Читать книгу Мир рациональных людей - Василий Александрович Сухоставцев - Страница 16

Как мы уже выяснили, кратчайший путь к материальному благополучию – сначала инвестировать, а затем тратить доход от инвестиций и сами инвестиции. К моменту смерти ничего не должно остаться. Если останется – значит, были затрачены лишние усилия, без которых можно было обойтись.

Но как быть с жильем? Надо ли его покупать, чтобы в старости продать и на вырученные деньги что-то снимать? Причем денег должно хватить на аренду до самой смерти (помним, перед нами не стоит задача оставить квартиру в наследство детям и внукам).

Если в течение жизни понадобится переезжать, жилье опять-таки придется продавать, а потом покупать новое. А если переезжать несколько раз?

Думаю, покупка жилья – дорогой, неудобный и абсолютно негибкий способ решения жилищного вопроса. Самый удобный способ – это пожизненная аренда!

Что значит «пожизненная»? Это значит, что квартиросъемщик может жить в съемной квартире сколько захочет, хоть до самой смерти. А может расторгнуть договор аренды досрочно. Скажем, при смене места работы. Зачем ездить на новую работу через весь город? Можно переехать поближе и ходить пешком. Кстати, на транспорт я заложил сумму всего в 5 тысяч рублей с учетом именно этого обстоятельства.

Почему люди стремятся приобрести жилье в собственность? Потому что не хотят всю жизнь платить за аренду. Ежемесячный платеж по ипотеке больше, чем арендная плата за такую же квартиру, зато срок выплаты хоть и большой, но конечный.

Давайте-ка рассмотрим этот процесс через механизм инвестиций. Возьмем для примера покупку квартиры площадью 40 квадратных метров в новостройке на окраине Москвы. Пусть, например, это будет метро «Планерная», тогда мы сможем посмотреть реальные объявления риелторов. Стоимость такой квартиры сейчас составляет примерно 6 миллионов. Продаются квартиры обычно без отделки. Добавим один миллион на ремонт и полмиллиона на мебель. Получится, что в ипотеку (пусть на 20 лет) нам надо взять 7,5 миллионов рублей. Ипотечный платеж составит чуть более 72 тысяч рублей в месяц, или 924 тысячи в год. Справедливости ради надо учесть инфляцию – 72 тысячи через год будут «весить» несколько меньше. Но учтем и коммунальные платежи в размере 5 тысяч рублей в месяц. Итого надо платить 77 тысяч каждый месяц, чтобы жить в своей квартире.

В качестве альтернативы рассмотрим аренду аналогичной меблированной квартиры у того же метро. Каталог сайта ЦИАН дает разброс от 25 до 35 тысяч рублей. Возьмем среднее значение. Насколько мне известно, арендная ставка обычно включает коммунальные платежи. Значит, 30 тысяч в месяц или 360 тысяч в год – это все расходы. Будем считать, что арендная ставка растет со скоростью инфляции. Мы видим, что ипотечные платежи существенно выше.

Давайте будем инвестировать разницу между годовым ипотечным платежом и годовой ставкой аренды в акции. Рассмотрим вариант, когда квартира берется в аренду, но платежи остаются такими же, как при ипотеке. Часть этих платежей пойдет на аренду, остальное – на инвестиции. Наша цель – накопить на пожизненную аренду, тратя столько же, сколько при ипотеке.

Расчет приведен в Приложении 8. Он показывает, что достаточно 7 лет инвестировать разницу между несостоявшимися ипотечными платежами и платой за аренду, чтобы накопить на пожизненную аренду квартиры. Останется даже излишек миллиона четыре. (Это опять-таки связано с тем, что мы ведем расчет по годам. Если уменьшить срок инвестирования до 6 лет, остаток в конце таблицы станет отрицательным, следовательно, времени не хватит. Значит, реальный срок лежит между 7 и 6 годами.)

Зачем 20 лет платить ипотеку, если за 6–7 лет, расходуя столько же денег, можно заработать на пожизненную аренду? В нынешних условиях ипотека – это совершенно невыгодное решение. Следуя принципу наименьших усилий, рациональные люди выбирают пожизненную аренду!

Тут, конечно, есть одно «но». Основная проблема рынка пожизненной аренды – то, что в России такого рынка не существует.

В нашем рациональном мире он будет создаваться с нуля. Жилье в такую аренду будут сдавать крупные компании. Термин «пожизненная» означает, что арендатор может жить в квартире всю жизнь, если посчитает нужным. Арендодатель не сможет его выселить, если он своевременно вносит оплату и соблюдает обычные правила аренды. Но если арендатор решит переехать, то имеет на это полное право.