Читать книгу Darījumi ar nekustamajiem īpašumiem - Jeļena Kordževa - Страница 11

Bez konstruktīvajām īpatnībām, kuras tieši vai netieši ietekmē īpašuma novērtēšanu, ir vēl viens ļoti būtisks aspekts – ēkas kapitalizācija.

Latvijā eksistē 2012. gadā pieņemtais Nekustajā īpašuma vērtētāju kvalifikācijas Standarts kā arī ar likumu noteikti sertifikācijas noteikumi. Vērtētājam ir jābūt būvniecības ekspertam kā arī vajadzīgas zināšanas juridiskajā un ekonomikas jomā.

Vērtējums tiek dots, balstoties uz vairāku faktoru kopumu, tādu kā ēkas nolietojuma pakāpe, ēkas elementu ekonomiskās dzīves ilgums un ēkas stāvoklis kopumā, un tās kapitalizācija.

Vārdnīcas ļoti plaši interpretē kapitalizācijas jēdzienu. Ar līdzekļu kapitalizāciju nekustamo īpašumu jomā saprot līdzekļu pieaugumu no tā pārdošanas attiecībā pret būvniecības izdevumiem. Dabīgi, ka projektiem ar augstu kapitalizāciju ir labāka likviditāte.

Bieži īpašnieki, cenšoties iegūt maksimālu peļņu, neadekvāti novērtē sava nekustamā īpašuma vērtību. Piemēram, pārdodot zemes gabalu ar kaut kādu nesaprotamu projektu, īpašnieks grib saņemt visu peļņu, kuru tas varētu gūt, ja projekts būtu ticis realizēts. Protams, diez vai šāds zemes gabals būs pieprasīts.

Vai, teiksim, 500 kvadrātmetrus liela privātmāja attālā ciematā, kur laulātie izmanto mobilo telefonu, lai sasauktu viens otru, nekādi nevar tikt pārdota par cenu, kas sedz būvniecības izmaksas.

Jūsu centieni pārdod līdzīgus objektus par to cenu, kuru vēlas īpašnieks, ir lemti neveiksmei. Ja šaubāties par to, vai cena ir adekvāta, palūdziet īpašniekam uzaicināt vērtētāju. Šajā gadījumā var rēķināties ar to, ka, pirmkārt, cena tuvosies tirgus cenai un otrkārt, iespējams, vērtētājs varēs sniegt kādus ieteikumus, kā šo īpašumu var vislabāk izmantot, palielinot tā kapitalizāciju.

Daudzi nezina, ka vērtētājs var sniegt ne tikai īpašuma novērtējumu, bet arī konsultāciju. Konsultācijā ietilpst objekta apsekošana un tā tirgus vērtības aprēķins. Rezultātā īpašnieks saņem izziņu, kurā ir norādīta īpašuma tirgus cena, kā arī labākais veids, kā to izmantot.

Pēc īpašnieka lūguma vērtētājs var piedāvāt 2—3 objekta izmantošanas variantus, lai pasūtītājs varētu izvēlēties piemērotāko.

Piemērs 1.

Uzņēmums «Euroeksperts» pārbaudīja kādu zemes gabalu Jūrmalas kāpu zonā. Pēc teritorijas izmantošanas plāna tur iespējams būvēt dzīvojamo ēku ar tirdzniecības vietas elementiem vai komerctelpas: viesnīcu, tirdzniecības telpas, biroju telpas līdz 5 stāviem.

Tomēr skrupulozi ekonomiskie aprēķini parādīja, ka vislabāk šajā vietā ir būvēt 3,5 stāvu viesnīcu kompleksu. Šajā gadījumā būs optimāla attiecība starp ieguldītajiem līdzekļiem un atdevi.

Pārdodot lielus objektus, vērtējumam var būt izšķiroša loma.

Piemērs 2.

Tās pats uzņēmums pārbaudīja daudzstāvu namu Lāčplēša ielā 7, Rīgā.

Pirms lēmuma pieņemšanas par nama iegādi pircējs pasūtīja ēkas tehniskā stāvokļa vērtējumu. Viņu interesēja izdevumi, kādi būs nepieciešami ēkas renovācijai, tādēļ tika apsekots katrs ēkas konstruktīvais elements: pamati, sienas, pārsegumi, jumts.

Rezultātā vēl pirms darījuma noslēgšanas bija zināmi nākamie tēriņi remonta celtniecības darbiem. Cena tika koriģēta, bet gala rezultātā ēka tika veiksmīgi pabeigta, bet izdevumi nepārsniedza aprēķinātās summas.

Būtu ļoti nepatīkami, ja pēc īpašuma iegādes atklātos, ka remonta darbiem nepietiek līdzekļu. Un, starp citu, tas nav īsti loģiski, bet šādos gadījumos klienti meklē «vainīgos» starp tiem cilvēkiem, kuri bija iesaistīti darījuma noformēšanā, un tas var ne visai labā veidā ietekmēt jūsu reputāciju.

Ja šaubāties, uzaiciniet vērtētāju.

Sertificēts vērtētājs ne tikai sniegs īpašuma vērtējumu, bet noteiks arī būves vērtību pēc tās nodošanas ekspluatācijā, un kļūda nepārsniegs 10%. Saņēmis šādu vērtējumu, pircējs var izsvērt gan lietošanas mērķus, gan savus izdevumus nākotnē.

Vispār māklera un vērtētāja sadarbība ir ļoti noderīga.

Tā jūs nodrošiniet sevi pret negaidītiem pavērsieniem jomā, kurā neesat speciālists, (protams, ja vien neesat eksperts būvniecībā). Bez tam šādā veidā jūs varat palīdzēt savam pārdevējam koriģēt cenu, padarīt to reālāku. Arī pircējam, pat tad, ja viņš ņem bankas kredītu, pirms īpašuma iegādes, ir vērtīgi uzzināt, ka viņa izvēlētais objekts ir tādas naudas vērts.