Читать книгу Как экономить на налогах, используя законные способы. Часть 3 - Марат Самитов - Страница 23

В расходах на ремонт помещения, сдаваемого в аренду, заложено несколько вариантов для оптимизации налогов. Ранее я писал о том, каким образом можно учесть расходы по ремонту помещения до заключения договора аренды, этот кейс позволял вам сэкономить налог на прибыль или УСН. Сегодня я расскажу, как арендодателю можно сэкономить НДС с части арендной платы.

Для этого вам потребуется в договоре аренды предусмотреть условие о том, что арендатор обязан произвести ремонт помещения за свой счет. В силу ст. 616 ГК РФ на арендатора и так возлагаются обязательства поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Капремонт, который по деньгам стоит дороже текущего, обычно несет арендодатель, если иное не предусмотрено договором аренды и соглашением сторон. В итоге и капитальный ремонт можно тоже обязать делать арендатора. Если условия договора не соблюдаются, то пострадавшая сторона вправе претендовать на возмещение. С полученного возмещения арендодатель НДС не платит, вот тут и заложена фишка оптимизации.

На практике это выглядит так: оформляется договор аренды помещения, по его условиям ремонт (текущий и/или капитальный) арендатор обязан выполнить за свой счет, если он этого не делает, то выплачивает компенсацию, не облагаемую НДС. Это условие договора он специально не соблюдает. Далее потребуется оформить в адрес арендатора претензию, в которой тот согласится и выразит готовность оплачивать возмещение по договору единовременно либо по графику.

Налоговики в своих письмах указывают, что возмещение арендатором стоимости не сделанного ремонта не считается реализацией, облагаемой НДС (письмо ФНС России № ШТ-6-03/996@ от 11.10.2006 года). Поэтому и счета-фактуры арендодатель на такое возмещение не выставляет (письмо ФНС России №03-4-03/1555 от 11.08.2006 года).

Главное – не перепутайте: речь идет не о возмещении арендатором расходов арендодателя на проведение текущего ремонта за свой счет, с него надо платить НДС (письма Минфина России №03-03-06/1/19 от 25.01.2010 года, №03-03-06/2/215 от 06.11.2009 года).

А о несоблюдении условий договора и связанного с ним возмещения, именно оно НДС не облагается, причем не только по договорам аренды (ст. 162 НК РФ, письма Минфина №03-07-11/33051 от 08.06.2015 года, ФНС № АС-4-3/12914 от 09.08.2011 года). Судьи с таким подходом солидарны (постановления ФАС Уральского округа № Ф09—6236/07-С2 от 09.08.2007 года, № Ф09—5510/07-С2 от 23.07.2007 года, № Ф09—4654/07-С2 от 20.06.2007 года).