Читать книгу Технопарки стран мира. Организация деятельности и сравнение - В. А. Коцюбинский - Страница 8

Отличия в особенностях организации технопарков также проявляются на уровне основных принципов землеустройства, к которым относится зонирование, порядок застройки, наличие жилых помещений, доступ на территорию технопарка и др. Они зависят от традиций и особенностей земельного законодательства каждой страны, а также от особенностей самих технопарков, включая структуру собственности и управления.

Территория некоторых технопарков подчиняется соответствующим региональным и местным властям (Kulim, Малайзия), в то время как технопарки «София-Антиполис» (Франция) и Research Triangle (США) являются экстерриториальными образованиями, т. е. не являются отдельными муниципальными образованиями и не входят в территорию муниципального образования. Согласно действующим законам штата Северная Каролина (США), муниципальным властям округа Дюрхам запрещено изымать земли технопарка для своих нужд.

Различается и порядок доступа в технопарки: «София-Антиполис» не является ни отдельным городом, ни закрытым территориальным образованием, ее территория не огорожена заборами, нет жесткой системы доступа в здания: в большинство из них (административные здания, кафе, рестораны и т. д.) можно свободно заходить. В технопарке Kulim также свободный вход и въезд на территорию, однако внутренний доступ в здания осуществляется посредством магнитных карт. Работает сложная система безопасности. Доступ в технопарк One-North свободный, он открыт для посещения, в том числе и в здания, где на первом этаже часто располагаются кафе, а под землей – парковки. Внутри зданий доступ также осуществляется по магнитным картам.

В отличие от перечисленных технопарков, доступ на территорию Research Triangle ограничен и допускается только для сотрудников организаций, размещенных в парке. В случае необходимости его посещения один из сотрудников принимающей организации должен заказывать пропуск. Территория технопарка огорожена забором. Сложности доступа объясняются не только коммерческой тайной фирм, работающих в технопарке, но и потенциальной стратегической ценностью разработок технопарка, которая требует сохранения секретности.

В большинстве технопарков предусмотрены жилые помещения, рассчитанные как на сотрудников технопарков, так и на студентов, обучающихся в вузах на территории технопарков и в вузах-партнерах. На территории чаще всего имеются отели и гостиницы, рассчитанные на гостей технопарков, которые приезжают на различные научные конференции в рамках программ обмена опытом и др. В «Софии-Антиполис» имеются два общежития для студентов, на постоянной основе в технопарке живут 6000 человек, из которых не все работают в технопарке. Вместе с расширением технопарка растет потребность в расширении жилого сектора, однако в целях сохранения научного характера «Софии-Антиполис», предотвращения спекуляций недвижимостью и превращения территории в кварталы элитного жилья было введено ограничение на строительство жилых и торговых площадей. Они разрешены не везде, а только в определенных секторах и при условии сохранения двух третей территории за парковой зоной. В силу особенностей географического положения юга Франции соседние крупные города расположены достаточно близко, и сотрудники компаний технопарка имеют возможность каждый день ездить на работу, не тратя на дорогу много времени.

В Kulim также предусмотрено жилье, оно занимает 25 % территории и представляет собой несколько жилых корпусов квартирного типа и более 820 отдельных коттеджей. Однако в силу производственного характера технопарка, высокого спроса на жилье в Kulim не возникает: многие работники предпочитают приезжать в технопарк на работу.

В технопарке One-North изначально, при строительстве Biopolis, несколько зон были отведены под жилые помещения, однако масштабных жилых кварталов не предусматривалось. Также существовала угроза спекуляций недвижимостью и потерей научной ориентации технопарка, поэтому процесс продажи жилья в частную собственность был ограничен. В настоящее время цена земли и жилья, относящихся к территории One North, немногим выше среднерыночной. Последующие стадии строительства технопарка уже предполагают и квартиры, и даже комфортные бунгало. В настоящее время вблизи One-North имеется жилой поселок, также построенный JTC corporation – Chip Bee Gardens, где работники One-North (и местное население, и иностранцы) могут снять в аренду дома (земля принадлежит государству). Там также сдаются в аренду помещения под дизайн-студии, художественные галереи и др. Есть участки с частным жильем и землей, в том числе одноэтажными коттеджами. Планируется очередная стадия застройки – Creative Wessex. Она должна стать зоной творчества, застроенной одноэтажными бунгало, где атмосфера будет способствовать развитию моды, искусства, дизайна и медиа. Планируется создание специальных инкубаторов, которые будут целенаправленно заниматься проектами в перечисленных областях, а также «деревни здоровья» (healthcare village), в которой планируется развивать лечебные спа-салоны, йога-центры и др.

Проблемы со строительством и продажей жилья объединяют технопарки «София-Антиполис» и One-North благодаря большой привлекательности этих районов: комфортный климат, развитая социальная инфраструктура создают угрозу потери научной ориентации технопарка, поскольку прибыль от продажи элитного жилья может многократно превышать доход от продажи земли под офисы, производственные помещения и от сдачи ее в аренду.

В других технопарках, территория которых не обладает высокой привлекательностью с точки зрения покупки жилья, проблема обеспечения компаний-арендаторов и собственно технопарков рабочей силой решается в зависимости от конкретных условий. В частности, непосредственно на территории технопарков Lakeside STP, Softwarepark Hagenberg отсутствуют жилые здания, за исключением общежития для студентов в Хагенберге. В Turku и Technologiepark Heidelberg нет жилых зданий, поскольку они располагаются в самом центре городов Турку и Гейдельберг соответственно, и сотрудники имеют возможность беспрепятственно найти жилье.

Технопарки, которые развивались постепенно и без генерального плана развития территории, не имеют четкого деления на зоны. В частности, в «Софии-Антиполис» было решено не придерживаться зонального принципа организации территории, поскольку это усложнило бы управление технополисом и повлекло бы за собой дополнительные затраты.

One-North в Сингапуре также строился постепенно, существует несколько фаз строительства (в том числе текущие), и можно выделить зоны по этапам строительства. Так, по хронологии создания и в соответствии с концепцией парка территория One-North условно подразделяется на несколько зон: это Life XChange (Biopolis), Vista XChange (организации инфраструктуры), Central XChange (Fusionopolis) и Creative Wessex (Mediapolis) – текущая стадия застройки. Строительство Биополиса началось в 2001 г., первые здания открылись в 2003 г., строительство осуществлялось поэтапно: в 2003–2004 и 2005–2006 гг. Вначале было построено семь зданий общей площадью 185 000 кв. м, каждое из которых получило собственное название – Nanos, Genome, Helios, Chromos, Proteos, Matrix, Centros. Их занимают государственные научно-исследовательские институты, действующие в сфере фармацевтики и биотехнологий, при этом практически половина площади отведена под исследования, оставшаяся часть – под офисы и подсобные помещения. Вторая очередь строительства технопарка – возведение двух объединенных переходами корпусов Neuros и Immunos общей площадью 37 000 кв. м. Каждый из них занимают государственные и частные исследовательские организации, специализирующиеся на неврологии и иммунологии. Так, здесь проводятся исследования компании Alumina (S) Pte Ltd, расположен институт тропических болезней компании «Новартис» (Novartis Institute for Tropical Diseases – NITD). Здания соединены воздушными мостами для удобства взаимодействия. Creative Wessex должна стать зоной творчества. В данном случае разделение технопарка на зоны обусловлено очередностью строительства и тем фактом, что возведением зданий занимались разные компании: Biopolis строила JTC, на последующих стадиях подключились множество инвесторов и строительных компаний.

Территория парка Research Triangle была распланирована специально созданной в 1955 г. государственной комиссией (Research Triangle Committee). Было продумано и зонирование территории, согласно которому здания могут занимать не более 15 % территории технопарка. Территория технопарка условно разделена на две зоны, каждая из которых находится, соответственно, в округах Вейк (Wake) и Дюрхам (Durham) и имеет свои особенности и специальные требования. Зона, которая входит в округ Вейк, носит условное название района применения результатов исследований (Research Applications District – RAD). Ее особенность заключается в том, что здесь находятся опытные производства коммерческих компаний, как крупных, так и мелких инновационных. На местных небольших заводах происходит окончательная доработка полученной продукции – по преимуществу высокотехнологичной – и составляются проекты организации полномасштабного выпуска товаров. Также на определенной части территории зоны запрещена какая-либо деятельность в целях сохранения ландшафта – объекты, сооруженные человеком, должны составлять не более 30 % общей площади зоны. Ограничения по высоте и размерам возводимых строений распространяются только на здания, расположенные рядом с автомобильными трассами. Высота таких зданий не должна превышать отметку в 60 футов, или 18,3 м. Также строения не должны занимать территорию менее чем в 8 акров (32400 кв. м) и иметь длину фасада не менее 400 футов (122 м).

Зону, которая относится к округу Дюрхам, называют научным исследовательским парком (Science Research Park – SRP). Район SRP изначально планировался как площадка для размещения коммерческих и исследовательских компаний. Соответственно, в данной зоне находятся исключительно офисные помещения и научные лаборатории при низкой плотности застройки. В этой зоне также допускается ведение небольших объемов производства, однако оно имеет существенные ограничения. Все производства должны иметь своей конечной целью не выпуск мелких партий продукции для отладки производственных процессов, как это происходит в вышеописанной зоне RAD. Целью производственной деятельности должно быть определение качества и потребительской ценности разработанного товара и внесение необходимых изменений. В зоне SPR также действуют ограничения по строительству и размерам зданий, однако тут они распространяются на всю территорию. Длина каждого участка, занимаемого отдельным строением, не должна быть меньше 400 футов, или 122 м. При этом здание не должно занимать более 15 % отведенной ему площадки, а свободное пространство запрещается использовать для стоянки автомобилей. Высота здания не должна превышать высоты в 120 футов (36 м); с разрешения местного строительного комитета высота может быть увеличена до 145 футов (44 м). В свою очередь, расстояние между фасадами домов на двух противоположных сторонах улицы должно составлять от 150 до 250 футов, или от 46 до 76 м. Также территория, прилегающая к проезжей части, не может быть переоборудована и использоваться в качестве парковки для автомобилей.

В каждой из зон действуют довольно жесткие правила по сделкам с недвижимостью. В том случае, если какая-либо компания пожелает продать свои строения и землю, она обязана предоставить сведения об условиях сделки в фонд Research Triangle. Если эти условия покажутся подходящими для фонда, то он имеет право первым выкупить продаваемое имущество. В противном случае компании нужно продавать его на тех условиях третьей стороне.

Наряду с Research Triangle из всех рассмотренных технопарков требования к строительству зданий предъявляются только в «Софии-Антиполис», в которой правилами застройки регламентируется максимально возможная высота зданий: они не должны быть выше, чем самый высокий холм в «Софии-Антиполис».

Технопарк в Кулиме был построен в соответствии с тщательно проработанным планом, поэтому изначально было распланировано разделение на несколько зон, которые включают в себя следующие:

• зона исследований, разработок и обучения (R&D training);

• жилая зона и зона коммерческой недвижимости (housing);

• зона отдыха и рекреации (amenity), объединяющая гольф-клуб, несколько отелей;

• институциональная зона (institutional), где находятся различные общественные учреждения, а также полиция, пожарная служба, спасатели, больница (на 314 мест), заправочные станции;

• урбанистическая (городская) зона (urban);

• промышленная зона (industrial).

Промышленная зона – исторически первая и самая обширная зона технопарка в Кулиме, занимает более 630 га и подразделяется на три фазы застройки (третья началась в 2007 г.). Площадь первой составляет 250 га (31 предприятие), вторая занимает 226 га (14 предприятий). Урбанистическая зона включает в себя городской центр и прилегающие территории и является коммерческим центром технопарка. Общее соотношение различных зон таково: максимальную площадь занимает производственная зона (45 %), жилье занимает 25 %. Под зону отдыха отведено 13 % территории.

«Архитектура» технопарка, т. е. основные принципы землеустройства, используемые при его создании, касаются размещения зданий и сооружений внутри технопарка, а также доступа к ним. Разбивка на зоны упорядочивает застройку в технопарке, однако усложняет процесс управления и территориального планирования. Вместе с тем бесконтрольное строительство внутри технопарка недопустимо, поэтому повсеместно устанавливаются требования, касающиеся экологических, строительных и других норм.

Порядок доступа в технопарк отличается в разных странах, однако редко когда технопарк становится закрытым территориальным образованием: инновации предполагают относительно свободное перемещение кадров и финансовых средств.

При условии близости к технопарку населенных пунктов жилье не является необходимым элементом технопарка, однако практически везде предусмотрены отели и гостиницы для гостей и партнеров.