Читать книгу Квадратные метры, сдавайтесь! Инвестиции в доходную недвижимость. Руководство для арендодателей - Юлия Медведева - Страница 7

Квартиры. Дома

Наиболее часто сделки в сфере недвижимости проходят с объектами жилой недвижимости – квартирами и домами.

Выбор данных объектов самый большой среди всех объектов недвижимости. Жилая недвижимость – более стабильный актив и подходит для инвесторов с небольшим опытом. К тому же цены на квартиры часто ниже, чем на аналогичные по площади объекты коммерческой недвижимости – офисы и уж тем более, магазины и торговые площади, что делает жилую недвижимость более доступным инструментом, по сравнению с коммерческой.

Объекты жилой недвижимости располагаются в удобной транспортной доступности и зачастую, любой из нас имеет общее представления об основных характеристиках данных объектах, делающих их доступными и комфортными для проживания. Хотя, безусловно, есть некоторые нюансы, особенно при вложении средств в дома, либо в квартиры, в которых предполагается использовать агрессивную стратегию создания денежного потока, но эта тема уже другой книги.

Так же под такие объекты довольно просто взять ипотеку, включая ипотеку с государственной поддержкой или на льготных условиях, что является неоспоримым преимуществом при недостатке собственных средств на покупку.

Земельные участки

Интересный объект для вложения, предполагающий более длительный период инвестирования и грамотный анализ относительно роста стоимости. Хотя можно попытаться «снять сливки» и в более быстрой перспективе, опять же, использую одну из агрессивных стратегий.

В качестве объекта аренды чаще всего выступают в черте города и с перспективой продажи под объект строительства. С точки зрения частного инвестора, такие объекты малопривлекательны для формирования денежного потока в силу больших объемов капиталовложений, доступным лишь средним и крупным компаниям, а также специфики приобретения, завязанной на активном использовании административного ресурса.

Более реальной и реализуемой для частного инвестора видится стратегия перепродажи или переуступки прав аренды земельных участков, расположенных на окраине крупных городов, либо за городом. А также самостоятельное возведение объектов на данных землях для целей продажи, либо сдачи в аренду.

Офисы

Очень популярный вариант на рынке коммерческой недвижимости.

Но наибольшим спросом в настоящее время пользуются офисы либо в бизнес-центрах класса B, реже A, либо же офисы в сегменте Street-retail, которые располагаются на первых линиях в местах с большой проходимостью. Такие офисы-магазины чаще всего используют торгово-сервисные компании, которые специализируются либо на предоставлении услуг, либо одним из направлений деятельности являются товары, экспозицию которых они устраивают в подобного рода офисах.

Торговые площади. Магазины

Наиболее дорогие и доходные объекты коммерческой недвижимости.

Успешность инвестиций в такие объекты во многом определяется удачным месторасположением. Это крупные объекты возле магистралей, объекты на первых линиях, как в центре, так и в спальных районах города (локальные зоны притяжения – районные ТЦ), объекты расположенные агломерацией, характеризующейся единой спецификой товара – агломерация мебельных магазинов, агломерация строительных магазинов. Сюда же входят и торговые площади в торговых центрах.

Производственные помещения

Отдельно стоящие помещения, предназначенные для размещения различных видов производств. Зачастую располагаются вдали от жилых зон и имеют более мощную систему энергоснабжения для подключения производственного оборудования.

Производственные помещения имеют различную специфику в зависимости от вида деятельности, который в них планируется осуществлять.

Для инвестирования в подобные объекты требуется определенный уровень компетенции в отношении планируемого вида деятельности на данных площадях, а также хотя бы общие представления о эксплуатационных характеристиках подобных объектах и требований к ним арендаторов и государственных органов.

Складские помещения

Отапливаемые или неотапливаемые помещения большой площади и зачастую конструктивно простые. Используются для хранения запасов сырья или продукции, необходимых для осуществления коммерческой или иной деятельности.

Арендные ставки на такие помещения и рыночные цены на них одни из самых низких. Во-первых, из-за удаленности от центра города. А во-вторых, из-за отсутствия необходимости подключения к каким-либо сетям, кроме электрических.

Гостиницы. Мини-отели

Отдельный кластер нежилых помещений, представляющий собой как отдельно стоящие здания, так и помещения в составе жилого или коммерческого комплекса, предназначенные для временного проживания.

К гостиницам и отелям предъявляются дополнительные требования государственных регулирующих органов, как к местам скопления и проживания людей.

К тому же, такой тип помещения требует значительных трат на ремонт,  обстановку и поддержание достойного состояния интерьера и оборудования. Поэтому нужно тщательно просчитывать инвестиции в подобного рода объекты, так как кроме разовых вложений, они требуют периодических финансовых вливаний.

Перед покупкой такого объекта рекомендуется составить бизнес план и нанять управляющего. Так как гостиницы и отели требуют опыта, знаний и времени на непосредственное управление, начинающему инвестору, да и инвестору средней руки будет сложно управится без предварительной подготовки и помощи специалистов.

Поэтому сложно отнести такие инвестиции к пассивным источникам доходов. Это самый настоящий бизнес, который должен быть продуман, просчитан и который требует внимания.

В нише мини-отелей существует несколько форматов. Вот два самых распространенных.

Первый вариант: классический отель на 4—20 отдельных номеров с санузлами. Площадь номеров варьируется от компактных 16 кв. метров до 40—50 кв. метров. Каждый номер в таких гостиницах обычно уникален, владельцы часто делают и номера премиум-класса.

Второй вариант: смешанные отели мини-формата. Часть номеров классические гостиничные, а часть – апартаменты, что предполагает наличие кухни и зоны для приема пищи. Во всех номерах собственные туалеты с ванными или душевыми кабинами.

Апартаменты. Апарт-отели

На сегодняшний день до сих пор в официальной терминологии не существует понятия «апарт-отель». А вот термин «апартаменты» определен, как комфортабельный номер в любом из средств размещения (отели, гостиницы, дома отдыха, пансионаты, мотели, санатории и т.д.), который оборудован мебелью и инвентарем соответствующего класса и предназначен для временного проживания.1

Исходя из данного определения, важно определить, в чем отличие апартаментов (апарт-отелей) от средств размещения категорий «отель» и «доходный дом». Апарт-отель (апартаменты) представляет собой размещение гостей в отдельных номерах-квартирах, тем самым отличаясь от стандартных отелей различных уровней. Схожей чертой со стандартными отелями является дополнительный сервис, предоставляемый в апарт-отелях: как правило, это стандартный набор услуг, включающий в себя уборку номеров и смену белья (room-service), возможность гостя включить в пакет услуг питание, иногда апарт-отели также предоставляют посещение сауны, бассейна, фитнес-зала, пользование парковкой и прочие услуги.

На сегодняшний момент можно выделить три направления:

1. Апартаменты, сервисные апартаменты – помещения для временного проживания в нежилом фонде. Часто представляют собой целый комплекс, включающий в себя номера-квартиры, которые сдаются в долгосрочную аренду (как правило, от трёх месяцев): стоимость проживания рассчитывается, исходя из площади квартиры, за месяц проживания; дополнительные услуги (сервисная служба, клининг, ресторан, химчистка и другие гостиничные услуги) предоставляются за отдельную плату.

Они могут, как соседствовать с магазинами и офисами на других этажах, так и быть единственным видом помещений в комплексе. Подходят для сдачи, как в долгосрочную, так и в краткосрочную аренду.

Прежде всего, надо понимать, что юридически такие апартаменты имеют статус нежилого помещения. А это значит, что покупая апартаменты вместо квартиры, вы покупаете недвижимость в нежилом фонде. Это значит, вы получаете больший тариф за коммунальные услуги, больший размер налога на имущество и налога на доход в случае продажи апартаментов, которые до этого сдавали.

Зато многие жилищные нормы, включая уровень шума и границы мокрых зон, апартаментов не касаются. Это значительно расширяет возможности по перепланировке такого объекта. К тому же, цена может быть гораздо привлекательнее, чем цена на квартиры в этом же районе. В комплексах апартаменты часто продаются с ремонтом и полным комплектом мебели и техники. Заезжай и живи! Разве что прописку в такой квартире можно оформить только временную и сроком не более 5 лет.

Для инвесторов, ищущих пассивный доход, такой тип недвижимости может быть привлекателен из-за возможности отдать апартаменты в управление управляющей компании.

––

Для застройщиков строительство комплекса апартаментов может оказаться даже более выгодно, чем строительство жилого комплекса или дома.

Во-первых, земля коммерческого назначения стоит дешевле, чем жилая. Выбирая в качестве девелоперского проекта строительство апартаментов, застройщику не нужно тратить существенные суммы на перевод земли из нежилого назначения в жилое. В добавок не нужно терять время на этот процесс. А ведь он может затянуться на долгие долгие годы, либо вообще не быть реализован при возникновении споров с администрацией и затяжных судебных процессов. Деньги потрачены, время идет, рентабельность проекта значительно падает.

Во-вторых, у застройщика не возникает обязанность обеспечить микрорайон социальной инфраструктурой (строить детские сады, школы, поликлиники, тратить деньги на озеленение, возводить детские площадки). Также отсутствует необходимость в расчете нагрузки на существующие (действующие) объекты социальной инфраструктуры. Да, это совершенно не соответствует понятию о социально ответственном бизнесе, но апартаменты и не предполагают использование их исключительно для целей временного размещения (проживания). Как и любые другие нежилые помещения их можно использовать в любых других коммерческих целях: размещать в них офисы, магазины, фото- и другого рода студии, использовать для хранения вещей. В таких помещениях можно также регистрировать фирму.

В добавок ко всему вышеперечисленному, у помещений нежилого фонда нет строгих требований по инсоляции (попадание солнца в квартиру), шумоизоляции, метражу, а также санитарно-гигиенических требований, характерных для жилых помещений. А чем меньше требований к возводимому объекту, тем ниже себестоимость. На такой объект застройщику проще и быстрее получить разрешающую документацию, а в дальнейшем, ввести в эксплуатацию.

Именно поэтому застройщики все чаще делают выбор в пользу комплекса апартаментов. Такой проект все чаще позволяет добиться большей рентабельности, чем в случае с возведением жилого комплекса.

––

2. Апарт-отели, состоящие из отдельных номеров с кухнями, До последнего времени могли располагаться как жилом, так и в нежилом фонде, но с принятием «Закона Хованской», законным представляется работа только в статусе нежилого помещения, либо с исключением гостинично-сервисных услуг и перевода в категорию «меблированные комнаты». Возможен переход с краткосрочной аренды на долгосрочную.

Сюда же отнесем отели, включающие в себя номера-апартаменты, в которых, как правило, стоимость проживания рассчитывается и фиксируется за сутки проживания, включая набор дополнительных услуг, свойственный всем остальным номерам отеля.

3. Квартиры – апартаменты – жилые помещения под сдачу в краткосрочную, так и в долгосрочную аренду. Представляют из себя готовые к проживанию квартиры со всем набором техники, мебели, различных мелочей (включая посуду и постельные принадлежности), необходимых для комфортного проживания, а также телевидение, wi-fi.

Добавление термина «апартаменты» в определении такой квартиры дает указание на то, что в данной квартире все продуманно для временного проживания, а квартира полностью экипирована всем необходимым, что позволяет, например, деловым людям заезжать в такую квартиру, привезя с собой лишь чемодан с личными вещами. Именно такой подход к экипировке недвижимости отличает квартиры-апартаменты от обычных квартир в долгосрочную аренду, где многие вещи арендаторам приходиться докупать дополнительно и за свой счет.

Хостелы

Хостелы, а именно гостиницы по типу общежитий, пришли к нам из Европы. Они предоставляют своим постояльцам на короткий или длительный срок жилье, представляющее собой, как правило, спальное место без дополнительных удобств в комнате. В большинстве случаев хостелы предлагают туристам спальное место (в большинстве случаев на двухъярусной кровати) в общей комнате. Такие номера могут вмещать по 2—3 постояльца, а могут быть рассчитаны на 15—20 человек. Наиболее популярен такой тип размещения среди молодежи и студентов.

1

Приказ Министерства спорта, туризма и молодёжной политики РФ от 25 января 2011г. №35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи»