоимости, или 600 тыс. рублей. И вы так же, как в примере выше, продали эту квартиру за 4 млн рублей в течение года и заработали 1 млн рублей, или 166% годовых на вложенный капитал.

Уловили мысль?

Теперь реальный кейс.

Покупка квартиры 33 кв. м в ЖК «Видный» – 2.767.000 рублей. Продажа – 3.900.000 рублей. Сделка – через два месяца после приобретения.

Первый взнос – 15%, или 420.000 рублей.

Прибыль составила 1.133.000 рублей. Это 244% на вложенный капитал за два месяца.

Если перевести расчёт в годовую доходность, то получим 1394% годовых.

Формула доходности в процентах

Чтобы вычислить годовой процент доходности, нужно посчитать, сколько дней инвестор владел активом с момента покупки до момента продажи.

Как рассчитать доходность за год:

П / Р х 365 (количество дней в году) / КД х 100%, где:

• П – прибыль;

• P – расходы (первый взнос);

• KД – количество дней владения.

Таблица доходности

Консервативные инвесторы, скорее всего, скептически ухмыльнутся, увидев такой процент доходности. Между тем, это не миф. Недвижимость увеличивает капитал гораздо быстрее благодаря использованию ипотеки. Время приобретения квадратных метров «за наличку» уходит. Купив квартиру за наличный расчёт, сложно получить такой процент доходности на вложенный капитал.

Многие специалисты считают, что недвижимость может давать доходность в среднем 12% годовых.

Почему именно такая цифра? Давайте разбираться. На жилой недвижимости можно заработать по двум стратегиям. Предлагаю с ними познакомиться.

Какие бывают инвестиционные стратегии

• Арендный доход (6%)

• Капитализация (6—10%)

1. Стратегия «капитализация».

Капитализация – это увеличение стоимости недвижимости со временем. Ее могут вызвать как рост рыночной цены на жилье в районе, так и улучшение объекта либо инфляция. Капитализация и есть рост самого актива. При расчете капитализации недвижимости можно ориентироваться на уровень инфляции т. е. примерно 6—10% в год.

По этой стратегии двигаемся к росту капитала следующим образом: инвестируем в объект, который может дать рост, знаем точку входа и выхода, при выходе из одного объекта ищем другой.

2. Арендная или дивидендная стратегия.

Ее суть – выбираем не для себя, а для того, чтобы понравиться арендатору. Сдача в аренду даёт 6% годовых со сроком окупаемости примерно 20 лет.

Если сложить доходность от двух этих подходов, то получаем некую среднюю цифру в 12—15% годовых, к которой привыкли инвесторы.

Но в 2020 году появились новые правила. Теперь на жилой недвижимости можно делать ×2, т. е. удвоить свой капитал.

Что же произошло?