Читать книгу Квадратные метры, сдавайтесь! Инвестиции в доходную недвижимость. Руководство для арендодателей - Юлия Медведева - Страница 6

Глобально можно выделить две основные цели инвестирования на рынке недвижимости. Первая направлена на увеличение стоимости капитала, вторая – на создание и увеличение денежного потока с вложенного капитала. И та, и та имеет право на существование. Все зависит от размера первоначального капитала, предпочтений инвестора, его опыта, знаний, склонности к риску.

Все стратегии на рынке недвижимости базируются на принципах предыдущих двух целей, но имеют свои нюансы в реализации.

Абсолютно точно нельзя сказать, что одни стратегии подходят для активного управления, а вторые сгодятся в качестве пассивного источника дохода. И там, и там, можно использовать разные вариации стратегий, находя для себя наиболее финансово привлекательные на тот срок инвестирования (планирования), который вы сами для себя определили.

1. Стратегия перепродаж

Чаще всего данная стратегия существует в виде покупки квадратных метров в новостройках на этапе котлована и продаже на более поздних сроках строительства, либо после сдачи объекта. Увеличение цены при продаже новому собственнику – своеобразная плата за риск, который вы сняли с новоиспечённого владельца недвижимости, который побоялся приобретать его на более ранних сроках, а также плата за использование денежных средств, которые были заморожены в объекте на время стройки. Хотя некоторые умудряются брать ипотеку на такие объекты и продавать их с непогашенной ипотекой. Такие схемы сейчас не редкость и уже стали обычной практикой многих банков.

Также встречаются случаи продажи таких объектов с дизайнерским ремонтом и даже меблировкой, но по существенно более высокой цене. И свои покупатели находятся, хотя и не быстро, и на такие объекты.

Эта же стратегия используется при перепродаже земельных участков, лотов, купленных на аукционах по банкротству и т.п. В общем, везде, где прибыль формируется за счет совершения разовой сделки и влечет увеличение капитала.

2. Стратегия вложения в новостройку для сдачи в аренду

Продолжение предыдущей стратегии. Если вы решаете не продавать, а сдавать, купленную недвижимость.

Вы, конечно же, делаете ремонт, исходя из потребности потенциальных арендаторов, и сдаете либо на длительный срок, либо посуточно, если у вас жилая недвижимость.

3. Стратегия деления большого на малое

Применяется как для жилой, так и для коммерческой недвижимости.

Основная цель –  увеличение суммарных платежей с аренды. А в сфере коммерческой недвижимости может применяться для увеличения стоимости капитала.

Как видно, это стратегия может применяться и в качестве создания источника денежного потока, так и для увеличения капитала.

Данная стратегия может быть реализована следующими методами:

– Деление квартиры на студии или увеличение количества комнат (перепланировка при наличии технической возможности)

– Сдача таунхауса в аренду частями (доходный дом)

4. Стратегия сдачи в субаренду

Может применяться как самостоятельно, так и в паре с предыдущей стратегией. Здесь, как мы понимает речь идет только о формировании и увеличении денежного потока. Так как, применяя эту стратегию, нам не нужно задействовать свой капитал, следовательно, о росте капитала в этом случае речь не идет.

В случае с жилой недвижимостью, можно арендовать помесячно, а сдавать посуточно.

В случае с коммерческой недвижимостью, можно делить большую площадь на более малые и сдавать частями.

5. Реконструкция коммерческой недвижимости

Как правило, это делают с производственными и складскими помещениями при наличии высоких потолков – создают дополнительный этаж, а, следовательно, и площади, и сдают уже целиком, или, опять же, по частям модернизированное помещение.

6. Перевод в нежилой фонд

Стратегия, связанная со значительным увеличением стоимости капитала. Однако в последнее время становится все менее привлекательным вариантом инвестиций вследствие удорожания и усложнения процесса перевода из жилого фонда в нежилой. К тому же, несколько теряет актуальность в новых реалиях рынка, когда первые этажи жилого здания изначально возводятся под коммерческие цели и имеют статус нежилых помещений, а также соответствующие статусу цены за квадратный метр.

7. Хоумстейджинг

Хоумстейджинг – это новое понятие на рынке недвижимости России, но хорошо зарекомендовавший способ сделать недвижимость более привлекательной для потенциального покупателя или арендатора.

Уже разработаны специальные методы, алгоритмы и даже чек-листы, которые позволяют преобразить недвижимость и продать ее максимально быстро и дорого. За рубежом работают профессиональные стейджинговые агентства и выпускаются целые шоу, где участники на реальных примерах доказывают, что хорошо подготовленные к продаже или аренде объекты находят своего клиента гораздо быстрее и на 10-20% дороже своих неподготовленных «собратьев».

Цель хоумстеджинга – влюбить потенциального покупателя или арендатора в объект недвижимости. Поэтому приемы стейджинга воздействуют на все аспекты нашего восприятия пространства. Работа идет и с формой, и с цветом и с запахами. На всех уровнях, в том числе на подсознательном, клиент должен почувствовать комфорт и единение с выбираемым объектом недвижимости.

Применимость той или иной стратегии для достижения глобальной цели представлена в следующей таблице 1.

Таблица 1. Соотнесение стратегий и целей

Вывод: Стратегия зависит от склонности к риску, понимания потребностей рынка, личных предпочтений и умения пользоваться финансовыми рычагами.