Читать книгу Как инвестировать, если в кармане меньше миллиона - Станислав Тихонов - Страница 8

Недвижимость, как правило, имеет довольно высокий порог входа, и в нее неудобно докладывать деньги каждый месяц. А как мы помним, наша цель – инвестировать с нуля и без начального капитала и, самое важное, 10 % от каждого дохода. С недвижимостью такой подход не пройдет.

Сейчас многие утверждают, что в России можно успешно инвестировать в недвижимость по технологии Кийосаки. Но я осмелюсь сказать, что это далеко не так просто и фактически является уже скорее бизнесом, нежели инвестицией.

Как работают эти схемы:

• Для начала вам необходимо иметь стартовый капитал на первоначальный взнос по ипотечному кредиту или потребительский кредит для получения этого самого первоначального взноса. Для этого нужно иметь хорошую кредитную историю и большую белую зарплату. В России у большинства людей нет такой возможности.

• Найти объект недвижимости, который сейчас находится в ветхом состоянии или просто продается по заниженной стоимости. Сам поиск этих объектов – уже новый бизнес, вы фактически становитесь профессиональным риелтором. Вы должны знать стоимость недвижимости во всех районах города и иметь так называемое «инвесторское видение» на этот объект. Лучше всего работать с коммерческой недвижимостью.

• Получить ипотеку. Для этого необходимо, чтобы банк оценил вашу предполагаемую покупку и дал свое добро, и все это под 11–13 % годовых, тогда как в Европе максимум под 3 %.

• Вы не сможете получить две и более ипотеки – ваша зарплата не настолько велика (а именно из нее банк высчитывает ваш максимальный ежемесячный платеж). Но тут есть обходной вариант – вы открываете ИП и берете кредит уже на него, предлагая банку подробный бизнес-план вашей деятельности с капитализацией, или используете патентную систему, например патент на инфобизнес, и просто накручиваете себе оборот на счете.

• У вас должен быть четкий бизнес-план по ремонту, отделке и перепланировке этой недвижимости. Также вы должны сразу понимать, по какой стоимости эти объекты вы будете сдавать. Как правило, объект делится на мелкие комнатки и сдается приезжим.

• Рентабельность этого бизнеса крайне низкая, фактически нулевая – основной ценностью является возможность получить недвижимость, не заплатив за нее ничего из своих денег, что в принципе тоже неплохо. Но у вас уйдет на это лет десять, если не больше, – пока вы не погасите кредит.

• Если вы профессионал в коммерческой недвижимости и обладаете большим капиталом, то можете заработать на перепродаже коммерческой недвижимости, но тут нужен очень солидный опыт, и это уже не микроинвестиции.

Вы уже поняли, что у вас не получится инвестировать в недвижимость на начальном этапе? А есть еще строительство коттеджей в регионах и многое другое, что пока вам недоступно. Но не расстраивайтесь, вы к этому тоже придете, сделав сначала капитал на микроинвестировании.

А еще недвижимость сейчас плохо растет в цене. Это в 2000-е годы она росла по 20–30 % ежегодно, сейчас этот показатель куда ниже, а чаще всего меньше банковского депозита и не покрывает даже инфляцию. Но недвижимость можно сдавать, и она никуда от вас не денется. Поэтому в нее мы тоже будем инвестировать, но немного позже.