Читать книгу Propiedad contra hipoteca - Даниэль Вега - Страница 7

Introducción

El mercado inmobiliario tiene un gran interés en nuestra sociedad. Este libro se centra en los derechos reales de propiedad e hipoteca (esencialmente en sus facultades y limitaciones dentro del proceso registral de acumulación de predios). El artículo 923 del Código civil peruano describe al derecho de propiedad como el poder jurídico que permite usar, disfrutar y disponer del bien. Este concepto alude a un dominio pleno del sujeto sobre el bien y se considera como «el derecho más completo que se puede tener sobre el objeto, los otros derechos reales (uso, habitación, servidumbre, etc.) se deducen de él». Por tanto, al identificar que el propietario tiene un señorío total sobre el bien, este se encuentra facultado para realizar los actos que conciernen al uso, disfrute y disposición, solo con la única limitación de la ley y reglamentos. A pesar de ello, ¿qué sucedería si el bien se viera afectado con una garantía real de hipoteca?, ¿la sola presencia de esta garantía restringe las facultades del propietario antes descritas?

Ahora bien, el derecho real de hipoteca se define «como un derecho real de garantía, los de realización de valor, constituido sobre bienes inmuebles y caracterizado porque no hay desplazamiento de la posesión, sino sujeción registral» (Peña, 1999, p. 110). Asimismo, es importante indicar que el derecho real de garantía es creado por el propietario al disponer de forma voluntaria un bien inmueble (debidamente determinado) para mejorar la posición de sus acreedores, con lo que asegura el cumplimiento de una obligación propia o de un tercero y, con ello, genera al acreedor hipotecario el derecho a perseguir al predio y satisfacer su crédito.

Estos derechos de propiedad e hipoteca recaen especialmente en predios que, según el jurista español Ramón de la Rica y Arenal, son una entidad objetiva registral, que engloba no solo el soporte territorial del predio, sino que incluye otras entidades registrales más complejas, como edificación, parcelas, elementos económicos y jurídicos, las cuales, a pesar de no ser constitutivas, se inscribirán en la partida registral del predio.

La acumulación de predios es un acto de modificación de dos o más predios con la finalidad de unificarlos y obtener un predio de mayor extensión. La acumulación de predios es un acto estricto de propiedad con mayor relevancia, ya que necesita el consentimiento expreso del titular (o sujeto con representación). Sin embargo, esta rigurosidad no lo convierte en un acto de disposición, porque la modificación de dos o más predios no alterará la titularidad del propietario.

No obstante, existen problemas que se pueden suscitar en la acumulación de predios y que no han recibido demasiada importancia en nuestra doctrina nacional. Por lo tanto, este libro abordará los inconvenientes que pueden generarse con la realización del acto de acumulación y su alteración física, así como aquellos que pueden ocurrir si, sobre los predios acumulados, recaen derechos reales de garantía.

De esta forma, me centraré en el estudio jurídico de los derechos reales de propiedad e hipoteca, esencialmente en sus facultades y limitaciones dentro del proceso registral de acumulación de predios, que comprende las áreas de derecho civil, derecho registral, de la economía y derecho constitucional.

Es casi improbable que los acreedores hipotecarios se pongan de acuerdo sobre la determinación del rango en la acumulación de predios. Por ello, la solución regulada en el artículo 68 del Reglamento del Registro de Inscripciones de Predios de la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp) no es utilizada en el mercado, lo que genera únicamente la compra de deudas y levantamientos de hipotecas. Por tal razón, consideramos que la solución regulada no es la correcta.

Por otro lado, las legislaciones internacionales nos han demostrado que la finalidad de la determinación del rango es que los acreedores realicen el cambio del objeto de la hipoteca, porque, según el sistema que se analice, si se constituyen dos o más hipotecas, se aplicará el rango fijo.

En este sentido, demostraré que no corresponde requerir la conformidad del acreedor, en tanto que la ratio legis que persigue la norma es que no se afecten los derechos de los acreedores. Asimismo, probaré que no se puede pretender otorgar más derechos a los acreedores de los que ya tienen, puesto que el objeto de la garantía real es el predio que será materia de acumulación, el mismo que es prioritario para este derecho. No obstante, no es posible decir que el acreedor tiene derecho sobre todo el predio acumulado resultante, porque este es una unidad diferente de sus integrantes.

De otro lado, la ejecución no puede ser un argumento para evitar la realización del acto de acumulación y solicitar la conformidad de los acreedores, porque no se afecta sus derechos. Y, aun con la conformidad, ambos acreedores solo se pondrían de acuerdo respecto del rango, pero el tema principal es que ellos deben realizar el cambio del objeto de la hipoteca. De lo contrario, solo tendrán derecho a ejecutar los predios originales, mas no el predio acumulado. Al respecto, consideramos que, si el legislador opta por prohibir este acto, deberá regularlo en el Código civil y no en un reglamento.