Читать книгу Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2 - Коллектив авторов, Ю. Д. Земенков, Koostaja: Ajakiri New Scientist - Страница 11

Попытаемся дать правовую оценку данного института, ведь нечасто можно встретить такие «связки прав». Сложность догматического объяснения заключается в том, что поэтажная собственность охватывает различные объекты (земельный участок, жилые помещения, иное имущество), правомочия (право голосовать на общем собрании жилищных собственников), обязанности (нести расходы по содержанию и управлению).

В немецкой литературе приводятся следующие мнения. Wilhelm[79] описывает такую систему координат, в которой есть две крайности: обычная собственность на земельные участки (Grundstückseigentum) и обременения ее (самые различные виды залогов, сервитутов и т. д., в целом – ограниченные вещные права). Посередине находится категория «прав, схожих с правами на земельные участки» (die grundstücksgleichen Rechte). К ней он относит жилищную собственность, «частичную собственность» (Teileigentum), наследственное право застройки и Bergwerkseigentum[80]. Такое название оправдывается тем, что на эти права распространяются предписания о праве собственности на земельные участки. Относительно каждого отдельного права добавляются специальные нормы, заводятся отдельные поземельные книги для жилищной и «частичной» собственности.

Рассуждая о природе жилищной собственности, автор говорит о том, что жилищная собственность – это обозначение объединения прав собственности, одно из которых сохраняется в состоянии идеального деления (обычная долевая собственность), а второе право уже выведено из идеального в реальное деление объекта[81].

Сходной позиции придерживается Wieling[82], который относит жилищную собственность к «правам, равным праву собственности на землю» (grundeigentumsähnliche Rechte), включая в это родовое понятие все те же четыре права плюс права пользования (Nutzungsrechte)[83], существовавшие в ГДР (права на здание на чужой земле). Эти права дают обширное и постоянное или долговременное право пользования земельным участком. Кроме того, юридически они приближены к праву собственности на земельный участок посредством ведения отдельных поземельных книг.

Традиционный подход к сущности жилищной собственности говорит о том, что жилищная собственность – это развившаяся долевая собственность sui generis, так как «область индивидуальной собственности предоставляется только в рамках долевой собственности на земельный участок и здание»[84]. Eichler, ссылаясь дополнительно на Paulick, говорит, что «жилищная собственность – это ослабевшая долевая собственность с одновременно укрепившейся особой собственностью». И в этом смысле жилищная собственность, развиваясь, дает своему обладателю «истинное единоличное право собственности» (echtes Alleineigentum)[85].

Немецкие авторы видят «подлинное право собственности» в правах и обязанностях[86], которые имеет обладатель жилищной собственности. Право жилищной собственности может отчуждаться и обременяться, сдаваться в аренду и наем, переходить по наследству. В случае отчуждения приобретатель вступает во все права и обязанности прежнего жилищного собственника, становится членом общества жилищных собственников автоматически. По общему правилу собственнику не нужны одобрения других собственников или третьих лиц (например, управляющего) для отчуждения. Однако может быть принято соглашение (которое ради вещного эффекта вносится в реестр), по которому такое одобрение необходимо[87]. Если одобрение не получено, то и обязательственная, и вещная сделки недействительны[88]; если же отказали без существенного основания, то продавец может обратиться в суд и получить его принудительно.

Существуют определенные различия между обременением обычной долевой собственности и жилищной собственности. В первой конструкции обременение затрагивает других сособственников, хотя бы тем способом, что кредитор при обращении взыскания на долю может (в определенных случаях) требовать продажи с торгов вещи в целом[89]. При жилищной собственности такого права у кредитора нет, права каждого отдельного собственника самостоятельны.

Жилищная собственность может быть обременена сервитутом, залогом, узуфруктом, вещными обременениями, правом преимущественной покупки и другими вещными правами. Причем в некоторых случаях обременение может устанавливаться не только на имущество отдельных собственников, но и на всех сразу[90].

Жилищный собственник обладает правомочием по защите своего права: виндикационное требование (§ 985), деликтные иски (§ 823, 249 и др.), требования об устранении нарушений и требования о воздержании от определенных действий (Beseitigungsanspruch и Unterlassungsanspruch, § 1004) и др.

Еще одним правом жилищного собственника является право на совместное с другими пользование общим имуществом, осуществлять его необходимо с должным уважением прав других собственников. Для этого создается общество[91] жилищных собственников с органами управления: собранием (Wohnungseigentümerversammlung) и управляющим (Verwalter), который назначается собранием на пять лет, управляет общим имуществом, исполняет решения собрания, ведет текущие дела общества, представляет его во вне, ежегодно составляет отчеты по расходам на управление и содержание общего имущества, которые принимаются собранием. Может появляться факультативный орган: управляющий совет (Verwaltungsbeirat) с совещательной функцией.

Праву пользования общим имуществом соответствует обязанность нести бремя расходов: затраты на ремонт, замену оборудования, вывоз мусора и страховые взносы по договорам имущественного страхования. Расходы распределяются пропорционально долям в общем имуществе без учета реального использования (исключение – коммунальные услуги: отопление, вода и пр.). В том же порядке делятся доходы от рекламных конструкций или сдачи помещений в аренду.

На последние доводы часто ссылаются в американской литературе[92], когда обосновывают максимально возможную свободу собственников: они свои объекты содержат сами и платят с них налоги как с индивидуальных домов. Общее же имущество содержат, страхуют и платят налоги с него совместно. Для этого собственники должны (ежемесячно или с другой периодичностью) уплачивать платеж (assessment). Также создается определенный фонд для проведения ремонта общих частей.

Собственники сами решают, когда его проводить. В случае нехватки денежных средств в фонде собственники обязаны осуществить дополнительное финансирование.

В швейцарской литературе рассуждения о квалификации следующие. Авторы указывают, что особое право пользования определенным изолированным помещением и отсутствие в законе преимущественного права покупки[93] – это практически единственное, что глобально отличает поэтажную собственность от обычной долевой[94]. В пользу признания поэтажной собственности подвидом долевой выдвигается аргумент об ограничениях собственника правами других: он не может осуществлять свои права, «затрудняя или нанося вред общим частям здания и оборудованию, внешнему виду строения»[95]. Кроме того, он обязан поддерживать свои помещения в таком состоянии, которое необходимо для сохранения в исправном положении и хорошем внешнем виде здания в целом.

Прагматическое решение предлагается китайскими авторами, которые признают право единоличной собственности на помещения. Относительно вопроса о том, какой вид собственности устанавливается на общие части здания (долевая или совместная), пишут, что спор не имеет практического значения, ведь законодательство содержит детальное регулирование и не оставляет места для применения общих положений о совместной или долевой собственности. Поэтому авторы[96] допускают существование института «общей собственности sui generis».

Итак, на наш взгляд, необходимо четкое понимание следующего момента, который зачастую упускается отечественным правопорядком. Большинство юрисдикций под концепцией поэтажной собственности понимает единство трех компонентов: право единоличной собственности на помещения, право общей собственности на земельный участок и общие части здания, членство в ассоциации собственников. Важно понимать, что первые два компонента регулируются вещным правом, в то время как третий относится к области корпоративного права[97].

Итак, в качестве промежуточного вывода можно сказать, что, во-первых, поэтажная собственность – это институт гражданского права, позволяющий делить недвижимую вещь горизонтально с целью создания новых объектов гражданских прав и установления на них эксклюзивных[98] прав участников гражданского оборота. Во-вторых, это «комбинированное», или «составное», субъективное право[99], состоящее из права единоличной собственности на объект недвижимости, права общей собственности на общее имущество и права членства в ассоциации собственников. В-третьих, это особый вещно-правовой режим недвижимой вещи, юридически разделенной на отдельные самостоятельные части и «общую часть», каждая из которых становится объектом вещного права[100].