Читать книгу Kinnisvaraga rikkaks saamise õpik.Teadmised kinnisvarast, mis aitavad sul saavutada rahalist vabadust! - Jaak Roosaare - Страница 4

Olime Mariaga nüüd õnnelikud koduomanikud – maksime enda Tuisu tänava korteri ilma laenuta välja ja pärast seda meil enam liiga palju vaba raha ei olnud. Ma ise toimetasin rohkem aktsiaturgudel (2009 ja 2010 aastad oli päris tormakad) ja juhendasin tudengeid, kes Southwestern Advantage'ga Ameerikas raamatuid müüma läksid. Olin küll lugenud Robert Kiyosaki raamatust, et kinnisvara on tore varaklass, kuid hiljutise hinnalanguse ja sundmüükide taustal ei tundunud see varaklass mulle eriti atraktiivne. Lisaks olin ma veidi allergiline kõige suhtes, mis tähendas remonti, renoveerimist või millegi haldamist. Ega ma asjata polnud valinud investeerimiseks ühte kõige passiivsemat varaklassi ehk aktsiaid.

Siiski sattusin ma 2010. aasta kevadel esimesele kinnisvaratuurile. Et kõik algusest ära rääkida, tuleb alustada sellest, et müüsime Kallega koos kolm suve Ameerikas raamatuid ja saime selle käigus sõpradeks. Pärast müügisuvesid läksid meil aga teed veidi lahku – mina jäin endiselt toimetama raamatumüügis, Kalle läks ühte arendusfirmasse kinnisvara müüma ning asutas oma väikese mööblifirma. Vahel harva suhtlesime, aga tihedam kontakt puudus kuni selle ajani, kui me 2010. aasta märtsis korraldasime Southwesterni tudengitele koolituse investeerimisest ja mul tuli mõte kutsuda Kalle rääkima oma ettevõtte võludest ja valudest. Seminar oli täitsa tore ja pärast seda jäime tihedamalt suhtlema. Olin vist korra visanud õhku idee, et võiks kunagi koos mingit äri teha ja ühel heal päeval saatis Kalle mulle emailiga investeerimispakkumise nimega „Kinnisvarafond”.

Investeerimispakkumine

KINNISVARAFOND

Koostanud Kalle Aron

Tallinn 2010

Sissejuhatus

Käesoleva investeerimispakkumise näol on tegemist eksklusiivse võimalusega alustada investeerimist kinnsvarasse või suurendada juba olemasolevat kinnisvara portfelli. Sisenemisbarjäärid on madalad ning arvestades 2010 aasta üldist majandusolukorda, on potentsiaalsed tootlused paljulubavad.

Ettevõtmise missiooniks on võimaldada investoritele kindlat ja murevaba rahapaigutust kinnisvarafondi, millel on suhteliselt kõrge garanteeritud tootlus üüritulu näol ning lisapreemia võimalus vara väärtuse kasvades.

Ettevõtmise visiooniks on kasvada suureks kinnisvarafondiks, millel on mõned tuumikinvestorid ja kümneid üürikortereid. Lühemas perspektiivis (6–12 kuud) plaanitakse soetada 1–3 renoveerimist vajavat investeerimisobjekti, mis peale korda tegemist hakkaksid kohe omanikele tulu genereerima. Pikemas perspektiivis (1–3 aastat) peaks fondis olema juba minimaalselt 10 üürikorterit. Aastane üüritulu peaks kolme aasta pärast ületama 300 000 krooni piiri.

Kes hakkab fondi igapäevase juhtimisega tegelema?

Ettevõtmist juhib fondijuht Kalle Aron, keda nõustavad ja kontrollivad juhatusse kuuluvad tuumikinvestorid.

Kalle Aron omab majanduslikku kõrgharidust Tartu Ülikoolist ning ligi 5-aastast kogemust kinnisvaraga seotud erinevatel elualadel. Sinna hulka kuulub töötamine ehitusettevõttes AS Remet. Nimetatud ettevõttes töötades tuli välja arendada kinnisvaramüügi osakond, osaleda uute arendusprojektide planeerimisfaasides, määrata müüdavatele arendusprojektidele müügihinnad, teostada turuanalüüse ja sõlmida müügitehinguid rohkem kui 180 miljoni krooni väärtuses. Juriidiliselt „vettpidavate” eellepingute ettevalmistamine ja notariaalsete lepingute ülevaatamine, sõlmimine ning loodud süsteemi, klientide ja dokumentatsiooni haldamine oli töö igapäevane osa.

Kalle Aron omab ka aastatepikkust kogemust üürikorterite sisustamisel ja haldamisel. Olles mööbliga tegeleva Arteco Interjöör OÜ asutaja ja tegevjuht, on klientide tellimusel sisustatud kümneid üürikortereid nii Tallinnas kui ka Riias. Tekkinud on kogemus, kust on võimalik soodsalt soetada mööblit, millistele standarditele ja kulumisastmele peab kasutatav mööbel vastama, et see säiliks nägusana; omandatud on võtted n-ö kalli siseviimistluse mulje loomiseks.

Oluliseks tuleb pidada ka fondijuhi kogemust isikliku üürikorteri haldamisel läbi isikliku kogemuse. Tallinnas Pärnu mnt 110 asuv kolmetoaline korter pole viimasel 2,5 aastal päevagi tühjalt seisnud. Samas on õpitud ka oma vigadest, halbadest üürnikest ja esile kerkinud probleemidest, mis kinnisvara haldamisega paratamatult on seotud – hoolimatud üürnikud, lõhutud siseviimistlus, maksmata arved, sissemurdmised jne. Nimetatud sündmused on olnud oluliseks „koolirahaks” ning osutuvad kindlasti väärtuslikuks kogemuseks käesoleva fondi juhtimise ja haldamise seisukohast.

Väärtuslikuks võib pidada ka 1954. aastal ehitatud kahekorruselise eramu kapitaalse renoveerimisega saadud projektijuhtimise kogemust ning kontakte, mis võimaldavad kiiresti hinnata ka iseseisvalt võimalike vajalike tööde mahte, teostada omaniku järelvalvet ning leida probleemide tekkides usaldusväärseid oma-ala spetsialiste.

Kokkuvõtlikult saab öelda, et fondijuhil on olemas vajalik erialane töö- ja elukogemus ning kontaktide pagas, mis toetab täielikult fondi eesmärki pakkuda investoritele muretut ja kindlat rahapaigutamise võimalust.

Investeerimisobjekt

Investeerimisobjektiks on kahetoaline renoveerimist vajav korter soovitatavalt Põhja-Tallinnas, mille suurus jääb vahemikku 36–44 m². Antud kriteeriumite valikul on mitmeid majanduslikke põhjuseid:

Täielikult amortiseerunud korteri renoveerimine loob lisandvääärtust. Halvas seisukorras kinnisvara soetamine ning korrastamine loob võimaluse teenida kinnisvarainvesteeringult raha kohe peale lisandväärtuse loomist, ootamata ära majandustsükli muutusest tingitud kinnisvarahindade tõusu. Eelduseks on kompetentsi olemasolu ja suutlikus renoveerimistööd kiiresti ja mõistliku maksumusega ellu viia.

Kahetoalise korteri potentsiaalsete üürijate arv on oluliselt suurem kui ühe või kolmetoaliste korterite puhul. Kahetoalise korteri üürijate hulka võib kuuluda nii üksik inimene, tudeng või tudengid, noor lasteta pere või ka lapsega pere. Suurt nõudlust kahetoaliste korterite järele kinnitab ka fakt, et uuselamute ehitamsel projekteeritakse kortermajja kõige enam arvuliselt just kahetoaliseid kortereid.

Kahetolise korteri üür on suurem kui sama suurel ühetoalisel samas seisukorras korteril. Põhjuseks on suurem funktsionaalsus, mida pakub kahetoaline korter ning sellest tulenev suurem nõudlus turul.

Kahetoalisi kortereid on lihtsam müüa. Sarnaselt üüriturule on suhteliselt suur potentsiaalsete klientide sihtgrupp 2-toaliste korterite ostjate osas. Isegi äsja Tallinnasse kolinud tudengile püüavad vanemad n-ö perspektiivitundega aidata soetada pigem väikese kahetoalise korteri kui ühetoalise, mis enne inimese 30ndat eluaastat vajab kindlasti väljavahetamist perekonna loomise tõttu. Seejuures on alati eelistatud pigem väiksem kahetoaline korter kui suurem, sest inimesed ostavad olulisel määral funktsionaalsust ehk tubade arvu, mitte ruutmeetrite arvu. Pole olulist vahet, kas kahetoaline korter on 37 m² või 41 m² suur – küll aga maksab esimene neist ca 80 000 kr vähem, mis annab mingil määral eelise müügi olukorras natuke väiksemale korterile.

Väikese kahetoalise korteri aastane tootlus rendituludest on kõrgem kui suurema kahetoalise korteri tootlus. Põhjus on väiksemas soetusmaksumuses. Kuigi üks korter võib maksta 400 000 kr ja teine, 5 m² suurem 450 000 kr, siis renditurul ei pruugi üürihinnas vahet üldse esineda. Maitsekalt sisustatud väiksema korteri võib üürida välja veel kallimaltki. Kuid 50 000 krooni katmine rendist võtaks ca 1,5 aastat!

Väiksem kapitalivajadus. Väiksema korteri soetamine ja renoveerimine nõuab väiksemat investeeringut, kuid tagab sama hea tootluse.

Kokkuvõtlikult saab öelda, et soetades väikese kahetoalise korteri, on üürituluna teenitav tootlus investeeringult kõrgem kui tehes suurema alginvesteeringu suuremasse korterisse. Lisaks on kirjeldatud eluasemele lihtsam leida nii üürilisi kui hiljem soovi korral ka ostjat.

Miks just Põhja-Tallinn?

Kuigi majandusoluorra paranedes tõusevad kinnisvarahinnad kõikides linnaosades, on Põhja-Tallinnal üks oluline eelis. Kui Lasnamäel, Mustamäel ja Õismäel tõuseksid kinnisvarahinnad 2–4 aasta perspektiivis eeldatavasti ca 15–30 % või enam, siis Põhja-Tallinnas võib oodata esialgu proportionaalselt saranst hinnatõusu kuid ka keskkonna arengust tulenevat „preemiat”. Arvestama peab asjoluga, et hetkel on Põhja-Tallinn, eriti sealsed mereäärsed alad, täielikult välja arendamata. Suured mereäärsed maa-alad on räämas ja linlastele avamata. On prognoositav, et pärast piirkonna väljaarendamist investorite poolt tõuseb sealse kinnisvara hind veel nn “miljööparanemise” preemia võrra. Peale uute kortermajade, büroohoonete, haljasalade ja rannapromenaadide rajamist on piirkonnast saamas oluliselt kõrgema mainega elurajoon kui „Tallinna mägedest”, mis hakkab pakkuma konkurentsi elukvaliteedi osas pigem kesklinna, Pirita ja Rocca al Mare piirkondadele.

Seega on Põhja-Tallinna linnaosas asuva kinnisvaraga võimalik hetkel teenida sisuliselt kaks korda – nii üldisest majandusolukorra paranemisest tingitud kinnisvara hindade tõusust kui ka piirkonna väljaarendamisest põhjustatud hinnatõusust.

Tallinna üürikorteriturg – I kvartal 2010

Nõudlus üürikorterite järele on stabiilne, erilisi muutusi sellel turul täheldada ei ole – pakkumiste arv on stabiilne ning ka hinnad oluliselt muutunud ei ole.Maaklerite kogemusel on üürilevõtjad targemad erinevaid kulusid alla kauplema. Näiteks ei olda nõus maksma remondifondi ja ühistu laenumakseid jne.

Kokkuvõtteks võib järeldada, et sõltuvalt kinnisvaratüübist on müügi osas hinnalanguse põhi tõenäoliselt saavutatud. Ostjatel on ootus, et hinnad ei saa igaveseks nii madalaks jääda ja ka müüjatel on selline ootus. Siiski toimub reaalseid tehinguid hetkel veel vähe, kuna laenuvõimelisi ostjaid on vähe. Samas on üüriturg stabiilne ja toimiv.

Äriplaan tundus huvitav ja läksimegi paar päeva hiljem Põhja-Tallinnasse kortereid vaatama. Esimesed objektid olid päris erilised – kuna vaba raha meil eriti ei olnud, siis sihtisime „odavama otsa” kinnisvara – tubasid Kopli ühiselamutes, 2-toalisi poolpõlenud puumajades ja muid üsna armetuid elupaiku. Mul on siiani meeles katkilöödud akendega politseiauto vrakk ühe ühika ees parklas. Ütleme nii, et liiga perspektiivikaks ma meie ettevõtmist ei pidanud. Lõpuks otsustasime, et vaatame pigem veidi korralikumaid maju, kus maja ise oleks viisakas ja ainult korter vajaks remonti. Nii jõudsimegi lõpuks ka oma esimese tehinguni.

ESIMENE TEHING – KOPLI 86

2010. aasta mai lõpus jõudsime siis oma korteri vaatamistega lõpuks ühe renoveerimist vajava kahetoalise korterini Põhja-Tallinnas Kopli tänaval. Korteri pindala oli 46 ruutmeetrit ja esialgne müügihind oli 390 000 krooni (ca 25 000 eurot). Käisime korterit vaatamas ja pakkusime maaklerile, et oleme nõus 300 000 krooniga kohe korteri ära ostma. Maakler pakkus 350 000 ja lõpuks leppisime ostuhinnaks 335 000 krooni (ca 21 400 eurot). Hiljem selgus, et omanik oli korteri oma emalt pärinud, tahtis kolida Venemaale ja tal oli müügiga väga kiire.

Korteris oli nii köök kui vannituba täielikult amortiseerunud ja vajas kapitaalremonti. Et ma pidin ise peagi USA-sse sõitma, jäi edasine remont Kalle korraldada. Jõudsime siiski üheskoos notaris ära käia – juriidiliselt ostsime korteri kahe peale eraisikutena. Rahaga tegime nii, et laenasin ostuks ka Kallele raha, intressiks jäi 7 % aastas. Lisaks laenasime raha sugulastelt (mina oma emalt ja vennalt) ja ühelt sõbralt – intressiks 9 % aastas. Algne plaan oli korter valmis ehitada, välja üürida ja siis pangalaenuga refinantseerida. Miks täpselt pank meile laenu oleks pidanud andma, sellele me alustamise tuhinas veel ei mõelnud.