Читать книгу Poza własnością - Joanna Erbel - Страница 7

3 miliony – liczba brakujących mieszkań w Polsce

Ukryte programy mieszkaniowe

W przypadku mieszkalnictwa to, co mówimy, jest równie istotne jak to, czego nie mówimy. Pomijamy obserwacje, które wydają się nam czymś oczywistym. Nie dzielimy się też niewygodną wiedzą, która burzy obrazek całości. Margaret Heffernan badająca grupowe zachowania ludzi wskazuje, że aż 80 proc. z nas celowo ignoruje wiedzę, którą posiada. Powodem z jednej strony jest lęk, z drugiej brak wiary, że dostrzeganie problemu cokolwiek zmieni. Nazywa to zjawisko „celowym niedostrzeżeniem”¹. Problem ten dotyka nie tylko kwestii mieszkalnictwa, ale całej debaty publicznej.

U podłoża naszych przekonań w kwestii polityki mieszkaniowej tkwią pewne uwarunkowania utrwalające status quo. Mikołaj Lewicki, socjolog badający rynek mieszkań hipotecznych, tematy pomijane w interesującej nas dyskusji nazywa „ukrytymi programami mieszkaniowymi”². „Ukryte programy mieszkaniowe” to niewypowiedziane założenia, które z czasem odkrywamy jako ukryte koszty inwestycji, a następnie koszty naszego życia generujące dodatkowe nieplanowe wydatki. Mogą to być wydatki pokrywane z indywidualnego budżetu lub też z budżetu wspólnego (np. miasta). W przypadku budowy osiedli na przedmieściach „ukrytym programem mieszkaniowym” jest ich pozornie tani koszt. Jest tani, skoro przyjęliśmy, że liczy się sam metr kwadratowy mieszkania, ale już nie pozostałe koszty infrastruktury, którą muszą zbudować samorządy, takie jak szkoła, przedszkola czy drogi. Przy kupnie mieszkania nie myśli się też o innych dodatkowych codziennych kosztach życia, które musimy ponosić, takich jak opłaty za prywatne przedszkole, utrzymanie auta czy czas tracony na stanie w korkach. To także utracona wolność wyboru odpowiedniej pracy (np. mniej płatnej), który ograniczają stałe i wysokie comiesięczne wydatki.

„Ukryte programy mieszkaniowe” jako takie utrudniają dyskusję o mieszkalnictwie – zawężają pole dyskusji do jednego obszaru, np. wspomnianej wyżej ceny metra mieszkania, pomijając inne (realny koszt życia w danym miejscu). W ten sposób od lat funkcjonuje rynek deweloperski. Skoro jest popyt na mieszkania, to znaczy, że oferta się podoba. Zmiany podejścia nie ułatwia fakt, że mieszkania mimo kryzysu na rynku kredytów frankowych wciąż świetnie się sprzedają. W Polsce trwa boom mieszkaniowy, a przełom roku 2018 i 2019 przyniósł rekordowe ceny mieszkań na sprzedaż³.

W tak pojętej logice, gdzie liczy się przede wszystkim cena metra kwadratowego, mieszkanie to wyłącznie cztery kąty i tylko na to ma wpływ deweloper, a potem kupujący. Natomiast to, co znajduje się wokół – infrastruktura społeczna czy tereny zieleni – jest czymś od mieszkania całkowicie odrębnym. Podobnie gdy mówi się o liczbie brakujących mieszkań, na dalszy plan schodzi to, gdzie mają być budowane – cel uświęca środki, ale do czasu… aż na własnej skórze przekonamy się, czym de facto są te ukryte koszty. Najlepiej poznali je mieszkanki i mieszkańcy podmiejskich osiedli, którzy spędzają codziennie godziny w korkach na dojazdach do pracy. Albo rodzice dzieci zmuszeni do wożenia ich do innej dzielnicy, bo w najbliższej okolicy zapomniano wybudować szkoły. Odczuwają to również wszyscy, którzy płacą powyżej 50 złotych za taksówkę, wracając z imprezy, bo z najbliższego miejsca, gdzie można spotkać się ze znajomymi i wypić alkohol, nie da się wrócić ani pieszo, ani wygodnie transportem publicznym.

Zdrowy rozsądek i trendy

Mimo że istnieją pewne dominujące wzorce, to na marginesach kiełkują alternatywne ukryte programy mieszkaniowe, które z czasem mogą zyskać większą uwagę i przekształcić się w dominujące trendy. Przykładowo, przywiązanie do własności, tak silne obecnie, zdaje się doświadczeniem pokoleniowym – z tym, że chodzi o pokolenie, które dziś jest w większości, rządzi naszym krajem, zasiada w zarządach spółek państwowych oraz firm deweloperskich. Jednak za kilkanaście lat kupowanie mieszkania na własność może przestać być racjonalnym wyborem. Demografia jest zawsze po stronie nowych trendów, więc warto patrzeć na to, czego potrzebują ci, którzy dopiero wchodzą na rynek pracy i mają przed sobą decyzje dotyczące wyboru mieszkania. Zwłaszcza że temat mieszkaniowy rodzi napięcia. I jeśli w obszarze mieszkalnictwa toczy się w tym momencie jakaś walka, to jest to na pewno walka o wyobraźnię społeczną: o wzory przekonań, wedle których poruszamy się zarówno podczas dyskusji teoretycznych, jak i wyborów konsumenckich. Walka o to, co jest uważane za sensowne i właściwe, a co za aktywistyczne marzenie ściętej głowy lub społeczną aberrację. Żyjemy w świecie, który nie jest określony raz na zawsze, ale tworzy się na bieżąco, a właściwie my go tworzymy, poddając się dominującemu zdrowemu rozsądkowi albo szukając alternatywy, bo wierzymy, że inny świat jest możliwy. Nie oznacza to, oczywiście, że wszystkie narracje są równoważne – część z nich ma za sobą lata tradycji, opiera się na istniejących nawykach lub, jak w przypadku „racjonalności brania mieszkań na kredyt”, ma poparcie w strategiach życiowych setek tysięcy Polek i Polaków. Niektóre z tych narracji pojawiają się przypadkiem, inne są efektem przebłysku pomysłowości innowatorek i innowatorów, którym udaje się przekonać do swoich racji szersze grono osób: liderów i liderki opinii, polityków lub polityczki, osoby podejmujące decyzje inwestycyjne na prywatnym rynku czy inne osoby, które skutecznie wdrażają nowe pomysły w życie.

Każda nowa idea, zwłaszcza jeśli dotyczy tak dużego rynku, jakim jest mieszkalnictwo, w oczywisty sposób napotyka na opór inwestorów, którzy nie chcą ryzykować zmian, ale również opór społeczny, kiedy nowe pomysły na mieszkalnictwo podważają racjonalność poprzednich decyzji. Dobrze widać to po niechęci wobec programu Mieszkanie Plus (segment dostępnych mieszkań na wynajem), który dla części klasy średniej stanowić może alternatywę wobec dożywotnich kredytów. Zresztą trudno, żeby ktoś życzył dobrze Mieszkaniu Plus, jeśli związał się z bankiem na 30 lat i ma obecnie mocno ograniczone pole manewru. To dotyczy też samorządowych programów mieszkaniowych, których celem jest budowa nowych mieszkań na wynajem. Programy te, zakładające budowę mieszkań z preferencyjnymi czynszami i w dodatku na dobrze położonych działkach, nie znajdą zwolenników wśród osób, które zaledwie kilka lat temu wzięły kredyt na mieszkanie w jednej z obrzeżnych dzielnic.

Jeśli pojawia się coś nowego, co może zrewolucjonizować daną sferę życia, a jednocześnie sprawia, że wcześniejsze decyzje niemal całego pokolenia wydają się błędne, wtedy trudno dziwić się niechęci do zmiany. A stąd już prosta droga, by cały projekt zatopić. Znacznie łatwiej jest stwierdzić, że programy dostępnych mieszkań na wynajem to „rozdawnictwo dla patologii”. Prościej jest też pokazywać, dlaczego dany program nie działa, zamiast dostrzec w tym szansę dla kolejnych pokoleń. Albo również szansę dla siebie, jeśli nowe budownictwo ma podnieść jakość otoczenia przez dostarczenie brakujących usług. Wiele nowych pomysłów odrzuca się albo traktuje z dużą podejrzliwością („to się nie sprawdzi”), ponieważ stoją w opozycji do dominującego zdrowego rozsądku. Tymczasem gdyby te pozornie racjonalne przekonania rozłożyć na części pierwsze i zobaczyć w szerszym kontekście, wtedy przestają być zdroworozsądkowe, a okazują się lepsze, bo… znajome.

Ta książka jest o innowacjach społecznych, które obecnie wydają się zjawiskami o marginalnym znaczeniu właśnie dlatego, że są sprzeczne z powszechnym zdrowym rozsądkiem. Moim celem jest jednak pokazanie jaskółek zmian: projektów i podejść przeciwstawiających się temu, co wydaje się niezmiennym prawem rynku mieszkań. Zwłaszcza że jako Polki i Polacy jesteśmy głodni nowych trendów i wbrew przekonaniu o pewnym konserwatyzmie nieraz okazujemy się niezwykle otwarci na innowacje. Musimy tylko mieć realny wybór.

Mówienie o najmie jako kluczu do rozwiązania problemów mieszkaniowych nie jest łatwe. Najem wciąż kojarzy nam się z mieszkaniami tymczasowo wynajmowanymi od prywatnych właścicieli. Z meblościanką i niemodnym wystrojem, którego nie można zmienić, bo to mieszkanie po babci, a właściciel lub właścicielka ma do niego ogromny sentyment. Prywatny rynek najmu to również krótkie umowy i brak stabilności. To także przekonanie, że nowe programy mieszkań na wynajem stanowią zaledwie kroplę w morzu potrzeb, a dziś potrzeby te zaspokaja przede wszystkim rynek deweloperski budujący na sprzedaż. Ale też coraz więcej osiedli to mieszkania inwestycyjne, w których właściciel lub właścicielka nigdy nie zamieszka i od razu zostaną wynajęte komuś, kogo nie stać na kredyt. I choć dla wielu osób to wciąż własność jest gwarantem bezpieczeństwa, a badania pokazują, że Polki i Polacy wolą mieszkać pod miastem ze względu na bliskość przyrody i niższe ceny metra kwadratowego, to równolegle obserwujemy zmianę podejścia wśród osób młodszych (tzw. pokolenia Y) oraz starszych, którzy cenią sobie lokalne życie sąsiedzkie w mieście⁴. Te sprzeczne ze sobą tendencje wyznaczają obecnie dynamikę myślenia o mieszkalnictwie.

Pamiętajmy, że innowacje powstają często wbrew zdrowemu rozsądkowi – z potrzeby zmiany, a nie konserwowania rzeczywistości. Jednocześnie owe „zdroworozsądkowe” stwierdzenia dotyczące mieszkalnictwa są właśnie tym, co blokuje zmianę, więc aby iść dalej i móc rozmawiać o przyszłości, warto się im przyjrzeć. I tak podczas różnych dyskusji o polityce mieszkaniowej zdarza mi się usłyszeć, że w Polsce brakuje kilku milionów mieszkań, wobec czego nie ma sensu poważnie traktować działań obejmujących mniejszą skalę. Dominuje również przekonanie, że Polki i Polacy nie czują się dobrze w innych mieszkaniach niż te, które są ich własnością. Kolejna obiegowa opinia głosi, że choć mieszkania w centrach miast schodzą na pniu, ideałem pozostaje domek na przedmieściach, będący namiastką szlacheckiego dworku zdolnego zaspokoić potrzeby związane z poczuciem własnej wartości. W tak prowadzonych dyskusjach o mieszkalnictwie umyka nam ukryte przeświadczenie, że musimy budować wyłącznie dla młodych rodzin, a nie międzypokoleniowych społeczności. Innymi słowy, rozmawiając o mieszkalnictwie, mamy skupić się na tym, co tu i teraz.

3 miliony mieszkań

„W Polsce brakuje trzech milionów mieszkań” to zdanie, które od lat powraca jak mantra. O trzech milionach mówią decydenci, żeby pokazać ogrom zmian, które należy wprowadzić, i ich przeciwnicy, zarzucając tym pierwszym opieszałość. Żonglowanie trzema milionami mieszkań nie ma barw partyjnych – jest uniwersalnym chwytem retorycznym. To koło zamachowe niejednej debaty o mieszkalnictwie, ale też liczba tak abstrakcyjna, że otwiera, a jednocześnie szybko zamyka każdą sensowną rozmowę. Trzy miliony mieszkań to trzykrotność wszystkich warszawskich lokali mieszkalnych. 3,5 miliona mieszkań liczy Londyn. Czyli, mówiąc obrazowo, aby uzupełnić braki mieszkaniowe w Polsce, należałoby „postawić” nad Wisłą stolicę Wielkiej Brytanii lub potroić Warszawę⁵. Skala zapiera dech w piersiach!

3 miliony mieszkań to liczba niewyobrażalna dla większości z nas, co sprawia, że rozwiązanie problemu mieszkaniowego wydaje się wysiłkiem ponad miarę. To abstrakcja, podobnie jak inne szacunki. O brakujących 2,1 miliona mieszkań mówi raport grupy HRE Think Tank z listopada 2018 roku⁶. Wedle autorów raportu liczba ta zwiększy się do 2030 roku o kolejne 600 tysięcy mieszkań. Nastąpi to w wyniku poprawiającej się sytuacji dochodowej Polek i Polaków, podniesienia zarówno ich aspiracji, jak i finansowych możliwości zakupu i wynajmu mieszkania. Dopiero wtedy Polska doszlusuje do standardu europejskiego, jeśli chodzi o wygodne życie. Obecnie bardziej przeludnione lokale mieszkalne wśród europejskich krajów znajdziemy jedynie w Chorwacji, Bułgarii, na Łotwie i w Rumunii⁷. Najlepiej sytuacja wygląda na Cyprze i Malcie, gdzie na brak komfortu wynikającego z przeludnienia mieszkaniowego cierpi jedynie 2,5 proc. populacji. Z kolei w opracowaniach dotyczących Narodowego Programu Mieszkaniowego z 2015 roku mowa jest o deficycie 897 tys. mieszkań. To nadal dużo, ale przyjmując tę skalę, jest już na czym się wzorować. Pod koniec lat 60. XX wieku wybudowanie miliona mieszkań postawił sobie za priorytet rząd szwedzki. Miljonprogrammet (Program Miliona Mieszkań) realizowano w latach 1965–1975, a dzięki niemu powstało 1 006 000 mieszkań w całej Szwecji. Biorąc pod uwagę, że Szwecja liczyła wówczas 8 milionów mieszkanek i mieszkańców, program wprowadził zdecydowaną zmianę w jakości ich życia. Przełom lat 60. i 70. był w Szwecji i w wielu krajach okresem rewolucji obyczajowej i otwarcia się na lewicowe postulaty społeczne. Dostęp do prywatności, którą daje własne mieszkanie, mógł tylko sprzyjać toczącym się wówczas procesom.

Wybudowanie 100 tys. nowych mieszkań obiecywał w styczniu 2018 roku premier Mateusz Morawiecki. Mają one powstać w ciągu najbliższych 10 lat w ramach programu Mieszkanie Plus. To niewiele ponad 3 proc. ogólnego zapotrzebowania (albo 11 proc., jeśli przyjąć liczbę podaną w Narodowym Programie Mieszkaniowym). Jednak budowa wszystkich brakujących mieszkań nie jest uzależniona jedynie od programów rządowych. Większość z nich, jeśli powstanie, to zapewne na komercyjnym rynku deweloperskim. Liczba 100 tys. mieszkań pojawia się również w warszawskiej polityce mieszkaniowej – Mieszkania2030. Tam jednak sprawa jest o tyle prostsza, że obecny zasób miejski wynosi około 85 tys. lokali, więc do granicznej daty 2030 roku brakuje „jedynie” 15 tys.

Myśląc o deficycie mieszkaniowym, musimy jednak pamiętać, że każda z podanych liczb jest nie tylko wskaźnikiem, ale również swego rodzaju fetyszem. Skupienie się na 3 milionach czy 100 tysiącach odciąga uwagę od innych zagadnień, kluczowych dla mieszkalnictwa w Polsce, takich jak: dostępność mieszkań (cenowa, mieszkania bez barier dla osób z niepełnosprawnościami) oraz ich jakość. Wybudowanie nowych mieszkań i zmniejszenie średniej gęstości zaludnienia to ważne kwestie, które nie wyczerpują jednakże problemu jako całości. Zwłaszcza w sytuacji, kiedy wiemy, że i tak większość mieszkań powstaje na rynku komercyjnym, a nie w ramach programów rządowych czy samorządowych.

Co więcej, aby zmieniać wyobrażenie o mieszkalnictwie, potrzebny jest konkret. Materialny, namacalny precedens, który przełamuje nawyki myślowe i ucisza mantrę, że „polityka mieszkaniowa w Polsce nie istnieje” albo „u nas to się nie uda”, bo przecież „nigdy tak nie robiliśmy” i „klienci tego nie kupią”. Polityka mieszkaniowa w Polsce istnieje w bardzo okrojonym zakresie, ale to nie znaczy, że zmiany w ogóle nie zachodzą. W przypadku planowania osiedli takim precedensem były wrocławskie Nowe Żerniki. Z kolei najem jako alternatywę dla rynku dobrze ilustruje program Mieszkanie Plus oraz projekty prywatnych funduszy inwestycyjnych. Takich przykładów jest więcej, ale o tym w dalszej części książki, bowiem nie tylko ogrom skali brakujących mieszkań blokuje zmianę.

Własność jako gwarant bezpieczeństwa

Co jeszcze utrudnia rozmowę o mieszkalnictwie w Polsce? Przekonanie, że tylko własność może być gwarantem bezpieczeństwa mieszkaniowego. Dlatego pokazanie, że dobre mieszkanie to niekoniecznie mieszkanie własnościowe, jest jednym z największych wyzwań interesującej nas debaty. Najem wydaje się gorszy i mniej stabilny, nawet jeśli prawdziwym właścicielem wielu mieszkań w Polsce jest bank, a nie mieszkające w nim osoby. Pocieszeniem jest to, że czasem mieszkanie zostanie „w rodzinie”. Poza tym dość często usłyszeć można: „po co płacić za wynajem, skoro tyle samo kosztuje kredyt?”. Mieszkanie jest traktowane jako inwestycja. Nawet jeśli nie dla siebie, to dla kolejnych pokoleń. Dotyczy to zarówno mieszkań kupowanych na kredyt, jak i tych wynajmowanych w modelu dojścia do własności, gdzie z każdym czynszem spłaca się kolejną ratę kredytu zaciągniętego przez TBS albo inną spółkę.

Powiązanie bezpiecznego mieszkania z własnością nie jest jednak „elementem naszego narodowego genotypu” – jak kiedyś zdarzyło mi się usłyszeć – ale efektem pewnych stosunkowo niedawnych decyzji politycznych. Postawienie znaku równości pomiędzy bezpieczeństwem mieszkaniowym i własnością przyszło do nas wraz z transformacją ustrojową. Dojście do własności miało być elementem upodmiotowienia Polek i Polaków w nowej rzeczywistości ekonomicznej, a jednocześnie metodą dyscyplinowania społeczeństwa. Własność miała dawać stabilność i zakorzenienie oraz tonować potencjalne protesty społeczne. Zresztą kwestia uwłaszczenia nie była oddolnym postulatem ani nawet propozycją lokalnych ekspertów czy ekspertek – to Bank Światowy namawiał polski rząd na prywatyzację zasobu komunalnego. Równie dobrze jednak mógłby mówić o prywatyzacji parków. Brzmi zbyt radykalnie? Pojedźcie do Londynu, gdzie w centrum miasta na skwerach, które w Polsce byłyby ogólnodostępne, są prywatne korty tenisowe.

Joanna Kusiak w swojej książce Chaos Warszawa, poświęconej przemianom przestrzennym stolicy, zauważa, że „od początku transformacji globalne instytucje finansowe wymagały od Polski prywatyzacji zasobów mieszkaniowych, była ona m.in. warunkiem negocjacji długu zagranicznego. W 1990 roku Bank Światowy opublikował Model prywatyzacji mieszkalnictwa dla Europy Środkowo-Wschodniej, w którym zalecano m.in. reformę finansowania tego sektora, przeniesienie własności mieszkań komunalnych ze szczebla państwowego na samorządowy, a następnie ich prywatyzację. Celem ogólnym było zmniejszenie nakładów państwa na mieszkalnictwo oraz zwiększenie odsetka mieszkań (i domów) własnościowych. Własność prywatna została uznana za najbardziej «pożądany i efektywny» model zaspokajania potrzeb mieszkaniowych”⁸. Kusiak podkreśla, że ten ruch sprawił, że na poziomie ideologicznym zerwano z ideą powszechnego prawa do mieszkania. Drugim efektem miało być przywiązanie obywateli i obywatelek do państwa przez zaoferowanie im własności prywatnej – jako właścicielki i właściciele mieli teraz coś do stracenia.

W efekcie prywatyzacji mienia komunalnego rodząca się klasa średnia otrzymała kapitał startowy w postaci mieszkania. Można je było wykupić za 10 proc. wartości. Otworzyło to przestrzeń do dalszych nierówności, zwłaszcza w takich miastach jak Warszawa, gdzie ci, co „załapali się” na wykup mieszkania komunalnego, są w znacznie lepszej sytuacji niż osoby, które przeprowadziły się do stolicy później. Dopiero w 2011 roku warszawscy radni wstrzymali możliwość wykupu mieszkań z 90-proc. bonifikatą. Uchwała wywołała protesty społeczne lokatorów, którzy uważali, że sam fakt zamieszkiwania w danym miejscu przez lata w oczywisty sposób uprawnia ich do wykupienia mieszkania praktycznie za bezcen. Uznawali to za swoje niepodważalne prawo. Podobnie myślała ówczesna Rzeczniczka Praw Obywatelskich, prof. Irena Lipowicz⁹. Ostatecznie w Warszawie utrzymano 50-proc. ulgę w przypadku mieszkania w danym budynku przez 10 lat i dodatkowe ulgi na kolejne lata mieszkania i stan techniczny budynku, ale nie przekraczające 75 proc. Wyłączone zostały mieszkania w budynkach wzniesionych po 1995 roku i tzw. setki, czyli budynki, gdzie miasto posiada wszystkie mieszkania. Dyskusja o przywróceniu wykupu za 10 proc. wartości wraca cyklicznie przy okazji wyborów. Ostatni raz zdarzyło się to tuż przed wyborami do Parlamentu Europejskiego w maju 2019 roku. Postulat ten zgłosili radni Prawa i Sprawiedliwości. Propozycja została odrzucona przez radę miasta głosami Koalicji Obywatelskiej.

Podobne dyskusje toczyły się również w innych miastach. Zwykle przeważały głosy na rzecz sprzedaży mieszkań – po to, żeby przerzucić na lokatorów koszty remontów budynków (nieraz bardzo wysokie, zwłaszcza w przypadku zabytkowych kamienic). Wskazywano, że nie ma sensu trzymać mieszkań w zasobie komunalnym, skoro w praktyce są one dziedziczone przez kolejne pokolenia lokatorów. Wyprzedaż cennego zasobu, jakim są miejskie mieszkania, przez lata wydawała się bardziej racjonalna niż zmiana przepisów na takie, dzięki którym lokale trafiłyby do najbardziej potrzebujących. Realną weryfikację dochodów i zróżnicowanie czynszów wprowadziła dopiero nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów z 2019 roku. Weryfikacji będą musiały poddać się osoby, które podpisały umowę najmu po 21 kwietnia 2019 roku. Mimo malejącego zasobu mieszkaniowego nikt z polityczek lub polityków nie odważył się zadać pytania, czy sprawiedliwe jest utrzymywanie niskich czynszów dla wszystkich – obojętnie czy ktoś jest, przykładowo, dyrektorką w banku, czy magazynierem.

Niemniej w Polsce zauważyć można zmianę podejścia do mienia komunalnego. Dotyczy to nie tylko mieszkań komunalnych, ale również zasobu Towarzystw Budownictwa Społecznego. Warszawa, w przeciwieństwie do wielu innych miast, nie oferuje dojścia do własności mieszkań TBS-owskich. Jest tutaj wyjątkiem, ale też może sobie na to pozwolić, bowiem najem silniej rozwija się w dużych miastach. Do tego w przypadku stolicy prognozy demograficzne przewidują wzrost. Warszawa nie musi więc walczyć o nowe mieszkanki i nowych mieszkańców, bo i tak będzie ich zawsze w nadmiarze. Co innego mniejsze miasta: w ich interesie jest, żeby i w TBS-ach, i w mieszkaniach budowanych w ramach programu Mieszkanie Plus istniała opcja dojścia do własności. Powód jest podobny, jak to było przy okazji wspomnianej już transformacji ustrojowej: mieszkanie to sposób na przywiązanie ludzi do miejscowości. Jest to nie lada wyzwaniem w czasach nasilonych migracji do większych miast czy za granicę. Innowacją mieszkaniową opartą o własność jest na przykład program z Ostrowa Wielkopolskiego – Ostrowski Przyjazny Program „Dla systematycznych”, skierowany do osób poniżej 40. roku życia, z opcją dojścia do własności. Realizuje go miejska spółka¹⁰. Zresztą w przypadku mniejszych miejscowości opcja dojścia do własności jest również idealnym rozwiązaniem dla inwestora – niezależnie czy jest nim samorządowa spółka, czy fundusz. Wykupywanie mieszkania cegiełka po cegiełce sprawia, że z każdym rokiem maleje chęć do wyprowadzki, a tym samym dla spółki bądź funduszu maleje ryzyko, że zostaną z mieszkaniem, które trudno będzie wynająć.

Postawienie własności ponad prawo do mieszkania miało też swoją inną, mroczną stronę – legło bowiem u podstaw procederu odzyskiwania kamienic wraz z lokatorami. Chodzi oczywiście o tzw. dziką reprywatyzację. Utożsamienie mieszkania własnościowego z bezpieczeństwem doprowadziło również do dominacji wizji mieszkania jako towaru. W efekcie samorządy dostały niejako przyzwolenie, by wycofywać się z programów mieszkaniowych. Z kolei rządowe programy przez lata mogły skupić się na promowaniu dojścia do własności, które – zgodnie z artykułem 75 Konstytucji RP z 1997 roku – jest tylko jednym z elementów polityki mieszkaniowej. Wspomniany artykuł głosi: „Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania”. Jeśli spojrzeć na dane, to w latach 2010–2015 na programy służące wspieraniu własności przeznaczano 95 proc. środków, a jedynie 0,6 proc. na wsparcie budownictwa na wynajem¹¹.

O ile sprzedaż mieszkań komunalnych z wysoką bonifikatą faktycznie mogła sprzyjać finansowej niezależności, to promowanie własności, w tym na kredyt, jako jedynej racjonalnej opcji – już nie. Upodmiotowienie i możliwość wyboru zastąpiono nałożoną na szyję pętlą kredytową. Neoliberalny postulat z początku lat 90., o ile wydawał się pierwotnie kuszący, zniewolił całe pokolenia Polek i Polaków, którym ówcześnie obowiązująca narracja i dostępna oferta rynkowa podpowiadały kupno mieszkania. Co więcej, przywiązanie do posiadania mieszkania zablokowało rozwój najmu, zwłaszcza takiego, który nie jest powiązany z docelowym dojściem do własności.

Mieszkalnictwo to domena wolnego rynku

Przez pierwsze 25 lat po transformacji ustrojowej mieszkalnictwa nie traktowano jako obszaru, który domaga się państwowych regulacji. Powszechnym przekonaniem było, że to rynek jest odpowiedzialny za stworzenie warunków dla zapewnienia potrzeb mieszkaniowych Polek i Polaków. Symptomatyczne dla tej perspektywy jest tutaj podejście Rafała Dutkiewicza, pełniącego w latach 2002–2018 urząd prezydenta Wrocławia. Dutkiewicz nie tylko uznawał, że mieszkalnictwo to domena rynku, ekspansję rynku deweloperskiego traktował jako jeden ze wskaźników rozwojowych. Zacytuję byłego prezydenta Wrocławia: „budownictwo mieszkaniowe jest dla rozwoju w miastach jak papierek lakmusowy i katalizator zarazem. […] ilość i jakość oddawanych domów najlepiej pokazuje, czy w istocie mamy do czynienia ze wzrostem gospodarczym, a inwestycje w tej dziedzinie znakomicie napędzają koniunkturę”¹². Dostrzegał wprawdzie rolę miasta w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, ale traktował to jako ostateczność: „miasta mogą też same budować mieszkania, muszę jednak przyznać, że za właściwsze uważam aktywne przygotowywanie przestrzeni, by mogło się w niej rozwijać budownictwo mieszkaniowe. Resztą powinny się zająć wyspecjalizowane firmy działające na rynku. To znacznie efektywniejsze”¹³. Zresztą wierny tej logice Dutkiewicz dziesięć lat później przyczynił się do powstania Nowych Żerników, które pod względem planistycznym są jednym z modelowych osiedli. Miasto w tym projekcie wzięło na siebie rolę dostarczyciela infrastruktury (drogi, kanalizacja i oświetlenie powstały, zanim pojawiły się budynki) oraz patrona procesu planistycznego. Całość działań nad stworzeniem tzw. masterplanu osiedla koordynował wrocławski architekt Zbigniew Maćków. Dopiero po tym, jak zaplanowano osiedle, wystawiono działki na sprzedaż, a kupujący je inwestorzy musieli budować zgodnie z projektami przypisanymi do poszczególnych działek. Rolą samorządu, wedle Dutkiewicza, nie było tworzenie polityk, ale usuwanie barier na rynku. To podejście znalazło swoje odzwierciedlenie nie tylko przy okazji tworzenia Nowych Żerników – także nacisku na prywatyzację zasobu komunalnego. Nie dziwi więc, że w lutym 2019 roku rozpoczęcie prac nad Wrocławską Polityką Mieszkaniową ogłoszono wspólnie z wrocławskim oddziałem Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD)¹⁴.

Tak dla Dutkiewicza, jak i dla wielu polskich polityczek i polityków oraz dużego grona mieszkanek i mieszkańców prywatyzacja usług publicznych wydawała się racjonalnym rozwiązaniem. Samorządy podejmowały decyzje o oddawaniu kolejnych połaci terenu w ręce rynku, a o resztę mieli się troszczyć prywatni inwestorzy i inwestorki albo właściciele i właścicielki mieszkań. Z punktu widzenia racjonalności zarządzania samorządem takie podejście można było uznać za zasadne. Utrzymanie zasobu komunalnego to ogromne koszty, których wiele samorządów nie chce ponosić. Do podobnej konstatacji można dojść, przyglądając się sytuacji w Warszawie, gdzie czynsze komunalne nie pokrywają wydatków na eksploatację i remonty budynków. Jednak za decyzjami o prywatyzacji tkwiło przede wszystkim przekonanie, że mieszkalnictwo nie jest domeną polityki państwa. Innymi słowy: mieszkanie to sprawa prywatna, dobro, które powinno być własnością. A skoro własnością, to dostarczycielem powinien być rynek.

Pomysł, że to państwo powinno brać aktywny udział w kształtowaniu rynku, uchodził za lewicowy i jako taki nie pasował do polskiego modelu transformacji. Polityka mieszkaniowa nie była traktowana jako element polityki miejskiej. Ignorowanie mieszkalnictwa jako jednego z kluczowych obszarów zarządzania państwem dotyczyło nie tylko większości polityczek i polityków, ale również organizacji społecznych. Obecnie trudno w to uwierzyć, ale w 2011 roku, kiedy powstawał Kongres Ruchów Miejskich (KRM), temat mieszkalnictwa nie znalazł się w Tezach o mieście, które miały być zestawem postulatów łączących ruchy miejskie w Polsce¹⁵. Stało się tak, bowiem nie dla wszystkich był to temat „miejski”. Odłożyliśmy mieszkaniówkę „na później”, żeby zawiązać rucho-miejską koalicję. Nie trwało to jednak długo. Na szczęście! Temat mieszkalnictwa wrócił już w 2012 roku, kiedy jako Kongres Ruchów Miejskich składaliśmy uwagi do projektu Krajowej Polityki Miejskiej 2023 – jedna z nich dotyczyła właśnie niewyodrębnienia mieszkalnictwa jako oddzielnego obszaru analizy. Krajową Politykę Miejską przyjęto w 2015 roku. Pominięto mieszkalnictwo jako temat, któremu warto poświęcić osobny rozdział¹⁶. Obecnie trwają dyskusje nad rewizją tego dokumentu, w tym nad postulatem położenia większego nacisku na kwestie mieszkaniowe¹⁷.

Mieszkalnictwo z czasem trafiło również do dokumentu KRM. W zaktualizowanej wersji przyjętej na Kongresie w Gorzowie Wielkopolskim w 2015 roku, pojawiła się teza 7: „Miasto ma zapewniać mieszkania dostępne dla najliczniejszej grupy przeciętnie zamożnych mieszkanek i mieszkańców – lokale komunalne oraz lokale w budynkach prywatnych. Polityka mieszkaniowa ma gwarantować mieszkania socjalne najuboższym, obronę praw lokatorek i lokatorów, zaangażowanie miasta w powstawanie dostępnych mieszkań na wynajem i podnoszenie jakości istniejącego zasobu komunalnego. Dość monopolu komercyjnego budownictwa deweloperskiego mieszkań na sprzedaż na kredyt, ograniczającego dostęp do mieszkania dużym grupom ludności”¹⁸. Nie sprecyzowaliśmy wówczas, jak ma działać dostępny rynek najmu. Mieliśmy za to głębokie przekonanie, że po pierwsze, jest brakującym elementem mieszkaniowej układanki, a po drugie – że niewidzialna ręka rynku problemu mieszkaniowego w Polsce nie rozwiąże.

Wymarzony domek pod miastem

Nie jest łatwo prowadzić zrównoważoną politykę mieszkaniową, skoro według wspomnianych wcześniej badań Polki i Polacy najchętniej przenieśliby się na wieś. Mieszkanie na przedmieściach z własnym ogródkiem – niczym w szlacheckim dworku – miało dawać wytchnienie od wielkomiejskiego gwaru i tworzyć sielankową przestrzeń. Domek na przedmieściu to zatem kwintesencja mieszkania rozumianego jako gniazdo rodzinne. Ze wszystkimi jego ułomnościami, zwłaszcza ograniczeniem swobody poruszania się młodszego pokolenia. Brak dobrego transportu publicznego sprawia, że młodszym, którzy nie posiadają prawa jazdy, trudno się z owego gniazda wydostać – choćby na imprezę w mieście.

Badaczka suburbanizacji, Katarzyna Kajdanek, stwierdza, że każda epoka wytwarza własną przestrzeń¹⁹. Osiedla podmiejskich domów są właśnie typową przestrzenią potransformacyjnych aspiracji z całym ich rozmachem i ze wszystkimi ułomnościami. Czas zostaje w nich zredukowany do jednego momentu, którym jest sobotnie popołudnie spędzane z małymi dziećmi w ogrodzie na zabawach z psem albo wspólnym grillowaniu. W tej iluzorycznej sielance dzieci, które nigdy nie dorosną, bawią się z rodzicami podczas weekendu, który nigdy nie stanie się nużącym dniem pracy naznaczonej uciążliwymi dojazdami i powrotami. (Pomijam fakt, że gdy nowe osiedla domków rosły pod miastem, mało kto myślał o pracy zdalnej. A szkoda, biorąc pod uwagę codzienny rytuał stania w korkach). Wizja weekendu we własnym ogródku była dla wielu silniejsza niż wszelkie niedogodności wiążące się z mieszkaniem na obrzeżach. Co więcej, silnie wpłynęła na oczekiwania wobec mieszkalnictwa. Doprowadziła do uznania dysfunkcyjnych osiedli bez dostępu do infrastruktury społecznej za coś całkowicie normalnego. Innym wariantem owego podmiejskiego marzenia okazały się osiedla wielorodzinne na obrzeżach miasta. Wprawdzie już mało kto posiada tam własny ogródek, ale przynajmniej można się pocieszać, że jest „blisko lasu” albo innego niemiejskiego terenu zielonego.

Nowe osiedla budowano na obrzeżach miast, często przy miejskich nieużytkach, które – chociaż niezagospodarowane – stanowiły przestrzeń oddechu i rekreacji. Próby ich zabudowy wywoływały protesty społeczne – mieszkańcy byli przekonani, że przysługuje im prawo pierwszeństwa i mogą blokować dalszy rozwój miasta. Zupełnie jakby uważali, że lepszym sąsiedztwem jest zdegradowana, ale pusta przestrzeń niż dobrze zaprojektowany fragment miasta. (Swego czasu oprotestowano projekt warszawskiego Biura Architektury i Planowania Przestrzennego pod nazwą Osiedla Warszawy, czyli wielofunkcyjnych dzielnic na miejskich nieużytkach).

Suburbanizację stymulował wolny rynek, ale dodatkowo wzmacniał ją również rządowy program Mieszkanie dla Młodych (MdM) z 2014 roku. MdM pomagał finansować kupno mieszkań na rynku pierwotnym, zakładał też górny pułap cenowy. Tym samym preferowano mieszkania na obrzeżach dzielnic (tańsze w budowie), które były mniej atrakcyjne (lokalizacja, standard) i nie dało się ich sprzedać drożej.

Traktowanie niemiejskiego otoczenia jako idealnego miejsca do życia powoduje spadek oczekiwań odnośnie do usług, ich jakości i dostępności. Wybieramy dom daleko od centrum, więc wydaje się normalne, że wszędzie jest daleko. Mieszkanki i mieszkańcy podmiejskich osiedli nie oczekują, że osiedle będzie powstawać równolegle z infrastrukturą społeczną. Jednocześnie przedmieścia mają utożsamiać wysoki status społeczny. Tak jak mawiał klasyk, „oczywista oczywistość” braku dostępu do podstawowych usług opiera się na pewnym złudzeniu, że domek pod miastem, a często w jego obrębie, to mieszkanie w samotni. Tak jednak w większości przypadków nie jest. Domki powstają taśmowo, jeden koło drugiego. Równie dobrze więc można wyobrazić sobie, że mogłoby przy okazji powstać małe miasteczko – ze szkołą, przedszkolami, ryneczkiem i lokalnym parkiem. W ten sposób powstawały obrzeżne dzielnice Londynu z małomiasteczkową high street. Przy tej handlowej ulicy mieściły się wszystkie usługi potrzebne na co dzień, dookoła niej zaś wznosiły się osiedla praktycznie identycznie wyglądających domków, które były inwestycją jednego albo kilku deweloperów. Przykład Londynu pokazuje, że można rozbudowywać przedmieścia skupione wokół wielofunkcyjnych centrów lokalnych.

Moda na przedmieścia to jedno. Gorzej, że przez lata rozbudowywano szerokopasmowe, przecinające środek miasta drogi szybkiego ruchu, tym samym obniżając jakość przestrzeni i bezpieczeństwo pieszych. W kraju, który inwestuje w drogi, a nie w kolej, rozwój przedmieść zawsze stanowi zagrożenie dla ruchu pieszego w mieście.

Przestrzeń podmiejskich osiedli to przestrzeń wiejska, a nie małomiasteczkowa – liczy się własny ogródek, a nie przyjemny rynek. Polki i Polacy chcą mieszkać pod miastem, bo alternatywą jest mieszkanie w mieście na „nowoczesnym” osiedlu, na którym jak na przedmieściach brakuje dostępu do podstawowych usług. I tutaj koło się zamyka.

Nie wszystkim jednak podmiejskie życie przypadło na stałe do gustu. Są i tacy, dla których codzienne dojazdy stały się zbyt uciążliwe i pojawiła się u nich tęsknota za wielkomiejskim życiem. Kajdanek nazywa ich „powrotnikami”. To osoby, które przeniosły się pod miasto dziesięć albo piętnaście lat temu, ale z czasem zdecydowały się na powrót do centrum. Osoby wracające to potencjalni rewolucjoniści i rewolucjonistki. Nawróceni rzecznicy i rzeczniczki zrównoważonego rozwoju, którzy aby odreagować wieloletnie dojazdy, robią wszystko, żeby nie korzystać z samochodu. Mają traumę korków i konieczności codziennego planowania każdego elementu dnia. Kajdanek opisuje, jak „odreagowują to, chodząc na piechotę, jeżdżąc rowerem, korzystając z komunikacji miejskiej. Wielu z nich długo się zastanawiało, by sobie przypomnieć, kiedy korzystali z samochodu. Zaraz potem wspominali, że rozważają sprzedaż”²⁰. Przykłady podawane przez Kajdanek pokazują, że marzenia o domku na przedmieściach może i się spełniły, ale ich termin przydatności najwyraźniej zbliża się ku końcowi.

Wspomniana badaczka pisze, że zasłyszane przez nią historie przeprowadzek z miasta pod miasto i z powrotem to „opowieści o polskiej urbanizacji obrazujące, jak fragment po fragmencie obalany jest mit o sielskim zamieszkiwaniu pod miastem, a w jego miejsce tworzy się nowy – o dobrym do życia środowisku miejskim”²¹. Sen o domku na przedmieściu staje się codziennym koszmarem. A stąd już prosta droga, by docenić dobrze zaplanowane miasto. U powrotniczek i powrotników zmieniają się nie tylko nawyki transportowe, ale też preferencje jako klientów rynku nieruchomości. Jeśli kupują mieszkania, to w już wybudowanych budynkach, najchętniej z drugiej ręki, bo „nauczeni doświadczeniem chcą na własne oczy zobaczyć miejsce, jego otoczenie, porozmawiać z sąsiadami, wyczuć klimat. Są zaimpregnowani na wizje lansowane w katalogach nieruchomości i na stronach deweloperów”²². Powracających z przedmieść Kajdanek nazywa „szczęśliwcami”. Nie wszyscy jednak mogą wrócić do centrum. Domy na kredyt mają w wielu przypadkach niższą wartość niż w momencie zakupu, więc stają się kulą u nogi. „Dziś wiele domów pod miastem jest obciążonych kredytem przewyższającym ich wartość rynkową. Ich sprzedaż byłaby nieopłacalna, gdyby w ogóle ktoś chciał je kupić, a banki się na to zgadzały”²³. Kajdanek pisze, że na powrót mogą zdecydować się osoby zamożniejsze, które stać na zakup nowej nieruchomości, albo takie, których domy leżą w relatywnie dobrze skomunikowanym miejscu. A także ci, którzy zwyczajnie mieli szczęście.

Tymczasem domy powrotniczek i powrotników czekają na swoją drugą szansę. Część z nich zaczyna funkcjonować jako colivingi – z tym że nie jako innowacyjne projekty mieszkaniowe z przestrzeniami wspólnymi, co zwykłe pokoje na wynajem. Nie oferują prywatności, bo w tym modelu zarządca ma zawsze dostęp do przestrzeni wspólnych²⁴. To mieszkania przejściowe dla osób, które dopiero przyjechały do miasta i nie stać ich na nic lepszego. Wiele z tych domów późno trafia na rynek, bo ich właściciele, którzy nieraz zainwestowali oszczędności swojego życia, początkowo nie chcą podnająć ich choćby za rynkową cenę – dla nich te domy mają ogromną wartość sentymentalną. Przypominają o pewnym marzeniu – o podmiejskiej sielance – które trzeba było porzucić, bo okazało się ułudą.

Auto symbolem statusu – a dobre mieszkanie tylko z parkingiem

W ślad za domkiem na przedmieściach idzie potrzeba posiadania auta (albo i dwóch). Szybka suburbanizacja sprawiła, że korzystanie z transportu publicznego stało się dla wielu osób czymś obcym i nienaturalnym. Pewnie nadal można spotkać osoby wyrażające zdziwienie, jak sprawnie w dużych miastach działa transport publiczny, bo po przeprowadzce na przedmieścia przegapili moment, w którym zmodernizowano tabor. Są i tacy mieszkańcy warszawskich suburbiów, którzy po raz pierwszy wsiedli do stołecznego metra, bo przez ponad dekadę nie było im po drodze. Dodatkowo auto w powszechnej świadomości przez lata wyznaczało status społeczny. Nic więc dziwnego, że wielu traktuje samochód niemal jak członka rodziny (sic!), dla którego powinno się znaleźć miejsce w domu albo przynajmniej w jego pobliżu. Zjawisko to znakomicie kojarzą ci, którzy mieszkają w dobrze skomunikowanych dzielnicach i próbują przekonać sąsiadów i sąsiadki do stałego przerzucenia się na inne środki transportu, żeby odzyskać przestrzeń dla pieszych. Nie inaczej jest w mojej okolicy – na warszawskim Mokotowie. Na ulicy, przy której mieszkam, od kilku lat toczy się dyskusja o tym, czy mieszkanie w danym miejscu gwarantuje prawo do bezpłatnego parkowania pod budynkiem.

Istnieje powszechne przekonanie, że Polki i Polacy nie mogą obyć się bez samochodów w życiu codziennym. Podzielają je posiadaczki i posiadacze aut, którzy uważają, że są w oczywistej większości. Kłopot w tym, że również urzędniczki i urzędnicy zdają się wyznawać ten pogląd, wpisując wysokie wskaźniki parkingowe do planów miejscowych po to, aby auta pojawiające się wraz z nowymi mieszkankami i mieszkańcami nie rozjeżdżały przestrzeni dookoła. Jednak wysokie wskaźniki parkingowe zachęcają do nabycia auta, bo skoro już się zostało zmuszonym do kupienia miejsca parkingowego razem z mieszkaniem, to dlaczego miałoby się ono marnować? Już lepiej kupić samochód i z niego korzystać. To błędne koło. Tymczasem nie jest tak, że „wszyscy jeżdżą autami”. W Warszawie blisko 60 proc. podróży odbywa się komunikacją miejską²⁵.

Dominacja aut nie jest również oczywista, jeśli spojrzy się na inne badania, jak choćby te przeprowadzone w 2019 roku w ramach projektu 7 życzeń realizowanego przez DNA Miasta (Res Publica Nowa). I tak wśród osób poszukujących swojego „M” na miejsce parkingowe dla każdego mieszkania jako element dobrego osiedla wskazało najwięcej pytanych – 54 proc.²⁶ Niemal tyle samo, 53 proc., wybrało drzewa. Co ciekawe, autorzy i autorki badania wskazują, że znacznie większa potrzeba posiadania miejsca parkingowego (85 proc. wskazań) była u osób, które planowały przeznaczenie większych sum na kupno mieszkania (do 600 tys. złotych), z kolei 60 proc. osób zamierzających wydać do 300 tys. złotych mówiło o potrzebie drzew. Co znaczy, że o auta upominały się przede wszystkim osoby szukające większych mieszkań. Chociaż miejsce parkingowe jest wciąż ważnym elementem inwestycji w nieruchomość, to jedynie dla połowy pytanych.

Jeszcze większą chęć porzucenia samochodu ukazuje badanie przeprowadzone już na dużo większej próbie na zlecenie WWF Polska²⁷. Ponad dwie trzecie badanych (68 proc.) byłoby skłonnych zrezygnować z codziennych dojazdów autem na rzecz transportu publicznego. Jest jednak jeden warunek: transport publiczny musiałby być dobrej jakości. Co ciekawe, deklaracja ta dotyczy większości wyborców i wyborczyń obu największych partii – Prawa i Sprawiedliwości (68 proc. badanych) i Platformy Obywatelskiej (61 proc.). Z badania wynika, że tylko 15 proc. chce rozwoju transportu rzecznego, a jeszcze mniej, bo 11 proc., transportu samochodowego. Badanie zamówione przez WWF pokazuje pewien trend, od którego nie można abstrahować, myśląc o mieszkaniach przyszłości. Kierunkiem docelowym jest takie planowanie miasta, które umożliwia wygodne porzucenie auta i przesiadkę do transportu publicznego czy na rower.

Liczy się tu i teraz!

„Ludzie za to nie zapłacą…” – to zdanie, które wielokrotnie słyszałam z ust przedstawicieli branży deweloperskiej. Pytałam ich o zrównoważone budownictwo służące oszczędzaniu (albo nawet wytwarzaniu) energii czy wprowadzaniu zieleni na większą skalę. Drugim, równie popularnym stwierdzeniem było „To się nie sprzeda…”. Zazwyczaj wypowiadano je z taką pewnością, jakby klienci mieszkań na rynku pierwotnym mieli od początku do końca określone preferencje – czyli od momentu ustalenia wytycznych dla inwestycji aż po odbiór kluczy. A przecież ten proces potrafi trwać do pięciu lat i przez ten czas wiele może się zmienić.

Niechęć do myślenia w dłuższym horyzoncie czasowym uderzyła mnie zwłaszcza podczas rozmowy z przedstawicielami i przedstawicielkami Polskiego Związku Firm Deweloperskich na temat założeń Warszawskiego Standardu Mieszkaniowego, a konkretnie – wskaźników parkingowych²⁸. Obecne studium cechują wysokie wskaźniki parkingowe, często nieadekwatne względem dobrze rozwiniętej sieci transportu publicznego. Ponadto parkingi, zwłaszcza te podziemne, niosą za sobą dodatkowe koszty, a w efekcie również zawyżają ceny mieszkań. Obecne studium blokuje progresywne podejście do tematu mobilności, choć zmiany nadal są możliwe. Podczas dyskusji przedstawiciel jednej z firm deweloperskich zapytał mnie, czy zakładam, że będą przez cztery lata blokować własne grunty, czekając na zmiany studium. Odpowiedziałam, że jedyne, co zakładam, to że ich firma nie zbankrutuje przez kolejne kilka lat i dalej będzie budować mieszkania, więc lepiej myśleć perspektywicznie. Zwłaszcza że proces inwestycyjny w takich miastach jak Warszawa jest długi, a współpraca między inwestorami a urzędami bywa trudna.

W miejskich biurach można spotkać zarówno urzędniczki i urzędników otwartych na innowacje, jak i takich, którzy wrogo podchodzą do wszystkiego, co niesprawdzone. Wprowadzanie nowych rozwiązań to swoista ruletka, co również blokuje zmianę. Są miasta, w których bywa lepiej – należą do nich na pewno Gdańsk i Wrocław. I właśnie w drugim z wymienionych miast mamy do czynienia z przykładem silnej współpracy na linii miasto–inwestorzy. Chodzi o politykę mieszkaniową Wrocławia, w której opracowaniu od samego początku bierze udział wrocławski oddział PZFD.

Brak skłonności do innowacji i skupienie się na „tu i teraz” oznacza stanie w miejscu. Takie podejście wcale nie musi być bezpieczne, wręcz przeciwnie, niesie za sobą ryzyko stagnacji. Problem w tym, że schemat planowania inwestycji opiera się w większości przypadków nie na patrzeniu w przyszłość, poszukiwaniu novum, ale rozglądaniu się, co takiego robi konkurencja. W ten sposób, przykładowo, jeśli na rynku sprzedają się głównie mieszkania dwupokojowe, na które mogą sobie pozwolić młode rodziny, to rodzi się powszechne przekonanie, że właśnie małe, dwupokojowe mieszkanie wyznacza horyzont aspiracji Polek i Polaków. I to również w przypadku najmu. Jeśli zatem nie ma inwestycji z przestrzeniami wspólnymi, przy których planowaniu stawia się od samego początku na transport publiczny i rowery, a nie tylko i wyłącznie na samochody, gdzie jest więcej mieszkań dla rodzin z co najmniej trójką dzieci, to można dojść do wniosku, że w ogóle ich nie potrzebujemy. Bo przecież gdyby taka potrzeba faktycznie była, niewidzialna ręka rynku z pewnością by na nią odpowiedziała. I tak jest ze wszystkim. Przy tym podejściu doświadczamy niemal cudu, skoro pojawiają się jakiekolwiek innowacje w obszarze mieszkalnictwa!

„Tu i teraz”, które blokuje innowacje i każe się oglądać wokół, jest pełne lęku. Jest bólem w brzuchu przed nieznanym, przed podjęciem ryzyka i kompromitacją. Jest to lęk, który znamy od dzieciństwa i który większości z nas towarzyszy przez całe życie. W końcu żyjemy w kraju, gdzie za błędy się karze, zamiast traktować je jako oczywisty element procesu dochodzenia do doskonałości i wdrażania nowych, lepszych rozwiązań. Tak jest w szkole, potem w pracy, ale również w naszych relacjach osobistych. Nie można popełniać błędów. Trzeba mieć się ciągle na baczności. Lepiej nie eksperymentować. Najlepiej się nie wychylać, bo „co ludzie powiedzą”. To zabija innowacyjność.

Społeczeństwo otwarte na innowacje to takie, które umie podejmować ryzyko i wie, że zaniechanie niesie za sobą wysokie koszty. Piszą o tym Dan Senor i Saul Singer w książce Naród start-upów. Historia cudu gospodarczego Izraela, pokazując, że sukces innowacji w Izraelu polega m.in. na dwóch czynnikach. Pierwszy to silny nacjonalizm gospodarczy i duma ze swojego kraju, drugi zaś bazuje na doświadczeniu młodych odbywających szkolenie wojskowe, które często ma miejsce w warunkach bojowych. Będąc pod obstrzałem, nie można nie podejmować działań – zaniechanie grozi śmiercią. Prowadzi to do wytworzenia się kultury współpracy opartej na całkowicie odmiennym od polskiego modelu zarządzania ryzykiem. Na szczęście nie tylko trening militarny sprawia, że stajemy się otwarci na innowacje, przyczynia się do tego również edukacja. Jako przykład można tu podać Finlandię, której rząd na stulecie niepodległości wydał publikację dotyczącą innowacji właśnie. Książka pod znamiennym tytułem 100 fińskich innowacji społecznych została przetłumaczona na 16 języków, w tym na język polski²⁹.

Mnie oczywiście bliższy jest model fiński. Nie odmawiam też nam, Polkom i Polakom, potencjału innowacyjnego, w końcu o tym jest moja książka. Dostrzegam też ogromną szansę na wdrażanie nowych rozwiązań w tym, że jako społeczeństwo wprawdzie boimy się trochę tego, co nowe, ale chętnie podążamy za najnowszymi modami. Jesteśmy narodem early followers, wczesnych naśladowczyń i naśladowców, więc jak już ktoś zaryzykuje i przekroczy barierę onieśmielenia i pojawi się nowy produkt albo model życia, to jest duża szansa, że szybko skala zjawiska się powiększy. Przykładem jest rosnąca popularność rowerów miejskich, współdzielonych hulajnóg elektrycznych czy też – w obszarze diety – coraz większa liczba wegańskich knajp. Zresztą obawy przed byciem pierwszą lub pierwszym nie są bezpodstawne. Adam Grant pisząc o udanych wdrożeniach innowacji, zauważa, że jeśli chodzi o liczbę nieudanych projektów, to wśród pionierów i pionierek jest ich 47 proc., z kolei w gronie naśladowców (tzw. osadników) zaledwie 8 proc.³⁰ Do tego dochodzi kwestia skali. Pionierzy i pionierki, którym udało się przetrwać, opanowują średnio jedynie 10 proc. rynku w porównaniu z 28 proc. w przypadku osadniczek i osadników. Jeśli spojrzeć na statystyki, to negatywy bycia pierwszymi przeważają nad pozytywami. Dane zaprzeczają tezie, że to pierwsi zdobywają najwięcej, i są poniekąd zgodne z dość powszechnym nad Wisłą sceptycyzmem. Co ciekawe, Grant pisze, że „bycie oryginalnym wcale nie wymaga bycia pierwszym i najszybszym. Oznacza po prostu bycie innym i lepszym”³¹.

Za każdym razem, kiedy ktoś próbuje zrobić coś nowego, znajdzie się grono krytyczek i krytyków, którzy wytkną wszelkie niedociągnięcia. Przekonani, że wiedzą jak zrobić to lepiej. Dotyczy to wszystkich środowisk. Zwykle są to osoby uważające się za bezstronne i nieuwikłane. W praktyce często same nie podejmują ryzyka wzięcia odpowiedzialności za projekt. Zapewne wiedzą, że każdy zrealizowany projekt jest niedoskonały, a poszczególne wdrożenia obarczone są serią kompromisów – w końcu żyjemy w mocno niedoskonałej rzeczywistości. A nawet jeśli coś okazuje się sukcesem, to po latach na pewno doczeka się krytycznej oceny… Taki jest porządek rzeczy. Z czasem zdobywamy nową wiedzę, która pozwala nam inaczej spojrzeć na przeszłe zdarzenia. Niemniej koncentrowanie się na niedoskonałościach i wadach projektów bez uwzględnienia kontekstu, w którym powstały, przychodzi zbyt łatwo. I tu anegdota – w październiku 2018 roku razem z architektami – Wojtkiem Koteckim i Zbyszkiem Maćkowem – brałam udział w debacie 12. Westivalu Architektury w Szczecinie. Nasz panel dotyczył modelowych dzielnic. Wojtek Kotecki opowiadał o Warszawskiej Dzielnicy Społecznej, Zbyszek Maćków o Nowych Żernikach, a ja o Nowych Jeziorkach. Na sali byli studenci i studentki architektury oraz garstka mieszkanek i mieszkańców Szczecina. Po prezentacjach odbyła się dyskusja, która ku mojemu rozczarowaniu nie dotyczyła kwestii, w jaki sposób doprowadzić do rozkwitu modelowych projektów. Wymiana zdań miała charakter korekty studenckiej – skupiała się na wadach poszczególnych rozwiązań, a nie na tym, jak to w ogóle było możliwe, że pojawiło się coś nowego. Chociaż spodziewałam się takiego obrotu spraw, nie twierdzę, że było to łatwe doświadczenie. Pocieszające, że większość na sali podzielała te same marzenia. Wracając jednak do dyskusji – utkwiła mi w pamięci odpowiedź Zbyszka Maćkowa na zarzut, że Nowe Żerniki w pierwszym etapie to tylko deweloperskie mieszkania na sprzedaż. Maćków stwierdził, że gdy planowali osiedle, nie było jeszcze Mieszkania Plus ani innych, całkowicie nowych programów mieszkań na wynajem. Był to też okres wstrzymania kredytów dla Towarzystw Budownictwa Społecznego. Ówczesne pole manewru było bardzo wąskie. (Swoją drogą senioralny TBS powstaje na Nowych Żernikach jako ostatni budynek mieszkalny obecnego etapu inwestycji). Innowacją, ową istotną zmianą, jaką wprowadzał ten projekt, była dobra urbanistyka: stworzenie masterplanu wraz z projektami budynków przed sprzedażą gruntu oraz doprowadzenie infrastruktury drogowej i oświetlenia, zanim powstały budynki. Z kolei Nowe Jeziorki to zapewne pierwszy projekt po 1989 roku, w którego planach już od samego początku uwzględniono szkołę na osiedlu. Poza tym, tak jak Nowe Żerniki ma dobrą urbanistykę – lokalny rynek oraz park linearny w centrum. Jest to inwestycja PFR Nieruchomości i na chwilę obecną zakłada zaledwie jeden segment mieszkalnictwa – Mieszkanie Plus. Natomiast Warszawska Dzielnica Społeczna to pierwsze kompleksowe podejście do projektowania osiedli, gdzie istotną rolę pełnią stołeczne urzędy i miejska spółka. Wszystkie te projekty mają swoje wady, ale jednocześnie ogromną zaletę, jaką jest tworzenie w polskich warunkach prawnych i mentalnych czegoś, co znamy jedynie z zagranicznych realizacji. Jak mówią Amerykanie, Done Is Better Than Perfect. Trzeba robić te projekty, nawet jeśli każdy z nich wiązać się będzie z porażką na pewnym polu. A do tego kibicować wszystkim tym, który robią coś przed nami. Nie ciągnijmy w dół osób, z którymi mamy wspólne marzenia o świecie. Nawet jeśli pokazują nam wciąż, że nie mieliśmy racji. Zresztą o tym właśnie pisze Grant, że drudzy, trzeci lub kolejni mają łatwiej niż pierwsi.

Na szczęście co jakiś czas ktoś podejmuje ryzyko. W przypadku Nowych Żerników pierwszym inwestorem była firma Archicom. Jednak to, że zechce inwestować na nowo powstającym osiedlu, wcale nie było oczywiste. W końcu pierwsi mają najgorzej. Władze miasta musiały długo namawiać Archicom, żeby podjął ryzyko wejścia na nowy teren i rozpoczął inwestycję. Ten ruch inwestora otworzył drogę dla innych. Gdy już ktoś przeciera szlak i to z sukcesem, droga ku nowemu typowi inwestycji przestaje być straszna. Jeśli tu i teraz pojawia się jakaś inwestycja, która przełamuje schemat, nagle przenosimy się do przyszłości, do nowego „tu i teraz”. Wtedy zaczyna się wyścig o to, żeby nie zostać z tyłu. Podaję przykład Nowych Żerników, bo jest on wzorem synergii pomiędzy rynkiem prywatnym, inwestorem a samorządem – współpracy, która doprowadziła do pojawienia się innowacji. Deweloper dołączył do projektu, dla którego ramy stworzyło miasto. Obecnie to coś, co wydaje się oczywiste. Wtedy takie nie było.

Odpowiedź na pytanie, kto powinien brać odpowiedzialność za wdrażanie innowacji, nie jest jednoznaczna. Ani na pytanie, jakie jest ich źródło: co się dzieje, że nagle jakaś zmiana się pojawia. Kto powinien być pionierem? Rynek? Samorząd? Państwo? Grupy działające oddolnie? Ruchy społeczne? Więcej o tym będę pisać w rozdziale 3 pt. „Idzie nowe”. A teraz przyjrzyjmy się jeszcze jednemu odruchowi, który blokuje zmianę.

Na mieszkaniach i diecie znają się wszyscy!

Lękowi przed nowym towarzyszy egocentryzm. Są takie tematy, w których każdy jest ekspertem. Trener debat sportowych, Radek Czekan, mówi o tym, że w Polsce jest 38 milionów ekspertów i ekspertek od piłki nożnej, 38 milionów ekspertek i ekspertów od polityki i 38 milionów ekspertek i ekspertów od prawa, a wszyscy lubimy myśleć, że mamy rację, a nasze poglądy oparte są na faktach i na logice³². Czekan pokazuje również, że jeśli się z czymś zgadzamy, to uważamy, że nasz pogląd jest faktem, a jeśli się nie zgadzamy – opinią. Na przykład jeśli jesteśmy mięsożercami, to uważamy, że stwierdzenie „Jedzenie mięsa jest naturalne” to fakt, a jeśli jesteśmy wegetarianami, to uważamy, że jest to opinia³³. I tak bywa z wieloma innymi rzeczami. Odnosi się to nie tylko do sportu, polityki, prawa i diety. Tych tematów jest więcej. Należą do nich wychowanie dzieci, model rodziny, również mieszkalnictwo. Dotyczy to zarówno laików, jak i osób, które zajmują się danym tematem zawodowo. Od tych ostatnich oczekiwałoby się, że częściej będą odwoływali się do badań lub szerszej perspektywy niż do własnego doświadczenia. Nic bardziej mylnego.

Pamiętam obronę dyplomu Przemysława Chimczaka na Wydziale Architektury Politechniki Warszawskiej dotyczącego colivigów³⁴. Dla mnie był to przykład jednej z tych prac, które od razu mogą być wdrożone do polityki mieszkaniowej. Zresztą w ramach tworzenia ram dla polityki mieszkaniowej i programu Mieszkania2030 zamówiliśmy u Chimczaka raport³⁵. Przyszłam więc podzielić się z kadrą profesorską tą dobrą wiadomością, że ich wychowanek robi coś, co jest bardzo przydatne i ma wpływ na rzeczywistość. Myślałam, że to ich ucieszy. Tymczasem atmosfera wokół obrony była mocno nieprzyjazna. Coliving został potraktowany jako fanaberia i kolejny z marzycielskich pomysłów młodego pokolenia, co to nie wie, jak wygląda prawdziwe życie. Poza promotorką grono profesorskie było nieufne, argumentując, że oni nie wyobrażają sobie, że mogliby tak mieszkać. Nieco bardziej otwarci okazali się ci profesorowie, których syn lub córka studiowali za granicą i mieszkali we współdzielonych mieszkaniach, berlińskich WG (Wohngemeinschaft). Zaczęła się tyrada o tym, że są castingi lokatorskie i w ogóle coliving to przemoc. To, że miało to niewiele wspólnego z instytucjonalnymi colivingami z profesjonalną obsługą i zasadami rynkowymi, dla naszych uczonych nie grało roli. Profesorskie lęki przemieniły się w fakty, bo autorzy i autorki tych opinii byli wyżsi stopniem niż autor dyplomu. Nie przypominam sobie żadnego odwołania do literatury naukowej lub jakichkolwiek badań w ich wypowiedziach. Mnie z kolei potraktowali jako wroga, bo kto to widział, żeby samodzielnie bez udziału uczelni współpracować ze studentkami i studentami. A poza tym na obronę jest mało czasu, więc jeśli zabieram głos, to ten czas marnuję. Wprawdzie Akademia powinna być otwarta na dyskusję, ale nie tu. Koszmar! Na szczęście grono profesorskie nie rządzi rynkiem. Rynek bowiem przychylnie patrzy na colivingi.

Oczywiście nie cała kadra akademicka jest zamknięta na to, co nowe. I w wielu przypadkach współpraca układa się bardzo dobrze. Przywołuję tę obronę, bo jest ona wynaturzoną wersją wielu dyskusji, które miałam okazję odbyć w rozmaitych środowiskach (i bardzo możliwe, że Wam też się to przydarzyło). Zdarzyło mi się również być po drugiej stronie i mówić, że „tego nie czuję…”. Że to nie jest dobry moment, że nie jestem w stanie zająć się tym tematem, bo nie wierzę, że się uda. Sporo mentalnych barier nałożyła na mnie praca w urzędzie. Dziś staram się nie odrzucać pomysłów, których nie udało mi się przeforsować, choć nie jest to łatwe. Jeśli nie mi, to uda się to drugim, trzecim albo kolejnym.

Nasza intuicja może mieć dwa wektory: progresywny i konserwatywny. Warto się mieć na baczności, kiedy myślimy o tym, co jest, a co nie jest możliwe. Jeśli mówimy o przyszłości mieszkalnictwa, to nasze prywatne preferencje, „trzewiowe odczucia”, naprawdę nie powinny być ostateczną wyrocznią w podejmowaniu decyzji. Chyba że zakładamy kooperatywę i budujemy dla siebie. Niestety w wielu przypadkach przeważa intuicja osób, które w niczym nie przypominają przyszłych mieszkańców i mieszkanek danej inwestycji. Osoby, które odpowiadają za wyznaczanie kierunków rozwoju mieszkalnictwa – zarówno na rynku prywatnym, jak i publicznym – w większości przypadków nie zamieszkają w mieszkaniach, do których tworzenia przyłożyli rękę. Są za starzy, albo za młodzi. Lub też, jeśli mowa o mieszkaniach komunalnych – za bogaci. Dlatego tak ważne jest, by wsłuchiwać się w głos tych, dla których mieszkania się buduje, zwłaszcza młodszych pokoleń, osób starszych i z niepełnosprawnościami; oraz oczywiście ruchów społecznych i organizacji branżowych. Być może niektóre pokolenia są stracone dla dyskusji o przyszłości mieszkalnictwa, a przynajmniej ich głos nie powinien być dominujący. Mówię o „pokoleniu kredytów hipotecznych” i jeszcze starszym, tych którzy się uwłaszczyli na mieszkaniach komunalnych.

Jeśli mowa o mieszkaniach na wynajem, to budowane są przede wszystkim dla pokolenia milenialsek i milenialsów (zwanych również Pokoleniem Y). To pokolenie, które niedawno weszło albo dopiero wchodzi na rynek pracy. Chip Espinoza oraz inni badacze i badaczki tego pokolenia zaliczają do niego ludzi urodzonych pomiędzy 1980 a 2000 rokiem³⁶. W Polsce roczniki 80. mogły się jeszcze załapać na program Mieszkanie dla Młodych (2014), a nawet wcześniejszy Rodzina na Swoim (2012), więc w przypadku mieszkalnictwa pokolenie milenialsów i milenialsek – które stawia na używanie, a nie posiadanie – to roczniki 90. i młodsze. Poza nimi grupą, która skorzysta z najmu, będą obecni seniorzy i seniorki. Nowe inwestycje na wynajem to też szansa dla osób z ograniczoną mobilnością.

Jasne punkty i jaskółki zmian

Najem, w tym najem instytucjonalny, w Polsce dopiero raczkuje. Większość inwestycji, które powstają, ma niewiele wspólnego z innowacjami ani z nowym standardem mieszkalnictwa. Jednak prowadząc dyskusje, musimy sobie odpowiedzieć na pytanie, czy szukamy nowych trendów, czy opisu zastanej rzeczywistości. Mnie statystyczne „tu i teraz” w kontekście planowanych inwestycji mieszkaniowych interesuje znacznie mniej niż to, co wydarzy się w ciągu trzech czy pięciu lat, kiedy zostaną oddane klucze do obecnie projektowanych osiedli. Jak bardzo zmieni się świat? Malcolm Gladwell w swojej książce Punkt przełomowy twierdzi, że kiedy mówimy o nadchodzącej rewolucji, może się zdarzyć, że pojawi się mała rzecz, która zmieni wszystko. W przypadku rynku mieszkaniowego może to być inwestycja, która sprawi, że uwierzymy, że można budować inaczej. W tym przypadku poglądy większości niekoniecznie muszą wskazywać nam na potencjał zmian. Punkt przełomowy to takie zjawisko, które powoduje, że sprawy zaczynają rozwijać się w tempie geometrycznym. Dla Gladwella nowe trendy są jak epidemie – podobnie się rozprzestrzeniają. „Punkt przełomowy jest więc momentem, w którym sytuacja osiąga masę krytyczną; swoistym progiem, punktem odniesienia”³⁷. Gladwell opisuje, jak działa ten proces w przypadku wzrostu przemocy, rozwoju kiły, ale również mody na określony model butów. Wskazuje również, że większość pracy, która wprowadza zmianę, wykonuje stosunkowo niewielka liczba osób. Ta garstka to pionierzy i pionierki, którzy są odpowiedzialni za upowszechnienie nowej mody lub trendu. Jeśli nadal czytasz ten rozdział, to bardzo możliwe, że taką osobą jesteś również Ty! Możliwe, że tak Ciebie, jak i mnie interesuje, jak działać skuteczniej. Na czym się skupiać, żeby sprawy szły do przodu. Z pomocą przychodzą Chip i Dan Heath, autorzy książki Pstryk. Jak zmieniać, żeby zmienić. Radzą, żeby koncentrować się na jasnych punktach, czyli na tym, co się udaje, a nie na sytuacjach, gdzie zmiana nie wychodzi. Na jaskółkach zmian, a nie czynnikach, które tę zmianę blokują. „Szukanie jasnych punktów to zadawanie sobie pytania: «Jakie rozwiązanie się sprawdza i jak można by je naśladować?». Brzmi prosto, prawda? A jednak w prawdziwym świecie prawie nikt nie zadaje tego oczywistego pytania. Skupiamy się raczej na samym problemie: «Co się popsuło i jak można to naprawić?»”³⁸. Bracia Heath twierdzą, że powinniśmy kultywować sukcesy. Jeśli nasze dziecko chodzi do szkoły i radzi sobie z jednymi przedmiotami lepiej, a z innymi gorzej, to powinniśmy się skupiać na tym, co wychodzi dobrze, tam tkwi bowiem potencjał, który można wykorzystać. Dotyczy to również oceniania nas samych i naszych działań. To, na co kierujemy uwagę, ma znaczenie. Chip i Dan Heath namawiają nas, żebyśmy zadali sobie kolejne pytanie: „Jak wygląda stosunek czasu, który poświęcam na rozwiązanie problemów, do czasu poświęconego analizie sukcesów?”³⁹. Nie musimy we wszystkim być idealni, żeby działać skutecznie. Wymaga to wyjścia poza życiową rutynę myślenia i pewnie wszystkiego, czego uczymy się w szkole, a potem w pracy. Traktuję tę książkę jako jedno z narzędzi do tego, żeby przybliżyć oczekiwaną zmianę, więc będę skupiać się właśnie na tych jasnych punktach. One pozwalają przełączyć nasze myślenie z paradygmatu, w którym „polityka mieszkaniowa w Polsce nie istnieje” na wizję świata, w którym wspieranie pozytywnych zmian może doprowadzić do oferty mieszkaniowej dostępnej cenowo dla różnych grup społecznych oraz adekwatnej dla etapu życia, na którym się znajdujemy. Dysproporcja na rzecz rozwiązań potwierdzających tezę – w stosunku do obserwacji krytycznych – jest celowym zabiegiem. To pewien wybór intelektualny, którego świadomie dokonuję.

Koncentrowanie się na pozytywach to również element filozofii serii, w której została wydana ta książka. Hubert Mazur we wstępie do Miasta na plus pisze: „Każdy aktywizm miejski bierze się z braku akceptacji dla status quo, mówiąc brutalnie – ze zwykłej ludzkiej irytacji. Jest to jednak szybko zużywające się paliwo – łatwo może przerodzić się w gorycz zniechęcenia. Jeśli zatem chcemy osiągnąć prawdziwą zmianę naszej miejskiej rzeczywistości, to potrzebujemy czegoś znacznie bardziej treściwego i pozytywnego”⁴⁰. Mazur dodaje również, że wydawca książki narzucił autorom i autorkom tylko jedno ograniczenie – zakaz narzekania. Również przede mną postawiono taki warunek.

Przywołany już Malcolm Gladwell, śledząc procesy gwałtownych zmian, przestrzega nas również przed myśleniem o nas samych i innych jako o osobach, które posiadają spójny i stały zestaw poglądów. Nie istnieje coś takiego jak pewien konkretny typ osobowości niezależny od sytuacji, w której się znajdzie. Mamy tendencję do uważania, że ludzie posiadają cechy charakteru, które determinują ich zachowanie w każdej sytuacji, na przykład ktoś jest uczciwy, prawdomówny albo nieszczery. „Postrzegamy cechy osobowościowe w kategoriach absolutnych: ktoś ma jakąś cechę charakteru albo jej nie ma”⁴¹. Na przykład możemy twierdzić, że Polki i Polacy po prostu wolą mieszkać na swoim i wynika to z naszego „narodowego charakteru”. Jednak badania, do których odwołuje się Gladwell, pokazują, że nasze zachowanie jest w dużej mierze uwarunkowane przez kontekst sytuacyjny. Wydaje się nieintuicyjne, ale tak jest. Wybieramy z wachlarza możliwości, który nam podsuwają. Cass R. Sunstein i Richard H. Thaler, autorzy książki Impuls. Jak podejmować właściwe decyzje dotyczące zdrowia, dobrobytu i szczęścia, dostępne nam opcje nazywają „architekturą wyboru”. To ona determinuje nasze „wolne wybory”. Dotyczy to różnych dziedzin życia. Jeśli na szkolnej stołówce pod ręką są warzywa, a nie fast food, będziemy sięgać po te pierwsze. O skutkach tej decyzji chyba nie muszę pisać. Podobnie jest z programami mieszkaniowymi – jeśli domyślną opcją mieszkaniową dla młodych jest kredyt i zachęcają do tego programy rządowe, to młodzi zwyczajnie będą się zadłużać.

Nie musimy uznawać, że jesteśmy narodem opierającym swoje poczucie bezpieczeństwa na posiadaniu rzeczy, w tym posiadaniu mieszkania. Jednak w obecnym kontekście społeczno-ekonomicznym to własność wydaje nam się gwarantem bezpieczeństwa. Gladwell dodaje, że „kiedy w końcu zrozumiemy, że środowisko (najbliższe otoczenie) odgrywa ogromną rolę, że pewne stosunkowo drobne elementy rzeczywiście mogą się stać punktami przełomowymi, przestaniemy ulegać defetyzmowi. Punktami przełomowymi w środowisku są detale, które możemy zmienić”⁴². Wtedy pytania o to, czy społeczeństwo jest gotowe, czy pewne ogólnie opisane zjawisko się przyjmie, przestanie mieć rację bytu. Powstanie inne: co konkretnie należy zrobić, żeby zmiana mogła zaistnieć. Trzeba zatem przetrzeć szlak dla nowych rozwiązań, a nie zastanawiać się, czy jest to w ogóle możliwe. Karolina Tulkowska-Słyk we wspomnianej książce Nowoczesne mieszkanie pisze, że „trwałe innowacje cechują się kompleksowością. Odpowiadają na problem w sposób zintegrowany, w wielu skalach i w odniesieniu do zróżnicowanych warunków aplikacji”⁴³. To, czego powinniśmy szukać, to nie proste przepisy, ale rozwiązania skrojone na miarę, odpowiadające na trendy i potrzeby społeczne. O nich przeczytacie w dalszej części książki.