Читать книгу Флиппинг на максимум: Как превратить старые дома в золото - Артем Демиденко - Страница 4

Финансирование флиппинга – это не просто вопрос наличия капитала, а настоящее искусство: создать такую схему вложений, которая защитит от рисков и позволит провести ремонт своевременно и в рамках бюджета. Разобраться с источниками средств и их особенностями – значит сделать шаг к успеху, а не к провалу. Давайте посмотрим на самые удобные и гибкие способы финансирования флиппинга.

Начнём с самого простого – собственные сбережения. Казалось бы, деньги уже у вас, ни одобрений, ни процентов платить не нужно. Но и здесь есть ловушки. Полностью финансировать проект за счёт личных накоплений – рискованно, особенно если ремонт затянется или всплывут неожиданные проблемы с домом. Например, один инвестор вкладывал в объект 80% собственных средств, но внезапный ремонт крыши почти полностью съел резерв. Вывод: всегда храните хотя бы 20-30% финансовой подушки вне проекта – это гарантия устойчивости.

Далее – банковские кредиты. Для многих флипперов это главный инструмент, но с ограничениями. Банк требует подтверждения доходов, обычно кредит выдают не более чем на 70% от стоимости покупки, и ставит жёсткие сроки. Если ремонт масштабный, кредит на покупку дома часто не покрывает все траты. Например, при стоимости дома 3 миллиона рублей банк даст 2,1 млн, а ремонт может стоить миллион и больше. Важно: некоторые банки предлагают отдельный кредит на ремонт, но под очень высокий процент. Совет: разбивайте финансирование – возьмите ипотеку на дом под низкую ставку, а ремонт оплачивайте краткосрочными займами от частных инвесторов или специализированных кредиторов.

Следующий вариант – займы от знакомых или партнеров. Кто-то из близких или коллег может вложиться на проценты или долю в прибыли. Главное – строго оформить договор, чтобы не было конфликтов. Например, мой знакомый взял у друга миллион рублей под 15% годовых на 9 месяцев. Это не самый дешёвый заем, но позволил быстро завершить ремонт и перепродать дом с прибылью. Если бы он пошёл в банк, ставки были бы около 12%, но там более жёсткие требования и сроки. Оптимальная стратегия: ищите небольшие займы под разумные проценты и делите риски с партнёрами.

Ещё один развивающийся путь – краудфинансирование недвижимости и платформы для взаимных займов (P2P). Здесь можно собрать деньги от множества мелких инвесторов на выгодных условиях. Но чтобы получить поддержку, проект должен быть прозрачным и хорошо поданным. В 2022 году в Подмосковье один проект привлёк 2 миллиона рублей от более чем 50 инвесторов с гарантированной доходностью 18% годовых. Это позволило быстро завершить капитальный ремонт без задержек. Рекомендация: тщательно выбирайте платформы с хорошей репутацией и чётко прописывайте смету и сроки.

Не стоит забывать о кредитных линиях на стройматериалы и услуги. Многие крупные поставщики дают отсрочку платежа или рассрочку, что облегчает управление денежными потоками. К примеру, поставщик сантехники может предложить оплату через 30 дней, совпадающую с расписанием выплат подрядчикам. Это помогает гибко распределять средства и не допускать просрочек. Совет: договаривайтесь напрямую с поставщиками и подрядчиками о частичной предоплате и оставшейся оплате – так бюджету будет проще «держаться».

И наконец, важный элемент успешного финансирования – точный контроль бюджета и планирование всех обязательных платежей. Для этого пригодятся специальные приложения и таблицы. Ведите учёт расходов с разбивкой по этапам: покупка, ремонт, оформление документов, маркетинг продажи. Любое отклонение – сигнал быстро реагировать или искать дополнительное финансирование. Например, когда во время проекта цены на стройматериалы выросли на 10%, один флиппер оперативно привлёк дополнительный кредит через краудфинансирование и избежал срывов сроков.

В итоге: сочетание нескольких источников финансирования и строгое управление денежными потоками – залог успешного флиппинга. Финансирование – это не одноразовое действие, а постоянный процесс, требующий гибкости и готовности реагировать на изменения рынка и ход ремонта. Держите всегда под рукой запасной план – дополнительный источник средств или кредит, чтобы неожиданные расходы не застали врасплох. Это не просто вопрос денег, а дисциплины, которая отличает опытных инвесторов от импульсивных игроков.