Читать книгу Коммерческая недвижимость как объект инвестирования - Марина Пушкина - Страница 4

Во всем мире коммерческую недвижимость принято делить на три большие группы (не стала в этом плане исключением и Россия):

• офисная недвижимость, которая содержит в себе много составляющих: это и сами здания, бизнес-центры, помещения на первых и цокольных этажах жилых домов, помещения свободного назначения, а также помещения предприятий, как бывших, так и действующих;

• торговая недвижимость, которая включает в себя различные магазины, центры бытовых услуг, многофункциональные торговые комплексы и т. д. В российском законодательстве данная недвижимость определяется в ст. 346.27 Налогового кодекса РФ как торговая площадь: «часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки и демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала и проходов для покупателей». В торговую площадь не включаются: помещения для приемки и хранения товаров и помещения для подготовки товаров к продаже (приемочные, разгрузочные, кладовые, фасовочные и др.), подсобные помещения (для хранения тары, упаковочных материалов, инвентаря, белья и др.), административные и бытовые помещения (конторские помещения и др.), технические помещения (вентиляционные камеры, машинное отделение лифтов и холодильных установок, телефонный коммутатор, котельная и др.) (Постановление Госкомстата РФ от 04.03.2002 № 20);

• склады и логистические центры, это могут быть и специально оборудованные складские комплексы, и складские помещения в промзонах на территориях различных промышленных предприятий, а также помещения в жилых зданиях, оборудованные в соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Документами, подтверждающими для правоприменителей один из указанных выше статусов помещения, являются инвентаризационные и правоустанавливающие документы на данный объект, содержащие:

• необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта;

• необходимую информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей).

Особая роль в данном случае принадлежит органам технической инвентаризации, ведущим технический учет жилого и нежилого фондов.

Кроме этого офисную недвижимость во всем мире принято делить на классы А, В, С. Но необходимо учитывать, что четких параметров деления в данном вопросе до сих пор нет, а для присвоения зданию либо комплексу того или иного уровня класса необходимо проведение подробного анализа всех его технических характеристик, инфраструктуры и иных параметров.

Офисы класса А представляют собой наиболее элитные и престижные строения в рассматриваемом сегменте коммерческой недвижимости. Их отличительными чертами являются:

• расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом;

• это должен быть объект нового строительства, выполненный по индивидуальному (авторскому) проекту;

• внутренняя отделка осуществляется по индивидуальному заказу арендатора;

• полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха;

• достаточное количество машино-мест на подземной автостоянке, охраняемые стоянки.

Обычно такие здания используются в качестве бизнес-центров.

Офисы класса В располагаются, как правило, в новых либо реконструированных зданиях с качественной, но недорогой отделкой. Это могут быть здания класса А, но после 5–7 лет эксплуатации, или здания, не могущие перейти на класс выше по некоторым признакам. Например: неудобный подъезд. Обязательные условия для офисов этого класса – наличие системы кондиционирования, современных лифтов, наземной охраняемой автомобильной парковки, пунктов питания и объектов инфраструктуры. Как правило, управление зданием осуществляет специальная служба, осуществляющая управление зданием, отвечающее международным стандартам. Также необходимо наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием. Такие здания используют не только как бизнес-центры, но и в качестве офисов.

Офисы класса С, как правило, располагаются в уже устаревших офисных зданиях более высоких классов, в зданиях которые в недавнем прошлом были перепрофилированы в офисы (например, здания заводов, научно-исследовательских институтов, фабрик и т. д.). Этот тип характеризуется транспортной удаленностью и недостатком парковочных мест. Зачастую проводится лишь косметический внешний ремонт фасада, без реконструкции. В каждом отдельном офисе проведены свои собственные ремонтные работы за счет арендаторов, в связи с чем отсутствует гармония во внешнем виде здания. К данному классу не предъявляются требования о наличии авторского архитектурного проекта или развитых инженерных систем, Но при этом требуется наличие опытной управляющей компании. Предполагается, что данные здания будут использоваться только в качестве офисных.

Помимо указанных классов иногда выделяются классы D, E и F, под которые попадают нежилые помещения в устаревших жилых или нежилых зданиях (более 10 лет), у них, как правило, не предъявляются требования к архитектурным решениям, инфраструктуре и управлению.

В конце 2006 г. «большой четверкой» консалтинговых компаний (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle) – участниками Московского международного форума была принята новая классификация офисных зданий, которая вызвала широкий резонанс среди специалистов. Она была призвана подразделить офисы на классы в соответствии с их объективными критериями и разрабатывалась с учетом мнений экспертов из многих отраслей – девелопмент, управление и обслуживание офисов.

Чем была обусловлена необходимость введения новой системы классификации офисных зданий? Эксперты утверждают, что она была вызвана стремительными темпами развития офисного сегмента недвижимости, постоянно обновляющимися технологиями в сфере строительства. Кроме того, новая классификация офисов в перспективе позволит офисному рынку развиваться в соответствии с международными стандартами.

Используя новую классификацию, в которой конкретно указаны определенные параметры и критерии помещений, девелоперы и инвесторы смогут составить более полное и детальное представление о том, каким должен быть современный офис, а также предоставят базу для дальнейшего развития. В то же время потенциальный арендатор будет иметь возможность более тщательно подбирать офис и реально оценивать свои требования и возможности. Кроме того, принадлежность к тому или иному классу влияет на величину арендной ставки.

Новые стандарты значительно строже, а сама классификация, хоть и выглядит более зрелой и продуманной, вызывает немало вопросом и нареканий.

В соответствии с ней офисы делятся на три класса – А, В+ и В—. Параметры, по которым производится градация офисов, в свою очередь, подразделены на группы, каждая из которых содержит определенный набор обязательных и факультативных критериев.

Например, при ранее действовавшей классификации 2003 г., чтобы офис признавался принадлежащим высшему классу А, достаточно было набрать 16 баллов из 20 возможных, в то время как сейчас здание, претендующее на категорию класса А, должно соответствовать 20 обязательным критериям и еще 4 дополнительным; здание класса В+ – 10 обязательным и 12 дополнительным; класса В– 7 обязательным и 12 факультативным.

К офисам высшей категории ужесточены требования по электроэнергии, а нахождение в пределах Садового кольца (применительно к столице), наоборот, не является уже необходимым атрибутом этого класса. Кроме того, следует отметить, что все параметры стали более четкими, детализированными. Они разделены на шесть групп:

1) месторасположение офиса;

2) наличие парковки;

3) наличие системы управления офисным зданием;

4) инженерные системы;

5) конструктивные особенности здания;

6) право собственности на здание.

Именно последний критерий и вызвал наибольший резонанс. В ранее действовавшей классификации данный параметр вообще отсутствовал. Теперь же класс А может быть присвоен только такому зданию, которое принадлежит одному владельцу, а не распродано частями. С одной стороны, наличие одного владельца – это гарантия того, что здание представляет собой целостный комплекс с единой системой управления, а также гарантия безопасности самого здания. Однако в разряд элитных высококлассных офисов не попадают бизнес-центры и многофункциональные комплексы. Как правило, офисные помещения, которые входят в состав подобных комплексов, хотя и соответствуют самым высоким международным стандартам и удовлетворяют практически всем требованиям новой классификации, крайне редко принадлежат одному владельцу. Требуемый объем инвестиций очень трудно получить из одного источника, и редкий девелопер располагает такими суммами; помещения продаются, как правило, частями различным покупателям. Соответственно, у всего комплекса не может быть одного– единственного владельца. К тому же, как показывает мировая практика, данный критерий не является обязательным условием для принадлежности офиса к классу А. Смеем утверждать, что структура собственности все же никак не влияет на уровень здания и помещений, а также на качество его обслуживания. Основным условием является то, чтобы здание обслуживала одна управляющая компания, которая имеет опыт работы не менее чем на пяти офисных объектах, площадью не менее 5000 кв. м каждое.

В связи с принятием новой классификации большинству офисных зданий пришлось пересмотреть свою «систему ценностей», процесс пересмотра классности зданий происходил вплоть до конца 2007 г.