Читать книгу Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2 - Коллектив авторов, Ю. Д. Земенков, Koostaja: Ajakiri New Scientist - Страница 13

Во всех исследуемых правопорядках законодатель оставляет собственникам большой простор усмотрения для принятия своих решений, для собственного урегулирования отношений. Обратной стороной такой диспозитивности является дальнейшее ограничение свободы собственника.

В Германии существует возможность принятия обществом своей «конституции» – Gemeinschaftsordnung, которая содержит все существенные правила по управлению и пользованию общим имуществом, получению необходимых одобрений, отношениям с управляющим, платежам на общие расходы. Этот документ вносится в жилищную поземельную книгу. Могут предусматриваться штрафы за невыполнение обязанностей, запреты коммерческого использования помещений в здании, в том числе аренды и найма, вплоть до запрета содержания собак в доме или игры на музыкальных инструментах в определенное время[120].

В развитие, дополнение и изменение законодательно установленных норм могут заключаться соглашения и приниматься решения собрания (для вещного эффекта регистрируются только соглашения). Их главная цель – избежать конфликтов, например, могут устанавливаться правила или очередность пользования определенным оборудованием. Если не удается договориться, можно добиваться урегулирования через суд, тогда он создаст своим решением правила совместного пользования.

В Швейцарии и Австрии сособственники могут воспользоваться диспозитивностью по очень широкому кругу вопросов, который ограничен только отдельными императивными правилами, преследующими чаще всего социальные цели (например, в Австрии это императивное требование по минимальной доле[121] (Mindestanteil) – против образования коммунальных квартир).

В английском праве предусмотрено принятие собственниками commonhold community statement (далее – CCS). Этот документ является основой прав и обязанностей ассоциации и собственников. Например, он может устанавливать обязанность собственников уплачивать определенную денежную сумму (и проценты в случае неуплаты), выполнять определенную работу, воздерживаться от сделок или от использования своего «юнита» определенным образом. Могут быть и такие обязанности[122], как обязанность воздерживаться от вызывания раздражения и создания неприятностей, от определенного поведения[123]. В итоге получается сеть позитивных и негативных обязательств, которые сохраняют свою силу и при изменении состава участников. CCS должен содержать правила использования, ремонта и содержания общих частей, правила страхования их ассоциацией; процедуру принятия решения по вопросам управления commonhold. Можно установить даже третейскую или медиативную оговорку.

Так как CCS чаще всего принимается еще на стадии строительства застройщиком, в этом же документе определяется количество и размеры commonhold unit[124], содержится технический план, соблюдающий предписываемые требования (например, об этажности, минимальной площади помещений, внешнем облике и др.).

Очень похожая ситуация сложилась в американском праве: застройщик подготавливает всеобъемлющий набор прав и обязанностей, которые воплощаются в отдельном документе (condominium declaration, иногда его называют master deed)[125]. Этот же документ содержит разделение объекта в трехмерном пространстве на индивидуальные юниты и общие части (так называемый plat, детально показывающий расположение и размеры). Каждый собственник, покупая свой «юнит», связывает себя условиями данной декларации. Так как изначально все закрепить в декларации затруднительно, в последующем ассоциацией собственников могут издаваться конкретизирующие правила (articles и bylaws).

В российском праве также допускается определенная степень саморегулирования, что проявляется, к примеру, в ст. 44–46, 117, 145 ЖК РФ. Но уровня диспозитивности регулирования вышеуказанных правопорядков отечественный правопорядок явно не достигает. Необходимо допустить большее саморегулирование участников поэтажной собственности по аналогии с зарубежными юрисдикциями, дать им свободу самим определять правила совместного проживания, использования общего имущества и решать другие вопросы. В конце концов, основополагающими принципами гражданского права являются в том числе юридическое равенство, автономия воли и имущественная самостоятельность.

Сейчас же, например, ст. 30 ЖК РФ говорит об обязанности собственника помещения соблюдать правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, которые утверждаются постановлениями Правительства РФ[126]. Можно придать данным актам типовой характер и диспозитивную силу, чтобы заинтересованные собственники могли принять собственные правила. Публично-правовой характер присущ и системе капитального ремонта, где существуют региональные программы и региональные операторы.

Расширенные возможности в саморегулировании могут дать российскому праву различные гибкие конструкции, отлично приспосабливающиеся к разным жизненным ситуациям. Например, за рубежом это привело к появлению Sondernutzungsrecht (в Германии), limited use area (в Англии) или limited common areas в США. Их природа сходна, а цель заключается в предоставлении преимущественных прав пользования на отдельные части общего имущества[127] или для установления определенного вида использования. Можно привести пример института, называемого в американской литературе phase condominium. Суть его заключается в том, что застройщик, реализовав первую очередь строительства, тестирует рынок на предмет спроса. Если экономические показатели хорошие, то он продолжает застройку, но исключительно в рамках заложенного проекта по condominium declaration. Таким образом, соблюдается баланс интересов: девелопер оставляет за собой возможность расширять стройплощадку, а уже купившие свои «юниты» субъекты застрахованы от уплотнительной или некачественной застройки поблизости.

Теперь стоит обсудить конфликтную ситуацию, когда собственникам договориться не удалось, а правила, установленные судом, не сняли напряженности. Итак, если одно лицо что-либо существенно не удовлетворяет в регулировании отношений пользования общим имуществом, распределении расходов и др., единственным выходом будет продажа объекта своей поэтажной собственности. Но что делать, если один собственник вредит всему обществу? Не будут же другие продавать свое имущество или довольствоваться только убытками. Законодательство многих стран считает, что сама договорная основа совместного проживания собственников настолько важна, что в случае серьезных нарушений, которые влекут невозможность дальнейшего существования общества с таким «вредителем», необходимо предоставить возможность другим собственникам принудить его к продаже.

При подобном развитии событий в Германии собрание собственников принимает решение, которым предъявляется требование к отдельному собственнику, а в случае его неисполнения предъявляется иск. Решение суда в таком случае заменяет волеизъявление собственника в договоре купли-продажи, в вещном соглашении и при внесении в жилищную поземельную книгу соответствующих изменений. Помещение продается через публичный аукцион (öffentliche Versteigerung).

Иностранные правопорядки также предусматривают механизмы принуждения собственников к уплате различных платежей (плата за поддержание в надлежащем состоянии общего имущества, страховые взносы, взносы в фонд ремонта). В случае их неуплаты добровольно на протяжении долгого времени в Швейцарии устанавливается залог в силу закона (gesetzliches Pfandrecht) на долю собственника. ГК Швейцарии[128] идет даже еще дальше и устанавливает право удержания (Retentionsrecht) на движимые вещи, находящиеся в помещениях такого собственника.

Схожие подходы к принуждению присущи американскому праву. По иску ассоциации собственников на объект собственника может быть наложен залог (lien). Соответственно, «юнит» может быть выставлен на принудительную продажу с целью взыскания. Как альтернативный вариант, может быть предъявлен иск о взыскании напрямую к собственнику[129].

Представляется, что российское гражданское право в случае отхода от гипертрофированного публично-правового регулирования данных правоотношений также может расширить круг применения иска по ст. 293 ГК РФ, как и в различных других правопорядках, например, за невыполнение условий решений общества собственников и несоблюдение правил пользования, неуплату взносов на ремонт и содержание.