Читать книгу Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность - А. Г. Брунгильд - Страница 15

Как уже не раз говорилось, далеко не каждый из нас меняет квартиры несколько раз в год, чаще жилье покупается раз и навсегда. Ну или почти навсегда, на очень долгий срок, за который меняется законодательство, требования к документам, самому жилью и прочее. Те, кто сталкивается с проблемой впервые, неизбежно совершают различные ошибки, о которых потом жалеют. Например, часто, стремясь расширить свою жилплощадь, мы забываем о том, что техобслуживание, отопление, коммунальные платежи тоже потребуют дополнительных расходов. И такое жилье становится обузой. Квартира в доме старой постройки не сможет стать залогом при желании взять банковский кредит. Наличие под окнами новой квартиры детского сада или военной части не позволят побыть в тишине, и так далее. Давайте посмотрим, на что нужно обращать внимание.

Качество покупаемого жилья

Гарантией качества и надежности приобретаемого жилья выступают, как мы понимаем, не общая и жилая площадь, площадь кухни, наличие балконов, лоджий и подсобных помещений. Большое значение имеют расположение, связанная с ним доступность городской инфраструктуры и экологическая безопасность, но какой из этого толк, если все окна вашего дома обращены в ту сторону света, откуда 9 месяцев из 12 дует ветер? Какой толк от итальянской плитки в вашей новой ванной, если раз в месяц рвется труба у соседей сверху? Что вы сможете предпринять, если протекает крыша, заливает подвал или постоянно засоряется мусоропровод?

Приобретая квартиру или загородный дом, возведенные по современным технологиям, вы вправе ожидать комфорта и тепла. К тому же постоянно растущие тарифы на теплоносители делают актуальным и еще один вопрос – финансовый. Чем лучше стены, окна и кровля дома удерживают тепло, тем меньше затрат пойдет на его содержание.

Это утверждение относится, в первую очередь, к загородным домам. Но проблема экономии встает и перед владельцами городских квартир.

Поскольку через наружные стены дома уходит около 40% тепла, для будущего владельца немаловажно с помощью каких материалов и технологий утеплены стены. Необходимо также обращать внимание на качество перекрытий, материал оконных рам и дверей, шумо– и гидроизоляцию квартиры. И дело не только в том, что ваша жизнь будет более или менее комфортной, но и в том, сколько дополнительных расходов вы понесете, сражаясь с шумными соседями или коммунальными службами.

Иногда, в целях экономии, используются не самые качественные материалы. Ухудшение микроклимата (повышенная влажность воздуха, например), пожароопасность, токсичность некоторых материалов приведет к ухудшению здоровья.

Важным является и состояние вентиляционной системы. Она не должна быть нарушена при перепланировке или иных «дизайнерских» действиях. Посмотрите, какие электро– и обогревательные приборы используются. Это может свидетельствовать о том, что в зимнее время года жилье недостаточно отапливается, а в летнее – перегревается. Возможно, приобретаемая квартира окажется очень дорогой в эксплуатации.

В обязательном порядке нужно осмотреть квартиру. Обратите внимание, есть ли там какие-либо бытовые проблемы: протечки, вздувшиеся полы и иные «мелкие» недостатки. Даже если, по словам хозяев, их «легко исправить косметическим ремонтом», не факт, что в действительности это так.

Покупая квартиру, мы часто не задумываемся о том, с какими соседями нам придется сосуществовать. Прекрасное жилье превратится в очаг постоянного наводнения, если у соседей сверху старая система канализации и водоснабжения. Еще «приятнее» оказаться в эпицентре постоянных праздников или семейных скандалов. Если вы приобретаете вторичное жилье, поинтересуйтесь у продавца, почему он продает квартиру, обратите внимание на потеки на стенах и потолках или на то, насколько старательно они замаскированы. Посмотрите, какой вид имеет лестничная клетка, на которой расположена ваша будущая квартира, не окажутся ли вашими соседями маргиналы или многодетная узбекская семья.

Важно узнать, когда муниципальные службы в последний раз осуществляли капитальный или текущий ремонт дома, «сколько лет» трубам, за чей счет производится ремонт подъезда и прочее.

За техническую сторону, т. е. за качество квартиры, продавец несет полную ответственность. Любые скрытые недостатки могут стать поводом для судебных исков с целью вернуть некачественное жилье продавцу и возвратить свои деньги. Об этом обязательно должно быть сказано в договоре купли-продажи и договоре с реэлтором. Например, спустя несколько месяцев после покупки, вы обнаружили трещины в стенах, закрытые панелями или заклеенные обоями. Это повод отказаться от квартиры, если сумма, уплаченная за нее, декларировалась полностью, а не оформлялась по оценке БТИ.

При оформлении технического паспорта на жилье важно указать, какие приборы и средства остаются в квартире. Также оговаривается и их качество. Например, вы договорились с продавцом о том, что он оставляет газовую плиту, колонку и прочее. На момент осмотра квартиры это были новые приборы, въехав, вы обнаружили старые или поломанные. Не допускается смена сантехники, выключателей и розеток, поскольку техническое состояние влияло на формирование цены за жилье. Для домовладения то же самое верно для заборов, дорожек, технических построек и даже скворечников. Следить за исполнением договора – задача риэлтора.

Юридические моменты

Еще раз хочется обратить внимание на следующее. При покупке квартиры необходимо проверить, находится ли квартира в собственности продавца. Если квартира не была приватизирована, куплена или иным образом получена в собственность, она не принадлежит человеку, даже если он всю жизнь проживает в ней. Также стоит уточнить, прописаны ли на приглянувшейся вам жилплощади несовершеннолетние дети. Если да, то лучше всего с такой квартирой не связываться: возникнет слишком много хлопот с органами опеки. Также нужно выяснить, внесены ли налоговые и коммунальные платежи. Не стоит доверять словам. Требуйте, чтобы документы, подтверждающие все эти факты, были вам предъявлены.

В новых домах и домовладениях возможны такие действия, как сбор средств на проведение телефонных линий или иных коммуникаций. Чтобы не оказалось, что вы останетесь без воды, газа или телефона, уточните, вступал ли прежний владелец в долевое участие, выплачивал ли необходимые взносы. К примеру, в поселок проводят газ. Это требует средств на составление проекта, на материалы и работы. Возможно, «за газ» оплачено, а «за проект» – нет. Чтобы избежать неприятностей и дополнительных расходов, позаботьтесь заранее о том, чтобы иметь полную информацию.

Договор купли-продажи должен содержать максимально подробный перечень условий сделки: сроки, механизмы оплаты, цену и прочее. Лучше перед тем, как подписать договор, обратиться за консультацией к юристу. Это позволит избежать большого количества проблем в будущем.

Думаем сами

Каждый этап сделки купли-продажи или обмена жилой недвижимости имеет свои особенности. Специалисты – риэлторы помогают продавцам и покупателям не только найти друг друга, но и преодолеть весь сложный путь – от просмотра объекта до момента передачи объекта недвижимости новым владельцам.

Никто из нас не хочет, чтобы о нем думали плохо. Видя в вас «нормального» клиента, агент обязательно выскажет свое мнение о том, что с вами невероятно легко и приятно работать, что вы – хороший и серьезный человек, что есть «такие клиенты, что хочется вешаться». В той или иной форме, в зависимости от культурного уровня, агент выскажется обязательно. Его этому научили, он действует вполне сознательно. Зачем? Очень просто: вы не захотите его разочаровывать, а значит, с вами будет легче работать. Вы не станете «капризничать» и «задавать дурацкие вопросы». В дальнейшем будет достаточно посмотреть на вас с осуждением или удивлением, чтобы вы перестали «лезть не в свое дело».

Не стоит искренне воспринимать грустные или усталые, огорченные вздохи своего агента. Он всем своим видом покажет вам, что только что общался с жутким занудой, ему неприятно общение с такими людьми, и, какое счастье, что теперь он с вами, нормальным, понимающим человеком!

Помните песенку лисы Алисы и кота Базилио? «На дурака не нужен нож, ему немного подпоешь, и делай с ним, что хошь!»

Еще одним приемом служит доверительный тон. Вы в заговоре со своим агентом! Он с вами за одно! Он ваш тайный помощник, друг и товарищ! Он действует только в ваших интересах, так что вы его не подводите, не задаете лишних вопросов!

Не слишком искушенные в манипулировании людьми агенты будут излишне откровенны, вы легко их вычислите. А вот настоящие лисы будут управлять вами так тонко и красиво, что вы и охнуть не успеете, как купите квартиру, которая совершенно не соответствует вашим изначальным планам. Как защититься от таких манипуляций? Заранее убедить себя в том, что вы не обязаны быть никому «хорошим» и «удобным». Что у агента свои задачи, а у вас – свои. Что жить в квартире придется вам, а не агенту. Можно принять правила игры и заговорщическим тоном, втихаря, показывать агенту пресловутые трещины в стенах. Конечно, дураком себя будет чувствовать он, но какое вам до этого дело, ведь правила игры предложены не вами! Демонстрируйте свое безоговорочное доверие фирме в лице агента, заставляя его подбирать вам нужный вариант и лучшее время просмотров квартир, ведь он же «нормальный» агент, а не какой-то там… Если вы заметили недостатки, о которых предпочел умолчать ваш тайный союзник, громко возмущайтесь поведением продавца квартиры, употребляя такие фразы, как «Неужели он думал, что мы этого не заметим?!», «За кого он нас принимает?!» Желание делать из вас послушного дурачка у агента поубавится. Если вы не считаете себя в силах долго вести подобные игры, обратитесь к руководству фирмы, попросите дать вам другого специалиста, конкретно описав суть своих претензий. Но будьте готовы к тому, что вам дадут более профессионального манипулятора.

Вас могут начать убеждать в том, что продажа вашей квартиры – дело непростое, или вариант жилья, который вы хотите приобрести, – труднодоступен.