Читать книгу Wohnungseigentum 2016 - Henning Lindhoff - Страница 7

Energie

Effizienzlabel für Heizungen: Gewinner und Verlierer

Die Einschläge kommen näher. Wohnungseigentümergemeinschaften geht es in puncto Gemeinschaftseigentum Schritt für Schritt an den Kragen. Im Keller geht es los.

Seit dem 26. September 2015 sind Effizienzlabel für neue Heizungsanlagen Pflicht. Ab dem 1. Januar 2016 werden Bezirksschornsteinfeger, Heizungsinstallateure oder Energieberater aber auch Heizungsanlagen, die älter als 15 Jahre sind, gemäß ihrer Effizienz kennzeichnen.

Pädagogische Maßnahmen hat die Bundesregierung damit anscheinend im Sinn. Bundeswirtschaftsminister Sigmar Gabriel (SPD) begründete den neuen Aufkleber folgendermaßen: „Mit dem kostenlosen Effizienzlabel für alte Heizkessel wollen wir die Verbraucher besser informieren und sie beim Energiesparen unterstützen. Es soll ihnen helfen, schnell und leicht verständlich einen Überblick über den Zustand ihres alten Heizkessels zu bekommen. Im Gebäudebereich werden knapp 40 Prozent der gesamten Energie in Deutschland verbraucht. Der größte Einzelbeitrag entfällt dabei auf die Beheizung. Entsprechend groß ist hier daher das technische und wirtschaftliche Potential zur Steigerung der Energieeffizienz und damit zur Energieeinsparung.“ Karl-Heinz Stawiarski, Geschäftsführer des Bundesverbandes Wärmepumpe, begrüßte die Gesetzesinitiative und verriet: „Der Sanierungsstau im Heizungskeller ist seit Jahren der große Verhinderer für eine nachhaltige Energiewende. Die Effizienznoten sollen an das Gewissen der Verbraucher appellieren, überalterte, ineffiziente Geräte auszutauschen.“

Und auch die Vertreter der Spitzenverbände können sich auf neue Auftragswellen freuen. Allen voran Manfred Greis, Präsident des Bundesverbandes der Deutschen Heizungsindustrie (BDH): „Von den in Deutschland installierten 20,5 Millionen Heizungsanlagen entspricht nur etwa ein Viertel dem Stand der Technik. Das neue Bestandslabel für Altanlagen ist ein gutes Instrument, um den bisher schleppenden Modernisierungsmarkt im Heizungsbereich in Schwung zu bringen.“

Die Gewinner dieser Intervention stehen damit fest. Die Verlierer hingegen sind in den Wohnungseigentümergemeinschaften der Republik zu finden. Diese müssen sich auf finanziell aufreibende Zeiten vorbereiten. Es wird spannend in den Versammlungen.

Neue Pflichten und Subventionen in Sachen Energieeffizienz

Ende 2014 hat das Bundeskabinett mit seinem „Nationalen Aktionsplan Energieeffizienz“ (NAPE) ein umfangreiches Maßnahmenpaket zur Reduktion der Treibhausgasemission bis zum Jahr 2020 beschlossen. Der Ausstoß der als klimaschädlich betrachteten Gase soll dabei in fünf Jahren um 40 Prozent auf jährlich 750 Millionen Tonnen gesenkt werden.

Um dieses ehrgeizige Ziel erreichen zu können, benötigt die Regierung einmal mehr die Unterstützung der privaten Hauseigentümer. So sollen diese diverse energetische Sanierungsmaßnahmen an ihrer Immobilie zukünftig steuerlich absetzen können und Zuschüsse erhalten. In den kommenden vier Jahren will die Bundesregierung dafür eine Milliarde Euro bereitstellen. Auch die Beratung durch Energieexperten vor Ort soll zukünftig verstärkt aus dem Steuersäckel bezahlt werden. Statt 50 werden ab März 2015 60 Prozent der Kosten subventioniert. Die Höchstbeträge werden angehoben.

Neben solcherlei verlockenden Beihilfen winken den Hauseigentümern allerdings auch so manche neue Pflichten. Ab dem Jahr 2016 sollen alle mehr als 15 Jahre alten Heizungsanlagen ein „Energielabel“ erhalten, das den Energieverbrauch ausweist. Zudem gilt: Öl- und Gasheizungen, die im Jahr 1985 installiert worden sind, müssen bis Ende 2015 durch eine neue Heizung ausgetauscht werden. Für ältere Heizungen ist diese Austauschfrist bereits abgelaufen. Eine Ausnahme gilt hier für Eigentümer von Gebäuden, die mit Niedertemperatur- oder Brennwertkesseln ausgestattet sind. Sie dürfen die vorhandene Heizung weiter betreiben.

In puncto Dämmung beschlossen Umweltministerin Hendricks und ihre Kollegen, dass bis zum Ende des Jahres 2015 die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen zum ungeheizten Dachboden hin gedämmt sein muss. Der Rechtsanwalt Anton Hilbert präzisiert: „Statt der obersten Geschossdecke kann auch das – bisher ungedämmte – Dach kälteisoliert werden. Erfüllt die oberste Geschossdecke oder das Dach allerdings schon ohne Dämmung den DIN-Mindestwärmeschutz, sind weitere Maßnahmen entbehrlich. Der Mindestwärmeschutz ist in der Regel bei Holzbalkendecken immer erfüllt. Auch regelkonform errichtete massive Decken ab Baualtersklasse 1969 erfüllen den Mindestwärmeschutz. Besteht die oberste Geschossdecke also aus einer Holzbalkendecke oder aus einer ab 1969 errichteten Massivdecke, besteht kein Handlungszwang.“ Ausnahmen gelten für Gebäude mit maximal zwei Wohnungen, von denen eine der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. „Dann sind die Nachrüstpflichten erst bei einem Verkauf der Immobilie zu erfüllen. Dazu hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit. Dämmpflichten müssen auch dann nicht erfüllt werden, wenn sie unwirtschaftlich sind, weil die Aufwendungen durch Energieeinsparung innerhalb einer angemessenen Frist nicht kompensiert werden können“, weiß der erfahrene Fachanwalt.

Gaspreis: Verbraucherschutz gilt auch für Eigentümergemeinschaft

Nicht zuletzt aufgrund der politisch verordneten Energiewende ziehen die Preise für Erdgas seit Jahren kräftig an. Wie auch der Strompreis gliedert sich der Gaspreis in vier Bestandteile: die Kosten für den Energieträger, die Netznutzungsentgelte, die öffentlichen Abgaben und die Steuern. Im Vergleich zum Strompreis sind die Entgelte für die Gasversorgung allerdings in größerem Maße verhandelbar. Denn je nach Lieferumfang und Region kann hier der Energieträger selbst bis zu 60 Prozent des Endpreises ausmachen und damit ein weites Feld für Verhandlungen bieten. Strukturierte Bieterabfragen gehören vor diesem Hintergrund zum Pflichtprogramm einer seriösen Hausverwaltung.

Was aber bleibt zu tun, wenn der Gasversorger eine Wohnungseigentümergemeinschaft wie ein Unternehmen behandelt und Klauseln in den Vertrag schreibt, die gegenüber Privatverbrauchern nicht rechtmäßig sind?

Klagen, dachten sich drei Wohnungseigentümergemeinschaften, nachdem ihre Gasversorger Eon und der ehemalige Eon-Hanse-Vertrieb den Gas- an den Ölpreis gekoppelt hatten. Sie zogen bis vor den Bundesgerichtshof. Bereits im Jahr 2010 hatte dieser eine derartige Preisbindung für unwirksam erklärt – allerdings nur in Verträgen zwischen Versorgern und Verbrauchern, zum Beispiel Mietern einer Privatwohnung. Vier Jahre später hieß es allerdings, ähnliche Klauseln gegenüber Unternehmen seien wirksam.

Der Bundesgerichtshof musste in den aktuellen Fällen also klären, ob die Eigentümergemeinschaften als Verbraucher anzusehen sind oder als Unternehmen. Und er entschied zu Gunsten der Wohnungseigentümer. Wohnungseigentümergemeinschaften müssten als Verbraucher behandelt werden und seien dementsprechend rechtlich geschützt, so die Richter in allen drei Fällen (Aktenzeichen ZR 243/13, VIII ZR 260/13 und VIII ZR 109/14). Die umstrittenen Klauseln benachteiligten die Eigentümer unangemessen und seien daher unwirksam.

Generell gelte laut BGH: Wohnungseigentümergemeinschaften sind immer dann Verbrauchern gleichzustellen, wenn ihr mindestens ein Verbraucher angehört und der abgeschlossene Vertrag nicht gewerblichen oder unternehmerischen Zwecken dient. Dies gelte auch dann, wenn eine gewerbliche Hausverwaltung für sie handle.

Viele Hauseigentümer müssen in neue Heizkessel investieren

Eine bundesweite gesetzliche Vorgabe im Namen des Klimaschutzes bedeutet für viele Hauseigentümer Investitionskosten in Höhe von mehreren tausend Euro. Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen seit Januar 2015 ausgetauscht werden. Die Bundesregierung verspricht sich davon eine reduzierte Klimabelastung und deutliche Energieeinsparungen. Moderne Heizkessel benötigen zehn bis 25 Prozent weniger Brennstoff als viele ihrer älteren Vorgänger.

Vorgeschrieben wurde der Austausch von sogenannten Konstanttemperaturkesseln mit einem Mindestalter von 30 Jahren. Auskunft über das genaue Alter des Kessels bietet das Protokoll des Schornsteinfegers. Entscheidend dabei ist das Baujahr des Wärmetauschers.

Doch keine Regel ohne Ausnahme: Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, deren Immobilie nicht vor dem 1. Februar 2002 fertiggestellt worden ist, sind ebenso noch nicht zum Austausch gezwungen wie Eigner von Heizanlagen in Mehrfamilienhäusern mit einer Leistung von mehr als 400 Kilowatt. Brennwert- und Niedertemperaturkessel dürfen ebenfalls noch weiter ihren Dienst verrichten.

Wer jetzt noch eine Immobilie mit einem austauschpflichtigen Kessel ersteht, muss diesen innerhalb der kommenden zwei Jahre ersetzen lassen.

Mit der Kontrolle der Umsetzung wurden die zuständigen Bezirksschornsteinfeger beauftragt.

Weitergehende Informationen und Hinweise zum Austausch bietet unter anderem die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen (www.vz-nrw.de/heizkessel). Mit dieser können auch Termine vor Ort zur individuellen Energieberatung vereinbart werden (www.vz-nrw.de/energieberatung).