Читать книгу Современный ремонт загородного дома и квартиры - Валентина Назарова - Страница 2

Физический износ. Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются, снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной стоимости. Физический износ – это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств.

Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатация здания практически невозможна. Предельный физический износ здания составляет 70%. Такие здания подлежат сносу по ветхости.

Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно допустимого физического износа, являются:

• качество применяемых строительных материалов;

• периодичность и качество проводимых ремонтных работ;

• качество технической эксплуатации;

• качество конструктивных решений при капитальном ремонте;

• период неиспользования здания;

• плотность заселения.

При неиспользовании здания (отселенное здание) физический износ увеличивается в несколько десятков раз быстрее, чем при нормальной эксплуатации заселенного дома. Значительное влияние на рост физического износа отселенного здания оказывает измененный тепловлажностный режим внутри здания, что приводит к ускоренному разрушению конструктивных элементов и инженерного оборудования.

Физический износ жилого дома определяет вид, объемы и затраты капитального ремонта. Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа представлена в табл. 1.

Для решения конкретных проблем модернизации старых жилых домов недостаточно знать общий физический износ здания, который определяют сложением данных физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Для этого необходимо знать техническое состояние (износ) основных конструктивных элементов, не подлежащих замене (фундаменты, стены, лестницы, железобетонные перекрытия) и остаточный срок их службы.

Так, фундаменты здания работают в более лучших условиях по сравнению со стенами, и для них интервал данных физического износа принят 20%, причем признаки физического износа указаны для средних значений. Износ более ценных конструктивных элементов указан с интервалом 10%, а признаки даны для крайних значений.

Внимание

Большое практическое значение имеет прогнозирование физического износа на определенный период эксплуатации. Для капитальных зданий нереально спрогнозировать весь срок службы, так как невозможно предсказать влияние всех факторов. Достаточно достоверным представляется прогноз развития физического износа за 10 и (с некоторыми допущениями) за 20 лет.

Прогнозируемый физический износ здания, %, рассчитывают по формулам:

на 1-е десятилетие:

И_ф1 = И_{ф. пер.} + (ΔИ_ф/10)t₁,

на 2-е десятилетие:

И_ф2 И_{ф. пер.} + ΔИ_ф1 + (ΔИ _ф/10)t₂,

где И_ф1 – физический износ на данный год, И_{ф. пер.} – физический износ на год переоценки основных фондов, И_ф1, И_ф2 – прирост физического износа соответственно за 1-е и 2-е десятилетия, t₁, t₂ – период после последней переоценки основных фондов, лет.

В табл. 2 приведены данные физического износа каменных зданий I и II групп капитальности.

Моральный износ. Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда и удешевления производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда.

Моральный износ старого жилищного фонда – это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством.

Под этим подразумеваются следующие недостатки:

• отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м и более);

• деревянные перекрытия и перегородки;

• отсутствие ванных комнат;

• планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения;

• средняя площадь квартир по дому более 45 м²;

• планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.

Первая форма морального износа приводит к снижению первоначальной стоимости жилищного фонда, что отражается на восстановительной стоимости здания и, следовательно, на сокращении амортизационных отчислений на капитальный ремонт, т. е. к снижению себестоимости услуг жилищного хозяйства.

Восстановительная стоимость жилого дома – это первоначальная стоимость здания за вычетом величины, отражающей уменьшение затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и уровню комфорта с ранее возведенными домами за счет увеличения производительности труда.

В отличие от первой формы морального износа вторая форма обуславливает дополнительные капитальные вложения, необходимые для ликвидации технического и функционального старения, что, в свою очередь, способствует возрастанию амортизационных отчислений на капитальный ремонт и полное восстановление модернизируемых зданий.