Читать книгу Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность - А. Г. Брунгильд - Страница 2

Как работает агентство? В чем специфика работы риэлтора?

Начнем с того, что многие скептически относятся к слову «специалист» применительно к риэлтору. Данной профессии в вузах не обучают, и это дает основание говорить о том, что заниматься продажами идут люди, желающие легко зарабатывать деньги на сделках с недвижимостью. Это не совсем так, особенно если учесть, сколько лет существует рынок жилья.

Сегодня во всех крупных городах России работает огромное количество агентств недвижимости, привлекающих клиентов всеми возможными способами. Вы можете выбрать агентство с «именем», рассчитывая на большую надежность сделки, или обратиться в небольшую фирму, чтобы быть уверенным в том, что ваша квартира не затеряется в гигантской базе данных и будет продана в ближайшее время.

Желая приобрести жилье, мы в то же время стремимся найти такую фирму, в которой процент за оформление сделки будет минимальным. Рачительный хозяин, прикинув, какую сумму ему придется отдать совершенно посторонним людям за услуги, справедливо негодует и полагает, что купля-продажа жилья без посредников поможет сэкономить деньги не только на оформление, но и на ремонт новой квартиры. Однако часто погоня за такой экономией или низким процентом оборачивается если не потерей квартиры, то серьезным увеличением расходов на оформление документов и тратой нервов на всевозможные ошибки и нестыковки.

Некоторые агентства утверждают, что берут небольшие комиссионные, но на деле это оказывается обманом, поскольку в этих фирмах процент от сделки платит и продавец, и покупатель. Для того, чтобы продать квартиру и получить прибыль, агентству требуется привлечь продавца. Как это сделать? Пообещать ему, что за продажу недвижимости не придется платить. Чем больше у агентства будет квартир для продажи, тем большее количество покупателей оно сможет привлечь. И в таком случае, манипулируя уже желанием покупателя приобрести то или иное жилье, его обязывают оплачивать процент от стоимости квартиры. А фирма, берущая комиссионные с обеих сторон, как правило, имеет небольшую собственную базу данных, пользуясь объявлениями в газетах и так называемой «расклейкой». От этого размер комиссионных, естественно, не меняется, ведь они все равно вычитаются из общей суммы сделки. Но зато у покупателя создается впечатление, что работа такой компании действительно стоит недорого.

Для серьезного агентства поиск подходящего варианта – это всего лишь малая часть работы. Совокупно в услуги входят обеспечение надежной системы расчетов, правильное оформление документов, контроль за соблюдением взятых обеими сторонами обязательств. Поэтому установленный в агентстве процент, как правило, высок – безопасность и надежность стоят дорого.

Стандартные комиссионные при заключении договора «об оказании услуг по поиску объекта с последующим сопровождением сделки» в солидных агентствах составляют 6% от суммы сделки. Этот процент по России примерно одинаков. При сопровождении сделки, если покупатель и продавец самостоятельно нашли друг друга, стоимость услуг агентства составляет в среднем в два раза меньше плюс оплата услуг нотариуса и органов регистрации.

Некоторые агентства по желанию покупателя дают дополнительные гарантии права собственности. При этом агентство гарантирует, что в случае утери права собственности на квартиру клиент получает от агентства в качестве компенсации полную рыночную стоимость квартиры, либо подобную квартиру. Разумеется, такие гарантии возможны лишь в немногих агентствах, имеющих финансовые резервы.

В случае обеспечения гарантий права собственности комиссионные бывают выше. В некоторых крупных агентствах клиент может сам выбирать, какой тип договора он хочет заключить – обычный или с гарантийным обслуживанием. При заключении договора, обеспечивающего гарантии прав собственности, комиссионные равны: 8% – при прямой сделке, 10% – при обмене, 12% – при расселении.

Взявшись за дело впервые, многие люди совершают одну и ту же ошибку: оставляют свой запрос во множестве агентств, рассчитывая, что они свяжутся с ними, когда в их базах появится что-нибудь подходящее, если ищут квартиру, и оставляют описание своего жилья – если продают. На самом деле достаточно редко можно попасть в ситуацию, когда скучающий от безделья агент с энтузиазмом начинает подбирать вам подходящий вариант. Оставленное объявление тонет в океане подобных заявок: в газетах ваше объявление так и не появляется, телефон молчит. Вы вынуждены идти в какое-то агентство лично, разговаривать с риэлторами. И там узнаете, что для нормальной работы с вами агентству необходимы взаимные обязательства, посещение вашего жилья специалистом-оценщиком и т. п.

Специалисты уверены, что только заключив договор, покупатель может получить профессиональное обслуживание и гарантию выполнения обязательств риэлторской компанией и агентом.

Кроме того, выбирая объект самостоятельно, человек, желающий приобрести недвижимость, имеет дело с агентом продавца, который, соответственно, будет отстаивать интересы своего клиента. Это значит, что риэлтор постарается продать жилье подороже, замаскировав недостатки квартиры. Противостоять профессионалу непросто, поэтому, скорее всего, агенту продавца удастся вполне честными легальными способами изменить условия сделки в пользу своего клиента. Надежный способ противостоять специалисту по продажам – нанять собственного агента. Он всегда может обратить внимание своего клиента на незаметные достоинства или недостатки квартиры, а также защитить его интересы при обсуждении цены. И самое главное – специалист, который будет защищать интересы покупателя, тщательным образом проверит историю квартиры и не допустит мошенничества со стороны продавцов.

Это, конечно, в идеале. Независимо от того, продаете вы квартиру или покупаете, у вас должно быть свое собственное мнение на все интересующие вас вопросы, поскольку для агентов ваше настоящее или будущее жилье – лишь способ заработать деньги. Нередко можно убедиться в том, что агенты не слишком заинтересованы показать наибольшее число объектов или выявить какие-то недостатки жилья. Это трата времени и усилий, можно получить деньги быстрее. Как правило, агент работает и с продавцом, и с покупателем и равно заинтересован и в продаже, и в покупке.

И уж если агент излишне активно предлагает вам какую-то квартиру или дом, задумайтесь: почему он так настойчив? Дело может быть не только в наличии эксклюзивного договора между фирмой и продавцом, но и в банальной договоренности между ними. К примеру, я больше года не могу продать старенькую квартирку на окраине города. Но предложив агенту некую сумму денег в случае, если он поможет мне продать ее в течение месяца, легко избавляюсь от неперспективного и невостребованного жилья. И такие договоры существуют сплошь и рядом. Глядя на эту ситуацию с обратной стороны, насторожитесь, если агент усиленно убеждает вас в том, что без его титанических усилий вам никогда не продать свое жилье, а его усилия стоят некоторых денег. В таком случае смените агента и заключите эксклюзивный договор.

Пакет услуг агентства

Для того чтобы не тратить свои деньги напрасно, следует представлять, что входит в основной пакет услуг агентства недвижимости. Иногда мы даже не задумываемся о том, сколько нюансов стоит учесть, занимаясь куплей-продажей. К примеру, с поиском и подбором объектов по соответствующим параметрам и цене вы справитесь сами. Агентства, давно работающие на рынке недвижимости, составляют для внутреннего пользования так называемые «черные списки», куда вносят фирмы, нарушающие профессиональную этику и закон о защите прав потребителей, недобросовестно выполняющие принятые на себя обязательства, использующие рискованные способы расчетов по сделкам и т. д. Этими данными вы, скорее всего, не владеете.

А теперь представьте себе, какое количество звонков вам придется сделать, чтобы узнать, не продана ли квартира, указанная в рекламном объявлении, не изменилась ли цена, соответствует ли заявленная жилплощадь указанной в техпаспорте… Необходимо выяснить все детали и особенности предлагаемой сделки. Агентства, помимо вышеперечисленных, проводят: анализ особенностей предлагаемой сделки в плане перехода прав собственности на объект (с учетом данных, полученных в ходе выполнения различных проверок), организацию и осуществление просмотров жилья. В случаях, когда в процессе купли-продажи происходят сложные размены, без услуг специалиста все равно не обойтись.

Кроме того, агентство отвечает за проведение переговоров между агентом покупателя и консультантом, представляющим продавца выбранной клиентом квартиры. Также риэлтор должен помочь клиенту выбрать наиболее удобный и безопасный для него способ проведения расчетов между участниками сделки.

Агентство занимается и анализом правовых особенностей перехода прав собственности на выбранный объект к клиенту. Оно выясняет «историю» квартиры с учетом данных проверки, контролирует сбор и проверку комплектности полного пакета документов, необходимого для перехода прав собственности на объект в соответствии с требованиями, предъявляемыми нотариусами и органами, осуществляющими госрегистрацию прав на недвижимость. На риэлтора возложена функция организации нотариального оформления договора купли-продажи объекта, регулирования предложенной схемы расчетов, согласование времени и места расчетов за объект, осуществление подачи на регистрацию в ГУФ РС по СПб и ЛО нотариально заключенного договора купли-продажи на объект. Он подает в Росрегистрацию нотариально заключенный договор купли-продажи на объект, консультирует клиента по вопросам порядка постановки на регистрационный учет, готовит проект акта сдачи-приемки объекта, согласует дату, время и место подписания акта, контролирует подписание акта.

Принцип выбора агентства недвижимости

Кое-что об этом нам уже известно. Давайте теперь соберем вместе все наши разрозненные знания и четко сформулируем вопросы, которые нужно себе задать, выбирая агентство.

Необходимо выяснить следующую информацию об агентстве:

1. Выясните, сколько лет агентство недвижимости существует на рынке. Солидные фирмы годами зарабатывали свою репутацию и боятся ее потерять. Если у вас все-таки возникнут проблемы, такое агентство, скорее всего, предпочтет не идти на конфликт, а помочь вам избежать скандала.

2. Проверьте, является ли фирма членом профессиональной организации.

3. Узнайте, является ли главный офис фирмы ее собственностью. Не стоит доверяться «сапожнику без сапог». Фирмочки, арендующие тесные помещения на задворках небольших бизнес-центров, имеют неприятное свойство бесследно исчезать, как только «запахнет жареным». Солидная же фирма, имеющая в собственности бизнес-центр, обладает капиталом, которым она ответит перед клиентами в случае глобальных рыночных катаклизмов.

4. Обратите внимание на комплексность услуг, предлагаемых фирмой. Надежное агентство недвижимости должно иметь собственную юридическую службу, службу безопасности (для проверки истории квартир и т. д.), эскро-службу.

5. Поинтересуйтесь, имеет ли агентство недвижимости дипломы, сертификаты и награды. Возможно, фирма участвовала в различных конкурсах, имеет дипломы с ярмарок недвижимости и других выставок. Награды – не просто предмет гордости фирм – это свидетельство признания ее коллегами и, что еще важнее, клиентами.

6. Внимательно изучите договорную базу, предлагаемую фирмой. Вы имеете право взять договор из агентства для внимательного ознакомления. Проконсультируйтесь с независимым юристом или специалистом по недвижимости. Это поможет вам избежать неприятностей в будущем.

7. Спросите, застрахована ли ответственность выбранной вами фирмы. Солидные агентства, как правило, страхуют свою ответственность перед клиентами. В случае, если вы понесете убыток по вине фирмы, от вас не отделаются заявлением о «неплатежеспособности». Ущерб вам возместит страховая компания.

8. Обратите внимание на гарантии защиты права титула, предлагаемые фирмой. Надежная фирма должна не только отвечать за качество своей проверки истории квартиры (имея соответствующий пункт в договоре), но и предоставлять клиентам льготные возможности страхования права собственности в ведущих страховых компаниях города.