Читать книгу Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2 - Коллектив авторов, Ю. Д. Земенков, Koostaja: Ajakiri New Scientist - Страница 7

В Англии и Уэльсе в концепции собственности общего права (property law) до совсем недавнего времени не было института, схожего по задачам с континентальной поэтажной собственностью, лишь в 2002 г. появился титул commonhold. В российских немногочисленных публикациях обычно используется перевод «общая собственность»[21], который нельзя признать удачным. Как будет показано дальше, общей собственности (как понимает ее континентальное право) в этом институте нет, что является как раз одной из его отличительных особенностей. Дословный перевод «общее владение» ближе к пониманию, ведь, как известно, вся земля в англосаксонской системе права принадлежит Короне, а, следовательно, все остальные субъекты права имеют лишь титулы (estates или interests), являясь управомоченными в определенном отношении к земельному участку, но формально не становясь собственниками[22]. Во избежание двусмысленности в дальнейшем мы будем использовать английский термин.

Введению данной конструкции предшествовала многовековая история property law. В отличие от многих других англосаксонских правопорядков Англия не пошла по пути отхода от своих классических правовых институтов даже во времена бурной урбанизации и роста многоэтажного строительства (в первую очередь в послевоенное время). Многоквартирные здания (apartments buildings) находились в режиме long-term leasehold, при котором владельцы помещений не являются арендаторами, а на искусственно долгий срок (например, 99 или 150 лет) имеют специальный титул; часто в английской литературе таких владельцев даже классифицируют как owners.

Почему же английский правопорядок ранее не допускал «собственности» на помещения? Ответ кроется в исторических особенностях английской концепции права собственности, идущих со времен феодального строя. Дело в том, что freehold estate по английскому праву несовместим с позитивными обязательствами (positive covenants или obligations), так как правообладатель этого наиболее широкого титула не может быть связан обязательством по совершению действий. Но без таких обязательств невозможно представить любой объект недвижимости, в котором есть совместно используемые части (будь то коридоры и лифты в здании или общий земельный участок под несколькими отдельно стоящими домами). Leasehold таких исторических ограничений не имеет, зато существует вероятность конфликта арендатора и лендлорда. Кроме того, leasehold[23] имеет другие недостатки: ограниченный срок, снижение цены титула с течением времени, возможность прекращения права в силу нарушения обязательств.

Институт commonhold был призван разрешить ситуацию и заменить leasehold через создание схемы «взаимозависимых собственников» (interdependent unit-holders) по управлению общими частями объекта. Еще в 60-е годы[24] прошлого столетия начались его обсуждения, первым из которых стал Wilberforce Committee в 1965 г. В 1984 г. Комиссия по вопросам законодательства (The Law Commission) подготовила первый отчет, в котором была изложена конструкция, схожая с итоговым институтом commonhold. Хотя, например, сам термин[25] был предложен еще в 1978 г. сэром Б.Р. Уильямсом, членом Парламента, в рамках очередной реформы leasehold. Уже на этой основе The Law Commission выпустила три проекта закона в 1990, 1996 и 2000 гг., только последний в итоге и стал законом[26].

США на протяжении первых 200 лет своего развития строились за счет изобилия дешевой земли. У большинства населения была возможность получить земельный участок, чтобы построить дом и иные необходимые сооружения. Развитие на этом первом этапе было горизонтальным, т. е. застройка была малоэтажной, и первые города представляли собой ряды индивидуальных домов.

Но к концу XIX в.[27] земля в городской местности начала активно дорожать, что стимулировало многоэтажное (в первую очередь жилое) строительство. США стали расти вертикально. Поначалу многоэтажные дома все равно принадлежали одному лицу, которое могло финансово осилить такое строительство. Излишки площадей оно сдавало в аренду. Но благосостояние арендаторов росло, а квартиры становились все более желанным объектом инвестирования. В силу этих достаточно простых причин и появились сразу две новые концепции: кондоминиум (condominium) и кооператив (cooperative)[28], о которых речь подробнее пойдет ниже.

В Австралии также существовала «великая мечта»: обладание своим домом и огромным земельным участком, ради чего, собственно, первые колонисты и ехали на этот далекий континент. Урбанистика того времени заканчивалась на мысли об огромных малоэтажных пригородах (к слову, 70–75 % населения Австралии до сих пор живут в отдельно стоящих домах). В правосознании местного населения свой дом – это синоним титула freehold. Колонисты бежали из Англии, ненавидя лендлордов, судебных приставов и само слово «leasehold». Поэтому естественно, что на другом конце Света они не согласились бы на любой другой титул на землю, кроме freehold[29].

Но, как мы уже выяснили, freehold имеет трудности с применением позитивных обязательств[30]. Австралийские юристы вышли из данного затруднительного положения, сочтя, что и через одни отрицательные обязательства можно создать эффективную систему (не дробить объект меньше минимального размера; не создавать нежилые помещения, террасы, дуплексы; не строить выше двух этажей и т. д.). Для застройщиков это означало возможность создания качественного продукта для рынка (marketability). Вплоть до 60-х годов прошлого века этого регулирования было достаточно в силу того, что общество не признавало квартиры, считая такие районы трущобами[31]. Но по тем же причинам, что и в других странах, Австралии пришлось вводить новый институт[32].

После примерно 10-летнего законодательного процесса, в котором определяющую роль сыграли видные юристы и компании-застройщики, в 1961 г. был принят акт, разрешавший создание титула freehold на квартиры и иные объекты. Так как принятие подобных актов относится к компетенции штатов, то первый (Conveyancing (Strata Titles) Act)[33] был принят в штате Новый Южный Уэльс[34].