Читать книгу Флиппинг на максимум: Как превратить старые дома в золото - Артем Демиденко - Страница 2

Выбор удачного объекта для флиппинга – это гораздо больше, чем просто поиск заманчивого предложения на рынке жилья. Здесь нужна точечная проверка множества факторов, где каждый момент напрямую влияет на прибыль и скорость сделки. Чтобы не оказаться в ловушке, где ремонт поглощает весь бюджет, а дом никому не интересен, нужно подходить к выбору с точностью математика и знанием рынка.

Сначала обращайте внимание на место расположения. Речь не о громких названиях районов, а о микрорайонах с динамикой развития. К примеру, в одном проекте я видел, как дом в пригороде с плохой инфраструктурой стоил в три раза дешевле, чем в центре, но продавался целых 9 месяцев. Тогда как дома, которые на первый взгляд выглядели менее привлекательными, но располагались рядом с обновлёнными школами, транспортными узлами и новыми магазинами, уходили гораздо быстрее и дороже – на 15–25% выше стартовой цены. Выбирайте объекты в районах, где чувствуется рост: строятся новые дороги, открываются бизнес-центры, улучшается городская среда.

Следующий ключевой момент – техническое состояние здания. Здесь нужен детальный анализ, который выходит за рамки поверхностного осмотра и косметики. Практика показывает: скрытые проблемы с фундаментом, коммуникациями и электрикой могут съесть до 40% бюджета на ремонт. По возможности всегда привлекайте опытного эксперта до покупки. Но помните, не все дефекты критичны. Например, старую проводку обычно меняют недорого и с учётом современных стандартов это вполне решаемо. А вот трещины в стенах зачастую предвещают серьёзные и затратные работы. Составьте для своего региона список «красных флажков» – проблем, из-за которых объект становится убыточным.

Цена и потенциал обновления идут рука об руку. Из моего опыта: дом за 2 миллиона рублей, требующий капитального ремонта, после вложений в 700 тысяч превысил рыночную стоимость района на 1 миллион. А в другом случае дом за 1,8 миллиона с такими же расходами вырос лишь до 2,2 миллиона, что оставляло слабую прибыль с учётом рисков. Чтобы оценить выгоду, пользуйтесь формулой рентабельности:

|||

(Цена после ремонта – (Покупная цена + Ремонт + Прочие расходы)) / (Покупная цена + Ремонт + Прочие расходы)

|||

Минимальный ориентир – 20–25%. Ниже этой отметки заходить не стоит: даже небольшие непредвиденные затраты могут свести на нет вашу прибыль.

Загляните также на размеры и планировку объекта. Большие дома часто требуют больше денег и времени, что затрудняет быструю перепродажу. Маленькие же дома с простой и удобной планировкой легче поддаются современным запросам покупателей. Если сталкиваетесь с квартирой нестандартной планировки, подумайте, как можно её улучшить – например, объединить комнаты или переставить кухню. Такие небольшие изменения могут создать эффект «нового жилья» и справедливо повысить цену.

Юридические нюансы – главный камень преткновения для новичков. Проверяйте не только право собственности, но и обременения, ограничения на перепланировку, статус земли. Бывали случаи, когда дома стояли на спорных участках или в охраняемых зонах, и покупатели оказывались в безвыходном положении. Обязательно получайте заключение юриста и собирайте все документы: технический паспорт, разрешения и прочее.

И наконец, учитывайте свой опыт и возможности по управлению проектом. Если вы только начинаете, лучше выбирать менее рискованные объекты: без серьёзных инженерных проблем, в районах с устойчивым спросом и понятных рынках. Сложные объекты, хоть и предлагают скидки, часто требуют специальных знаний и большого времени, чтобы не остаться в минусе.

Итог: пять шагов для выбора объекта:

1. Изучите локацию с точки зрения перспективы роста.

2. Проведите тщательную техническую проверку, обращая внимание на критические дефекты.

3. Проанализируйте финансовую модель с учётом полной стоимости и цены после ремонта.

4. Убедитесь, что юридическая сторона чиста и ограничений нет.

5. Оцените свои силы и возможности контролировать проект.

Тщательное прохождение каждого этапа позволит сохранить бюджет и время, а главное – превратит старый дом в настоящий прибыльный проект.