Читать книгу Poza własnością - Joanna Erbel - Страница 6

Mieszkanie, czyli co?

Czy potrzebujemy polityki mieszkaniowej? Jak najtrafniej wyznaczyć jej ramy? Żeby odpowiedzieć na te pytania, wpierw musimy zadać inne, na pozór prostsze, za to o kluczowym znaczeniu: czym jest mieszkanie.

Dla liberałów ekonomicznych mieszkanie to towar. Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych jest zaś domeną rynku. Dla ruchów lokatorskich „mieszkanie jest prawem – nie towarem”. Z podobnego punktu widzenia wychodzą organizacje społeczne takie jak Habitat for Humanity, dla których mieszkanie to prawo człowieka, ale również pewien proces związany z budowaniem wspólnoty sąsiedzkiej i poczucia przynależności¹. Konserwatyści natomiast utożsamiają mieszkanie z przestrzenią rodzinną. Przykładowo, prezydent Gdańska, Paweł Adamowicz, we wstępie do Gdańskiego programu mieszkalnictwa społecznego pisał: „Gdy myślę «mieszkanie», widzę szczęśliwą rodzinę w ciepłej i bezpiecznej przestrzeni, z dziećmi, psem, bez większych kłopotów. Tak chciałbym widzieć każdą gdańską rodzinę, zarówno tę, która sobie dobrze radzi, ale też tę, która ma pewne problemy w funkcjonowaniu”².

Podobnie mieszkanie ujmuje Beata Daszyńska-Muzyczka, prezeska Banku Gospodarstwa Krajowego, która na Forum Dialogu Mieszkaniowego 2018 poświęconym wyzwaniom mieszkalnictwa mówiła, że „dom, własne mieszkanie, własne cztery kąty kojarzy nam się z czymś ciepłym i bezpiecznym, bezpieczeństwem, własną oazą”³. W tym samym tonie wypowiada się Karolina Tulkowska-Słyk, autorka książki Nowoczesne mieszkanie. Dla Tulkowskiej-Słyk „mieszkanie jest przestrzenią, w której powstaje miejsce, gdzie żyjemy, wychowujemy dzieci i kształtujemy wspomnienia. Wchodzimy w nim w intymne, bliskie relacje z tymi, których kochamy i którzy nas kochają. To tam możemy być sobą, bezpieczni w prywatnej przestrzeni, którą kontrolujemy i którą możemy zorganizować wedle własnych oczekiwań. Mieszkanie pozwala nam realizować potrzebę prywatności, żyć bezpiecznie, w spokoju i komforcie”⁴. Autorka mieszkanie postrzega zatem jako miejsce, w którym realizujemy potrzebę bezpieczeństwa, życia rodzinnego, ale również odpoczynku oraz pracy. Mieszkanie to coś więcej niż fizyczna struktura budynku – to przestrzeń do życia.

Jednak przestrzeń do życia niekoniecznie musi oznaczać przestrzeń życia rodzinnego. Dla propagatorów colivingów, czyli budynków z przestrzeniami wspólnymi, przeznaczonych głównie dla młodych osób, mieszkanie to usługa⁵. Colivingi tworzą przestrzeń dla społeczności o charakterze towarzyskim i biznesowym, a nie rodzinnym. Perspektywa mieszkania jako usługi zmienia nasz sposób myślenia: dostrzegamy szerszy kontekst – w tym wypadku jest to kontekst przestrzenny (budynek, okolica). Pytamy: czy daną potrzebę, na przykład potrzebę wypicia dobrej kawy, zaproszenia grona przyjaciół na obiad, można łatwo zaspokoić, ale niekoniecznie we własnym mieszkaniu? Perspektywa mieszkania jako usługi odsuwa również opozycję prawo – towar oraz nacisk na przywiązanie do własności. W tym ujęciu jeśli do czegoś się przywiązujemy, to przede wszystkim do wygody i dostępu do pewnych usług.

Mnie najbliższe jest podejście do mieszkania, wykraczające poza fizyczną przestrzeń, w której przebywamy. Mieszkanie to coś znacznie więcej. To punkt startowy, nasza sytuacja wyjściowa, która wpływa na strategie rodzinne, zawodowe, nawyki transportowe oraz poczucie bezpieczeństwa. Mieszkanie to również punkt wyjścia do naszego egzystencjalnego bycia w świecie. Zupełnie inaczej myślimy o pracy, kiedy mamy na szyi pętlę kredytową, a inaczej kiedy wynajmujemy mieszkanie w systemie stabilnego najmu, ale z możliwością rozwiązania umowy w momencie, kiedy chcemy. Czyli na przykład wtedy, gdy zmieniła się nasza sytuacja społeczna, rodzinna lub zawodowa. Inaczej nam się układają relacje, jeśli dysponujemy własną przestrzenią, do której możemy zaprosić, kogo chcemy, bez konieczności tłumaczenia się przed kimkolwiek. Albo gdy istnieje miejsce, w którym możemy spokojnie pobyć sami i pomyśleć.

Mieszkanie to przestrzeń, która daje swobodę wyboru, kim chcemy być i jakie życie chcemy prowadzić, a jednocześnie umożliwia dobrowolne przebywanie z innymi ludźmi. Dobry system mieszkaniowy jest w stanie łączyć potrzeby, które w obecnym świecie mogą wydawać się sprzeczne: stabilności i mobilności. Mobilności, dodajmy, rozumianej zarówno fizycznie, jak i społecznie. To także system, który łączy potrzebę prywatności z potrzebą zakorzenienia; indywidualizmu i wspólnoty. Wreszcie dostępne mieszkanie to przestrzeń wolności – wolności myślenia i wyboru, przez całe życie, a nie jedynie w momencie zakupu mieszkania.

Aby trafnie odpowiedzieć na pytanie, jak tworzyć dobre polityki mieszkaniowe, warto dostrzec, że mieszkanie to coś więcej niż pusta przestrzeń, którą wypełniamy przedmiotami i życiem. Kluczowe znaczenie ma tu zarówno kwestia ceny, jak i infrastruktury społecznej. O tej ostatniej wciąż zbyt mało się mówi w kontekście oceny projektów mieszkaniowych, zwłaszcza deweloperskich. To cena jest wciąż głównym wyznacznikiem, a nie dostęp do kluczowych usług i sprawnego transportu publicznego. Szacując koszt mieszkania, pomijamy pozostałe: wydatki na samochód, prywatne przedszkole czy czas tracony na stanie w korkach. Wzięcie kredytu na 30 lat to jak skok na głęboką wodę, gdzie dla większości osób jednorazowa decyzja o wyborze mieszkania mocno ogranicza przyszłe wybory życiowe. Przecież jeśli okaże się, że wybraliśmy źle, nie ma łatwej drogi wyjścia. A trudno wybrać dobrze w sytuacji, kiedy rynek komercyjny dąży do maksymalizacji zysku, a nie podnoszenia jakości zamieszkiwania.

Skupienie się na własności i konieczności zadeklarowania miejsca zamieszkania na wczesnym etapie życia – nierzadko zanim budynek powstanie – sprawia, że trudno rozmawia się o mieszkalnictwie jako o złożonej całości. Tymczasem dobry system najmu daje znacznie większą elastyczność, a też i otwartość na dyskusję o tym, jak budować osiedla, które mają wartość nie tylko ekonomiczną, ale i społeczną.

Dlaczego najem?

Ramy dla tej książki wykuwały się kilka lat. Punktem zwrotnym okazało się pytanie, które padło podczas seminarium o mieszkalnictwie: „Dlaczego w Szwajcarii można budować dobrze, a u nas nowe budynki są tak kiepskiej jakości?”. Pytanie to skierowane było do architektki, Patrycji Okuljar, która prowadziła wykład o cohousingu w Zurychu⁶. Odpowiedź była prosta, wręcz banalna: w Szwajcarii buduje się tak, żeby budynki nie traciły na wartości przez kolejne 20–30 lat. Nie wiedziałam jeszcze wtedy, że słowa Okuljar staną się dla mnie kluczem do zrozumienia potencjału najmu instytucjonalnego. W tamtym momencie wypowiedź ta brzmiała niczym kolejny dowód na to, że polskie mieszkalnictwo konsekwentnie zmierza ku zagładzie. Długi horyzont myślenia o mieszkalnictwie i pytanie, jak powstające budynki będą się starzeć, zdawały się całkowicie obce nadwiślańskim prywatnym inwestorom. Mieszkania miały co najwyżej dobrze prezentować się na wizualizacjach – a potem przez najbliższe 3–5 lat. Ich dalszy los stanowił prywatne zmartwienie indywidualnych właścicieli. To oni mieli ponosić ryzyko rosnących kosztów remontów lub spadku wartości nieruchomości.

Szwajcarska mieszkaniówka jawiła się niczym pełne sklepowe półki w stanie wojennym – coś, co nie ma szans zmaterializować się w Polsce. Tu bowiem domeną jest prowizorka (i wydawało się, że zawsze będzie). Wszystkie projekty wykraczające poza horyzont najbliższych wyborów są ograniczane przez powszechne przekonanie, że skoro gonimy Zachód, to nie możemy pozwolić sobie na taki zbytek jak wysoki standard mieszkaniowy. Tym bardziej nie stać nas na wprowadzenie zrównoważonego budownictwa.

Szwajcarski poziom, a może po prostu poziom europejski, był obiektem westchnień społeczniczek i architektów. Tyleż wytęskniony, co nierealny. Znaliśmy modelowe projekty z Zachodu, robiły na nas kolosalne wrażenie. Jednak szybko dochodziliśmy do wniosku, że to wspaniałe rozwiązania, które nie sprawdzą się w naszym kontekście kulturowym. Zupełnie jak kilka lat wcześniej budżet obywatelski z Porto Alegre, o którym marzyli fani i fanki zwiększania udziału społeczności lokalnych w procesie podejmowania decyzji. Jednak podobnie jak w przypadku budżetów partycypacyjnych, tak i w „mieszkaniówce” przyszłość rysowała się w dużo ciekawszych barwach, niż początkowo mogło mi się wydawać. Nowa jakość była dosłownie za rogiem.

Mimo że interesowałam się mieszkalnictwem, nie wiedziałam wówczas, że właśnie w ten sposób co Szwajcarzy myślą też urzędnicy i urzędniczki ówczesnego Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa odpowiedzialnego za tworzenie Narodowego Programu Mieszkaniowego. Ani że planowany program Mieszkanie Plus będzie pretekstem do tego, by wywołać kwestię poprawy jakości wykonania budynków. W uchwale programowej znajdziemy i taki zapis: „poprawa dostępności mieszkań przez opracowanie i wdrożenie obowiązkowych standardów dotyczących mieszkań budowanych w ramach społecznego budownictwa czynszowego”⁷. Wprowadzenie standardów dla nowo powstających inwestycji ma służyć maksymalizacji „efektywności wykorzystania środków publicznych, przy jednoczesnym zapewnieniu takich form projektowania budynków, zabudowy i zastosowanych technologii, które będą zapewniały optymalizację kosztów budowy, niskie koszty ponoszone przez mieszkańców na etapie użytkowania mieszkania, poszanowanie ładu przestrzennego i wysoką użyteczność funkcjonalną mieszkań”⁸. W przypadku Mieszkania Plus argument dotyczący długofalowej inwestycji powiązano z argumentem wywodzącym się z dobra wspólnego, wedle którego publiczne środki powinny być wydawane na rzeczy dobrej jakości. Problem polegał na tym, że tej dobrej jakości w dobrej cenie nikt w Polsce nie widział w projektach realizowanych w ostatnich latach. Miękki zapis w Narodowym Programie Mieszkaniowym pokazywał, że autorzy rządowych dokumentów dostrzegli związek pomiędzy inwestowaniem w dłuższej perspektywie a jakością. Jednak groźba „budujcie dobrze albo się nie wynajmie!” nie została sformułowana wprost. Rynek najmu instytucjonalnego wciąż raczkował. W 2016 roku, kiedy zapadały decyzje o pierwszych inwestycjach w ramach programu Mieszkanie Plus, na stołecznym rynku najmu pojawiały się dopiero pierwsze inwestycje mieszkaniowe kupowane przez fundusze. W awangardzie była Catella z mieszkaniami przy ul. Złotej 44 i przy ul. Pereca. Oba adresy to segment premium, który trudno porównać do budownictwa dostępnego. Ponadto inne polskie miasta nie miały własnych doświadczeń w tym zakresie. Stąd pewnie również brak szczególnej troski o jakość pierwszych inwestycji realizowanych w ramach programu Mieszkanie Plus, która powinna być wyższa niż w przeciętnym budynku z mieszkaniami na sprzedaż.

Dziś gdy piszę te słowa, czyli w 2019 roku, rynek najmu instytucjonalnego w Polsce nadal jest na etapie początkowym. Jak dotąd mieszkania na wynajem buduje głównie fundusz zarządzany przez PFR Nieruchomości (spółkę odpowiedzialną za wdrażanie programu Mieszkanie Plus), ale z czasem będzie ich więcej. Nowe możliwości otworzy ustawa o REIT-ach (Real Estate Investment Trust) lub FINN-ach (Funduszach Inwestycji w Najem Nieruchomości), która ma ułatwić inwestowanie prywatnych środków w budownictwo na wynajem. Z czasem będzie się pojawiać również więcej zagranicznych funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem. Poza wspomnianą już Catellą, jest to platforma Resi4Rent tworzona przez Echo Investment, która inwestuje w Warszawie (Browary Warszawskie), Wrocławiu (Kępa Mieszczańska, Rychtalska) oraz w Łodzi (Wodna). Od lat budują też TBS-y (Towarzystwa Budownictwa Społecznego), ale ze względu na preferencyjne warunki i przywiązanie ludzi do mieszkań z wysokim wkładem własnym nie muszą się bać, że mieszkania te będą stały puste albo będą wynajmowane poniżej kosztów utrzymania.

Poza jakością projektowania drugą zmianą, jaką niesie za sobą najem instytucjonalny, jest zagwarantowanie stabilności. Operator mieszkaniowy, zwłaszcza taki, który realizuje państwowy program, gwarantuje bezpieczeństwo długoterminowego najmu. Znika jedna z większych bolączek prywatnego rynku najmu, czyli obawa, że z dnia na dzień właściciel mieszkania zmieni zdanie i w ciągu miesiąca lub dwóch będziemy zmuszeni do przeprowadzki. Dodatkowo zarządzanie całym portfelem inwestycji, setkami lub tysiącami mieszkań, pozwala na wdrażanie kompleksowych rozwiązań. Umożliwiają one optymalizację kosztów budowy, podnoszenie jakości obsługi, ale również tworzenie systemów przeciwdziałania zadłużeniu, a w ostateczności – amortyzowanie nieregularności w płatności czynszu. Co więcej, inwestor, który dysponuje różnymi typami mieszkań o różnych cenach oraz biurami czy usługami, może tworzyć ofertę mieszkaniową dużo bardziej wyrafinowaną i adekwatną do zmieniających się potrzeb współczesnego społeczeństwa.

Wejście funduszy oraz oddanie prywatnym spółkom mieszkalnictwa wiąże się jednak również z ryzykiem, takim jak skokowa podwyżka cen. Dobrym przykładem jest tutaj Berlin. W niemieckiej stolicy wpierw sprywatyzowano spółki mieszkaniowe. Obecnie jednak u naszych zachodnich sąsiadów toczy się dyskusja o ponownej komunalizacji spółek. Podobnie zresztą stało się kilka lat wcześniej z wodociągami. Odpowiedzią może być tutaj oparcie mieszkalnictwa dostępnego na modelu, w którym dojście do własności nie leży po stronie indywidualnych osób lub korporacji, ale miejskich spółek, nad którymi kontrolę sprawuje samorząd. W ten właśnie sposób działa nowy program mieszkaniowy w Irlandii tworzony w modelu partnerstwa publiczno-prywatnego, gdzie po 25 latach mieszkania wybudowane przez prywatnego inwestora przejdą na własność państwa⁹.

Najem instytucjonalny wraz z towarzyszącą mu dłuższą perspektywą czasową rzuca inne światło na takie tematy jak zrównoważone budownictwo czy budowanie tożsamości lokalnej. Inwestycja musi być ekonomiczna w utrzymaniu i przewidywać nadchodzące zmiany, w tym zmiany klimatycznie. Obecnie niewielu projektantów tworzy wizualizacje nie tylko na dobrą pogodę, ale również na okresy deszczowe. Mało kto zastanawia się, jak przestrzeń będzie funkcjonować zarówno podczas okresów suszy, jak i coraz częstszych nawalnych deszczów. Dłuższa perspektywa sprawia, że ważnym elementem staje się również kwestia budowania społeczności – i w wymiarze tworzenia miejsc sąsiedzkich spotkań, i budowania tożsamości, na przykład poprzez wprowadzanie sztuki do wspólnej przestrzeni. Dłuższy horyzont czasowy wymaga także śledzenia zmian społecznych, zwłaszcza tych związanych z mobilnością oraz modelami rodziny, wspólnoty i pracy.

Najem zmienia wszystko, bo sprawia, że przestajemy patrzeć na mieszkanie jako fizyczną przestrzeń oddzieloną od swojego kontekstu, której wartość oceniana jest wyłącznie tu i teraz. Myślenie z perspektywy inwestycji, które nie mogą stracić na wartości przez kolejne 30 lat, wymusza śledzenie trendów i dostosowywanie się do nich. O tych trendach jest ta książka.

Celem tej książki jest również zwrócenie uwagi na zestawy przekonań, które sprawiają, że pewne rozwiązania traktujemy jako naturalne i zdroworozsądkowe, a inne wydają się nam całkiem abstrakcyjne, nieracjonalne, nieadekwatne dla naszego kraju i obecnych czasów. Jednym z powszechnie funkcjonujących w Polsce przekonań dotyczących mieszkalnictwa jest między innymi uznanie najmu za gorszą, bo mniej bezpieczną i bardziej ograniczającą, formę zamieszkiwania. Od czasu transformacji ustrojowej tzw. zdrowy rozsądek podpowiadał, że jedyna bezpieczna, ale również właściwa forma relacji człowieka do mieszkania to własność. To się powoli – i na szczęście – zmienia.

Poza własnością jest również sumą doświadczeń, które zebrałam, i rozmów, które odbyłam w ramach prac nad Polityką mieszkaniową dla m.st. Warszawy i Programem Mieszkania2030 oraz podczas pracy w PFR Nieruchomości (dawniej BGK Nieruchomości) przy wdrażaniu programu Mieszkanie Plus. Nie powstałaby bez dziesiątek rozmów ani bez otwartości i chęci dzielenia się informacjami osób, z którymi mogłam pracować i/lub toczyć długie dyskusje. Im poświęcam ostatni rozdział, Podziękowania. Znajdą się też tam podziękowania dla redaktora tej książki, Tomka Mincera, któremu przypadła niewdzięczna (acz kluczowa) rola ponaglania mnie przy pisaniu.

O czym w książce nie przeczytacie

Książka nie jest raportem o stanie mieszkalnictwa w Polsce. Ten temat poruszają m.in. takie publikacje jak: Raport Instytutu Rozwoju Miast i Regionów o stanie polskich miast wydany przez Obserwatorium Polityki Miejskiej oraz raporty Habitat for Humanity.

Poza własnością nie ma na celu rozliczania niedociągnięć istniejących programów mieszkaniowych. W przypadku programów takich jak Mieszkanie dla Młodych czy Rodzina Na Swoim publikacją, która to świetnie zrobiła, jest 13 pięter Filipa Springera. Książka nie będzie dotyczyć dysfunkcji polityki planistycznej – w tym zakresie odsyłam do Wanny z kolumnadą Filipa Springera, która pokazuje bolesne skutki braku regulacji. Nie przeczytacie też o mądrych próbach dogęszczania tkanki miejskiej (warto śledzić działania Zbyszka Maćkowa i jego wrocławskiego kolektywu Gęsto).

Poza własnością pomimo że ma ambicje śledzić trendy, to koncentruje się głównie na zjawiskach, które mogą wejść na stałe do polityk lokalnych i krajowych, więc pomija tym samym inicjatywy anarchistyczne, które z założenia z dystansem odnoszą się do formalnych regulacji.

Struktura książki

Poza własnością pokazuje trendy w polityce mieszkaniowej, które mają szansę stać się pionierskimi rozwiązaniami, otwierającymi drzwi realizacjom na większą skalę. Jednak aby to było możliwe, konieczne są dalsze zmiany w wyobraźni społecznej. Ambicją tej książki jest przyspieszenie tych zmian przez pokazanie różnych procesów zachodzących w obszarze mieszkalnictwa jako elementów całościowej wielkiej zmiany. Głęboko wierzę, że lepsza przyszłość czeka na nas za rogiem, a rzeczywistość społeczna jest bardziej dynamiczna. Zmiany oglądane post factum sprawiają wrażenie nieuniknionych konsekwencji poprzednich wydarzeń, jednak życie jest tylko wtedy proste, gdy spogląda się wstecz. Na drodze do realizacji zmian stoi wiele utartych schematów obarczających społeczną wyobraźnię. W momencie kiedy projekty powstają, trudno ocenić, czy uda się osiągnąć sukces, a jeśli tak, w jakim horyzoncie czasowym. Ale zawsze warto próbować. O tym jest rozdział 1 tej książki, Co blokuje zmianę?

Rozdział 2, Zamieszkać, jest stop-klatką obecnej rzeczywistości mieszkaniowej. Pokazuje wielość sytuacji mieszkaniowych w polskich miastach, zwłaszcza tych największych. Wysokość opłat za mieszkanie jest tam sprawą losową i zależy w dużej mierze od szczęścia, pochodzenia społecznego oraz momentu przeprowadzki.

Rozdział 3, Idzie nowe, opowiada o zmianach w mieszkalnictwie i świadomości społecznej, które otwierają przestrzeń dla pojawienia się najmu jako pożądanej alternatywy wobec własności.

W rozdziale 4, Dostępne mieszkania, przeczytacie o tym, jak określić dostępność cenową mieszkania, jak do tego tematu podchodzi się w Polsce, a jak wygląda segment mieszkań dostępnych za granicą. To również próba przeanalizowania kosztów mieszkań, zarówno na rynku prywatnym, jak i na rynku mieszkań dostępnych oraz pokazania różnych modeli finansowania – w tym kwestii źródeł rozbieżności cenowych pomiędzy mieszkaniami socjalnymi, komunalnymi, w TBS-ach i budowanymi w ramach programu Mieszkanie Plus; kto na czym zarabia i do czego dokłada.

Rozdział 5, Wynajem to więcej niż mieszkanie, pokazuje, jak spojrzenie z perspektywy najmu (a nie własności) przekierowuje nasze myślenie z czterech ścian na całe miasto. Z tego, co posiadamy, na to, z czego możemy korzystać. Skrajnym przykładem rozszerzenia funkcji mieszkaniowych na części wspólne budynku i najbliższą okolicę są colivingi i nowoczesne projekty mikroapartamentów. Tam wspólny salon zastępuje prywatny, a lokalna knajpa działa jak coworking space. Projektowanie na wynajem sprawia, że więcej myślimy o naszym najbliższym sąsiedztwie. Jednocześnie nadal aktualne jest pytanie, jak małe może być mieszkanie oraz gdzie przebiega granica między tym, co wspólne, a co powinno pozostać prywatne.

Rozdział 6, Mieszkanie, które wyrównuje szanse, traktuje o projektach mieszkaniowych, których celem jest pomóc stanąć na nogi ich mieszkankom i mieszkańcom. Przykładem takich projektów są Społeczne Agencje Najmu. W ten sposób działa też wiele projektów senioralnych.

Rozdział 7, Przewidzieć przyszłość, dotyczy projektowania w perspektywie kolejnych trzydziestu lat, bo właśnie taki jest horyzont spłaty kredytów hipotecznych, oraz inwestowania w mieszkania na wynajem przez fundusze inwestycyjne. Pytanie, jak budować na wiele lat, żeby nie stracić, jest wyzwaniem dla nas wszystkich, zwłaszcza w obliczu zmian klimatycznych.

I wreszcie rozdział 8, Przyszłość tworzymy już dziś, to z kolei spojrzenie w najbliższą przyszłość i próba odpowiedzi na pytanie, co możemy zrobić już teraz, żeby w przyszłości było więcej dobrze zaprojektowanych i dostępnych cenowo mieszkań.

Każdemu rozdziałowi towarzyszy konkretna liczba (lub wielkość), która jest punktem wyjścia do omawiania wybranego tematu.