Читать книгу Domus propria – domus optĭma. Свой дом – лучший дом - Татьяна Бурлаковская - Страница 7

Стратегия сохранения капитала за счет покупки зарубежной недвижимости широко применяется многими инвесторами. Она считается более консервативной методикой: после покупки актива и организации его управления вы сможете получать скромный доход. При этом полный возврат изначально затраченных средств возможен лишь в долгосрочной перспективе и может занять десятки лет. Зато и деньги «не сгорят» в банке при очередном неожиданном вихре социальных или экономических потрясений.

Чтобы реализовать данную стратегию, подойдет практически любая, полностью готовая к эксплуатации недвижимость – причем не только жилая, но и коммерческая. К вашим услугам – дома и квартиры, апартаменты и виллы, офисы и склады, промышленные площади и магазины… Разброс вариантов огромен.

Применяя стратегию сохранения капитала, новые хозяева чаще всего сдают в аренду купленную в Европе недвижимость. Как правило, доходность этого вида инвестиций не превышает 3–4 % годовых. Такой подход позволяет покрывать текущие издержки на содержание недвижимости и приносит небольшую выгоду своему владельцу. Основными статьями издержек будут налог на недвижимость и коммунальные платежи. Подлежащие уплате суммы будут зависеть от конкретной страны и могут оказаться весьма внушительными. Для более качественного сохранения капиталовложений вполне разумно будет купить заведомо популярный вид недвижимости, который гарантированно не будет пустовать. Например, имеет смысл предпочесть апартаментам на морских курортах Франции (зимой они точно будут пустовать) студенческие апартаменты в любом крупном университетском городе, которые всегда будут востребованы. Для реализации стратегии подойдет и квартира, скажем, где-нибудь в Швейцарии или Германии, где уже много лет живет один квартиросъемщик. К слову, в этих странах права арендаторов жилья отлично защищены и подкреплены законодательно, и выселить жильцов без повода крайне сложно. Даже смена собственника квартиры не является весомым аргументом для расторжения договора.

Еще одним вариантом сохранения капитала выступает инвестирование в коммерческую недвижимость. Тут доходность выше в сравнении с арендным жильем, но и бюджет на покупку потребуется более значительный. Здесь также понадобится помощь квалифицированного брокера: чтобы купить приносящую хороший доход нежилую недвижимость, надо знать рынок конкретной страны, тенденции ее бизнес-процессов и предпочтения местных бизнесменов.

Впрочем, особенности местного рынка недвижимости придется узнавать в любом случае. В том числе и при покупке жилой недвижимости. Только специалист сможет основательно рассказать о юридических тонкостях и дополнительных расходах, сопутствующих приобретению. К примеру, особенность сделок с недвижимостью в той же Германии – бюрократическая волокита. С одной стороны, такой нюанс существенно тормозит весь процесс приобретения, но с другой – это возможность, позволяющая более тщательно подойти к операции.

Борис Бронштейн, CEO «Kaiser Estate»:

«Пример: есть желание приобрести квартиру в Берлине. Начать следует с открытия счета в немецком банке, где попросят предоставить документы, доказывающие легальность ваших доходов. Далее последуют всевозможные проверки, такие как оценка состояния объекта недвижимости в Поземельной книге. Потом происходят нотариальное заключение сделки, предварительная и окончательная регистрация права собственности. Каждый визит к нотариусу, в банк – в любой кабинет чиновника – будет сопровождаться сбором внушительного количества документов. Нередки случаи, когда процесс покупки обычной квартиры затягивается на срок до 4–6 месяцев.

Но подобные особенности не отпугивают страждущих: привлекательность жилой недвижимости в Германии не падает. Прежде всего это связано со стабильностью экономики страны и тем, что, по данным статистики, до 60 % жителей страны предпочитают снимать квартиры, а не иметь их в собственности. Здесь в моде мобильность и легкость в перемене мест. Данные говорят, что за активную часть жизни среднестатистический немец успевает поменять несколько городов – и довольно многим не хочется пускать корни надолго. Оставшаяся же часть немцев подходит к покупке квартир расчетливо и скрупулезно, приобретая их достаточно часто для сдачи в аренду».

Как видно из кейса, покупка квартиры в Германии с целью сдачи в аренду вполне может стать выгодной сделкой. Важно лишь не упускать из виду особенности местного рынка. Например, в мегаполисах нужно в обязательном порядке узнать, к какой зоне относится объект вашего приобретения: здесь широко распространены места, где действуют ограничения на повышение арендной платы за наем. Не обладая такой информацией и просто повысив плату за аренду, вы можете легко получить штраф вместо ожидаемой прибыли.

Для планирующих сохранить свой капитал и получить стабильный небольшой доход от него можно резюмировать: в целом и жилая, и коммерческая недвижимость в Европе стабильно растут в цене, прибавляя в год до 5 % от начальной стоимости. Приятным бонусом при инвестировании в недвижимость может стать получение ВНЖ или гражданства. Причем в некоторых странах Евросоюза в подобной программе может принимать участие вся семья инвестора, иногда даже вместе с родителями. Но все нужно подробно уточнять и изучать, потому что, как и у каждой медали, существует и обратная сторона: в Европе есть и такие страны, где, даже являясь счастливым обладателем квартиры, вы сможете по закону находиться в стране не более 180 дней в году.