Читать книгу Как сделать х2 на новостройках? Инвестиции в недвижимость: Основы. Стратегии. Кейсы - Сергей Моисеев - Страница 5

В 2020 году в России ввели ряд мер государственной поддержки по ипотеке с целью стимулирования строительства и продажи жилья, а также смягчения негативных последствий пандемии COVID-19. Именно с этого момента жизнь на рынке инвестиций жилой недвижимости разделилась на до и после.

Госпрограмма актуальна только для новостроек. На апартаменты и на вторичку льготные ставки уже не действуют. Так, в центре внимания оказались квартиры именно от застройщиков.

Новостройка – это жилое помещение на стадии строительства или ввода в эксплуатацию. То есть фактически это дом, в котором ещё никто не жил.

Для нас, инвесторов, стало архиважным, чтобы квартира была именно от застройщика. Так она проходит по госпрограмме и семейной ипотеке. А это совсем другие цифры на выходе.

Фото из личного архива. Жилой комплекс Ньютон

Между тем, рынок недвижимости не ограничивается только новостройкой или вторичкой. Можно выделить 10 направлений, на которых инвесторы могут зарабатывать деньги:

1. Новостройка (переуступка).

2. Вторичка (флиппинг, выкуп).

3. Коммерция (ГАБ).

4. Бумажная недвижимость (ПИФ, структурные продукты).

5. Аренда (номер в отеле – под управление, сдача квартир).

6. Паркинги, гаражи, апартаменты.

7. Торги по банкротству.

8. Загородная недвижимость.

9. Земельные участки.

10. Зарубежная недвижимость.

И эти категории можно разделить еще на 2,3 подкатегории.

Когда появилась ипотека под 6% годовых на покупку квартир от застройщиков, вектор внимания у граждан сместился на новостройки. А значит, и у инвесторов тоже.

Сравните 2 платежа: 10 млн при ставке 6% на 20 лет и 10 млн при ставке 14% на 20 лет.

Ипотечный платеж под 6% и под 14%

Видно, что платеж на вторичном рынке по ставке в 14% выше в 2 раза за аналогичную квартиру.

Что произошло в итоге после введения госпрограммы для новостроек? Я бы выделил несколько ключевых моментов.

1. Раньше квартиры в уже сданном доме стоили дороже, чем те, что сдаются через пару лет, причем в одном и том же жилом комплексе.

Объяснялось это тем, что ставка по ипотеке была одинаковой для вторичного и нового жилья. Кроме того, можно было сразу заехать в квартиру и жить, да и рисков недостроя в данном случае уже не было.

Сейчас из-за разницы ставок, чтобы перепродать квартиру в сданном доме, приходится делать дисконт, так как ежемесячный платеж становится дороже, ведь процент для данного вида сделки выше.

В итоге нормой стала следующая ситуация: у застройщика квартира, еще будучи в стройке (а она длится не год и не два иногда), стоит дороже, чем та, которую физлицо перепродает в готовом доме от этого же застройщика. Такого ранее на рынке недвижимости точно не было.

2. Теперь можно использовать «дешевые заемные средства». Никогда в современной истории России не существовало таких низких ставок. Появились субсидированные программы по ставке 0,1% (подробнее в главе Ипотечные программы).

Зачем заходить на всю «сумму», т. е. покупать за наличный расчет, если можно взять выгодную ипотеку? А оставшиеся деньги инвестировать в акции, в бизнес, в покупку других квартир или разместить на депозитах под 15% годовых.,

Ведь для России с ее инфляцией кредит в 6% – это практически рассрочка.

Посмотрите на очень важный пример расчёта использования комбо – ипотеки и депозита.

Ипотечный калькулятор

Допустим, в наличии имеются 5 млн рублей. Но мы уже понимаем, что не стоит покупать недвижимость на все деньги, поэтому используем дешевый кредит в виде льготной ипотеки. 1 млн рублей отправляем на первоначальный взнос, а оставшиеся 4 млн перекладываем на депозит.

Калькулятор вклада

Итого: платеж за квартиру составит 28.657 рублей, а доход от депозита – 50.820 рублей. Эта сумма будет с лихвой перекрывать платежи по ипотеке.

3. Из-за низкого ежемесячного платежа, если у вас ипотека на новое жилье, квартиры стало выгодно сдавать в аренду. Ежемесячный доход от аренды дает возможность без проблем каждый месяц гасить ипотеку. Оговорюсь, такие расчеты актуальны не для каждой новостройки. Так что придется поискать объекты, которые вписываются в данную схему.

Также для арендной стратегии потребуется покупка мебели и техники, но эти расходы можно поделить минимум на 10—15 лет непрерывной сдачи.

К примеру, вы потратили на ремонт 1 млн рублей, тогда эти расходы, которые мы делим на 15 лет сдачи квартиры, прибавят к вашим ежемесячным платежам дополнительно 5 тыс. рублей. Поэтому если вы увидели интересный объект недвижимости и понимаете, что, сдавая его, перекроете ипотечные платежи, вам крупно повезло – это выгодная инвестиция.

Те, кто читал Роберта Кийосаки, вспомнят, что на этой стратегии, когда аренда перекрывает платёж по кредиту, он и строил свой пассивный доход. Многим начинающим инвесторам я бы рекомендовал эту книгу.

Мне особенно запомнилась мысль о том, что есть полезные и вредные кредиты и что недвижимость может быть как активом, так и пассивом.

Например, если вы взяли кредит на покупку личного автомобиля либо квартиры для собственного проживания, это пассив. Тогда данная покупка у вас высасывает деньги.

Как только сдаете автомобиль в аренду, допустим, в службу такси, это становится активом и приносит вам ежемесячный доход. То же касается и квартиры, которую вы сдаете. Поэтому есть смысл не забывать о том, что недвижимость не всегда является активом.